ابطال اجاره نامه چیست و چگونه برای ابطال اجاره نامه صوری اقدام کنیم؟

اجاره نامه از لحاظ حقوقی، نوعی سند معتبر و لازم الاجرا است که توسط موجر و مستاجر نوشته و امضا می‌شود. شرایط اجرای این سند به وسیله مذاکرات و توافق‌های میان موجر و مستاجر معین خواهد شد. موجر و مستاجر باید شرایط اجرای این سند را با توجه به شرایط و ضوابط آمره قانون مدنی تعیین کنند. شرایط آمره قانون مدنی، لازم الاجرا هستند و رعایت آن‌ها از سوی امضا کنندگان اسناد الزامی است. به همین دلیل، عدم رعایت شرایط و ضوابط آمره قانون مدنی باعث ابطال اجاره نامه می‌شود.

موجر و مستاجر باید به شرایط و ضوابط مربوط به تنظیم این سند و موارد قانونی باطل شدن آن آگاهی داشته باشند. در این نوشته قصد داریم که موارد، شرایط و آثار ابطال این سند لازم الاجرا که باعث ایجاد رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر می‌شود را بررسی کنیم. در این نوشته نحوه ابطال اجاره نامه از سوی مقام قضایی را نیز بررسی خواهیم کرد.

موضوع این مقاله، یکی از انواع ابطال قرارداد است که پیش‌تر درباره آن مقاله‌ای را منتشر کرده‌ایم. پیشنهاد می‌کنیم برای کسب اطلاعات بیشتر، آن مقاله را نیز مطالعه کنید.

ابطال اجاره نامه چیست و چه آثاری به دنبال دارد؟

در قانون مدنی اصل بر صحیح بودن تمام اسناد و موافقت نامه‌های میان اشخاص گذاشته شده است. بنابراین اصل بر صحیح بودن سندی است که توسط موجر و مستاجر امضا می‌شود. قانونگذار موارد و شرایط ابطال این سند را نیز در قانون مدنی مشخص کرده است. این سند در صورتی ابطال می‌شود که شرایط قانونی لازم در هنگام تنظیم و امضای آن رعایت نشوند. تشخیص موارد ابطال این سند بر عهده مقام قضایی قرار دارد. بنابراین تا زمانی که مقام قضایی در خصوص ابطال اجاره نامه حکم صادر نکرده است باید آن را صحیح و واجد تمام آثار و شرایط قانونی در نظر بگیریم. یکی از مهم‌ترین آثار قانونی ابطال این سند از بین رفتن رابطه حقوقی و استیجاری میان موجر و مستاجر است.

امضای سند باعث ایجاد تعهداتی برای هر یک از طرفین آن می‌شود. از طرف دیگر، باطل شدن آن سند باعث از بین رفتن اغلب تعهداتی خواهد شد که به موجب امضای آن بر عهده هر یک از موجر و مستاجر قرار می‌گیرد.

از نظر قانونی، مستاجر در حکم امین و عین مستاجره نیز مانند مال مورد امانت است. در اصطلاح گفته می‌شود که ید مستاجر، اَمانی است. یعنی، مستاجر ضامن خرابی‌ و از بین رفتن عین مستاجره نیست مگر در مواردی که نسبت به نگهداری و محافظت از آن کوتاهی کرده باشد. ابطال این سند باعث خواهد شد که ید امانی مستاجر تبدیل به ید ضَمانی شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که مستاجر بعد از باطل شدن این سند ضامن تمام خرابی‌های پدید آمده در عین مستاجره است. حتی در موردی که نسبت به نگهداری و محافظت از آن کوتاهی نکرده باشد.

شرایط ابطال اجاره نامه صوری چیست؟

اجاره نامه در صورتی معتبر و موثر است که موجر و مستاجر قصد اجرای مفاد آن را داشته باشند. قراردادی که به صورت صوری و نمایشی امضا شده است و موجر و مستاجر قصد اجرای مفاد آن را ندارند؛ از نظر قانونی، باطل و بی‌اثر می‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که اجاره نامه صوری از تمام شرایط قانونی برخوردار است اما موجر و مستاجری که آن را امضا کرده‌اند قصد اجرای مفاد آن را ندارند. برای مثال؛ موجر و مستاجر به قصد کلاهبرداری از شخص ثالث یک قرارداد صوری میان خودشان تنظیم می‌کنند.

قصد اجرای مفاد نوشته شده در سند ممکن است به دلیلی غیر از انجام تعهدات موضوع قرارداد و برای فریب یا به موجب فرار از انجام تعهد باشد. بنابراین احراز صوری بودن سندی که توسط موجر و مستاجر امضا شده است، به تشخیص مقام قضایی بستگی دارد. صدور حکم ابطال اجاره نامه صوری باعث بی‌اثر شدن آن می‌شود. سندی که به صورت سند تنظیم شده است باعث ایجاد روابط استیجاری میان طرفین آن نمی‌شود. همچنین موجر و مستاجر برای اثبات ادعاهای خودشان نمی‌توانند به این سند صوری استناد کنند.

شرایط قانونی ابطال اجاره نامه رسمی چیست؟

موجر و مستاجر می‌توانند سند قرارداد را به صورت رسمی یا عادی تنظیم کنند. تنظیم اسناد رسمی در صلاحیت دفاتر اسناد رسمی است. بنابراین، موجر و مستاجر برای تنظیم رسمی این سند باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. اجاره نامه‌ تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی هنگامی معتبر و لازم الاجرا است که مطابق با تمام شرایط و قواعد آمره قانونی امضا شده باشد. عدم رعایت شرایط و ضوابط آمره قانون مدنی باعث ابطال اجاره نامه رسمی می‌شود.

تشخیص باطل بودن اسناد رسمی نیز بر عهده مقام قضایی قرار دارد. بنابراین تا زمانی که مقام قضایی عدم رعایت قواعد آمره در اجاره نامه رسمی را تشخیص نداده و حکم به ابطال آن صادر نکرده است؛ باید قرارداد اجاره را معتبر و موثر بدانیم. موجر و مستاجر برای ابطال سندی که به صورت رسمی تنظیم شده است باید به دفتر خانه محل تنظیم آن یا دیگر دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

چه شخصی می‌تواند مال منقول و غیر منقول را اجاره دهد؟

شخصی می‌تواند یک مال منقول یا غیر منقول را به دیگری اجاره بدهد که مالک منافع آن باشد زیرا موضوع این سند انتقال مالکیت منافع مال مورد اجاره به مستاجر است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که اشخاص زیر می‌توانند سند عقد اجاره را امضا کنند:

1. شخصی که مالکیت عین و منافع عین مستاجره متعلق به او است؛
2. شخصی که نماینده قانونی (ولی، وصی و قیم) مالک عین مستاجره یا نماینده قراردادی (وکیل) او است؛
3. مستاجری که به موجب امضای این سند مالک منافع عین مستاجره شده است. بنابراین، مستاجر نیز حق اجاره دادن عین مستاجره را دارد اما موجر می‌تواند این حق را از او سلب کند.

منظور از فضول شخصی است که قرارداد را به عنوان موجر امضا می‌کند. در حالی که مالک عین و منافع عین مستاجره یا نماینده قانونی موجر نیست. در این زمان، طرف دیگر می‌تواند برای ابطال اجاره نامه فضولی اقدام کند. اجاره نامه‌ای که توسط فضول امضا شده غیر نافذ است و باعث ایجاد رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر نمی‌شود. قراردادی که توسط موجر فضول امضا شده در صورتی معتبر و موثر خواهد بود که مالک واقعی عین و منافع مستاجره رضایت خودش را نسبت به امضای آن اعلام کند.

اگر مالک واقعی عین و منافع عین مستاجره، اجازه تنظیم و امضای اجاره نامه فضولی را ندهد؛ باعث باطل و بی‌اثر شدن آن می‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که ابطال اجاره نامه فضولی منوط به عدم رضایت مالک عین مستاجره است.

برای بی اثر کردن سند غیر رسمی چه باید کرد؟

در مطالب قبلی نیز توضیح دادیم که موجر و مستاجر می‌توانند این سند را به صورت غیر رسمی ( عادی ) نیز تنظیم و امضا کنند. این سند عادی به وسیله موجر، مستاجر و دو نفر شاهد تنظیم و امضا می‌شود. اشخاصی که این سند را امضا می‌کنند در هنگام امضا و تعیین شرایط اجرای آن باید به قواعد و ضوابط آمره قانون مدنی نیز توجه کنند. اهمیت شرایط و ضوابط آمره قانون مدنی به اندازه‌ای زیاد است که عدم رعایت آن‌ها باعث ابطال اجاره نامه عادی می‌شود. اگر موجر و مستاجر برخلاف شرایط و ضوابط آمره قانون مدنی با یکدیگر توافق کنند نیز باعث باطل شدن این سند خواهد شد.

اصل بر صحیح و معتبر بودن سندی است که به صورت غیر رسمی و توسط موجر و مستاجر امضا خواهد شد. بنابراین، تا زمانی که مرجع قضایی در خصوص باطل بودن این سند حکم صادر نکرده است باید صحیح و معتبر تلقی شود.

از مشاور حقوقی بپرسید:

روزانه در محاکم قضایی شکایات زیادی در خصوص ابعاد مختلف قرارداد اجاره مطرح می‌شود. در موارد بسیار زیادی، اختلافات ایجاد شده میان اشخاص، به دلیل عدم آگاهی طرفین از شیوه صحیح تنظیم، امضا یا ابطال قرارداد بوده است. به همین دلیل، اهمیت دریافت مشاوره حقوقی بیش از پیش مورد توجه قرار می‌گیرد. ما نیز به خوبی از این مساله آگاه هستیم که برای انجام صحیح اقدامات حقوقی خود و برای جلوگیری از بروز خطا یا اشکال، نیاز داریم که با مشاوران حقوقی مجرب یا وکلای پایه یک دادگستری گفتگو کنیم.

اگر برای باطل کردن اجاره نامه مطمئن هستید، حتما درباره مراحل انجام آن نیز اطلاعات دقیقی کسب کنید. با توجه به نیاز جامعه امروز به خدمات حقوقی، تیم حقوقی رکلا با هدف دسترسی آسان‌ عموم مردم به خدمات حقوقی، امکان دریافت مشاوره حقوقی تلفنی را ایجاد کرده است. با ثبت درخواست، می‌توانید به سهولت با مشاوران مجرب ارتباط بگیرید.