قولنامه زمین کشاورزی بدون سند، به همراه نحوه نوشتن قولنامه دستی زمین کشاورزی
قولنامه یک سند معتبر است که تعهدات اشخاص در آن نوشته می‌شود. نمونه قولنامه زمین کشاورزی نیز یک سند معتبر و لازم الاجرا است که با هدف نقل و انتقال مالکیت اراضی زراعی تنظیم می‌شود. این قرارداد ، نقل و انتقال مالکیت اراضی مزروعی به خریدار را ثابت می‌کند. در قولنامه اراضی مزروعی باید تمام شرایط و موضوعات مورد توافق طرفین معامله نوشته شود زیرا قولنامه از اعتبار یک سند قابل استناد و محکمه پسند برخوردار است. شرایط اجرای قولنامه به توافق طرفین معامله بستگی دارد اما طرفین در هنگام تعیین شرایط نمونه قولنامه فروش زمین کشاورزی باید به این نکته توجه کنند که عدم رعایت و اجرای برخی شرایط قانونی باعث باطل و بی‌اثر شدن آن می‌شود. بنابراین طرفین معامله باید با طرز نوشتن قولنامه زمین کشاورزی و شرایط قانونی مربوط به آن آشنایی داشته باشند.
در مقاله پیش رو قصد داریم که نکات و شرایط قانونی سندی که برای نقل و انتقال اراضی مزروعی تنظیم می‌شود و مفاد آن را بررسی کنیم. این سند، در واقع یکی از انواع قولنامه است.
کدام یک از فصل‌های قانون مدنی بر نمونه قولنامه دستی فروش زمین کشاورزی نظارت می‌کند؟
قرارداد بیع نام موافقت نامه لازم الاجرایی است که به صورت مکتوب یا شفاهی در هنگام نقل و انتقال مالکیت اموال تنظیم می‌شود. شرایط و ضوابط تنظیم بیع در فصل اول از باب سوم قانون مدنی مشخص شده است. این فصل مواد 338 الی 463 قانون مدنی را شامل می‌شود. نمونه متن قولنامه فروش زمین کشاورزی نیز از شرایط و ضوابط بیع تبعیت می‌کند. بنابراین طرفین معامله باید سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی مزروعی را مطابق با مواد 338 الی 463 قانون مدنی تنظیم و امضا کنند. برخی از ماده‌های قانونی فصل بیع، لازم الاجرا و آمره هستند.
قانون گذار برای شرایط و ضوابطی که در ضمن ماده‌های آمره بیان کرده اهمیت زیادی قائل شده است. بنابراین درست است که شرایط اجرای قولنامه خرید و فروش زمین کشاورزی به وسیله توافق طرفین معامله مشخص می‌شود اما آن‌ها در هنگام تعیین ضوابط اجرای این سند باید به ماده‌های آمره فصل بیع قانون مدنی نیز توجه داشته باشند.
ماده‌های تَکمیلی (غیر آمره) فصل بیع قانون مدنی در صورتی لازم الاجرا هستند که طرفین معامله بر خلاف آن‌ها به توافق نرسیده باشند. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که طرفین معامله در هنگام تنظیم متن قولنامه خرید فروش زمین کشاورزی می‌توانند برخلاف شرایط و ضوابط تکمیلی فصل بیع قانون مدنی با یکدیگر توافق کنند اما اگر طرفین معامله بر خلاف ماده‌های تکمیلی فصل بیع قانون مدنی با یکدیگر توافق نکردند باید آن‌ها را اجرا کنند.
نحوه نوشتن قولنامه زمین کشاورزی چگونه است؟
در مقدمه توضیح دادیم که فرم قولنامه زمین کشاورزی یک سند محکه پسند است. این سند، مرجع معتبری برای حل و فصل اختلافات طرفین معامله و اثبات ادعاهای آن‌ها به حساب می‌آید. به همین دلیل باید این سند با توجه به کوچک‌ترین جزئیات قانونی نوشته شود. همچنین طرفین معامله باید تمام شرایط و موضوعات مورد توافق خودشان را در این سند قید کنند. در ادامه مهم‌ترین موضوعاتی که در بندهای این سند باید به آن‌ها پرداخته شود را بررسی می‌کنیم:
- مشخصات هویتی طرفین معامله و اطلاعات مربوط به آن‌ها؛
- موقعیت مکانی، شماره ثبتی، مساحت و نوع کاربری زمین مورد معامله؛
- قیمت زمین مورد معامله، تاریخ و شرایط پرداخت آن؛
- تاریخ و شرایط تحویل زمین کشاورزی به مشتری؛
- تعهدات و شرایط اصلی و فرعی طرفین معامله و ضمانت اجرای عدم رعایت آن‌ها؛
- تعیین مرجع حل اختلاف میان طرفین معامله؛
- تعیین تعداد نسخه‌های قولنامه.
تکمیل و امضای نمونه فرم قولنامه فروش زمین کشاورزی چه آثاری به دنبال دارد؟
- امضای نمونه فرم قولنامه خرید زمین کشاورزی باعث تحقق یافتن یک ماهیت حقوقی تَملیکی می‌شود. انتقال مالکیت، مهم‌ترین اثر قانونی یک ماهیت حقوقی تملیکی است. بنابراین، امضای این سند باعث انتقال مالکیت زمین کشاورزی مورد معامله به مشتری می‌شود.
- دومین اثر قانونی تنظیم این سند، الزام فروشنده نسبت به تخلیه و تحویل زمین کشاورزی مورد معامله به مشتری است.
- الزام مشتری نسبت به پرداخت بهای زمین کشاورزی مورد معامله نیز سومین اثر قانونی است که امضای این سند به دنبال دارد.
آیا نمونه قولنامه دستی زمین کشاورزی از اعتبار قانونی برخوردار است؟
طرفین معامله، می‌توانند نمونه قولنامه خرید زمین کشاورزی را به صورت رسمی یا غیر رسمی تنظیم کنند. تنظیم قولنامه رسمی در صلاحیت دفتر اسناد رسمی است. بنابراین، طرفین معامله برای تنظیم رسمی قولنامه معامله زمین کشاورزی باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. متن قولنامه دستی فروش زمین کشاورزی یک سند غیر رسمی است زیرا به وسیله طرفین معامله تنظیم می‌شود.
باید به این نکته توجه کنیم که مطابق با شرایط و ضوابط قانون ثبت، معاملات مربوط به نقل و انتقال اموال غیر منقول باید در دفاتر اسناد ثبت نوشته شوند. معاملات مربوط به اموال غیر منقول، هنگامی در دفاتر اسناد ثبت نوشته می‌شوند که به صورت رسمی تنظیم شده باشند. همچنین مطابق با این قانون، شخصی در مراجع قضایی و قانونی به عنوان مالک قانونی زمین شناخته می‌شود که نام او در دفاتر اداره ثبت نوشته شده است. بنابراین بهتر است که طرفین معامله، سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی را به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و امضا کنند.
لازم به ذکر است که تنظیم متن قولنامه دستی قدیمی زمین کشاورزی باعث باطل و بی‌اثر شدن معامله نمی‌شود اما باید به این نکته توجه کنیم که مشتری در مراجع قانونی و قضایی با استناد به نمونه نوشتن قولنامه دستی زمین کشاورزی نمی‌تواند مالکیت خودش را به اثبات برساند. نحوه نوشتن قولنامه دستی زمین کشاورزی با قولنامه‌ای که در دفاتر رسمی تنظیم شده است تفاوت چندانی ندارد. متن قولنامه دستی زمین کشاورزی نیز باید با توجه به شرایط و ضوابط آمره فصل بیع قانون مدنی تنظیم و امضا شود.
شرایط قانونی تنظیم و امضای قولنامه زمین کشاورزی مشاع چیست؟
در برخی موارد زمین کشاورزی مورد معامله، مشاع است. مالکیت اراضی مزروعی مشاع متعلق به دو یا چند شریک است. از نظر قانونی، انتقال مالکیت زمین مشاع صحیح و جایز است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که هر یک از شرکا اراضی کشاورزی مشاع میتواند سهم خودش را به دیگران بفروشد.
البته در شرایط زیر تنظیم قولنامه اراضی مزروعی مشاع باعث به وجود آمدن حق شفعه می‌شود:
- اول: زمین کشاورزی مشاع فروخته شده متعلق به دو شریک باشد؛
- دوم: یکی از دو شریک، سهم خودش را به وسیله تنظیم قولنامه بفروشد.
اگر دو شرط مذکور در بالا تحقق پیدا کند، شریک دیگر میتواند بهایی که مشتری بابت سهم مشاع پرداخت کرده است را به او بدهد و سهم مورد معامله را تملک کند. با ذکر مثالی حق شفعه در اراضی کشاورزی را به زبان ساده‌تر توضیح می‌دهیم:
فرض کنید که سه دانگ یک زمین کشاورزی متعلق به برادر اول و سه دانگ دیگر آن متعلق به برادر دوم است. در این مثال اگر برادر اول سهم خودش را به دیگری بفروشد باعث ایجاد حق شفعه به نفع برادر دوم می‌شود. برادر دوم به استناد حق شفعه میتواند بهایی که مشتری بابت سهم فروخته شده پرداخت کرده است را به او (مشتری) بدهد. برادر دوم پس از پرداخت بهایی که مشتری بابت سهم برادر اول پرداخت کرده است، مالک شش دانگ زمین کشاورزی می‌شود.
تعهدات اصلی و فرعی طرفین معامله در این قولنامه
امضای این سند باعث ایجاد تعهدات اصلی و فرعی برای طرفین معامله می‌شود. اصلی‌ترین تعهد فروشنده، تحویل اراضی مزروعی فروخته شده به خریدار است. پرداخت بهای اراضی فروخته شده نیز اصلی‌ترین تعهدی است که در اثر امضای این سند برای مشتری به وجود می‌آید.
طرفین معامله در هنگام تنظیم این سند می‌توانند درباره جزئیات مربوط به تحویل اراضی مزروعی مورد معامله و پرداخت بهای آن‌ها با یکدیگر توافق کنند. تعهدات فرعی تعیین شده در این سند، همان جزئیاتی هستند که طرفین معامله درباره اجرای آن‌ها با یکدیگر توافق کرده‌اند. طرفین معامله به موجب امضای این سند مکلف به ایفای تمام تعهدات اصلی و فرعی آن می‌شوند. موضوع تعهدات اصلی و فرعی که به موجب امضای این سند بر عهده طرفین معامله قرار گرفته نیز ممکن است مالی یا غیر مالی باشد.
آیا در فصل بیع قانون مدنی شرایط تعیین مبلغ قولنامه زمین کشاورزی قدیمی مشخص شده است؟
منظور ما از مبلغ قرارداد، در واقع همان بهایی است که مشتری باید بابت اراضی مزروعی مورد معامله پرداخت کند. قانونگذار در چگونگی تعیین مبلغ و بهای اموالی که معامله می‌شوند، دخالت نکرده است و تصمیم گیری درباره این موضوع را به توافق و اراده طرفین معامله واگذار می‌کند. اگرچه مسلما نرخ روز و عرف رایج نیز در تصمیم طرفین معامله بی تاثیر نخواهد بود. در مجموع، مشتری و فروشنده در هنگام تنظیم این سند باید با توافق یکدیگر بهای اراضی مورد معامله را تعیین کنند. علی‌الاصول، مشتری باید بهای اراضی مورد معامله را به صورت نقدی به فروشنده بپردازد اما قانونگذار به طرفین معامله اجازه داده است که درباره پرداخت مدت دار یا نسیه اراضی مورد معامله نیز با یکدیگر به توافق برسند.
پیشنهاد ویژه رکلا
پیشنهاد می‌کنیم که برای انجام این معامله، از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی استفاده کنید. این اقدام موجب می‌شود که شما بتوانید با یک مشاور حقوقی یا وکیل مجرب ارتباط بگیرید و در خصوص معامله‌ای که انجام می‌دهید، با او مشورت کنید. حتی می‌توانید شروطی که در نظر دارید را برای مشاور حقوقی بیان کنید تا مشاور حقوقی آن شروط را مطابق با اصول قانونی، در قولنامه شما اعمال کند. با سپردن مسئولیت نوشتن قولنامه به کارشناسان مجرب، می‌توانید با اطمینان بیشتری معاملات مورد نظرتان را انجام دهید.
علاوه براین، اگر در شرایطی هستید که صرفا به دریافت مشاوره نیاز دارید، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی استفاده کنید. با استفاده از این خدمات، این امکان را دارید که به سهولت و در سریع‌ترین زمان ممکن با مشاوران حقوقی در تماس باشید.
قرارداد فروش زمین کشاورزی
برای معامله زمین کشاورزی به قولنامه نیاز دارید؟ این نمونه قولنامه را از اینجا بگیرید!
قرارداد فروش اقساطی زمین کشاورزی
معامله زمین کشاورزی به صورت اقساطی، به این نمونه قرارداد نیاز دارد. برای دریافت آن اینجا بزنید.
نظرات
