فسخ قرارداد فروش زمین کشاورزی میان صاحبان زمین و خریداران
قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت زمین امضا می‌شود یک قرارداد لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. طرفین معامله پس از امضای قرارداد مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین دیگر حق بر هم زدن آن را ندارند و باید این قرارداد را اجرا کنند. قانونگذار در برخی موارد خاص به طرفین معامله اجازه فسخ موافقت نامه امضا شده برای نقل و انتقال مالکیت زمین را داده است. فسخ قرارداد فروش زمین به معنای انحلال آن توسط یکی از طرفین معامله است. طرفین معامله برای آنکه از حق فسخ این قرارداد برخوردار شوند باید شرایط مقرر از سوی قانونگذار را به اثبات برسانند. اگر شرایط قانونی ایجاد حق فسخ به اثبات نرسد، باید طرفین معامله به موافقت نامه‌ای که امضا کرده‌اند پایبند باشند.
در این مقاله قصد داریم که شرایط، نکات و آثار قانونی فسخ موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت اراضی تنظیم شده است را بررسی کنیم. این شروط، زیر مجموعه‌ای از شرایط فسخ قرارداد محسوب می‌شوند.
شرایط و موارد فسخ قرارداد فروش زمین در کدام قانون پیش بینی شده است؟
بیع نام حقوقی قراردادی است که برای نقل و انتقال مالکیت اراضی تنظیم می‌شود. شرایط تنظیم و امضای بیع در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است. قانونگذار شرایط و موارد انحلال مبایعه نامه را در ماده 396 قانون مدنی شمارش می‌کند. در اصطلاح قانون مدنی به موارد فسخ قرارداد بیع، خیار گفته می‌شود. خیار به معنای انحلال موافقت نامه به وسیله یکی از طرفین معامله است. خیارات شمارش شده برای فسخ بیع 10 مورد هستند.
بنابراین، خیارات مربوط به فسخ قرارداد فروش زمین کشاورزی را باید در ماده 396 قانون مدنی جست و جو کنیم. خیارات مقرر در این ماده برای جلوگیری از ضرر و زیان وارده به طرفین معامله وضع شده است. طرفین قرارداد بیع زمین به وسیله اثبات شرایط قانونی تحقق هر یک از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی از حق فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی برخوردار می‌شوند.
حق فسخ قرارداد فروش زمین باید از سوی چه اشخاصی اِعمال شود؟
فسخ قرارداد خرید زمین یک عمل حقوقی است و به همین دلیل، شخصی که می‌خواهد نسبت به انجام آن اقدام کند باید از شایستگی قانونی برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشد. اهلیت ، قصد و رضا از جمله شرایط قانونی هستند که فسخ کننده باید از آن‌ها برخوردار باشد. در ادامه هریک از این شرایط را بررسی می‌کنیم:
اهلیت در فسخ قرارداد فروش زمین
اشخاصی که می‌خواهند موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی را فسخ کنند باید از اهلیت قانونی برخوردار باشند. شرایط برخورداری از اهلیت قانونی عاقل بودن، بالغ و رشید بودن است.
کودکان و نوجوانان کمتر از 18 سال از نظر قانونی، غیر رشید محسوب می‌شوند و به همین دلیل از اهلیت قانونی لازم برای انحلال موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین برخوردار نیستند، حتی اگر مالک قانونی اراضی مورد معامله باشند. اشخاصی که قوای فکری و مغزی آن‌ها زائل شده است نیز از اهلیت قانونی لازم برای فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی برخوردار نیستند.
قصد طرفین
قصد به معنای اراده و عزم نسبت به انجام کاری است. در واقع قصد فسخ کننده یکی از مهمترین شرایط فسخ قرارداد فروش زمین است. فسخ کننده باید قصد انحلال موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال اراضی و پایان دادن به معامله را داشته باشد. موافقت نامه‌ای که در حالت مستی یا به صورت نمایشی منحل شده است باعث بی اثر شدن معامله مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین نمی‌شود.
رضایت طرفین از شرایط فسخ قرارداد فروش زمین
رضایت و اختیار فسخ کننده نیز یکی دیگر از مهمترین شرایط فسخ قرارداد فروش زمین است. فسخ کننده باید با اختیار و رضایت کامل نسبت به انحلال موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین اقدام کند. موافقت نامه‌ای که در اثر تهدید فیزیکی و اجبار فسخ کننده منحل شده است نیز باعث بی اثر شدن معامله مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی نخواهد شد.
آیا تعهدات طرفین معامله به موجب فسخ قرارداد فروش زمین از بین می‌روند؟
امضای موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی باعث ایجاد تعهداتی برای طرفین معامله می‌شود. مهمترین تعهد فروشنده، تحویل اراضی مورد معامله به انتقال گیرنده است. پرداخت بهای اراضی مورد معامله نیز مهمترین تعهدی است که به موجب امضای موافقت نامه بر عهده انتقال گیرنده گذاشته می‌شود.
طرفین معامله می‌توانند در خصوص جزئیات مربوط به اجرای قرارداد نقل و انتقال زمین نیز با یکدیگر توافق کنند. تعهدات فرعی این موافقت نامه همان جزئیاتی هستند که طرفین معامله در خصوص انجام آن‌ها با یکدیگر به توافق رسیده‌اند. انحلال موافقت نامه باعث پایان دادن به رابطه حقوقی میان طرفین معامله می‌شود. بنابراین، به موجب انحلال موافقت نامه، اکثر تعهدات فرعی و اصلی طرفین معامله از بین می‌روند.
نکته: ماهیت حقوقی و موضوع برخی تعهدات فرعی و اصلی طرفین معامله به گونه‌ای است که انحلال موافقت نامه باعث از بین رفتن آن‌ها نمی‌شود. به عبارات دیگر می‌توان گفت که برخی از تعهدات فرعی و اصلی طرفیت معامله حتی پس از فسخ قرارداد فروش زمین نیز ادامه پیدا می‌کنند.
بنابراین، انتقال گیرنده پس از انحلال موافقت نامه دیگر مالک اراضی مورد معامله نیست و باید آن‌ها را تخلیه کند و به فروشنده پس بدهد. فروشنده نیز پس از انحلال موافقت نامه مربوط باید بهایی که بابت اراضی مورد معامله از انتقال گیرنده گرفته است را به او پس بدهد.
مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قرارداد فروش زمین از سوی خریدار چیست؟
قانونگذار برخی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی را به نفع انتقال گیرنده و برای جلوگیری از ضرر و زیان او وضع کرده است. خیار غبن ، خیار رویت و خیار تعذر تسلیم از جمله خیاراتی هستند که انتقال گیرنده با استناد به آن‌ها می‌تواند موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی را فسخ کند. در ادامه شرایط تحقق هر یک از این خیارات را بررسی می‌کنیم:
خیار غَبن
غَبن واژه‌ای فقهی و به معنای ضرر و زیان در قرارداد است. خریدار اگر بتوانند تمام شرایط زیر را به اثبات برساند به استناد خیار غبن از اختیار فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال اراضی برخوردار می‌شود:
اول: خریدار نسبت به قیمت واقعی بهای اراضی مورد معامله بی اطلاع باشد؛
دوم: فروشنده، اراضی مورد معامله را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن‌ها به خریدار فروخته باشد؛
سوم: خریدار در خصوص اسقاط خیار غَبن یا تمامی خیارات شمارش شده در ماده 36 قانون مدنی با فروشنده توافق نکرده باشد؛
چهارم: خریدار به محض اطلاع از قیمت واقعی اراضی مورد معامله نسبت به فسخ قرارداد اقدام کرده باشد.
خیار رؤیت در فسخ قرارداد فروش زمین
رؤیت واژه‌ای عربی و به معنای دیدن چیزی است. خریدار اگر بتواند شرایط تحقق خیار رویت را به اثبات برسند نیز از حق فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی برخوردار می‌شود. شرایط استناد به خیار رؤیت عبارتند از:
اول: خریدار، اراضی مورد معامله را ندیده باشد؛
دوم: خریدار با توجه به توضیحات و توصیفات ارائه شده از سوی فروشنده، اراضی را معامله کرده باشد؛
سوم: اراضی مورد معامله با توضیحات و توصیفات ارائه شده از سوی فروشنده مطابقت نداشته باشند؛
چهارم: خریدار در خصوص اسقاط خیار رؤیت یا تمام خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی با فروشنده به توافق نرسیده باشد.
خیار تعذر تسلیم در فسخ قرارداد فروش زمین
این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که فروشنده، اراضی مورد معامله را مطابق با شرایط و تاریخ مقرر در موافقت نامه به خریدار تحویل ندهد. خریدار در صورت اثبات شرایط زیر به استناد خیار تعذر تسلیم از حق فسخ قرارداد خرید زمین برخوردار می‌شود:
اول: فروشنده، زمین مورد معامله را مطابق با شرایط و تاریخ مقرر در موافقت نامه به خریدار تحویل نداده باشد؛
دوم: خریدار از طریق مراجع قانونی و قضایی نیز نتواند به اراضی مورد معامله دسترسی پیدا کند؛
سوم: خریدار در خصوص اسقاط خیار تعذر تسلیم یا تمامی خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی با فروشنده توافق نکرده باشد.
آیا خریدار در ازای عدم فسخ قرارداد فروش زمین ، می‌تواند اَرَش مطالبه کند؟
خیار عیب یکی از مهمترین خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی است. شرایط تحقق خیار عیب عبارتند از:
- اراضی مورد معامله عیب و تقص فنی یا ظاهری داشته باشند؛
- خریدار در هنگام امضای قرارداد از عیب و نقص ظاهری یا فنی اراضی مورد معامله بی‌اطلاع باشد؛
- خریدار در خصوص اسقاط خیار عیب یا تمامی خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی با فروشنده توافق نکرده باشد.
خریدار به استناد خیار عیب از اختیارات زیر برخوردار می‌شود:
- اختیار فسخ قرارداد فروش زمین ؛
- اختیار دریافت مابه‌تفاوت اراضی معیوب و ناقص با اراضی سالم.
در اصطلاح قانون مدنی به مابه‌تفاوت اراضی سالم با اراضی ناقص، اَرش می‌گویند. این نکته را نیز در نظر داشته باشید که اَرش به وسیله نظر کارشناس مشخص می‌شود.
مطابق ماده 396 قانون مدنی فروشنده چه زمانی از حق فسخ قرارداد فروش زمین کشاورزی برخوردار می‌شود؟
قانونگذار برخی از خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی را به نفع فروشنده و برای جلوگیری از ضرر و زیان او وضع کرده است. خیار مجلس، خیار تاخیر ثَمَن و خیار غَبن، از جمله خیاراتی هستند که فروشنده با استناد به آن‌ها از حق فسخ قرارداد فروش زمین کشاورزی برخوردار می‌شود.
به خاطر داشته باشید
لازم است به خاطر داشته باشید که شروطی که برای فسخ این معامله مطرح می‌شود، باید کاملا مطابق با قوانینی باشد که در این خصوص تعیین شده‌اند. بنابراین، اولین اقدامی که باید انجام دهید این است که با یک مشاور حقوقی یا وکیل مجرب در خصوص قرارداد و شروط فسخ آن گفتگو کنید. برای دسترسی ساده‌تر به این اشخاص، به شما استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را پیشنهاد می‌کنیم.
از طرف دیگر اگر در نظر دارید که شروطی برای فسخ، در متن قرارداد شما بیان شود، می‌توانید از طریق ثبت درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی اقدام کنید.
قرارداد فروش زمین کشاورزی
اگر زمین کشاورزی معامله می‌کنید، این نمونه قرارداد را از اینجا بگیرید. امضای این قرارداد، موجب انتقال مالکیت زمین کشاورزی از فروشنده به خریدار می‌شود.
قرارداد فروش اقساطی زمین کشاورزی
اگر معامله خرید و فروش زمین کشاورزی را با این شرط انجام می‌دهید که بهای زمین به صورت اقساطی پرداخت شود، این قرارداد مناسب شما است.
