مواردی که در امضای قولنامه ملک کشاورزی در روستا به شما کمک می‌کند!

اشخاصی که قصد معامله املاک و مستغلات را دارند باید یک سند در رابطه با نقل و انتقال ملک مورد معامله تنظیم کنند. در اصطلاح به سندی که برای معامله و نقل و انتقال مالکیت املاک و مستغلات تنظیم می‌شود، قولنامه می‌گویند. قولنامه‌ای که برای معامله املاک تنظیم و توسط طرفین معامله امضا شده، سند معتبری است که توافق میان خریدار و فروشنده را به اثبات می‌رساند. قولنامه ملک کشاورزی نیز یک سند قانونی و معتبر است که بر انتقال مالکیت ملک مورد معامله به خریدار دلالت دارد. خریدار با استناد به این سند می‌تواند ثابت کند که مالکیت ملک کشاورزی به او منتقل شده است.

در مجموعه قوانین مدنی و ثبتی ایران، شرایط و ضوابط ویژه‌ای برای تنظیم، امضا و اجرای قولنامه‌های مربوط به معامله املاک و مستغلات پیش بینی شده است. قولنامه‌ای که برای معامله و نقل و انتقال مالکیت ملک کشاورزی تنظیم شده، در صورتی معتبر است که از شرایط و ضوابط مقرر در قانون ثبت و قانون مدنی تبعیت کند. در این مقاله از شرایط تنظیم و اجرای قولنامه مربوط به معامله املاک کشاورزی و آثار قانونی که به دنبال دارد، صحبت خواهیم کرد. لازم به ذکر است که؛ قولنامه فروش زمین کشاورزی از دیگر مقالات مرتبط با موضوع این مقاله است که مطالعه آن را به شما پیشنهاد می‌کنیم.

شرایط لازم برای امضای قولنامه ملک کشاورزی

قولنامه‌ای که برای معامله املاک زراعتی تنظیم شده در صورتی معتبر است که توسط انتقال دهنده و انتقال گیرنده امضا شده باشد. امضای متن قولنامه ملک کشاورزی را باید یک عمل حقوقی بدانیم زیرا آثار حقوقی و قانونی زیادی را به دنبال دارد. به همین دلیل، اشخاصی که این سند را به عنوان انتقال دهنده یا انتقال گیرنده املاک زراعتی امضا می‌کنند باید از شرایط لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشند. عقل، بلوغ و رشد از جمله شرایط مورد نیاز برای انجام اعمال حقوقی هستند. در اصطلاح قانون مدنی به افراد نابالغ، غیر رشید و مجنون، محجور گفته می‌شود. ولی، وصی و قیم، نمایندگان قانونی افراد غیر محجور به حساب می‌آیند و به نمایندگی از آن‌ها می‌توانند این سند را امضا کنند.

اشخاص حقوقی نیز می‌توانند این سند را به عنوان انتقال دهنده یا انتقال گیرنده امضا کنند.

علت ضرورت تعیین مبلغ در قولنامه ملک کشاورزی

قولنامه فروش ملک کشاورزی را می‌توانیم یک سند مُعَوَض بدانیم زیرا مالکیت ملک مورد معامله به صورت رایگان به خریدار منتقل نمی‌شود بلکه او باید عوض آن را پرداخت کند. عوضی که خریدار باید پرداخت کند در واقع همان بهای املاک زراعتی مورد معامله است. به عبارت دیگر، تعیین قیمت و بهایی که خریدار باید بابت ملک مورد معامله پرداخت کند، از شرایط صحت این سند محسوب می‌شود. در هنگام امضای این سند، باید به صورت دقیق در خصوص قیمت قطعی املاک زراعتی مورد معامله و نحوه پرداخت آن، تعیین تکلیف شده باشد.

مشتری در صورتی باید بهای املاک مورد معامله را پس از امضای این سند و به صورت نقدی پرداخت کند که انتقال دهنده با پرداخت اقساطی یا نسیه بهای املاک مورد معامله موافقت نکرده باشد. انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌توانند توافق کنند که تمام یا قسمتی از بهای املاک مورد معامله به وسیله اسناد تعهد آور و لازم الاجرایی مانند چک و سفته نیز پرداخت شود.

علت به وجود آمدن حق حبس برای طرفین قولنامه ملک کشاورزی

همان گونه که در مطالب قبلی این نوشته نیز گفتیم، سندی که میان طرفین معامله تنظیم شده، یک سند معاوضی است. امضای یک سند معاوضی باعث ایجاد حق حبس برای طرفین آن می‌شود. حق حبس، اختیاری قانونی است که به طرفین معامله امکان می‌دهد که تعهدات خودشان را اجرا نکنند. در ادامه، حق حبس هر یک از طرفین معامله را بررسی می‌کنیم:

حق حبس انتقال دهنده: امضای این سند باعث خواهد شد که انتقال گیرنده متعهد به پرداخت بهای ملک کشاورزی شود. انتقال دهنده با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که انتقال گیرنده بهای تعیین شده در متن قولنامه ملک کشاورزی را پرداخت نکرده است از تحویل املاک مورد معامله به او خودداری کند.

نکته: انتقال دهنده در صورتی می‌تواند به حق حبس خودش استناد کند که با پرداخت نسیه یا اقساطی بهای املاک زراعتی فروخته شده، موافقت نکرده باشد.

حق حبس انتقال گیرنده: مشتری به موجب امضای این قرارداد متعهد به پرداخت بهای ملک کشاورزی مورد معامله می‌شود. این حق به انتقال گیرنده امکان می‌دهد که پرداخت بهای املاک کشاورزی را تا زمان تحویل گرفتن آن‌ها به تاخیر بیندازد. حق حبسی که در اثر امضای این سند در اختیار طرفین معامله گذاشته می‌شود، یک حق قابل اسقاط است. بنابراین طرفین معامله در زمان امضای این سند یا پس از آن، می‌توانند با اسقاط حق حبس خودشان موافقت کنند.

ثبت قولنامه ملک کشاورزی در دفاتر اسناد رسمی

قولنامه خرید ملک کشاورزی می‌تواند به صورت رسمی یا عادی تنظیم شود. قولنامه‌ای عادی است که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده باشد. قولنامه رسمی نیز به قولنامه‌ای گفته می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است. قولنامه‌ای که به صورت عادی تنظیم شده نیز یک سند قانونی و معتبر است که بر انتقال مالکیت ملک کشاورزی به مشتری دلالت می‌کند اما با توجه به ماده 22 قانون ثبت، شخصی به عنوان مالک قانونی اموال غیر منقول شناخته می‌شود که نام او در دفتر ثبت املاک و اسناد نوشته شده باشد. نام انتقال گیرنده هنگامی در دفاتر مذکور نوشته می‌شود که قولنامه در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

بهتر است که طرفین معامله در هنگام تنظیم قولنامه فروش ملک کشاورزی ، تاریخ مشخصی را برای ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی در نظر بگیرند. علاوه بر این، توصیه می‌کنیم حتما یک ضمانت اجرا نیز تعیین شود. یعنی مشخص کنید که در صورت عدم حضور هریک از طرفین در دفتر اسناد رسمی، چه جریمه‌ای در انتظار او خواهد بود. توصیه می‌کنیم حتما مشخصات دقیق دفتر اسناد رسمی مورد نظر را نیز در متن قرارداد بنویسید.

انحلال و اِقاله متن قولنامه ملک کشاورزی با تراضی و توافق طرفین آن

قولنامه خرید ملک کشاورزی از شرایط یک سند لازم الاجرا برخوردار است. امضای این سند لازم الاجرا باعث می‌شود که طرفین آن، دیگر حق بر هم زدن معامله را نداشته باشند. انحلال اسناد لازم الاجرا در شرایطی امکان پذیر می‌شود که قانون گذار پیش بینی کرده است. اِقاله را باید یکی از مواردی بدانیم که انحلال اسناد لازم الاجرا را امکان پذیر می‌کند. اقاله یک عمل حقوقی محسوب می‌شود و به معنای انحلال اسناد لازم الاجرا با تراضی و توافق طرفین آن‌ها است. قانون به طرفین قولنامه خرید ملک کشاورزی امکان می‌دهد که قولنامه را با توافق یکدیگر منحل کنند. قانون گذار، شرایط خاصی را برای اقاله در نظر نگرفته است. بنابراین طرفین معامله می‌توانند این سند لازم الاجرا را به صورت مکتوب، شفاهی، صریح و غیر صریح اقاله کنند.

اقاله این سند باعث از بین رفتن ماهیت حقوقی و تعهدات طرفین آن می‌شود. بنابراین اگر انتقال دهنده و مشتری پس از اقاله این سند، قصد داشته باشند که برای بار دوم در خصوص معامله ملک کشاورزی با یکدیگر توافق کنند باید قولنامه دیگری تنظیم و امضا شود.

شرایط فسخ این معامله در قانون

در قسمت قبلی این نوشته نیز گفتیم، قولنامه‌ای که برای معامله ملک کشاورزی تنظیم شده، یک سند لازم الاجرا است و انحلال آن در شرایطی امکان پذیر خواهد بود که در قانون پیش بینی شده باشد. فسخ قولنامه را باید یکی دیگر از موارد قانونی انحلال این سند لازم الاجرا بدانیم. در توضیح اصطلاح فسخ، باید بگوییم که به معنای انحلال اسناد لازم الاجرا به وسیله یکی از طرفین آن‌ها است. فسخ این سند در شرایطی امکان پذیر خواهد شد که در قانون مدنی پیش بینی شده باشد.

در اصطلاح حقوقی به موارد فسخ اسناد لازم الاجرا، خیار می‌گویند. ده مورد از مهم‌ترین خیارات فسخ اسناد لازم الاجرا در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی شده است. برخی از این خیارات به انتقال دهنده و تعدادی دیگر نیز به انتقال دهنده اختصاص دارند اما اکثر آن‌ها میان طرفین معامله مشترک هستند.

نکته: حق استناد به خیارات قانونی، یکی از حقوق قابل اسقاط است. بنابراین طرفین معامله در هنگام امضای قرارداد می‌‌‌توانند درباره اسقاط تمام یا برخی از خیارات قانونی با یکدیگر توافق کنند. باید به این نکته توجه داشته باشیم که برخی از حقوق دانان معتقد هستند که تدلیس نوعی کلاهبرداری است و خیار ناشی از آن به وسیله توافق میان طرفین معامله ساقط نمی‌شود.

خیار رؤیت در این قولنامه چیست و چه شرایطی دارد؟

شرط تحقق خیار رؤیت این است که مشتری، ملک کشاورزی مورد معامله را ندیده باشد و قولنامه را براساس توضیح‌ها و توصیف‌های طرف دیگر معامله امضا کند. عدم مطابقت ملک کشاورزی موضوع قولنامه با گفته‌ها و توصیف‌ها از زمین، باعث ایجاد حق فسخ به نفع مشتری می‌شود.

شرایط خیار تدلیس در فسخ این قولنامه

تدلیس به معنای فریب دادن دیگری از طریق حیله و تقلب است. شرط تحقق خیار تدلیس این است که یکی از طرفین معامله حیله و تقلبی به کار ببرد و باعث فریب خوردن طرف دیگر آن معامله شود. انتقال دهنده زمانی می‌تواند به خیار تدلیس استناد کند که انتقال گیرنده با استفاده از حیله و تقلب، او را فریب داده باشد. انتقال گیرنده‌ای که از انتقال دهنده فریب خورده است نیز با استناد به خیار تدلیس می‌تواند قولنامه را فسخ کند.

توصیه می‌کنیم

قولنامه‌ای که برای معامله املاک و مستغلات تنظیم می‌شود، سند معتبر و محکمه پسندی است که بر وقوع معامله دلالت می‌کند. طرفین معامله پیش از امضای قولنامه باید با معنای عبارت‌های به کار رفته در آن آشنایی داشته باشند زیرا تمام آن‌ عبارات دارای آثار حقوقی هستند. تیم رکلا با ارائه خدمات تنظیم قرارداد و خدمات مشاوره تلفنی حقوقی سعی دارد که شما را با ویژگی‌ها و شرایط قانونی بهترین و استاندارد‌ترین قولنامه‌ها آشنا کند و راهنمایی‌های لازم در خصوص نحوه تکمیل قولنامه را به شما ارائه بدهد. به همین ترتیب، توصیه می‌کنیم که برای در اختیار گرفتن این قولنامه و انجام معامله‌ای که در نظر دارید، حتما از کارشناسان حقوقی و وکلای مجرب اطلاعات بگیرید.