مالکیت زمین موروثی را با امضای قولنامه زمین ارثی انتقال دهید!

نمونه قولنامه زمین ارثی ، موافقت نامه‌ای است که برای نقل و انتقال زمین موروثی تنظیم و امضا می‌شود. این موافقت نامه، شرایط حاکم بر نقل و انتقال زمین و روابط فیمابین خریدار و فروشنده را مشخص می‌کند. برای تنظیم قولنامه حاضر، اشخاص باید کلیه استانداردهای حقوقی لازم را مد نظر قرار دهند. در غیر این صورت، اعتبار توافقات آن‌ها به چالش کشیده خواهد شد. حال این استانداردهای حقوقی شامل چه مواردی می‌شود؟ در این مقاله تلاش داریم ابتدا با تبیین ماهیت این موافقت نامه، نکات قانونی لازم برای تنظیم آن را مورد بحث و بررسی قرار دهیم.

تمایز اصلی نمونه قولنامه زمین ارثی با سایر موافقت نامه‌های نقل و انتقال مستغلات چیست؟

قبل از پاسخ به این سوال، ابتدا باید نکته‌ای را در خصوص مستغلات ارثی بیان کنیم. در یک حالت کلی، زمانی که یک شخص فوت می‌کند، کلیه اموال او به وراث قانونی منتقل می‌شود. به این صورت که بازماندگان شخص متوفی، مالکیت اموال ایشان را به دست خواهند آورد. در چنین حالتی، اگر بازماندگان شخص متوفی بیش از یک شخص باشند، مالکیت اموال ایشان به نحو اشاعه (انتشار یافته) فیمابین آن‌ها تقسیم خواهد شد. به این صورت که هر یک از وراث، بر اساس سهم قانونی خود، با سایر وراث شریک خواهد شد. چنین حالتی از شراکت، مبنایی غیر ارادی دارد زیرا اراده وراث در تقسیم مالکیت اموال متوفی میان آن‌ها تاثیری نداشته است.

حال با توجه به این موضوع، اگر یکی از بازماندگان شخص متوفی بخواهد سهم خود را از زمین ارثی بفروشد، باید از ترتیبات قانونی پیروی کند زیرا مالکیت چنین مالی، میان سایر وراث پخش شده است. علاوه بر آن، چنین شرایطی نیز باید از سوی خریداران اموال موروثی رعایت شود. بنابراین فرقی ندارد که شما به عنوان خریدار یا فروشنده اقدام به نوشتن قولنامه زمین ارثی می‌کنید. در هر دو حالت، باید شرایط حاکم بر نقل و انتقال اموال موروثی رعایت شود.

مهم‌ترین نکته در زمان تنظیم نمونه قولنامه زمین ارثی

همانطور که بیان شد، نقل و انتقال زمین ارثی، واجد رعایت شرایط خاصی خواهد بود زیرا در این حالت، مالکان زمین موروثی، بیش از یک نفر هستند. به همین ترتیب، انتقال دهنده و انتقال گیرنده زمین باید رضایت شریک یا شرکای دیگر را کسب کنند. در غیر این صورت، چنانچه مالکان زمین دو نفر باشند، این امکان برای شریک فراهم خواهد بود که قولنامه زمین موروثی را فسخ کند. این مساله به این دلیل است که در قانون اینطور پیش بینی شده است که شریک ناراضی بتواند معاملات اموال مشترک را به استناد حق شفعه، فسخ کند. بنابراین حق شفعه، تنها در زمان عدم جلب رضایت مالک دیگر زمین قابل اتکا است.

نکته: به خاطر داشته باشید که اگر شما در زمان تنظیم متن قولنامه زمین وراثتی، رضایت مالک دیگر را به عنوان شریک خود کسب کرده باشید، او قادر نخواهد بود که در آینده به حق شفعه خود استناد کند. زیرا با اعلام رضایت، امکان استناد مجدد به حق شفعه از او سلب خواهد شد.

متن قولنامه زمین ارثی با عنایت به کدام مواد قانونی تنظیم خواهد شد؟

خریدار و فروشنده، باید کلیه شرایط قانونی را در خصوص تنظیم قولنامه زمین موروثی رعایت کنند. از آنجا که هدف اصلی این موافقت نامه، نقل و انتقال مال ارثی است، طرفین ملزم به پیروی از چهارچوب حاکم بر انواع قرارداد بیع هستند. در نظام حقوقی حاکم بر موافقت نامه‌ها، شرایط حاکم بر بیع نامه‌ها تحت مواد 338 الی 465 قانون مدنی تعیین و تکلیف شده است.

از آنجا که بیع نامه‌ها ماهیتی معین دارند، طرفین ملزم هستند که تمامی استانداردهای مقرر تحت مواد مزبور را در زمان تنظیم موافقت نامه پیاده سازی کنند. البته باید اشاره داشت که تحت مواد 338 الی 465 قانون مدنی، دو دسته از قواعد یافت می‌شود. دسته اول، قواعد آمرانه بیع هستند. خریدار و فروشنده نمی‌توانند بر خلاف این دسته از قواعد توافق کنند زیرا قواعد آمرانه برای تنظیم و قاعده مند ساختن نظم عمومی جامعه در نظر گرفته می‌شوند. بنابراین هر نوع توافق علیه آن‌ها، اعتبار موافقت نامه شما را متزلزل می‌کند.

دسته دیگر از قواعد، قواعد تکمیلی هستند. قواعد تکمیلی بیع، به منظور تعیین شرایط تکمیلی بیع در نظر گرفته می‌شود و نقشی در نظم عمومی جامعه نخواهند داشت. به همین دلیل، شما می‌توانید در قولنامه خود،توافقاتی را علیه این قواعد داشته باشید. برای مثال، در قانون مدنی زمان تسلیم مورد معامله، زمان انعقاد موافقت نامه است اما این امکان وجود دارد که خریدار و فروشنده زمان تسلیم مورد معامله را به زمانی دیگر موکول کنند.

آیا می‌توان قبل از تنظیم متن قولنامه زمین ارثی ، نسبت به افراز زمین ارثی اقدام کرد؟

بله. به طور کلی منظور از افراز زمین موروثی، تقسیم و مجزا کردن سهم هر یک از وراث از زمین ارثی است. بنابراین با انجام این عملیات، سهم هر یک از وراث به صورت تفکیک شده مشخص می‌شود. متعاقبا، این امر سبب خواهد شد که امر نقل و انتقال زمین و امضای متن قولنامه زمین وراثتی نیز با سهولت بیشتری همراه شود.

اشاره به شرایط حاکم بر خاتمه تعهدات طرفین در زمان نوشتن قولنامه زمین ارثی

ابتدا باید بیان کرد که شرایط حاکم بر خاتمه این موافقت نامه، از قواعد سختگیرانه‌ای پیروی می‌کند زیرا بر اساس اصول حقوقی موجود، اصل بر غیر قابل خاتمه بودن نمونه قولنامه فروش زمین ارثی خواهد بود اما شرایطی در قانون مورد قانونگذاری قرار گرفته است که امکان انحلال قولنامه را فراهم می‌کند. این شرایط در ماده 219 قانون مدنی بیان شده‌اند. به موجب این ماده، فسخ به عنوان یکی از عوامل خاتمه دهنده توافقات لازم الاجرا اشخاص محسوب می‌شود.

به موجب فسخ معامله ملک ، امکان خاتمه یک جانبه موافقت نامه برای خریدار یا فروشنده ایجاد خواهد شد. البته برای تحقق فسخ، باید شرایط خاصی فی ما بین طرفین رخ دهد. کلیه این شرایط، ذیل ماده 396 قانون مدنی تعیین و تکلیف می‌شود. یکی از شرایط مقرر در ماده مزبور، خیار شرط است. منظور از خیار در این ماده، اختیار یا مجوزی خواهد بود که به اشخاص، برای اتمام تعهداتشان اعطا می‌شود. در این میان، خیار شرط، این امکان را به خریدار و فروشنده زمین ارثی می‌دهد که در خصوص انحلال توافقات خود، شرایطی را مورد توافق قرار دهند.

به موجب خیار شرط، خریدار و فروشنده قادرند یک محدوده زمانی مشخص را در قولنامه خود مشخص و تا انقضای مدت آن بازه، امکان فسخ را برای یکدیگر پیش بینی کنند.

موارد مهمی که باید در خصوص این مقاله به خاطر داشته باشید

به خاطر داشته باشید که در زمان تنظیم این موافقت نامه، وجه التزام تعیین کنید. وجه التزام یک جریمه نقدی است. این جریمه در زمان تاخیر در اجرای مفاد این قولنامه، از شخص متخلف دریافت خواهد شد. برای مثال، اگر فروشنده از تسلیم زمین، مطابق با شرایط مقرر در موافقت نامه خودداری کند، شما قادر خواهید بود که به ازای هر روز دیرکرد در تسلیم، مبلغ جریمه نقدی را از ایشان اخذ کنید. علاوه بر آن، به شما توصیه می‌کنیم که برای حل و فصل دعاوی احتمالی خود در این قولنامه، از میان دو روش داوری و قضایی، یک مرجع را انتخاب کنید.

اهمیت گواهی انحصار ورثه در انجام این قولنامه

برای امضای قولنامه زمین ارثی یا سایر انواع قولنامه یا اسنادی که موجب انتقال مالکیت مال (زمین) می‌شوند، ابتدا باید گواهی انحصار ورثه را دریافت کنید. با صرف آگاهی از این مساله که چه میزان از ارثیه به شما تعلق دارد و در چه مکانی دایر شده است، نمی‌توانید سهم الارث خود را به شخص دیگری منتقل کنید مگر اینکه گواهی انحصار ورثه را دریافت کرده باشید. این اقدام به این منظور انجام می‌شود که وراث متوفی در دیدگاه قانون معرفی و شناسایی شوند.

لازم است بدانید

در زمان تنظیم قولنامه زمین ارثی ، کلیه شرایط و قوانین حاکم بر نقل و انتقال اموال مشترک باید رعایت شوند زیرا در صورت عدم رعایت این شرایط، شما مُتحَمل خسارات مالی خواهید شد. در صورت نیاز به دریافت مشاوره تخصصی در زمینه تنظیم این قولنامه، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره مند شوید. همچنین این امکان برای شما وجود دارد که فرایند تخصصی تنظیم قولنامه زمین ارثی را با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد به تیم حقوقی رکلا بسپارید.