سریع‌ترین شیوه فسخ مبایعه نامه ملک با استناد به خیارات قانونی

مبایعه نامه ملک یک موافقت نامه معتبر و لازم الاجرا است که برای نقل و انتقال مالکیت یک ملک مشخص و توسط طرفین معامله تنظیم و امضا می‌شود. طرفین معامله ملزم به اجرای مفاد مبایعه نامه و پایبندی به آن هستند. به همین دلیل هیچ یک از طرفین معامله پس از امضای این موافقت نامه دیگر حق انحلال آن را ندارند. قانونگذار در برخی موارد قصد دارد که از ضرر و زیان طرفین معامله جلوگیری کند. به همین دلیل، شرایط فسخ مبایعه نامه میان طرفین معامله، در برخی از مواد قانون مدنی پیش بینی شده است. فسخ مبایعه نامه ملک به معنای برهم زدن معامله از سوی خریدار یا فروشنده است.

طرفین معامله در صورتی می‌توانند موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال را منحل کنند که شرایط و موارد قانونی مربوطه را به اثبات برسانند. در این نوشته قصد داریم که شرایط قانونی انحلال موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت ملک و آثار بر هم زدن آن را بررسی کنیم.

پیش از مطالعه این مقاله، به شما پیشنهاد می‌کنیم که مقاله « فسخ قرارداد یعنی چه » را مطالعه بفرمایید. این مقاله را پیش‌تر در مجله حقوقی رکلا منتشر کرده‌ایم و مطالعه آن می‌تواند اطلاعات شما را در خصوص این موضوع افزایش دهد. علاوه براین، مقاله فسخ قولنامه نیز، از دیگر مقالات کاربردی در خصوص موضوع مورد مطالعه شما است که مطالعه آن را نیز پیشنهاد می‌کنیم.

شرایط و ضوابط فسخ مبایعه نامه ملک را باید در کدام یک از قوانین و ماده‌های قانونی بررسی کنیم؟

بِیع، نام حقوقی و فقهی موافقت نامه‌ای است که برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و اموال غیر منقول تنظیم و امضا می‌شود. مواد 338 الی 463 قانون مدنی به تعیین شرایط و ضوابط تنظیم و امضای موافقت نامه بیع اختصاص پیدا کرده است. مبایعه نامه‌ای که طرفین معامله برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌کنند نیز نوعی قرارداد بیع است و از شرایط مقرر در مواد 338 الی 463 قانون مدنی تبعیت می‌کند.

قانونگذار برای جبران ضرر و زیان وارده به طرفین معامله شرایط انحلال بیع را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. بنابراین، طرفین معامله می‌توانند موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال را با اثبات شرایط تحقق هر یک از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی فسخ کنند.

خیار به معنای اختیار برهم زدن یک موافقت نامه لازم الاجرا توسط یکی از طرفین امضا کننده آن است. در ماده مذکور ده نوع خیار برای فسخ مبایعه نامه ملک پیش بینی شده است. طرفین معامله اگر بتوانند شرایط تحقق هریک از خیارات مقرر در این ماده را به اثبات برسانند از اختیار فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول برخوردار می‌شوند.

مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ مبایعه نامه ملک از طرف فروشنده کدام است؟

فروشنده بعد از تایید و امضای موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت، دیگر حق برهم زدن معامله را ندارد. قانونگذار برخی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی را به نفع فروشنده و برای جلوگیری از ضرر و زیان او وضع کرده است. فروشنده با اثبات شرایط تحقق هر یک از این خیارات می‌تواند مبایعه نامه ملک را منحل کند. مطابق با ماده 396 قانون مدنی خیارات و شرایط فسخ مبایعه نامه ملک از طرف فروشنده عبارتند از:

خیار مجلس:

منظور از مجلس، در واقع همان جلسه‌ای است که برای تنظیم و امضای موافق نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول تشکیل می‌شود و طرفین معامله در آن حضور دارند. فروشنده تا زمانی که این جلسه به پایان نرسیده و از خریدار جدا نشده است به استناد خیار مجلس می‌تواند موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت مورد معامله را منحل کند.

نکته: فروشنده در صورتی حق استناد به خیار مجلس را دارد که درباره اسقاط آن با خریدار به توافق نرسیده باشد.

خیار غَبن:

غَبن واژه‌ای فقهی و حقوقی و به معنای ضرر و زیان در معامله است. خریدار اگر بتواند شرایط تحقق خیار غبن را به اثبات برساند از حق فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول برخوردار می‌شود. شرایط استناد به خیار غبن عبارتند از:

1. اول: فروشنده از بهای واقعی مال مورد معامله بی‌اطلاع باشد؛
2. دوم: فروشنده، ملک مورد معامله را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی آن به خریدار فروخته باشد؛
3. شرط سوم: فروشنده در خصوص اسقاط خیار غَبن با خریدار به توافق نرسیده باشد.

آیا در قانون مدنی شرایط فسخ مبایعه نامه ملک به دلیل خیار تاخیر ثمن برای فروشنده پیش بینی شده است؟

ثَمَن، نام فقهی و حقوقی بهایی است که خریدار باید بابت اموال غیر منقول مورد معامله پرداخت کند. قانونگذار این خیار را به نفع فروشنده و برای جلوگیری از ضرر و زیان او وضع کرده است. فروشنده اگر بتواند شرایط تحقق خیار تاخیر ثَمَن را ثابت کند، به استناد آن از حق فسخ مبایعه نامه ملک برخوردار می‌شود. شرایط فسخ مبایعه نامه ملک به دلیل خیار تاخیر ثمن عبارتند از:

1. سه روز از امضای موافقت نامه سپری شود اما خریدار بهای اموال غیر منقول موضوع معامله را پرداخت نکند؛
2. فروشنده در خصوص پرداخت نسیه یا اقساط بهای اموال غیر منقول مورد معامله با خریدار توافق نکرده باشد؛
3. طرفین معامله در خصوص اسقاط خیار تاخیر ثَمَن با یکدیگر توافق نکرده باشند.

آیا در ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ مبایعه نامه ملک از سوی خریدار نیز پیش بینی شده است؟

قانونگذار برخی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی را برای حمایت از حقوق خریدار و جبران ضرر و زیان وارد شده به او وضع کرده است. خریدار اگر بتواند شرایط قانونی تحقق این خیارات را به اثبات برساند از اختیار فسخ مبایعه نامه ملک برخوردار می‌شود. در ادامه مهم‌ترین خیارات و شرایط فسخ مبایعه نامه ملک از سوی خریدار را بررسی می‌کنیم:

خیار رؤیت:

رؤیت به معنای مشاهده کردن دقیق چیزی است. خریدار اگر بتواند شرایط قانونی ایجاد خیار رؤیت را ثابت کند، به استناد آن از اختیار فسخ مبایعه نامه خرید ملک برخوردار می‌شود. شرایط تحقق خیار رؤیت عبارتند از:

1. خریدار، اموال غیر منقول مورد معامله را ندیده باشد؛
2. خریدار براساس توصیفات و توضیحات ارائه شده از سوی فروشنده، ملک را معامله کرده باشد؛
3. ملک مورد معامله با توضیحات و توصیفات بیان شده از سوی فروشنده مطابقت نداشته باشند؛
4. خریدار در خصوص اسقاط خیار رؤیت یا اسقاط تمام خیارات قانونی با فروشنده توافق نکرده باشد؛

خیر غَبن:

خریدار اگر بتواند شرایط قانونی تحقق خیار غَبن را به اثبات برساند، از اختیار انحلال موافقت نامه برخوردار می‌شود. خیار غَبن در شرایط زیر به نفع خریدار و برای جبران ضرر و زیان‌های او تحقق پیدا می‌کند:

1.  اول: خریدار نسبت به قیمت واقعی مال غیر منقول مورد معامله بی‌اطلاع باشد؛
2. دوم: فروشنده، مال غیر منقول مورد معامله را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن به خریدار فروخته باشد.
3. سوم: خریدار در خصوص اسقاط خیار غَبن یا تمام خیارات قانونی با فروشنده توافق نکرده باشد؛
4. چهارم: خریدار به محض اطلاع از قیمت واقعی ملک مورد معامله نسبت به فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال آن‌ اقدام کند.

نکته: خیار غَبن فوری است. به همین دلیل، تاخیر خریدار در استناد به خیار غَبن باعث از بین رفتن آن می‌شود.

تَعَذُر تسلیم:

فروشنده باید ملک مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مورد توافق در موافقت نامه به خریدار تحویل بدهد. در شرایط زیر خریدار به استناد خیار تعَذُر تسلیم از حق فسخ مبایعه نامه ملک برخوردار می‌شود. در ادامه شرایط تحقق خیار تعذر تسلیم را بررسی می‌کنیم:

1. اول: فروشنده، اموال غیر منقول مورد معامله را به خریدار تحویل نداده باشد؛
2. دوم: خریدار به وسیله مراجع قانونی و قضایی نیز نتواند اموال غیر مقول مورد معامله را از فروشنده تحویل بگیرد؛
3. سوم: خریدار در خصوص اسقاط خیار تعذر تسلیم یا خیارات قانونی دیگر، با فروشنده به توافق نرسیده باشد.

تَدلیس:

تدلیس به معنای فریب، حیله و نیرنگ است. خیار تدلیس در صورتی به نفع خریدار تحقق پیدا می‌کند که او از فروشنده فریب خورده باشد. خریدار اگر در خصوص اسقاط خیار تدلیس با فروشنده به توافق برسد دیگر به استناد آن از حق فسخ مبایعه نامه ملک برخوردار نمی‌شود.

نکته: برخی از حقوقدانان معتقد هستند که تدلیس نوعی کلاهبرداری است و خیار ناشی از آن به وسیله توافق میان طرفین معامله ساقط نمی‌شود.

آیا حق فسخ مبایعه نامه ملک می‌تواند به نفع شخص ثالت شرط شود؟

خیار شرط یکی از مهمترین خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی است. خیار شرط به طرفین معامله امکان می‌دهد که حق فسخ مبایعه نامه ملک را به نفع خودشان یا شخص ثالثی شرط کنند. برای مثال، خریدار شرط می‌کند که خودش و همسرش تا سه روز پس از امضای موافقت نامه، حق انحلال آن را داشته باشند.

در متن قراردادی که میان طرفین امضا می‌شود، باید برای خیار شرط مدت معین و محدودی در نظر بگیرند. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که اگر طرفین معامله بخواهند حق انحلال موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول را به نفع خودشان یا شخص ثالثی شرط کنند باید مدت آن را نیز تعیین کرده باشند.

عدم تعیین مدت در خیار شرط باعث باطل شدن موافقت نامه‌ میان طرفین معامله می‌شود.

توصیه رکلا برای انجام صحیح فسخ

فسخ از اقدامات قانونی مهمی است که در مواردی برای انجام آن، اختلافات و مشکلات زیادی ایجاد می‌شود. برای انجام صحیح فسخ معاملاتی که در خصوص ملک انجام می‌دهید، مناسب است که از مشاوران حقوقی یا وکلای پایه یک دادگستری اطلاعات بگیرید و با آن‌ها مشورت کنید. همچنین می‌توانید از این اشخاص متخصص بخواهید که با مطالعه مبایعه نامه شما، مناسب‌ترین شیوه فسخ را پیشنهاد دهند. دریافت مشاوره در این خصوص به شما کمک می‌کند که در زمان کوتاهتر و با رعایت جوانب قانونی، فسخ مبایعه نامه را انجام دهید. ما نیز برای این منظور، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را به شما پیشنهاد می‌کنیم.