شرایط و چگونگی فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده و خریدار در یک معامله

فسخ مبایعه نامه یک موضوع مهم در حقوق محسوب می‌شود. در عالم حقوقی توافقات، اصل بر لزوم عقود است. به این معنا که پس از انعقاد یک عقد، طرفین به اجرای تعهدات مندرج در آن متعهد می‌شوند و باید به آثار ناشی از آن عقد پایبند باشند. بنابراین این امکان برای اشخاص وجود ندارد که پس از انعقاد عقود، آن‌ها را برهم بزنند. مبایعه نامه ، یکی از انواع این عقود لازم است. در این راستا، این سوال مطرح می‌شود که آیا تعهدات و آثار چنین عقدی، برای همیشه پا بر جاست؟ در پاسخ باید اشاره داشت که مواردی در قانون مورد توجه قرار گرفته است که به موجب آن‌ها، اشخاص می‌توانند تحت شرایطی عقد بیع و آثار ناشی از آن‌ را به خاتمه برسانند. یکی از این موارد، فسخ است.

تمرکز اصلی ما در این مقاله، در خصوص فسخ مبایعه نامه عادی خواهد بود. به این منظور سعی داریم که مهم‌ترین نکات چنین عملی را مورد بحث و بررسی قرار دهیم. این اقدام به طور کلی یکی از حالت‌های فسخ است. در این خصوص در مقاله‌ای تحت عنوان « فسخ قرارداد چیست » به تفصیل به این سوال پاسخ داده‌ایم که مطالعه آن را به شما پیشنهاد می‌کنیم.

فسخ مبایعه نامه عادی ؛ تعریف مبایعه نامه و بررسی ماهیت اساسی آن

در نظام حقوقی حاکم بر عقود، نوعی از توافقات وجود دارد که به مبایعه نامه مشهور هستند. تعریف این عقد،‌ ذیل ماده ۳۳۸ قانون مدنی مورد توجه قرار می‌گیرد. به موجب این ماده،‌ مبایعه نامه یا عقد بیع، ‌سندی است که در آن اشخاص در خصوص معامله اموال توافق می‌کنند. این عقد،‌ فی ما بین خریدار و فروشنده شکل می‌گیرد. اولین اثر ناشی از این عقد،‌ انتقال مالکیت است. به این معنا که پس از انعقاد بیع،‌ خریدار صاحب مال فروشنده و فروشنده صاحب مبلغ مال می‌شود.

یکی از نکاتی که باید در خصوص ماهیت قرارداد بیع مورد نظر قرار داد، ماهیت لازم این عقد است. بر این اساس، هیچ یک از خریدار و فروشنده قادر نخواهند بود که توافقات خود را در عقد بیع به پایان برسانند. در مقابل عقود لازم، دسته دیگری از توافقات یافت می‌شوند که با نام عقود جایز مورد توجه قرار می‌گیرند. عقود جایز، ‌عقودی هستند که بر خلاف عقود لازم، ‌امکان انحلال آن‌ها از سوی هر یک از طرفین در هر زمان و به هر دلیل ممکن خواهد بود.

شرایط خاتمه مبایعه نامه، در ماده ۲۱۹ قانون مدنی بیان شده است. با عنایت به این ماده،‌ اشخاص این توانایی را دارند که عقد بیع را به دو روش به پایان برسانند. در ادامه توضیح می‌دهیم:

۱. اقاله قرارداد : روشی است که در آن خریدار و فروشنده،‌ به انحلال مبایعه نامه و تعهدات مندرج در آن به صورت جمعی رضایت می‌دهند؛

۲. فسخ قرارداد : این دسته از شرایط فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده یا خریدار به این صورت است که باید دلیل یا دلایل قانونی خاتمه بیع رخ دهد.

چگونگی فسخ مبایعه نامه و آثار ناشی از آن برای طرفین

همانطور که بدان اشاره کردیم،‌ برای این که اشخاص بتوانند عقد بیع را به موجب فسخ به پایان برسانند، باید عواملی فی ما بین آن‌ها رخ دهد. این عوامل که در متون قانونی در قالب خیارات مورد توجه قرار گرفته‌اند،‌ امکان خاتمه یک طرفه بیع را فراهم می‌کنند. به طور کلی، ‌خیارات به معنی اختیاری است که قانون در این راستا به اشخاص اعطا می‌کند. شما برای اعمال حق فسخ، ‌نیاز به کسب رضایت طرف مقابل خود نخواهید داشت.

در خصوص آثار فسخ مبایعه نامه توسط خریدار و فروشنده باید بیان داشت که پس از انحلال یک طرفه بیع،‌ تغییراتی در ماهیت روابط خریدار و فروشنده ایجاد می‌شود. به این صورت که تعهدات طرفین در برابر یکدیگر از بین می‌رود و به نوعی روابط آن‌ها از حالت خریدار و فروشنده خارج خواهد شد. متعاقب فسخ عقد بیع،‌ طرفین باید اقداماتی را به عمل آورند. به این صورت که خریدار موظف می‌شود مال مورد معامله را به فروشنده مسترد کند. در مقابل،‌ فروشنده باید مبلغ پرداخت شده توسط خریدار را به او بپردازد. عدم عمل به این وظایف، ‌ضمانت اجراهایی را برای طرفین به بار خواهد آورد.

در اینجا باید توجه داشت که در برخی از موارد، استرداد مال مورد معامله از سوی خریدار، شرایط خاصی دارد زیرا این امکان وجود دارد که عین مبیع نزد خریدار وجود نداشته باشد.

اثر فسخ عقد بیع، ‌نسبت به گذشته یا آینده است؟

آثار فسخ مبایعه نامه توسط خریدار و فروشنده،‌ نسبت به آینده است و تغییری در ماهیت آثار به دست آمده در گذشته ایجاد نخواهد کرد. برای مثال، ‌اگر در فاصله زمانی انعقاد و فسخ مبایعه نامه ،‌ حقوق و منافعی از مبیع یا مال مورد معامله حاصل شود، ‌همگی در اختیار خریدار خواهد بود و این حقوق و منافع برای فروشنده در نظر گرفته نمی‌شود زیرا تا قبل از خاتمه عقد بیع، خریدار ‌به عنوان صاحب مال مورد معامله بوده است. به همین ترتیب،‌ همه حقوق و منافع ناشی از مال مورد معامله که پس از فسخ حاصل می‌شود، در اختیار فروشنده خواهد بود.

اگر خساراتی از فسخ عقد بیع ایجاد شود، جبران آن‌ خسارات بر عهده چه شخصی خواهد بود؟

در خصوص شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده یا خریدار باید بیان داشت که این امکان وجود دارد که بر اثر فسخ بیع، خساراتی به یکی از طرفین این عقد وارد شود. در این مواقع، مُسَبِب اصلی ورود خسارات،‌ باید این خسارات را جبران کند. برای سهولت هر چه بیشتر، اشخاص می‌توانند در زمان تنظیم عقد بیع، شرایطی را در متن عقد خود در این باره مقرر کنند. البته عدم در نظر گرفتن شروط مزبور،‌ حق مطالبه این خسارات را از طرف متضرر سلب نخواهد کرد.

موارد و نحوه فسخ مبایعه نامه

در این بخش از مقاله،‌ دلایل قانونی و توجیه کننده فسخ مبایعه نامه را مورد بحث و بررسی قرار می‌دهیم:

خیار مجلس از شرايط فسخ مبايعه نامه

شرایط فسخ از طریق استناد به خیار مجلس به این صورت است که خریدار و فروشنده، مکان انعقاد عقد بیع را ترک نکرده باشند. به عبارت دیگر، ‌پس از انعقاد مبایعه نامه،‌ تا زمانی که خریدار و فروشنده از یکدیگر جدا نشده باشند،‌ این امکان برای هر یک از آن‌ها وجود دارد که با استناد به خیار مجلس،‌ بیع را به صورت یک جانبه خاتمه دهند.

خیار غبن

خریدار و فروشنده زمانی قادرند به موجب خیار غبن مبایعه نامه خود را به صورت یک طرفه به خاتمه برساند که تفاوت زیادی میان ارزش مال مورد معامله و مبلغ آن وجود داشته باشد. در این موارد، شخص متضرر قادر خواهد بود که عقد بیع خود را فسخ کند. البته در این موارد، شخص استناد کننده به این خیار،‌ نباید بیع را با آگاهی از وجود تفاوت فاحش میان ارزش مال مورد معامله و مبلغ آن منعقد کرده باشد. در خصوص روش فسخ مبایعه نامه به استناد این خیار باید بیان کرد که آگاهی از موضوع اخیر،‌ امکان استناد به این خیار را از طرفین سلب می‌کند.

خیار شرط و نحوه فسخ مبایعه نامه

این امکان برای خریدار و فروشنده وجود دارد که در زمان تنظیم مبایعه نامه، شرایطی را بر اساس توافق برای خاتمه یک جانبه عقد خود تعیین کنند. برای تحقق این خیار، خریدار و فروشنده باید یک بازه زمانی مشخصی را در متن قرارداد خود در نظر بگیرند و بیان دارند که تا سر رسید این بازه زمانی، هر یک از طرفین قادر خواهد بود که عقد بیع را به صورت یک جانبه خاتمه دهند. یکی از شرایط صحت خیار شرط،‌ قید دقیق زمان آغاز و خاتمه بازه زمانی مزبور است.

خیار تدلیس و شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده و خریدار

خیار تدلیس زمانی قابل استناد است که خریدار یا فروشنده، به دلیل فریب خوردن در زمان انعقاد بیع،‌ از معامله خود متضرر شده باشد. برای مثال این امکان وجود دارد که فروشنده، مال خود را به طرز غیر واقعی جلوه دهد و بیان کند که مورد معامله ویژگی‌های خاصی دارد. اگر اقدامات فریبانه فروشنده در این مثال باعث شود که خریدار به انجام معامله تمایل پیدا کند،‌ خریدار می‌تواند به محض اطلاع از وجود اعمال متقلبانه در معامله، مبایعه نامه را به صورت یک جانبه خاتمه دهند.

خیار عیب و شرايط فسخ مبايعه نامه

اگر در زمان انعقاد مبایعه نامه یک مال، عیوبی در مورد معامله (مالی که معامله می‌شود) وجود داشته باشد اما این عیوب پنهان باشند و خریدار متوجه آن نشود، این امکان برای خریدار وجود دارد که با استناد به خیار عیب،‌ عقد بیع را به صورت یک جانبه خاتمه دهد. این نکته مهم را در نظر داشته باشید که آگاه بودن خریدار از معیوب بودن مبیع در زمان انعقاد مبایعه نامه، ‌امکان استناد به این خیار را از او سلب خواهد کرد.

زمان امضای مبایعه نامه به فسخ آن توجه داشته باشید

میزان زیادی از اختلافات و مشکلاتی که میان طرفین یک مبایعه نامه ایجاد می‌شود، به دلیل در نظر نگرفتن شروط و تعهدات مناسب برای مبایعه نامه‌ای است که امضا می‌کنند. در واقع برای ضمانت و اطمینان بیشتر، پیشنهاد می‌کنیم که در همان ابتدا امکان فسخ مبایعه نامه را در نظر داشته باشید و برای آن شروطی تعیین کنید. برای این منظور شما می‌توانید با راهنمایی مشاوران حقوقی، این شروط و تعهدات را تعیین کنید و از مشاور حقوقی بخواهید که این موارد را در هنگام تنظیم قرارداد شما در نظر بگیرد.

به علاوه اگر در شرایطی قرار گرفتید که طرف مقابل مبایعه نامه آماده‌ای را برای امضا کردن نزد شما آورد، می‌توانید به سهولت و به سرعت برای امضای آن مبایعه نامه با مشاور حقوقی گفتگو کنید. این مساله با خدمات مشاوره حقوقی تلفنی امکان پذیر خواهد بود.