چند نکته اساسی برای امضای قولنامه زمین ورثه ای و اهمیت گواهی انحصار ورثه در این معامله

زمین ورثه‌ای به زمینی گفته می‌شود که مالک اصلی آن فوت کرده و مالکیت مال مورد نظر، به وراث او نقل شده است. قولنامه نیز سندی محسوب می‌شود که بر معامله و نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول دلالت می‌کند. بنابراین، می‌توانیم اینطور بگوییم که قولنامه زمین ورثه ای نیز سندی است که بر نقل و انتقال مالکیت زمین متعلق به متوفی دلالت دارد. نقل و انتقال مالکیت اموال مورثی باید به گونه‌ای باشد که باعث از بین رفتن حقوق وراث و طلبکاران متوفی نشود. به همین دلیل، در قانون مدنی و قانون امور حسبی، شرایط و تشریفات قانونی ویژه‌ای برای نقل و انتقال مالکیت اموال به جا مانده از متوفی، پیش بینی شده است.

سندی که برای معامله زمین مورثی تنظیم می‌شود در صورتی معتبر است که وراث متوفی، آن را امضا کرده باشند. وراث متوفی در هنگام امضای این سند باید شرایط و تشریفات مقرر در قانون مدنی و قانون امور حسبی را رعایت کنند. عدم رعایت این شرایط و تشریفات، باعث باطل و بی اثر شدن این سند می‌شود. در برخی مواقع عدم رعایت این شرایط و تشریفات ممکن است ضمانت اجرای حقوقی یا کیفری را برای وراث متوفی و خریدار زمین ورثه‌ای به دنبال داشته باشد.

معامله اموال به جا مانده از متوفی از نظر قانونی، مشکلی ندارد اما نکات قانونی مهمی دارد که نیازمند توجه و دقت زیادی هستند. در این نوشته، ما قصد داریم که از شرایط و تشریفاتی صحبت کنیم که در قانون مدنی و قانون امور حسبی برای نقل و انتقال زمین های مورثی در نظر گرفته می‌شود.

در اینجا پیشنهاد می‌کنیم که پیش از انجام این معامله، حتما مقاله « نکات خرید ملک ورثه ای » را در مجله حقوقی رکلا مطالعه کنید و درباره نکات این دسته از املاک، اطلاعات کامل کسب کنید.

وراث متوفی برای امضای قولنامه زمین ورثه ای باید از چه شرایطی برخوردار باشند؟

معامله، یک عمل حقوقی است که با توافق میان خریدار و فروشنده ایجاد می‌شود. نمونه قولنامه فروش زمین ورثه ای نیز سندی است که برای معامله اموال متعلق به متوفی تنظیم می‌شود. وراث متوفی این سند را به عنوان فروشنده امضا می‌کنند. قانون گذار برخی از افراد را به دلیل ناتوانی‌هایی که دارند از انجام معامله ممنوع کرده است. وراث متوفی در صورتی می‌توانند سندی که برای نقل و انتقال اراضی به جا مانده از متوفی تنظیم شده است را امضا کنند که به حکم قانون گذار، از انجام معامله ممنوع نشده باشند. ورثه‌ای که صغیر و غیر رشید به حساب می‌آید یا قوای فکری او مختل شده است، از شرایط لازم برای امضای این سند برخوردار نیست.

به همین دلیل، پیش از امضای متن قولنامه زمین ورثه ای باید شناسنامه و اوراق هویتی تمام وراث و تاریخ تولد آن‌ها به دقت بررسی شود. هر یک از وراث متوفی که به سن 18 سال تمام شمسی نرسیده باشند، به حکم قانون از انجام معامله ممنوع هستند و نمی‌توانند برای فروش اموال ورثه‌ای، قولنامه‌ای را امضا کنند. قیم ورثه‌ای که به سن 18 سال تمام شمسی نرسیده است، نماینده قانونی او محسوب می‌شود.

علی‌الاصول، قیم نمی‌توان سهم الارث ورثه‌ای که به سن 18 سال تمام شمسی نرسیده است را معامله کند. قیم در صورتی می‌تواند قولنامه را به نمایندگی از وارث صغیر امضا کند که از دادسرا، برای فروش سهم الارث وارث صغیر کسب اجازه کرده باشد. در این زمان، دادستان، مصلحت و منافع وارث صغیر را بررسی می‌کند و در صورت تشخیص مصلحت، به قیم اجازه می‌دهد که سهم الارث وارث صغیر را معامله کند. قیم در هنگام امضای قولنامه باید قیم نامه و مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر جواز فروش اموال صغیر را نشان بدهد.

دریافت گواهی انحصار وراثت؛ مهمترین تشریفات امضای قولنامه زمین ورثه ای

مهم‌ترین مدرک مورد نیاز برای امضای نمونه قولنامه فروش زمین ورثه ای ، گواهی انحصار وراثت است. گواهی انصار وراثت، سندی است که وراث متوفی و میزان سهم الارث آن‌ها را از مجموع اموال شخص متوفی، مشخص می‌کند و از سوی مراجع قضایی صادر می‌شود. تمام وراثی که نام آن‌ها در گواهی انحصار وراثت قید شده است، باید در هنگام امضای قولنامه حاضر شوند و رضایت خودشان نسبت به فروش زمین ورثه‌ای را اعلام کنند.

نکته: ورثه‌ای که قولنامه را بدون کسب اجازه از سایر وراث امضا می‌کند، در برخی موارد به مجازات جرم انتقال مال غیر محکوم می‌شود.

چرا پیش از امضای قولنامه زمین ورثه ای باید وصیت نامه متوفی بررسی شود؟

هر فردی می‌تواند تا یک سوم اموال خودش را وصیت کند. بنابراین، ممکن است که متوفی، تمام یا قسمتی از زمین ورثه‌ای را به نفع دیگری وصیت کرده باشد. شخصی که تمام یا قسمتی از زمین ورثه‌ای به نفع او وصیت شده است باید در هنگام امضای قولنامه حضور داشته باشد و رضایت خودش را نسبت به معامله آن اعلام کند. به همین دلیل، بررسی وصیت نامه متوفی یکی از مهم‌ترین تشریفاتی است که پیش از امضای قولنامه باید رعایت شود.

ضرورت بررسی وکالت نامه پیش از امضای قولنامه زمین ورثه ای

اگر یکی از ورثه به نمایندگی از سایر وراث بخواهد قولنامه را امضا کند، باید وکالت نامه رسمی داشته باشد. ممکن است که تمام وراث، شخصی را وکیل خودشان کرده باشند تا قولنامه را به نمایندگی از آن‌ها امضا کند. وکیل مذکور نیز در صورتی می‌تواند قولنامه را به نمایندگی از وراث متوفی امضا کند که وکالت نامه رسمی داشته باشد.

لازم به ذکر است که اگر تمام یا برخی از وارث متوفی در خارج از کشور هستند و می‌خواهند شخصی را به عنوان وکیل تعیین کنند تا این سند را به نمایندگی از آن‌ها امضا کند، باید وکالت نامه را در یکی از کنسول گری‌های ایران تنظیم کنند. بنابراین، پیش از امضای این سند باید وکالت نامه شخصی که می‌خواهد قولنامه را به نمایندگی از تمام یا برخی از وراث امضا کند، بررسی شود. وکیل مزبور در صورتی می‌تواند وکالت نامه را امضا کند که وراث در وکالت نامه، به او اجازه فروش اراضی به جا مانده از متوفی را داده باشند.

آیا پرداخت مالیات پیش از امضای قولنامه زمین ورثه ای ضرورت دارد؟

مطابق با مقررات و ضوابط مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم، وراث به مدت 6 ماه فرصت دارند که اظهار نامه مالیات بر ارث را تکمیل و به اداره دارایی تقدیم کنند. در این اظهار نامه باید تمام اموال، دارایی‌های، بدهی‌ها و مطالبات متوفی نوشته شود. وراث متوفی پیش از معامله اراضی به جا مانده از متوفی باید اضهار نامه مالیات بر ارث را تنظیم و به اداره دارایی تقدیم کرده و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را در هنگام امضای قولنامه به همراه داشته باشند.

شرایط پرداخت ثَمَن در این معامله

منظور از ثَمَن، در واقع همان بهایی است – همان مبلغ قرارداد – که خریدار باید بابت زمین ورثه‌ای مورد معامله به وراث متوفی پرداخت کند. بهای زمین ورثه‌ای متعلق به تمام وراث است و به نسبت سهمی که دارند باید میان آن‌ها تقسیم شود. بنابراین، خریدار باید بهای زمین ورثه‌ای مورد معامله را به نسبت میزان سهم وراث میان آن‌ها تقسیم کند. البته ورثه‌ای که وکیل سایر وراث است، به نمایندگی از آن‌ها می‌تواند بهای اراضی به جا مانده از متوفی را دریافت کند.

این پیشنهاد برای شما کاربردی است:

قولنامه‌ای که برای معامله زمین ورثه‌ای تنظیم می‌شود، سندی است که وقوع معامله و توافق میان خریدار و فروشنده را به اثبات می‌رساند. تمام کلمات و عبارت‌هایی که در این سند نوشته می‌شوند، دارای آثار قانونی و حقوقی هستند. به همین دلیل، کوچک‌ترین بی دقتی در تنظیم قولنامه، می‌تواند ضرر و زیان جبران ناپذیری را برای طرفین معامله به دنبال داشته باشد. پیشنهاد می‌کنیم که تنظیم قولنامه اموال ورثه‌ای را به افرادی بسپارید که با قانون مدنی و قانون امور حسبی آشنایی کامل دارند. استفاده از خدمات تنظیم قرارداد ، این امکان را برای شما فراهم می‌کند که قولنامه‌‌ای مختص به موضوع مورد نظر خود در اختیار داشته باشید. همچنین برای آشنایی با نکات و آثار قانونی قولنامه، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی استفاده کنید.