شرایط فسخ معامله ملک از طرف فروشنده و خریدار و قانون فسخ معامله ملکی

قانونگذار شرایطی را مقرر کرده است که به موجب آن، می‌توان نسبت به فسخ معامله ملک اقدام کرد. به همین ترتیب، اشخاص تنها در چهارچوب حقوقی مورد نظر قانون، می‌توانند معامله خود را خاتمه دهند. به طور کلی با استناد به شرایط فسخ، این امکان برای شما ایجاد می‌شود که موافقت نامه نقل و انتقال خود را به صورت یک جانبه به پایان برسانید. در این مقاله درصدد آن هستیم که شرایط قانونی حاکم بر فسخ را بیان کنیم و نکات لازم را توضیح دهیم. موضوع این مقاله را می‌توانیم یکی از انواع فسخ قرارداد در نظر بگیریم.

در ابتدا خوب است به این مساله نیز اشاره کنیم که به دلیل اهمیت این موضوع، در مقاله‌ای دیگر به تفصیل فسخ قرارداد خرید ملک را شرح داده‌ایم که پیشنهاد می‌کنیم آن مقاله را نیز مطالعه بفرمایید.

حق فسخ معامله ملک به چه معنا است و فلسفه وجود آن چیست؟

فسخ، یکی از عوامل خاتمه دهنده تعهدات اشخاص است. در خصوص قرارداد فوق الذکر، فسخ سبب می‌شود که روابط حقوقی فی ما بین طرفین از بین برود. به عبارت دیگر پس از تحقق فسخ، تعهدات خریدار و فروشنده در برابر یکدیگر منحل می‌شود. یکی از ویژگی‌های متمایز کننده فسخ با سایر عوامل انحلال موافقت نامه‌ها، در یک جانبه بودن آن است. به این صورت که این حق تنها برای یکی از طرفین عقود ایجاد می‌شود. البته این حالت نیز متصور است که در برخی از مواقع، خریدار و فروشنده این حق را برای شخص دیگری غیر از خودشان، لحاظ کنند.

به طور کلی حق فسخ، برای جلوگیری از ورود خسارات و متضرر شدن خریدار یا فروشنده در نظر گرفته شده است. برای مثال، اگر شما ملکی را به قیمت بیشتری از عرف بازار خریداری کرده و نسبت به آن نیز بی اطلاع بوده باشید، قانونگذار این حق را برای شما در نظر گرفته است که بتوانید به موجب فسخ، از ورود خسارات بیشتر به خود جلوگیری و در صورت نیاز، خسارات خود را جبران کنید.

پس از تحقق فسخ، کلیه آثار تملیکی موافقت نامه از بین خواهد رفت. بنابراین این تعهد برای خریدار ایجاد می‌شود که ملک را به فروشنده باز گرداند. از سوی دیگر، فروشنده موظف است که مبلغ پرداخت شده خریدار را به ایشان مسترد کند. همچنین در صورتی که در فاصله زمانی انعقاد تا خاتمه معامله، منافعی از ملک حاصل شده باشد، این منافع برای شخصی خواهد بود که به موجب این موافقت نامه، مالک شناخته می‌شود. در نهایت می‌توانید در صورت لزوم جریمه فسخ معامله ملک را از طرف مقابل دریافت کنید. اگر تمایل دارید که درباره فسخ معامله خانه اطلاعات بیشتری داشته باشید، خواندن مقاله‌ای با همین عنوان در مجله حقوقی رکلا را به شما پیشنهاد می‌کنیم.

فسخ معامله ملک از چه جایگاهی در قانون برخوردار است؟

قوانین فسخ معامله ملک ، در بخش‌های مختلفی از قانون بیان شده است اما اجمالا می‌توان ماده 396 قانون مدنی را به عنوان ماده‌ای شناسایی کرد که شرایط خاتمه یک طرفه را به صورت کلی بیان می‌کند. در این ماده، به 10 مورد از موارد خاتمه یک جانبه موافقت نامه‌ها اشاره شده است. این موارد، با نام خیارات مورد توجه قرار می‌گیرند. خیارات به معنای مجوزی است که قانون برای طرفین معامله در نظر می‌گیرد تا به واسطه آن بتوانند در صورت نیاز توافقات خود را خاتمه دهند.

به طور کلی پس از وقوع شرایطی که تحت ماده 396 قانون مدنی بیان شده است، خریدار یا فروشنده صاحب حق، مخیر خواهد بود که موافقت نامه خود را به همان صورت بپذیرد یا برای جلوگیری از ورود خسارات، آن را به صورت یک طرفه به پایان برساند. در موارد زیاد و به خصوص در معاملات مربوط به ملک، ممکن است که اشخاص از انجام معامله پشیمان شوند و بخواهند که از امکان فسخ قولنامه خانه برخوردار باشند. در این رابطه توجه شما را به مقاله‌ای با این عنوان جلب می‌کنیم که می‌تواند مکمل این مقاله باشد.

موارد فسخ معامله ملک کدام است و شرایط استناد به آن‌ها به چه نحو خواهد بود؟

به طور کلی موارد توجیه کننده خاتمه یک جانبه موافقت نامه نقل و انتقال ملک شامل مواردی از قبیل خیار مجلس، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تخلف شرط و خیار تعذر تسلیم می‌شود.

در بخش آتی، موارد مطرح شده فوق را بحث و بررسی و شرایط استناد به هر یک از آن‌ها را بیان می‌کنیم.

نحوه صحیح اعلام فسخ معامله ملک و اشتباهاتی که حق فسخ را از بین می‌برد!

بسیاری از افراد تصور می‌کنند صرف پشیمانی یا اعلام شفاهی برای فسخ معامله کافی است، در حالی که اعمال حق فسخ به اقدام حقوقی دقیق نیاز دارد. فسخ زمانی اثر قانونی پیدا می‌کند که اراده طرف دارای حق، به شکل روشن و قابل اثبات اعلام شود. بهترین روش، ارسال اظهارنامه رسمی یا ثبت اعلام فسخ از طریق مراجع قضایی است تا بعدا امکان انکار وجود نداشته باشد.

یکی از خطاهای رایج، ادامه اجرای قرارداد پس از آگاهی از حق فسخ است. برای مثال اگر خریدار پس از اطلاع از عیب ملک همچنان اقساط را پرداخت کند یا ملک را تحویل بگیرد، این رفتار نشانه رضایت تلقی می‌شود و امکان استناد به فسخ از بین می‌رود. تاخیر در اقدام نیز مشکل‌ساز است زیرا بسیاری از خیارات فوریت دارند و تعلل، حق فسخ را ساقط می‌کند.

همچنین برخی افراد بدون بررسی شرایط قانونی اقدام به فسخ می‌کنند و بعدا با دعوای الزام به انجام تعهد یا مطالبه خسارت رو به‌ رو می‌شوند. اقدام نادرست نه‌ تنها مشکل را حل نمی‌کند بلکه هزینه‌های حقوقی جدید ایجاد خواهد کرد.

آگاهی از شیوه اعلام فسخ، زمان مناسب اقدام و آثار هر رفتار حقوقی نقش مهمی در حفظ حقوق خریدار یا فروشنده دارد و از اختلافات سنگین بعدی جلوگیری می‌کند.

چه شرایطی به عنوان شرایط فسخ معامله ملک از طرف خریدار شناخته می‌شود؟

در ادامه به بیان شرایطی می‌پردازیم که خریدار می‌تواند با استناد به آن برای فسخ معامله ملک اقدام کند:

خیار رویت و تخلف وصف

خیار رویت و تخلف وصف، از جمله خیاراتی است که موجب انحلال یک طرفه موافقت نامه برای خریدار خواهند شد. برای اینکه خریدار بتواند به این خیار استناد کند، وجود شرایطی لازم است. برای مثال برای استفاده از این خیار، خریدار باید ملک مورد نظر خود را بدون این که رویت کرده باشد، معامله کند. به عبارت دیگر، این خیار برای مواقعی قابل استناد است که مشتری ملک را تنها بر اساس اوصافی که از آن ارائه شده است، خریداری کرده باشد و پس از انعقاد موافقت نامه متوجه شود که ملک مورد نظر، فاقد اوصاف اساسی بوده است.

استناد به خیار رویت و تخلف وصف و فسخ بر اساس آن، باید فورا انجام شود. به این صورت که به محض اطلاع مشتری از فاقد اوصاف بودن ملک مورد نقل، ایشان موظف است اقدامات ضروری را در زمینه خاتمه یک طرفه موافقت نامه انجام دهد. در غیر این صورت، عدم واکنش مشتری به منزله رضایت او تلقی خواهد شد و استناد به این حق را از او سلب خواهد کرد.

فسخ معامله ملک با استناد به خیار عیب

اگر پس از انعقاد معامله، مشتری مطلع شود که ملک مورد نقل و انتقال معیوب بوده است، این امکان برای او مهیا است که به خیار عیب استناد کند. به طور کلی عیب، مشکلی است که سبب کاهش ارزش مورد معامله یا انتفاع از آن شود. یکی از شرایط استناد به خاتمه یک طرفه بر اساس خیار عیب، معیوب بودن مورد معامله در زمان انعقاد موافقت نامه است. از دیگر شرایط استناد به خیار مزبور، عدم آگاهی خریدار نسبت به عیوب موجود در ملک خواهد بود. بنابراین هر نوع اطلاع از وجود این مشکلات در مورد معامله، حق فسخ خریدار را سلب و ساقط خواهد کرد.

از سوی دیگر باید اشاره داشت که علاوه بر خاتمه موافقت نامه از سوی خریدار، ایشان راه حل دیگری خواهد داشت. به این بیان که خریدار می‌تواند به جای خاتمه موافقت نامه، ما به التفاوت ملک معیوب و سالم را از فروشنده دریافت کند.

فسخ معامله ملک با استناد به خیار تدلیس

تدلیس، اقدامات متقلبانه‌ای است که از سوی فروشنده انجام می‌شود. به عبارت دیگر، اگر در فرآیند خرید و فروش، فروشنده عیوب موجود در ملک را از خریدار پنهان و به نوعی رفتار کند که گویی مورد معامله سالم است، شرایط استناد به خیار تدلیس از سوی خریدار فراهم خواهد شد. مضافا، این امکان وجود دارد که علاوه بر مورد اخیر، فروشنده صفاتی را به ملک نسبت دهد که موجب ترغیب خریدار برای انجام معامله شود.

در خصوص نحوه فسخ معامله ملک با استناد بر خیار تدلیس، باید خاطر نشان کرد که استناد به این خیار فوری است. در این زمینه، خریدار وظیفه دارد برای احقاق حقوق خود، به محض اطلاع از اقدامات فریبکارانه فروشنده، اقدامات لازم را جهت خاتمه یک طرفه موافقت نامه به اجرا در آورد.

خیار تعذر تسلیم

فرض کنید پس از امضای موافقت نامه نقل و انتقال، فروشنده ملک را به دلایل مختلفی به شما تحویل ندهد. در این زمینه، شما چه راه حل‌هایی برای جلوگیری از ورود خسارات به خود خواهید داشت؟ باید بیان کرد که در چنین مواقعی، خریدار می‌تواند معامله را به صورت یک جانبه به پایان برساند زیرا با عدم تسلیم ملک، خریدار نمی‌تواند از مورد معامله استفاده کند. در این زمینه ناتوانی فروشنده، اهمیتی در خاتمه یا عدم خاتمه موافقت نامه نخواهد داشت. علاوه بر فسخ معامله ملک ، این امکان برای مشتری وجود دارد که خسارت ناشی از فسخ را از فروشنده مطالبه کند.

خیار تاخیر ثمن و شرایط فسخ معامله ملک از طرف فروشنده

خیار تاخیر ثمن، از خیارات قابل استناد از سوی فروشنده است. برای استناد به این خیار، نباید در متن موافقت نامه برای تسلیم ملک مهلتی لحاظ شده باشد. در این راستا اگر تا 3 روز پس از انعقاد قرارداد، فروشنده ملک را به مشتری تحویل ندهد و مشتری نیز مبلغ ملک را به فروشنده ارائه نکند، فروشنده قادر است معامله را به صورت یک طرفه به پایان برساند.

تاثیر شروط قراردادی در آسان‌تر یا دشوارتر شدن فسخ معامله ملک

بخش زیادی از اختلافات ملکی نه از قانون، بلکه از متن قرارداد ناشی می‌شود. بسیاری از خریداران و فروشندگان بدون دقت به بندهای فسخ، وجه التزام و شرایط انحلال معامله، قرارداد را امضا می‌کنند. در حالی که همین بندها می‌توانند مسیر فسخ را کاملا تغییر می‌دهد. برای مثال، قراردادی که در آن حق فسخ محدود شود یا برای آن جریمه سنگین تعیین کنند، عملا امکان خاتمه معامله را پرهزینه می‌کند. در مقابل، درج شرط فسخ در صورت عدم پرداخت به‌ موقع، عدم تحویل ملک یا کشف مشکلات حقوقی، امنیت طرفین را افزایش می‌دهد.

برخی قراردادها مهلت‌های مشخص برای اعمال فسخ در نظر می‌گیرند و پس از پایان آن، حتی با وجود حق قانونی، امکان اقدام از بین می‌رود. گاهی نیز طرفین توافق می‌کنند که فسخ تنها با پرداخت مبلغ مشخصی امکان‌ پذیر باشد که همین موضوع بسیاری از افراد را از پیگیری حق خود منصرف می‌کند. بررسی دقیق این شروط پیش از امضا اهمیت بالایی دارد زیرا قانون در بسیاری موارد به توافق طرفین احترام می‌گذارد. قراردادی که بدون آگاهی تنظیم شود، حتی با وجود خیارات قانونی می‌تواند مسیر فسخ را بسیار دشوار کند. توجه به جزئیات قراردادی، از راه‌های مهم پیشگیری از ضررهای مالی و اختلافات طولانی‌ مدت ملکی به شمار می‌رود.

برای انجام صحیح فسخ از مشاوران حقوقی بپرسید!

نکته دارای اهمیت در خصوص این اقدام این است که فسخ معامله با توجه به موضوع آن، توافقات طرفین و شرایط معامله، به شیوه‌های متعددی انجام می‌شود. در واقع لازم است نسبت به خیارات قانونی و همچنین شرایط هر معامله آگاه باشیم تا با در نظر گرفتن تمام این عوامل، بهترین شیوه فسخ را انتخاب کنیم. مسلم است که همه اشخاص از مسائل حقوقی و قانونی آگاهی ندارند. به همین منظور لازم است که برای کسب این اطلاعات با مشاوران حقوقی مجرب و همچنین با وکلای پایه یک دادگستری گفتگو کنند. تیم حقوقی رکلا در این راستا خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را ارائه می‌دهد. شما می‌توانید به سهولت برای استفاده از این خدمات، درخواست ثبت کنید.

علاوه براین، محتوای متن معامله در مواقعی که طرفین برای فسخ آن تصمیم می‌گیرند، تاثیر گذار خواهد بود. یعنی اینکه ممکن است شرطی در متن قرارداد بیان شود که فسخ را آسان یا حتی سخت کند. به همین دلیل پیشنهاد می‌کنیم که حتما تنظیم و نوشتن متن سند معامله خود را به اشخاص متخصص بسپارید. برای این منظور می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی بهره ببرید.