برای امضای قرارداد واگذاری زمین و به خصوص واگذاری زمین کشاورزی چه نکاتی را رعایت کنیم؟

واگذاری زمین یک عمل حقوقی است که با هدف نقل و انتقال مالکیت اراضی انجام می‌شود. اشخاصی که قصد واگذاری مالکیت زمین را دارند باید یک قرارداد مکتوب تنظیم کنند. قانون گذار در قانون مدنی، قراردادهایی که در هنگام واگذاری مالکیت زمین باید تنظیم شوند را مشخص کرده است. عقد بیع و عقد صلح، مهم‌ترین قراردادهایی هستند که در هنگام واگذاری مالکیت اموال مورد استفاده قرار می‌گیرند. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که نمونه قرارداد واگذاری زمین باید در قالب یکی از عقود صلح یا بیع تنظیم و امضا شود.

قراردادهایی که در قالب این عقود و برای واگذاری مالکیت زمین تنظیم می‌شوند باید از شرایط و و ضوابط قانون مدنی تبعیت کنند. عدم رعایت شرایط و ضوابط قانونی باعث بطلان و بی‌ اعتباری این عقود خواهد شد. بنابراین اگر شما برای واگذاری مالکیت اراضی، قصد تنظیم یکی از این عقود را دارید باید با شرایط و ضوابط قانونی آن‌ها آشنایی داشته باشید.

در مقاله حاضر ما می‌خواهیم شرایط قانونی واگذاری مالکیت اراضی و نحوه تنظیم این عقود را بررسی کنیم. در انتهای این مقاله نیز توضیح خواهیم داد که والدین برای واگذاری رایگان یا غیر رایگان اراضی مسکونی و غیر مسکونی به فرزند خودشان باید چه قراردادهایی را تنظیم کنند. این قرارداد، در اغلب موارد به صورت یک قرارداد بیع زمین نوشته می‌شود.

انواع روش‌های تنظیم قرارداد واگذاری زمین چیست؟

در مقدمه این نوشته نیز گفتیم که اگر شما قصد واگذاری مالکیت اراضی را دارید باید یک قرارداد تنظیم کنید. قانون گذار به انتقال دهنده و انتقال گیرنده اجازه داده است که به وسیله تنظیم و امضای یک صلح نامه درباره نقل و انتقال مالکیت اراضی با یکدیگر توافق کنند. مصالحه نامه‌ای که برای واگذاری مالکیت اراضی تنظیم شده است باید مطابق با مواد 752 الی 770 قانون مدنی باشد.

همچنین، قرارداد مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی می‌تواند مطابق با مواد 338 الی 463 قانون مدنی نیز تنظیم شود. در این حالت، نمونه فرم قرارداد واگذاری زمین ، یک سند لازم الاجرا است که برای نقل و انتقال مالکیت اراضی مورد معامله، در ازای دریافت بهای آن‌ها تنظیم خواهد شد.

اگر نمونه قرارداد واگذاری زمین در قالب مصالحه نامه تنظیم شود باید چه شرایطی داشته باشد؟

عقد صلح یکی از قراردادهای شمارش شده در قانون مدنی است. این عقد، موضوع خاصی ندارد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که اشخاص در خصوص هر موضوع قانونی و مشروعی می‌توانند مصالحه نامه تنظیم کنند. واگذاری مالکیت اراضی نیز یک موضوع قانونی و مشروع است که اشخاص می‌توانند در خصوص انجام آن با یکدیگر به توافق برسند. طرفین مصالحه نامه، مصالح و متصالح هستند مصالح، شخصی است که مالکیت اراضی به او تعلق دارد. متصالح نیز به شخصی می‌گویند که مالکیت اراضی در اثر امضای مصالحه نامه به او منتقل می‌شود. به عبارت دیگر می‌توان گفت که نتیجه امضای مصالحه نامه، انتقال مالکیت اراضی به متصالح خواهد بود.

مصالحه نامه‌ای که برای واگذاری مالکیت زمین تنظیم شده است باید از چه شرایطی برخوردار باشد؟

مصالحه‌ نامه‌ای که برای واگذاری مالکیت اراضی تنظیم شده در صورتی صحیح است که طرفین امضا کننده آن (مصالح و متصالح) از اهلیت قانونی لازم برای انجام معامله برخوردار باشند. بنابراین، اشخاصی می‌توانند مصالحه نامه را به عنوان مصالح و متصالح امضا کنند که عاقل، بالغ و رشید باشند. همچنین متصالح و مصالح باید از شرایط قانونی لازم برای تصرف در اموال و حقوق مالی خودشان برخوردار باشند. اشخاصی که حکم ورشکستگی آن‌ها صادر می‌شود از انجام تصرفات مالی ممنوع هستند. امضای مصالحه نامه‌ای که برای واگذاری مالکیت اراضی تنظیم شده نیز یک تصرف مالی است. بنابراین، اشخاص ورشکسته از شرایط قانونی لازم برای امضای مصالحه نامه برخوردار نیستند.

اراضی که مالکیت آن‌ها به وسیله تنظیم مصالحه نامه منتقل می‌شود باید معلوم و مشخص باشد. مجهول و نامشخص بودن زمینی که مالکیت آن به متصالح واگذار شده است باعث باطل و بی‌اثر شدن مصالحه نامه می‌شود. همچنین اشخاصی که مصالحه نامه را به عنوان مصالح و متصالح امضا می‌کنند باید معلوم و مشخص باشند. نامشخص بودن مصالح و متصالح نیز باعث باطل شدن مصالح نامه خواهد شد.

اگر نمونه قرارداد واگذاری زمین در قالب عقد بیع تنظیم شود باید چه شرایطی داشته باشد؟

قرارداد بیع یکی از مهم‌ترین عقود شمارش شده در قانون مدنی است. این عقد باید در هنگام معامله اموال منقول و اموال غیرمنقول تنظیم شود. مواد 338 الی 463 قانون مدنی به شرایط و ضوابط تنظیم, امضا و اجرای این عقد اختصاص دارد.

در اغلب موارد، نمونه قرارداد واگذاری زمین مسکونی در قالب این عقد تنظیم می‌شود. نمونه قرارداد واگذاری زمین مسکونی باید مطابق با مواد 338 الی 463 قانون مدنی تنظیم و امضا شود. در اصطلاح قانون مدنی به طرفین این عقد، بایع و مشتری گفته می‌شود. بایع به شخصی می‌گویند که مالک زمین است. مشتری نیز شخصی است که مالکیت زمین در اثر امضای این عقد به او منتقل می‌شود.

این مبایعه نامه در صورتی معتبر و قانونی است که بایع و مشتری عاقل، بالغ و رشید باشند. اشخاصی که حکم ورشکستگی آن‌ها از سوی مرجع قضایی صادر شده است نیز نباید این عقد را به عنوان بایع یا مشتری امضا کنند.

نمونه قرارداد واگذاری زمین کشاورزی که مطابق با مواد 338 الی 463 قانون مدنی تنظیم شده، یک ماهیت حقوقی مُعَوَض است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که مشتری در عوض زمینی که مالکیت آن به او منتقل شده است باید مبلغ مشخصی را به بایع پرداخت کند. قانون گذار، مشتری را مکلف می‌کند که بهای زمین را به صورت نقدی پرداخت کند اما در عین حال به طرفین نمونه فرم قرارداد واگذاری زمین اجازه می‌دهد که درباره پرداخت مدت دار یا نسیه بهای اراضی مورد معامله نیز با یکدیگر توافق کنند.

محدودیت‌های قانونی زمین؛ نکته‌ای مهم در تنظیم قرارداد

همه زمین‌ها از نظر قانونی شرایط یکسانی برای واگذاری ندارند و این موضوع در تنظیم قرارداد واگذاری زمین اهمیت زیادی دارد. برخی اراضی، مشمول محدودیت‌های قانونی خاص هستند که نادیده گرفتن آن‌ها می‌تواند قرارداد را با مشکل مواجه کند. برای مثال، زمین‌های ملی، منابع طبیعی و اراضی موات اصولا قابل واگذاری توسط اشخاص نیستند و هرگونه قرارداد در این خصوص فاقد اعتبار خواهد بود.

در مورد زمین‌های کشاورزی نیز شرایط متفاوتی وجود دارد. واگذاری این نوع زمین‌ها بدون توجه به قوانین مربوط به حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها ممکن است منجر به بروز مسئولیت‌های قانونی برای طرفین شود. همچنین تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون مجوز، حتی پس از تنظیم قرارداد واگذاری زمین، می‌تواند مانع استفاده انتقال‌ گیرنده شود.

از سوی دیگر، برخی زمین‌ها دارای کاربری خاص شهری، طرح‌های عمرانی یا محدودیت‌های شهرداری هستند. در چنین شرایطی، انتقال مالکیت به معنای امکان ساخت‌ و ساز یا بهره‌ برداری دلخواه نخواهد بود. به همین دلیل، پیش از تنظیم قرارداد واگذاری زمین، باید وضعیت کاربری، محدودیت‌های قانونی و مجوزهای مرتبط بررسی شود. این بررسی‌ها به انتقال‌ گیرنده کمک می‌کند تا با آگاهی کامل تصمیم بگیرد.

آیا امضای نمونه قرارداد واگذاری زمین باعث انتقال مالکیت آن می‌شود؟

قانونگذار، متن قرارداد واگذاری زمین کشاورزی را یک سند تَملیکی محسوب کرده است. بنابراین امضای این سند باعث می‌شود که مالکیت زمین به مشتری منتقل شود. در واقع، بایع بعد از امضای این سند باید زمین را به مشتری تحویل بدهد. مشتری نیز پس از امضای این سند باید بهای زمین مورد معامله را پرداخت کند. به این ترتیب، انتقال مالکیت از مالک به مشتری محقق خواهد شد.

وضعیت ثبتی زمین و نقش آن در اعتبار قرارداد واگذاری زمین

قبل از تنظیم قرارداد واگذاری زمین ، اولین موضوعی که باید با دقت بررسی شود، وضعیت ثبتی زمین است. بسیاری از اختلافات ملکی مربوط به زمانی هستند که زمینی که واگذاری شده است، سند رسمی ندارد یا اطلاعات ثبتی آن کامل نیست. به عبارت دیگر اگر زمینی دارای سند رسمی تک‌ برگ باشد، تنظیم قرارداد واگذاری زمین با ریسک کمتری انجام می‌شود و امکان انتقال رسمی مالکیت در دفتر اسناد رسمی وجود دارد.

در مقابل، واگذاری زمین‌هایی که فاقد سند رسمی هستند یا به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند، شرایط متفاوتی دارد. در این موارد، قرارداد تنها تعهد به انتقال محسوب می‌شود و به‌ تنهایی مالکیت رسمی ایجاد نمی‌کند. همچنین اگر مالکیت زمین به صورت مشاع باشد، واگذاری سهم بدون رضایت سایر شرکا می‌تواند زمینه بروز اختلاف را فراهم کند.

بررسی سابقه ثبتی زمین، تطبیق مشخصات ملک با اسناد موجود و اطمینان از عدم وجود معارض، از اقداماتی هستند که پیش از امضای قرارداد باید انجام شوند. بی‌توجهی به این موارد ممکن است باعث شود انتقال‌ گیرنده، با وجود پرداخت ثمن، نتواند مالکیت خود را در مراجع قانونی اثبات کند. به همین دلیل، وضعیت ثبتی زمین نقش تعیین‌ کننده‌ای در اعتبار و کارایی قرارداد واگذاری زمین دارد.

آیا این قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شود؟

قراردادی که برای واگذاری مالکیت زمین تنظیم شده در صورتی یک سند رسمی است که در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. قانون گذار در قانون ثبت به طرفین معامله اموال غیر منقول، دستور داده است که نقل و انتقال مالکیت آن‌ها را در دفاتر اداره ثبت اسناد به ثبت برسانند. بنابراین، باید نام مشتری اراضی در دفاتر اداره ثبت اسناد نوشته شود. نام مشتری هنگامی در این دفاتر نوشته می‌شود که قرارداد مربوط به واگذاری مالکیت زمین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. قرارداد مربوط به واگذاری مالکیت اراضی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده یک سند غیر رسمی است. مشتری با استناد به این سند نمی‌تواند در مراجع قانونی و قضایی ثابت کند که مالکیت اراضی به او منتقل شده است.

نمونه قرارداد واگذاری زمین به فرزند باید چگونه تنظیم شود؟

این قرارداد زمانی تنظیم می‌شود که پدر یا مادری قصد انتقال مالکیت یک زمین به فرزند خودشان را داشته باشد. در اغلب موارد پدر و مادر در ازای واگذاری مالکیت زمین به فرزند خودشان قصد ندارد که بهای آن را از او بگیرند. بنابراین، بهتر است که والدین، نمونه قرارداد واگذاری زمین به فرزند را در قالب مصالحه نامه تنظیم و امضا کنند. شرایط تنظیم مصالحه نامه را در بندهای ابتدایی این نوشته توضیح دادیم. مصالحه‌ نامه‌ای که برای واگذاری مالکیت زمین به فرزند تنظیم شده نیز در صورتی معتبر است که از شرایط و ضوابط قانون مدنی تبعیت کند.

نمونه قرارداد واگذاری زمین به فرزند در قالب عقد وقف نیز امکان پذیر است. والدین به موجب امضای وقف نامه نیز می‌توانند مالکیت اراضی را به فرزند خودشان واگذار کنند. در صورتی که والدین بخواهند مالکیت اراضی را در ازای دریافت بهای آن به فرزند خودشان انتقال بدهند باید این قرارداد را مطابق با مواد 338 الی 463 قانون مدنی تنظیم کنند.

پیشنهاد می‌کنیم که

مصالحه نامه، وقف نامه و عقد بیعی که برای واگذاری مالکیت زمین تنظیم می‌شوند، شرایط و جزئیات قانونی بسیار زیادی دارند. مسلم است که تنظیم و نوشتن محتوای هر کدام از این قراردادها، به دانش حقوقی و تجربه کافی نیاز دارد. این دانش و تجربه در اختیار مشاوران حقوقی و وکلای مجربی است که در این زمینه فعالیت می‌کنند. تیم حقوقی رکلا با در اختیار داشتن این متخصصان، برای تنظیم قرارداد و ارائه خدمات حقوقی دیگر در کنار شما است.

انتقال دهنده و انتقال گیرنده در این قرارداد بسته به شرایط مد نظر خودشان می‌توانند برای تنظیم این قرارداد و واگذاری زمین اقدام کنند. برای استفاده از این خدمات، کافی است که درخواستتان را در بخش مشاوره حقوقی تلفنی یا در بخش درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی ثبت کنید. بعد از ثبت درخواست، با شما ارتباط می‌گیریم.