قرارداد بیع منزل میان مالک و مشتری و چند نکته مهم این قرارداد

منزل در لغت به معنای مسکن و ماوا آمده است. نخستین منازل انسان‌های اولیه، غارهایی بودند که در پناه آن‌ها خود را از گزند خطرات محیط اطرافشان حفظ می‌کردند. با شروع دوره یکجانشینی ، اولین منازل به دست انسان ساخته شدند. داشتن منزل یکی از حقوق اولیه هر انسانی است. به گونه‌ای که کوچاندن اجباری انسان‌ها از منازلشان یک جرم علیه بشریت به شمار می‌آید. تامین منزل یکی از دغدغه‌های اساسی تمامی انسان‌ها است و دولت‌ها نیز در همین راستا تسهیلاتی مانند اعطای وام را به افراد جامعه ارائه می‌دهند. یکی از راه‌های تامین منزل، معامله کردن آن است. قرارداد بیع منزل یک عمل حقوقی است که با توافق و امضای خریدار و فروشنده منزل ایجاد و امضا می‌شود.

اکثر افراد در طول زندگی اجتماعی خود، به احتمال زیاد در شرایط تنظیم و امضای این قرارداد قرار می‌گیرند.

نمونه قرارداد بیع منزل چیست؟

قراردادها نوعی پدیده‌ی حقوقی هستند که با توافق دو یا چند شخص به وجود می‌آیند. بیع منزل نیز قراردادی است که به وسیله توافق خریدار و فروشنده منزل، امضا و ایجاد می‌شود. بیع اولین و مهم‌ترین قراردادی است که در قانون مدنی احکام آن در مواد 338 الی 463 بیان شده و به همین دلیل از قراردادهای معین قانون محسوب می‌شود. قراردادهای بیع اموال غیر منقول نیز به طور کلی تابع این قوانین خواهند بود.

مطابق با تعریفی که ماده 338 از قرارداد بیع ارائه داده، بیع منزل عبارت است از توافقی که طرفین آن مالک منزل و خریدار هستند و اثر آن نیز انتقال مالکیت منزل به خریدار، در مقابل بهایی است که از سوی خریدار پرداخت می‌شود.

بایع (مالک منزل یا نماینده قانونی او)، مشتری (خریدار منزل یا نماینده قانونی او)، مبیع (منزل) و ثمن (بهای منزل)؛ چهار رکن اصلی و سازنده قرارداد بیع منزل هستند. برای تنظیم قرارداد بیع خانه باید به این رکن‌ها توجه داشته باشیم.

قوانین مرتبط با نمونه قرارداد بیع منزل

نخستین و مهم‌ترین قانونی که شرایط صحت، تنظیم و فسخ بیع منزل در آن آمده، قانون مدنی است. این شرایط در مواد 338 الی 463 این قانون بیان می‌شوند.

قانون ثبت، قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج، اوقاف و امور خیریه و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها از جمله قوانینی هستند که برخی از احکام بیع منازل در آن‌ها آمده است.

قوانین مربوط به بیع منزل را در دو دسته کلی می‌توان تقسیم کرد:

1. قوانین آمره: قانون ثبت و قانون اوقاف از جمله قوانین آمره هستند. این قوانین از سوی قانون گذار به صورت لازم الاجرا به تصویب رسیده‌اند. بنابراین خریدار و فروشنده نمی‌توانند برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق کنند زیرا در غیر این صورت بیع منزل باطل است و چنین قراردادی باعث انتقال مالکیت منزل به خریدار نیز نمی‌شود.
2. قوانین تکمیلی: برخی از مواد قانونی بیع در این دسته جای می‌گیرند. قوانین تکمیلی نیز لازم الاجرا هستند اما مشروط به اینکه توافق خریدار و فروشنده یا عرف محل تنظیم قرارداد، مخالف با قوانین تکمیلی نباشد زیرا قانون گذار توافق طرفین معامله و قواعد عرفی محل تنظیم قرارداد را مقدم بر قواعد تکمیلی بیع دانسته است.

نکات اولیه درباره نمونه قرارداد بیع منزل

همانگونه که در بالا نیز گفتیم، بیع قراردادی معین است.

قرارداد بیع منزل ؛ قراردادی لازم الاجرا است. بنابراین بعد از امضای قرارداد، هیچ یک از خریدار و فروشنده منزل نمی‌توانند منصرف شوند و تصمیم به انحلال قرارداد بگیرند. زیرا انحلال قراردادهای لازم الاجرا تنها با اجازه قانون گذار امکان پذیر خواهد بود. بنابراین پیش از امضای این قرارداد با توجه و دقتی همه جانبه، تمامی مسائل را بررسی کنید تا مانع سوء استفاده و کلاهبرداری از خودتان بشوید. بنابراین لازم است که:

1. سند منزل را بررسی کنید و مشخصات صاحب سند را با فروشنده مطابقت دهید.
2. در صورتی که فروشنده، نماینده مالک منزل است، مدرک نمایندگی او را ملاحضه و بررسی کنید.
3. با استعلام از مراجعی مانند شهرداری و سازمان اوقاف، موقوفه بودن یا نبودن منزل را مورد بررسی قرارداد دهید.
4. در مورد منازل مورثی، گواهی انحصار وراثت را ملاحضه کنید.

اهمیت تنظیم کتبی نمونه قرارداد بیع منزل

قانون گذار در قانون مدنی نسبت به لزوم کتبی بودن قرارداد بیع منزل کوچکترین اشاره‌ای نکرده است. بنابراین قرارداد غیر کتبی بیع نیز مورد حمایت قانون گذار قرار می‌گیرد. بیع غیر کتبی تمامی آثار قانونی این قرارداد را به دنبال خواهد داشت اما هیچ شخصی مال مهمی مانند منزل را به صورت غیر کتبی مورد معامله قرار نمی‌دهد زیرا در صورت خلف وعده از جانب طرف دیگر، هیچ مدرک و سندی برای اثبات حق خود در دست نخواهند داشت.

برای مثال، ممکن است بعد از آنکه خریدار بهای منزل را پرداخت کرد، مالک منزل به کل منکر این امر شود و ادعا کند که اصلاً منزل خود را نفروخته و هیچ بهایی از فروشنده دریافت نکرده است. در این شرایط خریداری که به صورت غیر کتبی منزل را معامله کرده هیچ دلیلی برای اثبات ادعاهای خود ندارد. البته احتمال چنین امری در عمل صفر است و حتی در دور افتاده‌ترین روستاها هم برای معامله منزل قرارداد کتبی تنظیم می‌شود. افزون براین مطابق با مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت معامله اموالی مانند منزل باید در دفاتر مخصوص اداره ثبت، به ثبت برسند.

مشخصات طرفین قرارداد

بایع (فروشنده) در این قرارداد، شخصی است که منزل مورد نظر در مالکیت او قرار دارد یا اینکه نماینده مالک منزل محسوب می‌شود.

بلوغ، عقل و رشد از ویژگی‌های لازم اشخاص برای ایجاد و امضای قرارداد است. بنابراین خریدار و فروشنده منزل می‌بایست، عاقل، بالغ و رشید باشند.

صدور حکم ورشکستگی مالک منزل یا خریدار آن توسط دادگاه، یکی دیگر از موانع قانونی برای امضا و ایجاد قرارداد بیع منزل است زیرا اشخاص ورشکسته از انجام معاملات مالی، ممنوع هستند.

اشخاص حقیقی باید مشخصات خود را در متن قرارداد بنویسند. فردی که به نمایندگی از شخص حقوقی منزلی را مورد معامله قرار می‌دهد نیز باید مشخصات شخص حقوقی و اطلاعات هویتی خود را در متن قرارداد قید کند.

موضوع بیع منزل

موضوع قرارداد بیع منزل ، منزلی است که خریدار و فروشنده مورد معامله قرار داده‌اند. منزل مورد معامله باید برای خریدار و فروشنده معلوم و معین باشد زیرا مجهول بودن آن برای هر یک از طرفین باعث باطل شدن بیع منزل می‌شود.

هزینه نقل و انتقالات منزل به خریدار به عهده فروشنده است.

تمامی امکانات و لوازم متعلق به منزل در اثر قرارداد بیع به خریدار منتقل می‌شود اما لوازمی که متعلق به منزل نیستند به خریدار منتقل نخواهند شد البته مالک منزل و خریدار آن می‌توانند برخلاف این قاعده با یکدیگر توافق کنند. برای مثال؛ کمد دیواری متعلق به منزل است و به خریدار منتقل می‌شود اما تابلو فرشی که بر روی دیوار نصب شده است، جزء لوازم منزل به حساب نمی‌آید و به همین دلیل به خریدار منقل نمی‌شود.

خصوصیات منزل مورد معامله و همچنین امکانات و لوازم متعلق به آن نیز باید در متن قرارداد نوشته شوند.

شرایط و تعهدات نمونه قرارداد بیع منزل

به وظایف و تکالیفی که بر عهده هریک از خریدار و فروشنده قرار گرفته است در اصطلاح؛ شرایط و تعهدات گفته می‌شود.

تحویل دادن منزل به خریدار و پرداخت بهای منزل، تعهدات اصلی هریک از فروشنده و خریدار منزل هستند. خریدار و فروشنده می‌توانند هرگونه شرایطی را که برای حفظ حقوق خود لازم می‌دانند در متن قرارداد قید کنند اما این شرایط نباید مخالف با قوانین آمره بیع یا برخلاف شرع مقدس اسلام باشند.

پیشنهاد ما

مهمترین مساله در معامله منزل، تنظیم یک قرارداد مناسب و کاربردی است. به همین منظور به شما پیشنهاد می‌کنیم که برای تنظیم قرارداد مناسب خود، از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی استفاده کنید. همچنین با استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی می‌توانید درباره قرار مورد نظرتان، اطلاعات مناسبی را به دست آورید.