پایان قرارداد اجاره خانه چه شرایطی دارد و بعد از پایان آن چه باید کرد؟

اجاره، قراردادی است که میان موجر و مستاجر تنظیم می‌شود. در اصطلاح به مالی که اجار می‌دهند، عین مستاجره می‌گویند. هدف از تنظیم قرارداد اجاره ، انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر است. به گونه‌ای که بتواند از منافع عین مستاجره استفاده کند. اجاره، یک عقد موقت محسوب می‌شود و به همین دلیل، باید مالکیت منافع عین مستاجره برای بازه زمانی محدود و مشخصی به مستاجر منتقل ‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که عدم تعیین مدت، باعث باطل شدن اجاره نامه خواهد شد. این مدت به وسیله توافق میان موجر و مستاجر تعیین می‌شود و قابل تمدید است. به پایان رسیدن مدت و عدم تمدید آن، یکی از مهم‌ترین دلایل پایان قرارداد اجاره است.

سندی که برای ایجاد رابطه استیجاری تنظیم می‌شود یک سند لازم الاجرا است و به همین دلیل، موجر و مستاجر حق بر هم زدن آن را ندارد. انحلال این سند در صورتی امکان پذیر می‌شود که قانون گذار اجازه بدهد. فسخ و اِقاله از مهم‌ترین راهکارهای قانونی پیش بینی شده برای انحلال این سند هستند. فسخ و اقاله این سند نیز باعث پایان قرارداد اجاره خانه می‌شود.

در ادامه این نوشته قصد داریم که از موارد و شرایط به پایان رسیدن قرارداد اجاره و تبعات قانونی آن صحبت کنیم. مقاله مرتبط دیگری در این راستا که مطالعه آن برای شما کاربردی خواهد بود، مقاله « ابطال اجاره نامه » است که پیشنهاد می‌کنیم آن را در مجله حقوقی رکلا مطالعه کنید.

پایان قرارداد اجاره در اثر منقضی شدن مدت آن

این قرارداد به سه نوع اجاره اشیاء، حیوان و اشخاص دسته بندی می‌شود. بنا به تصریح ماده 468 قانون مدنی، مدت قرارداد اجاره اشیاء باید معلوم و مشخص باشد. ابتدای مدت این عقد و تاریخ خاتمه آن، به وسیله توافق میان موجر و مستاجر مشخص می‌شود. این مدت باید محدود به بازه زمانی مشخصی باشد. طرفین این عقد با توافق یکدیگر می‌توانند مدت آن را تمدید کنند. مطابق با ماده 494 قانون مدنی، به پایان رسیدن مدت و عدم تمدید آن باعث پایان قرارداد اجاره خانه می‌شود.

مستاجر در حکم امین است. در اصطلاح حقوقی مدنی نیز گفته می‌شود که ید مستاجر، اَمانی است. یعنی عین مستاجره در نزد مستاجر مانند مال مورد امانت محسوب می‌شود. بنابراین، مستاجر ضامن خراب شدن یا از بین رفتن عین مستاجره نیست، مگر در صورتی که نسبت به نگهداری و محافظت از آن، کوتاهی کرده باشد.

پایان قرارداد اجاره خانه باعث خواهد شد که ید امانی مستاجر تبدیل به ید ضمانی شود. یعنی، مستاجر بعد از به پایان رسیدن مدت این عقد، نسبت به تمام خرابی‌ها و خسارت‌هایی که بر عین مستاجره وارد شده است، ضامن خواهد بود. حتی در شرایطی که نسبت به نگهداری و محافظت از آن کوتاهی نکرده باشد.

مستاجر پس از به پایان رسیدن مدت این عقد باید عین مستاجره را تخلیه کند و به موجر تحویل بدهد.

در اطلاح قانون مدنی به اجاره بهایی که به وسیله موجر و مستاجر تعیین می‌شود، اجرت المسمی می‌گویند. به اجاره بهایی که براساس عرف محل وقوع عین مستاجره تعیین می‌شود نیز، اجرت المثل می‌گویند. به پایان رسیدن مدت این عقد باعث از بین رفتن اجرت المسمی مقرر در آن نیز خواهد شد. بنابراین، اگر مستاجر پس از به پایان رسیدن مدت این عقد همچنان از عین مستاجره استفاده کند، باید اجرت المثل آن را به موجر بدهد.

فسخ، چه تاثیری در پایان قرارداد اجاره دارد؟

سندی که برای ایجاد رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر تنظیم شده، یک سند لازم الاجرا است و انحلال آن امکان پذیر نیست، مگر در صورتی که قانون گذار اجازه داده باشد. فسخ یکی از راهکارهای قانونی برای انحلال این سند محسوب می‌شود. در توضیح فسخ باید بگوییم که به انحلال این سند توسط هر یک از موجر یا مستاجر، فسخ می‌گویند.

شرایط فسخ این سند در مواد 466 الی 511 قانون مدنی مشخص می‌شود. خیارات فسخ تمام اسناد لازم الاجرا و غیر قابل انحلال نیز در ماده 396 قانون مدنی مشخص شده است. خیار، نوعی اختیار قانونی محسوب می‌شود که از سوی قانون گذار به یکی از طرفین اسناد لازم الاجرا یا هر دوی آن‌ها تعلق می‌گیرد. در ادامه این نوشته ابتدا شرایط فسخ این سند را مطابق با مواد 466 الی 511 قانون مدنی و سپس براساس خیارات مقرر در ماده 396 بررسی می‌کنیم.

پایان قرارداد اجاره در اثر فسخ آن از سوی مستاجر

همان گونه که در مطالب قبلی این نوشته نیز گفتیم، امضای این عقد باعث انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر می‌شود. مستاجر زمانی می‌تواند از عین مستاجره و منافع آن استفاده کند که عین مستاجره به او تحویل داده شود. فراهم نشدن شرایط لازم برای استفاده مستاجر از عین مستاجره ،یکی از مهم‌ترین دلایل پایان قرارداد اجاره است. مستاجر پس از امضای این عقد باید عین مستاجره را به مستاجر تحویل بدهد. در صورتی که موجر از تحویل عین مستاجره به مستاجر خودداری کند، از طریق مراجع قانونی و قضایی به این کار اجبار می‌شود. اگر اجبار مستاجر نسبت به تحویل عین مستاجره امکان پذیر نباشد، باعث خواهد شد که مستاجر از حق فسخ این قرارداد برخوردار شود.

معیوب بودن عین مستاجره نیز باعث ایجاد حق فسخ این قرارداد به نفع مستاجر می‌شود. باید به این نکته توجه داشته باشیم که اگر موجر، عین مستاجره را تعمیر و عیوب آن را برطرف کند، دیگر مستاجر نمی‌تواند به حق فسخ خودش استناد کند. اگر در طول مدت این قرارداد و پیش از به پایان رسیدن مدت آن در عین مستاجره عیب و نقصی به وجود بیاید نیز باعث ایجاد حق فسخ این قرارداد به نفع مستاجر می‌شود.

ممکن است که عین مستاجره در طول مدت اجاره به تعمیر نیاز داشته باشد. مستاجر نمی‌تواند از انجام تعمیرات ضروری و فوری در عین مستاجره جلوگیری کند اما اگر مستاجر در دوران تعمیرات نتواند از تمام یا قسمتی از عین مستاجره استفاده کند، از حق فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد برخوردار خواهد شد. مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره در اثر فسخ آن، باید عین مستاجره را تخلیه کند و به موجر تحویل بدهد.

پایان قرارداد اجاره در اثر فسخ به واسطه موجر

موجر باید به نحوی از عین مستاجره استفاده کند که باعث ورود خسارت و آسیب به آن نشود. اگر مستاجر نسبت به نگهداری و محافظت از عین مستاجره کوتاهی کند؛ ابتدا از سوی موجر به او تذکر داده می‌شود و در ادامه اگر مستاجر به تذکر موجر توجهی نداشته باشد و همچنان نسبت به نگهداری و محافظت از عین مستاجره کوتاهی کند، باعث خواهد شد که موجر از حق فسخ این قرارداد برخوردار شود.

موجر در هنگام تنظیم این سند، می‌تواند نحوه استفاده موجر از عین مستاجره را مشخص کند. مستاجر باید از عین مستاجره به همان نحوی استفاده کند که موجر شرط کرده است. اگر مستاجر مطابق با شرایط موجر از عین مستاجره استفاده نکند باعث ایجاد حق فسخ این قرارداد به نفع موجر می‌شود. فوت مستاجر باعث فسخ این قرارداد نخواهد شد. یعنی؛ وراث مستاجر پس از فوت او می‌توانند از عین مستاجره استفاده کنند. در مواقعی، ممکن است که موجر شرط کرده باشد که مستاجر باید شخصاً از عین مستاجره استفاده کند. در این حالت، موجر پس از فوت مستاجر می‌تواند این قرارداد را فسخ کند.

نقل و انتقال مالکیت عین مستاجره یا فروش آن باعث فسخ این قرارداد نمی‌شود. در برخی موارد، موجر ممکن است شرط کند که در صورت نقل و انتقال مالکیت عین مستاجره، بتواند این عقد را فسخ کند. در این حالت، اگر موجر، مالکیت عین مستاجره را به شخص دیگری منتقل کرد، با استناد به شرط مذکور می‌تواند این عقد را فسخ کند.

خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی

در ماده 396 قانون مدنی، ده نوع خیار برای فسخ اسناد لازم الاجرا پیش بینی شده و موجر و مستاجر با استناد به برخی از این خیارات می‌توانند سندی که برای ایجاد رابطه استیجاری تنظیم شده است را فسخ کنند. بنابراین، استناد به خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی، یکی از مهم‌ترین دلایل پایان قرارداد اجاره است.

اقاله چه تاثیری در پایان قرارداد اجاره دارد؟

یکی دیگر از مواردی که به طرفین اسناد لازم الاجرا امکان انحلال آن‌ها را می‌دهد، اقاله نام دارد. اقاله قرارداد به معنای انحلال اسناد لازم الاجرا به وسیله تراضی و توافق طرفین آن است. بنابراین، اقاله به موجر و مستاجر امکان می‌دهد که اجاره نامه را با توافق و تراضی یکدیگر منحل کنند. اقاله را باید یکی دیگر از موارد پایان قرارداد اجاره بدانیم زیرا امکان انحلال اجاره نامه را پیش از به پایان رسیدن مدت مقرر در آن فراهم می‌کند.

اقاله این عقد می‌تواند به صورت شفاهی، غیر شفاهی صریح یا غیر صریح باشد. مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره در اثر اقاله آن، باید عین مستاجره را تخلیه کند و به موجر تحویل بدهد.

تعیین شروط قرارداد؛ اصل مهمی که باید در نظر داشته باشید:

عدم تنظیم یک اجاره نامه دقیق که در آن به تمامی ابعاد این نوع روابط توجه شده باشد، باعث بروز اختلاف میان موجر و مستاجر می‌شود. در اجاره نامه باید مدت مضبوطی مشخص شده باشد و ضمانت اجرای مناسبی برای عدم تخلیه عین مستاجره در موعد مقرر پیش بینی شود. برای دسترسی به چنین قراردادی، بهره مندی از خدمات تنظیم قرارداد ، انتخاب مناسبی خواهد بود. زمانی که قرارداد به صورت اختصاصی تنظیم شود، می‌توانید تاکید کنید که در آن، ضمانت اجراهای مناسبی در راستای حمایت از حقوق موجر و مستاجر، پیش بینی کنند.

علاوه براین، برای آشنایی با نکات قانونی قرارداد اجاره و نحوه به پایان رسیدن آن، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی استفاده کنید و سوالات خود را از این مشاوران حقوقی متخصص بپرسید.