بررسی متن مبایعه نامه منزل مسکونی و اهمیت ثبت رسمی این سند

بیع، نام فقهی یکی از عقود اسلامی بوده که در قانون مدنی کشور ما نیز وارد شده است. در اصطلاح قانون مدنی به موافقت نامه شفاهی یا مکتوبی که برای خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود، قرارداد بیع می‌گویند. به عبارت دیگر، بیع موافقت نامه شفاهی یا مکتوبی است که میان خریدار و فروشنده اموال منقول و غیر منقول امضا خواهد شد. در اصطلاح به این موافقت نامه مکتوب مبایعه نامه می‌گویند. می‌توان اینطور گفت که مبایعه نامه سندی است که توافق میان طرفین معامله را به اثبات می‌رساند. مبایعه نامه منزل نیز سندی معتبر خواهد بود که برای معامله منزل و میان خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود. امضای این سند باعث انتقال مالکیت منزل مورد معامله به خریدار خواهد شد.

تنظیم مبایعه نامه مزایای زیادی را برای هر یک از طرفین معامله به دنبال دارد. یکی از مهمترین مزایای تنظیم این سند، مشخص شدن جزئیات معامله و جلوگیری از بروز اختلاف میان طرفین آن است. به همین دلیل، تنظیم مبایعه نامه به توجه و دقت زیادی نیاز دارد. همچنین این سند باید با توجه به شرایط و قواعد فصل بیع قانون مدنی تنظیم شده باشد. اگر مبایعه نامه به صورت دقیق و قانونی تنظیم نشده باشد، ممکن است که باعث تحمیل خسارت‌های زیادی به طرفین معامله شود. بنابراین، لازم است که طرفین معامله با شرایط قانونی این سند و همچنین نحوه تنظیم آن آشنایی داشته باشند. در این مقاله با قوانین و شرایط مبایعه نامه‌ای که برای معامله منزل تنظیم شده است، آشنا می‌شویم.

بررسی دلایل ضرورت تنظیم مبایعه نامه منزل

همانگونه که گفتیم، قرارداد بیع منزل موافقت نامه‌ای است که برای خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود. قانونگذار در بسیاری از موارد، تنظیم شفاهی بیع را کافی دانسته و بر ضرورت مکتوب کردن آن تاکید نکرده است. می‌توان گفت تنظیم مکتوب مبایعه نامه از شرایط صحت معامله نیست زیرا معامله‌ای که به صورت شفاهی انجام شده باشد نیز معتبر است. بنابراین، توافق شفاهی میان خریدار و فروشنده برای تحقق بیع کفایت می‌کند.

از سوی دیگر، معامله شفاهی اموال با ارزشی مانند منزل، ریسک‌ و خطرات زیادی را برای طرفین آن به همراه خواهد داشت. به همین دلیل، معمولاً مبایعه نامه برای معامله اموال با ارزش و گران قیمتی مانند منزل تنظیم می‌شود.

یک نکته مهم!

باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که الفاظ شفاهی همواره در معرض تغییر و تحریف هستند و سوء استفاده از آن‌ها نیز امکان پذیر است. از سوی دیگر، تمام کلمات و عبارت‌هایی که در یک مبایعه نامه نوشته می‌شوند، غیر قابل تغییر و تحریف هستند. به عبارت دیگر، دخل و تصرف در مبایعه نامه به منزله ارتکاب جرم جعل و تحریف است و ضمانت اجرای کیفری دارد.

ضرورت تنظیم مبایعه نامه منزل مسکونی زمانی مشخص می‌شود که اختلافی میان طرفین معامله به وجود بیاید. در چنین مواردی، طرفین معامله با استناد به مبایعه نامه می‌توانند ادعاهای خود را اثبات کنند. همچنین، خریدار و فروشنده با استناد به مبایعه نامه می‌توانند دلایل و ادعاهایی که از سوی طرف دیگر معامله مطرح می‌شود را رد کنند.

باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که تنظیم مبایعه نامه منزل مسکونی می‌تواند تاثیر قابل توجهی در جلوگیری از بروز اختلاف میان طرفین معامله داشته باشد.

آیا ثبت مبایعه نامه منزل در دفتر ثبت اسناد رسمی ضروری است؟

مبایعه نامه منزل مسکونی می‌تواند سندی عادی یا رسمی باشد. این مبایعه نامه در صورتی یک سند رسمی تلقی می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. بنابراین، مبایعه نامه‌ای که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده، یک سند عادی است.

قانونگذار در قانون ثبت، طرفین معامله اموال غیر منقول را به ثبت رسمی معامله ملزم می‌کند. با توجه به ماده 22 این قانون، مراجع قضایی و قانونی شخصی را به عنوان مالک مال غیر منقول مورد معامله می‌شناسند که نام او در دفاتر اموال غیر منقول به ثبت رسیده باشد. نام خریدار منزل نیز زمانی در دفتر اموال غیر منقول نوشته می‌شود که مبایعه نامه در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. باید به این نکته توجه داشته باشیم که مبایعه نامه عادی نیز یک سند معتبر است و باعث انتقال مالکیت منزل مورد معامله به خریدار می‌شود اما خریدار در مراجع قضایی و قانونی برای اثبات مالکیت خود نمی‌تواند به این سند عادی استناد کند.

بنابراین اگر منزل مورد معامله سابقه ثبتی داشته باشد، بهتر است که متن مبایعه نامه منزل مسکونی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. در این صورت، طرفین معامله در هنگام تنظیم و امضای مبایعه نامه منزل باید تاریخ مشخصی را برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی تعیین کنند. لازم به ذکر است که پرداخت هزینه‌های مربوط به نقل و انتقال منزل و تنظیم سند رسمی انتقال آن بر عهده فروشنده است اما طرفین معامله می‌توانند در خصوص پرداخت این هزینه‌ها به نحو دیگری نیز با یکدیگر توافق کنند.

شیوه تعیین بهای مورد معامله در مبایعه نامه منزل

مبایعه نامه منزل مسکونی را باید یک سند معاوضی بدانیم زیرا مالکیت منزل مورد معامله در ازای دریافت بهای آن به خریدار منتقل می‌شود. به همین دلیل می‌توان گفت که تعیین بهای منزل مورد معامله از شرایط صحت این سند است. همچنین، عدم تعیین دقیق بهای منزل مورد معامله ممکن است که باعث بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده شود. بنابراین، طرفین معامله در هنگام تنظیم و امضای مبایعه نامه منزل باید بهای مال مورد معامله را تعیین کنند. در اصطلاح حقوقی به بهای مال مورد معامله، ثَمَن گفته می‌شود. مبلغی که در متن مبایعه نامه منزل مسکونی به عنوان ثمن نوشته خواهد شد باید به واسطه توافق میان خریدار و فروشنده تعیین شده باشد.

شیوه و تاریخ پرداخت بهای مال مورد معامله نیز با توجه به توافق میان خریدار و فروشنده تعیین می‌شود.

علی الاصول، خریدار باید بهای منزل مورد معامله را به صورت نقدی و در هنگام امضای این سند پرداخت کند. با این حال، اگر فروشنده موافقت کرده باشد، خریدار می‌تواند بهای منزل مورد معامله را به صورت نسیه یا اقساطی نیز بپردازد.

طرفین معامله در هنگام تنظیم قولنامه منزل مسکونی می‌توانند برای پرداخت به موقع بهای مورد معامله، ضمانت اجرا تعیین کنند. برای مثال در مبایعه نامه قید می‌شود که اگر تمام یا قسمتی از بهای منزل مورد معامله تا تاریخ مشخصی پرداخت نشود، باعث منفسخ شدن این سند خواهد شد. فروشنده نیز برای تضمین پرداخت به موقع بهای مال مورد معامله می‌تواند از خریدار، چک یا سفته ضمانت نیز بگیرد.

شرایط و نحوه انحلال مبایعه نامه منزل

متن مبایعه نامه منزل مسکونی پس از آنکه توسط طرفین معامله تایید و امضا شد، تبدیل به یک قرارداد لازم می‌شود. به عبارت دیگر، طرفین معامله پس از امضای مبایعه نامه منزل ، دیگر حق بر هم زدن معامله را ندارند. از سوی دیگر در برخی موارد قانونگذار شرایط انحلال این سند را به نفع یکی از طرفین معامله یا هر دو طرف آن‌ها پیش بینی کرده است. فسخ قرارداد ، یکی از مواردی است که از سوی قانونگذار برای انحلال این سند پیش بینی می‌شود. فسخ به معنای بر هم زدن این سند توسط یکی از طرفین معامله است.

در اصطلاح قانون مدنی به موارد فسخ معامله، خیار گفته می‌شود. اغلب خیاراتی که باعث ایجاد حق فسخ معامله برای طرفین می‌شوند، در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی شده‌اند. بنابراین، خریدار و فروشنده منزل حق دارند که برای فسخ معامله به این خیارات استناد کنند اما این حق، یکی از حقوق قابل اسقاط است. بنابراین، طرفین معامله در هنگام امضای مبایعه نامه منزل یا به واسطه تنظیم یک موافقت نامه مستقل می‌توانند حق استناد به تمام یا برخی از خیارات قانونی را از خودشان سلب کنند.

اقاله قرارداد نیز یکی دیگر از موارد پیش بینی شده از سوی قانونگذار است که انحلال این سند را امکان پذیر می‌کند. در توضیح اقاله باید بگوییم که به معنای انحلال معامله با تراضی و توافق طرفین آن است. بنابراین خریدار و فروشنده بعد از امضای این سند می‌توانند معامله منزل را با تراضی و توافق یکدیگر منحل کنند.

خدمات حقوقی مرتبط

مبایعه نامه مربوط به معامله منزل باید به صورت دقیق و همه جانبه تنظیم شده باشد. این مبایعه نامه باید با توجه به موضوعات مدنظر طرفین معامله و براساس شرایط و ضوابط فصل بیع قانون مدنی تنظیم شود. عدم رعایت برخی از شرایط و ضوابط فصل بیع قانون مدنی نیز باعث باطل شدن این سند خواهد شد. بنابراین، توصیه می‌کنیم که تنظیم مبایعه نامه را به افرادی بسپارید که با نظام حقوق مدنی حاکم بر کشور ما آشنایی کامل دارند.

برای تنظیم اختصاصی مبایعه نامه توسط کارشناسان حقوقی رکلا می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد رکلا استفاده کنید.

برای آشنایی با شرایط قانونی تنظیم و اجرای مبایعه نامه نیز می‌توانید با کارشناسان حقوقی حاضر در بخش خدمات مشاوره حقوقی رکلا در تماس باشید.