موارد ابطال سند مالکیت توسط دادگاه و تاثیر شهادت شهود در این اقدام!

سند به هر نوشته قابل استنادی گفته می‌شود که برای اثبات ادعاهای خودمان یا برای انکار ادعاهای شخص دیگری می‌توانیم به آن استناد کنیم. اسناد به دو نوع عادی یا رسمی تقسیم می‌شوند. اسناد رسمی توسط مراجع قانونی صلاحیت دار صادر می‌شوند و از اعتبار و ارزش زیادی برخوردار هستند. باید بگوییم که اسناد مالکیت نیز از اسناد رسمی هستند زیرا توسط دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت اسناد و املاک صادر می‌شوند. شخصی به عنوان مالک قانونی املاک و مستغلات شناخته می‌شود که نام او در اسناد مالکیت نوشته شده باشد. ابطال سند مالکیت به معنای باطل کردن اسناد رسمی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک و دفاتر ثبت اسناد رسمی برای مالکیت املاک و مستغلات صادر می‌شوند.

اسناد مالکیت توسط مراجع قانونی صادر می‌شوند و به همین دلیل، باطل کردن آن‌ها نیز در صلاحیت مراجع قانونی و قضایی است. همچنین، باطل کردن اسناد املاک و مستغلات باید همراه با رعایت شرایط و تشریفاتی باشد که قانونگذار مشخص می‌کند. در این نوشته با شرایط و تشریفات قانونی مربوط به باطل کردن اسناد رسمی که برای مالکیت املاک و مستغلات صادر شده است، آشنا می‌شویم.

از جمله مقالاتی که مطالعه آن برای شما کاربردی خواهد بود و اطلاعات مفیدی را در اختیارتان قرار می‌دهد، مقاله ابطال سند رسمی است. حتما این مقاله را نیز بخوانید.

منظور از ابطال سند مالکیت چیست؟

همانگونه که گفتیم، اسنادی رسمی محسوب می‌شوند که از سوی مراجع قانونی صلاحیت‌ دار صادر شده باشند. مطابق با ماده 1287 قانون مدنی، مراجع قانونی زیر صلاحیت تنظیم اسناد رسمی را دارند:

1. اداره ثبت اسناد و املاک؛
2. دفاتر اسناد رسمی؛
3. مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها.

اسناد مالکیت املاک و مستغلات از اسناد رسمی هستند زیرا توسط اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی صادر می‌شوند. به همین دلیل، شخصی که نام او در این اسناد نوشته شده است برای اثبات مالکیت خود می‌تواند به آن‌ها استناد کند. مشخصات املاک، مشخصات مالک، حدود اربعه، مساحت، محدودیت نقل و انتقال و دیگر مشخصات مربوط به املاک و مستغلات در این اسناد قید می‌شوند.

سند منگوله دار، سند تک برگ، اسناد شش دانگ، سند عرصه و اعیان، اسناد رهنی، سند مفروز، اسناد مشاع و اسناد تفکیکی از جمله اسناد رسمی هستند که برای املاک و مستغلات صادر می‌شوند.

ابطال سند مالکیت باید به واسطه حکم قطعی دادگاه و توسط مراجع قضایی صلاحیت دار انجام شود زیرا این اسناد، رسمی هستند و از سوی مراجع قانونی صلاحیت دار صادر خواهند شد. بنابراین دفاتر اسناد رسمی در هیچ شرایطی اجازه باطل کردن سندی که برای املاک صادر کرده‌اند را ندارند.

بررسی ابعاد حقوقی دعوای ابطال سند مالکیت

دعاوی مربوط به ابطال سند مالکیت توسط دادگاه از دعاوی حقوقی هستند و به همین دلیل، رسیدگی به آن‌ها منوط به رعایت شرایط و تشریفاتی است که در قانون آیین دادرسی مدنی مشخص می‌شوند. تنظیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی از جمله تشریفات قانونی هستند که باید برای طرح دعوای بطلان اسناد مالکیت املاک و مستغلات رعایت شوند.

خواهان این دعاوی، شخصی است که مدعی باطل بودن اسناد رسمی مالکیت باشد. معمولا، این دعاوی زمانی مطرح می‌شوند که یک مال غیر منقول مانند زمین، به صورت همزمان به چند نفر فروخته شده باشد.

قانونگذار، شرایط و تشریفات قانونی خاصی را برای تنظیم اسناد رسمی تعیین کرده است. به همین دلیل، عدم رعایت این شرایط و تشریفات قانونی نیز می‌تواند باعث ابطال سند مالکیت توسط دادگاه شود.

اسناد مالکیت از سوی مراجع قانونی صادر می‌شوند و از اعتبار و ارزش زیادی برخوردار هستند و به همین دلیل، اثبات بطلان آن‌ها به ادله و مدارک معتبر و محکمه پسند نیاز دارد. برای مثال، ابطال سند مالکیت با شهادت شهود امکان پذیر نمی‌شود. علت عدم اثبات ابطال سند مالکیت با شهادت شهود این است که اسناد رسمی به صورت قاطع نشان دهنده واقعیت هستند اما شهادت شهود، تنها یک دلیل است و واقعیت را نشان نمی‌دهد. ابطال سند مالکیت با شهادت شهود در صورتی امکان پذیر می‌شود که این اسناد به صورت عادی و غیر رسمی تنظیم شده باشند. برای مثال، قولنامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت املاک تنظیم می‌شود، از انواع اسناد عادی است و با استناد به شهادت شهود می‌توان آن را باطل کرد.

مصادیق و موارد ابطال سند مالکیت توسط دادگاه

همانگونه که گفتیم، اسناد رسمی مانند سند مالکیت از سوی مراجع قانونی صلاحیت دار صادر می‌شوند و به همین دلیل از ارزش و قابلیت استناد زیادی برخوردار هستند. با این وجود در برخی موارد، عواملی باعث ابطال سند مالکیت توسط دادگاه می‌شوند. در ادامه، مهمترین مصادیق و موارد ابطال سند مالکیت توسط دادگاه را بررسی می‌کنیم.

باطل کردن اسناد مالکیت به دلیل صوری بودن آن‌ها

صوری به معنای ساختگی و ظاهری بودن چیزی است. اسناد صوری نیز به اسنادی ساختگی گفته می‌شود که صرفاً به منظور ظاهرسازی تنظیم و امضا خواهند شد. به عبارت دیگر، اشخاصی که سندی را به صورت صوری و با قصد ظاهر سازی امضا می‌کنند، قصد اجرای مفاد آن را ندارند. قصد، یکی از ارکان قانونی لازم برای اعتبار بخشیدن به اسناد است. به همین دلیل، اسنادی که طرفین قصد اجرای مفاد آن‌ها را ندارند، باطل و غیر معتبر هستند. اگر صوری بودن اسناد رسمی مالکیت در دادگاه به اثبات برسد، مراجع قضایی در خصوص باطل و نامعتبر بودن آن‌ها حکم صادر می‌کنند.

نحوه باطل کردن اسناد مالکیت به دلیل جعلی بودن آن‌ها

جرم جعل و استفاده از اسناد مجعول یکی از مهمترین مصادیق جرائم کیفری در زمینه املاک و مستغلات است. این جرم در صورتی تحقق پیدا می‌کند که فردی با جعل مشخصات یا به واسطه دسترسی غیر مجاز به اوراق و اسناد قانونی بتواند اسناد جعلی مالکیت املاک را به نام خودش یا شخص دیگری صادر کند. قلم بردن در اسناد مالکیت نیز در برخی از موارد به منزله جعل آن‌ها است. لازم به ذکر است که جعلی بودن اسناد مالکیت توسط کارشناسان دادگستری تشخیص داده می‌شود. اسنادی که مشخصات ظاهری آن‌ها مانند اسناد رسمی است اما جعلی بودن آن در دادگاه به اثبات می‌رسد، یک سند باطل و غیر قابل استناد به حساب می‌آید.

وجود تعارض در اسناد مالکیت

تعارض در اسناد مالکیت زمانی موضوعیت پیدا می‌کند که برای املاک و مستغلات واحد، دو سند به نام دو شخص صادر شده باشد. برای مثال در ابتدا برای یک زمین، سندی به نام یک شخص صادر می‌شود و سپس برای همان زمین، سند دیگری به نام شخص دیگر صادر خواهد شد. در این حالت، سند دوم زمین با سند اول آن تعارض دارد.

تعارض در اسناد مالکیت باعث می‌شود که اولین سند صادره، صحیح و معتبر محسوب شود و سند دوم، باطل و غیر قابل استناد باشد.

ابطال سند مالکیت متوفی

در برخی از موارد، اسناد رسمی به حکم قانون باطل می‌شوند. در این موارد، نیازی نیست که برای ابطال قرارداد (اسناد رسمی) به دادگاه مراجعه کنیم. فوت باعث از بین رفتن حق مالکیت شخص نسبت به اموال و دارایی‌های خودش می‌شود. به عبارت دیگر، فوت باعث منتفی شدن حق مالکیت متوفی خواهد شد. بنابراین، ابطال سند مالکیت متوفی نیازی به طرح دعوا در دادگاه ندارد. در واقع ابطال سند مالکیت متوفی با ارائه گواهی فوت و از طریق مراجع قانونی مانند اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر می‌شود.

به این نکات مهم توجه داشته باشیم

در هنگام تنظیم قولنامه و مبایعه نامه‌ای که برای معامله املاک و مستغلات تنظیم می‌شود باید تاریخ مشخصی را در سند انتقال مشخص کنیم. همچنین مشخصات تعیین شده در سند مالکیت باید با مندرجات مبایعه نامه یا قولنامه مطابقت داشته باشد.

برای آشنایی با آثار و ابعاد قانونی اصطلاحاتی که در این اسناد به کار می‌روند، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا استفاده کنید.

همچنین با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد رکلا می‌توانید تنظیم اختصاصی مبایعه نامه و قولنامه را به کارشناسان حقوقی تیم رکلا بسپارید.