خیار عیب چیست و در فسخ انواع قراردادها از چه جایگاهی برخوردار است؟
تمام قراردادهایی که مطابق با قانون تنظیم و امضا می‌شوند از یک سری اصول خاص پیروی می‌کنند. یکی از اصولی که در تمام نظام‌های حقوقی جهان پذیرفته شده، اصل لازم بودن قراردادها است. معنا و مفهوم اصل لازم بودن قراردادها این است که هر گاه قراردادی به صورت قانونی تنظیم شده باشد، لازم الاتباع است و طرفین آن باید به تعهدات خودشان عمل کنند. این اصل در قرآن کریم نیز مورد قبول قرار گرفته و در آیه (یا ایها الّذین آمنوا اوفوا بالعقود) با صراحت به آن اشاره شده است. این اصل در قانون مدنی کشور ما نیز مورد پذیرش قرار گرفته است و براساس آن، تمام قراردادها، لازم الاجرا و غیر قابل فسخ هستند مگر در مواردی که قانونگذار به انحلال آنها اجازه داده باشد. خیار عیب یکی از خیارات قانونی است که طرفین می‌توانند برای فسخ یک قرارداد لازم الاجرا به آن استناد کنند.
در توضیح خیار عیب باید بگوییم که خیارات قانونی یکی از مواردی هستند که فسخ قراردادهای لازم را امکان پذیر می‌سازند. قانونگذار، تشریفات و شرایط استناد به این خیار را در قانون مدنی مشخص کرده است که در ادامه این نوشته آنها را بررسی می‌کنیم.
خیار عیب چیست ؟
اصل لازم بودن قراردادها در نظام حقوقی ایران به واسطه ماده 219 قانون مدنی مورد قبول واقع شده است. ماده فوق الذکر بیانگر این موضوع است که تمام قراردادهای میان اشخاص لازم الاتباع (لازم الاجرا) هستند مگر در صورتی که قانونگذار، به فسخ آنها اجازه داده باشد. خیارات قانونی از جمله مواردی هستند که قانونگذار به واسطه آنها فسخ قراردادهای لازم الاجرا را امکان پذیر می‌داند. در توضیح خیارات قانونی باید بگوییم که خیار به معنای اختیار فسخ قرارداد است که از جانب قانونگذار به یکی از طرفین قرارداد یا هر دوی آنها داده می‌شود. در نظام فقهی اسلام، خیارات متعددی برای فسخ قراردادهای لازم الاجرا پیش بینی شده که ده نوع آن خیارات در ماده 396 قانون مدنی مورد پذیرش قانونگذار قرار گرفته است. خیار عیب یکی از مهمترین خیارات شمارش شده در ماده 396 است که فسخ قراردادهای لازم الاجرا را امکان پذیر می‌کند.
قراردادهایی به واسطه استناد به خیار عیب فسخ می‌شوند که تَملیکی باشند. قرارداد تَملیکی به قراردادی گفته می‌شود که موضوع اصلی آن انتقال موقت یا دائم مالکیت یک مال یا منافع آن باشد. به عبارت دیگر، انتقال موقت یا دائم مالکیت یک مال معین یا منافع آن، هدف اصلی اشخاص از تنظیم و امضای قراردادهای تَملیکی است. مانند قراردادی که برای خرید و فروش یک مال تنظیم می‌شود. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که مال موضوع قرارداد، معیوب باشد. منظور از عیب نیز هر چیزی است که مال موضوع قرارداد را از حالت اولیه و ابتدایی آن خارج کند. به صورت کلی می‌توان گفت که تشخیص معیوب بودن مال موضوع قرارداد به قضاوت عرف بستگی دارد. به عبارت دیگر، معیوب بودن مال موضوع قرارداد با توجه به دیدگاه اکثر مردم تشخیص داده می‌شود.
شرایط خیار عیب چیست ؟
در نظام فقهی اسلام، شرایط و تشریفات ویژه‌ای برای استناد به خیار عیب در نظر گرفته می‌شود. شرایط و تشریفات فقهی این خیار در قانون مدنی کشور ما نیز وارد شده است که در ادامه، آنها را بررسی می‌کنیم.
در ابتدا باید بگوییم که این خیار از خیارات مشترک است و به هیچ یک از طرفین قرارداد، اختصاص ندارد. به عبارت دیگر، هر یک از طرفین قراردادهای تملیکی که مال تملیک شده به او معیوب است، از حق استناد به خیار عیب برخوردار می‌شود. بنابراین، اگر مال فروخته شده معیوب باشد، خریدار حق استناد به این خیار را پیدا می‌کند. در صورتی که بهای مال مورد نظر، معیوب باشد نیز فروشنده از حق استناد به این خیار برخوردار خواهد شد.
همچنین، طرفین یک قرارداد تَملیکی در صورتی با استناد به این خیار از حق فسخ برخوردار می‌شوند که مال انتقال یافته، یک مال معین و مشخص باشد. اگر مال موضوع این قراردادها، نامعین و غیر مشخص باشد، شخصی که مال تملیک شده به او معیوب است، از حق استناد به این خیار برخوردار نمی‌شود. در این حالت، انتقال گیرنده مال معیوب می‌تواند از انتقال دهنده آن درخواست کند که مال معیوب را عوض کند و مال دیگری که سالم و بی عیب و نقص باشد را به او تحویل بدهد.
زمان ثبوت خیار عیب برای طرفین قرارداد
به موجب ماده 423 قانون مدنی، انتقال گیرنده مال معیوب در صورتی می‌تواند به این خیار استناد کند که مال تَملیک شده به او در زمان امضای قرارداد تَملیکی معیوب و دارای عیب و نقص ظاهری یا پنهانی باشد. همچنین، از دیگر شروط ثبوت این خیار به نفع انتقال گیرنده این است که او در زمان امضای قرارداد از وجود عیب و نقص در مال تملیک شده بی‌اطلاع باشد. اگر از زمان امضای قرارداد تا تحویل مال به انتقال دهنده در آن عیب و نقصی به وجود بیاید نیز باعث ثبوت این خیار می‌شود.
همچنین از مهمترین شرایط ثبوت خیار عیب در قانون مدنی این است که انتقال گیرنده در زمان امضای قرارداد تَملیکی نسبت به عیب و نقص ظاهری یا غیر ظاهری مال تملیک شده بی اطلاع باشد.
آیا خیار عیب فوری است ؟
حق فسخی که به واسطه این خیار برای انتقال گیرنده مال معیوب ایجاد خواهد شد باید فوراً و بدون تاخیر اعمال شود. باید بگوییم که فوریت اعمال حق فسخ یک مفهوم عرفی است و محدوده زمانی مشخصی را نمی‌توان برای آن در نظر گرفت. به عبارت دیگر، انتقال گیرنده مال معیوب در اولین فرصت مناسب باید نسبت به اعمال حق فسخ اقدام کند. بنابراین، انتقال گیرنده پس از آن که از عیب و نقص مال تملک شده اطلاع پیدا کرد باید در اولین فرصت مناسب نسبت به اعمال حق فسخ خود اقدام کند.
قانون خیار عیب چیست ؟
هر یک از طرفین قرارداد که این خیار به واسطه معیوب بودن مال تملیک شده برای او ثابت شده باشد، از دو حق برخوردار خواهد شد که حق فسخ قرارداد تملیکی و حق مطالبه اَرش خواهند بود. ارش به معنای ما به تفاوت قیمت مال تملیک شده معیوب با مال سالم است. برای مثال، مال معیوب به قیمت 200 میلیون تومان فروخته شده است در حالیکه آن مال به خاطر عیب و نقص وارده به مبلغ 100 ملیون تومان قیمت گذاری می‌شود. در این مثال، 100 میلون تومان تفاوت قیمت میان مال تَملیک شده معیوب با نوع سالم آن وجود دارد که به آن ارش می‌گویند. لازم به ذکر است که تعیین مبلغ ارش مال تملیک شده معیوب به نظر کارشناس بستگی دارد.
انتقال گیرنده در صورتی می‌تواند ارش مال معیوب را مطالبه کند که از فسخ قرارداد صرفه نظر کرده باشد.
موارد اسقاط این شرط
حق استناد به این خیار یکی از حقوق قانونی به شمار آمده و قابل اسقاط است. خیار عیب در قانون مدنی در موارد زیر ساقط می‌شود:
- اسقاط خیار در زمان امضای قرارداد: طرفین یک قرارداد تَملیکی در زمان تنظیم و امضای آن می‌توانند خیار عیب یا دیگر خیارات قانونی خودشان را ساقط کنند. در این حالت، اسقاط این خیار به صورت یک شرط فرعی در ضمن قرارداد تملیکی آورده می‌شود؛
- ساقط کردن این خیار بعد از امضای قرارداد: اسقاط این خیار بعد از امضای قرارداد می‌تواند به صورت صریح یا ضمنی انجام شود. این خیار بعد از امضای قرارداد در شرایطی به صورت صریح ساقط می‌شود که انتقال گیرنده به صورت شفاهی یا مکتوب اعلام کند که از اعمال این خیار صرفه نظر کرده است. اگر انتقال گیرنده، مال معیوب را پس از اطلاع از عیب و نقص آن بفروشد یا هر گونه تصرف دیگری را در آن انجام بدهد، نشان دهنده اسقاط این خیار از جانب او است.
پیشنهاد می‌کنیم
استناد به خیار عیب می‌تواند تا حدود زیادی مانع از ضرر و زیان شخصی شود که یک مال معیوب را خریداری کرده است. بنابراین به شما پیشنهاد می‌کنیم که اگر در هنگام تنظیم یک قرارداد ، خیار عیب خودتان را ساقط کردید، تضمین‌ها و شرایط مناسب دیگری را برای جلوگیری از تضییع حقوق و منافع قانونی خودتان پیش بینی کنید. به شما توصیه می‌کنیم که تنظیم چنین قراردادی را به افرادی بسپارید که با نظام حقوقی حاکم بر قراردادها آشنایی کامل دارند.
برای در اختیار داشتن یک قرارداد که به صورت اختصاصی و مطابق با قانون تنظیم شده باشد و در عین حال منافع و حقوق شما را تضمین کند، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی رکلا استفاده کنید. برای آشنایی با شرایط قانونی خیار عیب و چگونگی استناد به آن نیز می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا بهره ببرید.
