قرارداد بیع خانه برای معاملات انواع خانه و بررسی قوانین مربوط به آن

خانه به معنای یک محدوده اختصاصی است که چند نفر در آن زندگی می‌کنند و حریمی امن برای استراحت و نگهداری از وسایل آن‌ها است. ساخت خانه به دوران پیش از تاریخ و به زمانی برمی‌گردد که انسان‌ها به دنبال سرپناهی بودند تا از گزند خطرات محیط اطراف خود در امان باشند. داشتن سرپناه و خانه یکی از حقوق اساسی و نیاز‌های ضروری تمامی انسان‌ها است. یکی از دغدغه‌های اساسی دولت‌ها نیز فراهم آوردن تسهیلات تامین مسکن برای مردم است. در گذشته اغلب افراد، خانه خود را مطابق با سلیقه خود می‌ساختند اما امروزه ساخت خانه برای تمام اشخاص امکان پذیر نیست. به همین دلیل خانه مورد نظر خود را متناسب با بودجه‌‌ای که دارند انتخاب می‌کنند و با تنظیم نمونه قرارداد بیع خانه آن را به مالکیت خود درمی‌آورند. این قرارداد، یکی از انواع قرارداد بیع است.

قوانین مرتبط با نمونه قرارداد بیع خانه

قانون مدنی اصلی‌ترین و مهمترین قانونی است که مقررات مربوط به بیع خانه در آن بیان می‌شود. قانون مدنی در مواد 338 الی 463 به بیان شرایط و قواعد قانونی بیع می‌پردازد.

مطابق با ماده 338 قانون مدنی، بیع خانه، قراردادی است که با توافق مالک خانه و مشتری امضا می‌شود و به موجب آن، مالکیت خانه به مشتری منتقل خواهد شد.

علاوه بر قانون مدنی، در قوانین دیگری نیز قواعد مربوط به تنظیم قولنامه خانه ذکر شده است. مهمترین آن‌ها عبارتند از:

1. قانون ثبت مصوب 1310: این قانون در طی چند ماده تشریفات مربوط به معامله اموالی مانند خانه را بیان کرده است.
2. قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج، اوقاف و امور خیریه مصوب 1360: این قانون تشریفات مربوط به بیع اموال موقوفه را بیان کرده است. بنابراین معامله خانه موقوفه باید با در نظر گرفتن این قانون باشد.

قوانین بیع خانه به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:

1. قوانین آمره:‌ این قوانین لازم الاجرا هستند به این معنی که طرفین معامله خانه به حکم قانون گذار ملزم به رعایت این شرایط هستند و نمی‌توانند برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق کنند زیرا هرگونه توافق برخلاف این شرایط باعث فاسد شدن بیع می‌شود. بیع فاسد نیز باعث انتقال مالکیت خانه به خریدار نمی‌شود. مانند قاعده ممنوعیت معامله خانه موقوفه که یک قاعده آمره است و هیچ یک از فروشنده و خریدار نمی‌توانند برخلاف این قاعده آمره با یکدیگر توافق و خانه موقوفه را معامله کنند.
2. قوانین تکمیلی: این قوانین در صورتی لازم الاجرا هستند که خریدار و فروشنده خانه با یکدیگر برخلاف آن‌ قوانین توافق نکرده باشند زیرا توافق برخلاف قوانین تکمیلی مجاز است. در صورتی که عرف محل تنظیم قرارداد، مخالف با قوانین تکمیلی بیع باشد باید قرارداد مطابق با قواعد عرفی تنظیم شود نه قواعد تکمیلی زیرا قانون گذار قواعد عرفی را بر قواعد تکمیلی قرارداد، مقدم کرده است.

نکات قانونی پیش از نوشتن نمونه قرارداد بیع خانه

یکی از قراردادهای مهم در جامعه که تمامی افراد ممکن است با آن مواجه شوند، قرارداد خرید خانه است. اگرچه معامله خانه، کار چندان ساده‌ای نیست و ناآگاهی نسبت به نکات حقوقی و قانونی آن باعث بروز اختلاف‌های متعدد میان طرفین معامله می‌شود.

مهم‌ترین نکاتی که باید پیش از معامله خانه در نظر بگیرید، عبارت است از:

1. مدارک شناسایی مالک واقعی خانه و کسی که به نمایندگی از مالک واقعی قصد معامله خانه را دارد مورد بررسی قرار بگیرد؛
2. وضعیت ثبتی سند خانه‌ای که موضوع قرارداد بیع است نیز باید بررسی شود؛
3. مشخصات درج شده در سند ثبتی خانه را با مشخصات مالک آن، تطبیق بدهید؛
4. مفاصا حساب خانه را از فروشنده مطالبه و از پرداخت عوارض شهرداری و مالیات خانه اطمینان حاصل کنید؛
5. تا هنگامی که خانه به صورت کامل به شما تحویل داده نشده است تمامی مبلغ آن را پرداخت نکنید.

اهمیت تنظیم نمونه قرارداد بیع خانه

قانون گذار در قانون مدنی و در یک قاعده کلی، امضا و ایجاد قرارداد بیع غیر کتبی را اجازه داده و تاکیدی بر مکتوب بودن آن نکرده است. افزون براین قانون گذار امضای بیع به وسیله اشاره یا عملی مانند داد و ستد را نیز اجازه داده است. اگرچه هیچ شخصی خانه را به صورت غیر کتبی یا توسط اشاره یا داد و ستد معامله نمی‌کند.

شیوه نگارش نمونه قرارداد بیع خانه

مکتوب بودن معامله خانه به تنهایی برای جلوگیری از بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده کفایت نمی‌کند بلکه این قرارداد باید به صورت اصولی، با دقت و مستحکم نوشته شود که هیچ جایی برای بروز اختلاف و مناقشه نباشد. بنابراین باید سند بیع خانه توسط افراد متخصص و با تجربه در حوزه قراردادها تنظیم شود.

مشخصات طرفین بیع

این قرارداد با توافق خریدار و فروشنده امضا می‌شود. بنابراین لازم است که:

1. هر یک از فروشنده و خریدار، عاقل، بالغ و رشید باشند و حکم ورشکستگی آن‌ها از سوی دادگاه صادر نشده باشد زیرا اشخاص ورشکسته از انجام معاملات مالی ممنوع هستند؛
2. خریدار و فروشنده باید با رضایت کامل این قرارداد را امضا کنند و به واسطه تهدید و فشار فیزیکی از سوی دیگران، اکراه به معامله خانه نشده باشند؛
3. اشخاص حقوقی نیز می‌توانند به عنوان خریدار یا فروشنده خانه این قرارداد را امضا کنند؛
4. اشخاص حقیقی باید مشخصات هویتی خود را در سند بیع خانه قید کنند. اشخاص حقوقی نیز باید مشخصات تجاری خود را در سند بیع خانه منعکس کنند؛

فردی که به نمایندگی از شخص حقیقی یا شخص حقوقی خانه را معامله کرده است نیز باید مشخصات هویتی خود را در قسمت مربوط به نماینده بنویسد و سند اثبات کننده سمت او نیز باید به سند بیع خانه پیوست شود.

موضوع بیع خانه

به موضوع قرارداد بیع در اصطلاح مبیع گفته می‌شود. یعنی خانه‌ای که مالکیت آن به موجب بیع به خریدار منتقل خواهد شد. بنابراین:

1. خانه باید معلوم و معین باشد زیرا مجهول بودن خانه مورد معامله برای خریدار یا فروشنده باعث باطل شدن قرارداد می‌شود.
2. خانه مشاع نیز می‌تواند به عنوان مبیع، معامله شود.
3. فروشنده باید خانه را به صورت کامل در اختیار خریدار قرار بدهد یا خود خریدار بتواند به خانه دسترسی پیدا کند در غیر این صورت خریدار حق فسخ بیع را پیدا می‌کند.
4. بیع خانه موقوفه مجاز نیست مگر در مواردی که قانون گذار اجازه معامله مال وقفی را داده است.
5. تمامی لوازم و امکانات متعلق به خانه در اثر قرارداد به خریدار آن منتقل می‌شوند اما اشیایی که عرفاً جزء خانه نیستند به خریدار منتقل نخواهد شد مگر آنکه خریدار و فروشنده برخلاف این موضوع با یکدیگر توافق کرده باشند.

مشخصاتی مانند متراژ کل خانه، زیر بنای آن، سال ساخت، امکانات خانه و دیگر مشخصات و ویژگی‌های مربوط به آن نیز باید در متن قرارداد ذکر شوند.

مبلغ نمونه قرارداد بیع خانه

در اصطلاح حقوق مدنی به بهایی که برای قرارداد بیع تعیین و دریافت می‌شود، «ثَمَن» می‌گویند. برای تعیین میزان و مبلغ ثمن خانه، توافق خریدار و فروشنده لازم است. علاوه براین، مبلغ ثمن باید مطابق با بهایی که به صورت متداول و در عرف برای آن خانه در نظر می‌گیرند، تعیین شود. مسلم است که تفاوت قیمت فاحش می‌تواند دلیلی بر فسخ معامله از سوی هر کدام از طرفین باشد.

معمولا پرداخت ثمن خانه به یکی از روش‌هایی که در ادامه بیان می‌کنیم، صورت می‌گیرد:

1. پرداخت ثمن به صورت نقد: در این شیوه، ثمن به صورت فوری و هم زمان با تحویل خانه، به فروشنده پرداخت می‌شود؛
2. ثمن به صورت نسیه: در این روش ثمن با تاخیر و بعد از تحویل خانه پرداخت خواهد شد؛
3. پرداخت به صورت سلم: در این شیوه خریدار پیش از تحویل دادن خانه، ثمن آن را پرداخت می‌کند؛
4. به صورت کالی به کالی: پرداخت ثمن و تحویل خانه، هر دو از سوی خریدار و فروشنده با تاخیر انجام می‌شوند.

پیشنهاد ما

انجام معاملات مربوط به خانه، دارای حساسیت‌های زیادی است. از آنجایی که مبلغ قابل توجهی در این معاملات هزینه می‌شود، اشخاص تمایل دارند که تمام اقدامات قانونی مربوط به معامله را به درستی انجام دهند. برای این منظور بهترین راهکار دریافت خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است. با زدن روی لینک می‌توانید درخواستتان را ثبت کنید تا مشاوران حقوقی در زمانی که معین می‌کنید با شما تماس بگیرند. علاوه براین، می‌توانید در بخش تنظیم قرارداد ، درخواستتان را ثبت کنید و تنظیم قرارداد مورد نظرتان را به تیم حقوقی رکلا بسپارید.