آیا نکات حقوقی خرید انواع ملک با نکات خرید ملک اداری متفاوت است؟
منظور از ملک اداری، ساختمانی است که مجوز کاربری اداری دارد. مجوز کابری اداری ساختمان از سوی شهرداری صادر می‌شود. برای راه‌اندازی دفاتر کاری مختلف از ملک اداری استفاده می‌کنند. شخصی که قصد راه‌اندازی یک دفتر اداری را دارد باید ملکی را خریداری کند که دارای مجوز کاربری اداری است. ملک اداری باید موقعیت مکانی خوبی داشته و در نزدیکی خیابان‌های اصلی و پرتردد شهر واقع شده باشد. متراژ، قیمت، امکانات، ظاهر مناسب، سیستم گرمایشی و سرمایشی، پارکینگ و انباری از جمله موارد مهمی هستند که در هنگام خرید ملک اداری باید به آن‌ها توجه کرد. شخصی که می‌خواهد برای راه‌اندازی دفتر کار، ساختمانی را خریداری کند باید با تمام شرایط قانونی و نکات خرید ملک اداری آشنایی داشته باشد.
آشنایی با نکات قانونی خرید ملک اداری باعث می‌شود که خریدار قرارداد مستحکمی را تنظیم کند. این قرارداد از ضررهای احتمالی خریدار در آینده جلوگیری می‌کند. ناآشنایی با نکات قانونی خرید ملک اداری می‌تواند ضرر و زیان‌های مالی و غیر مالی جبران ناپذیری را برای خریدارن به دنبال داشته باشد. در این مقاله مهمترین نکات قانونی مربوط به خرید ملک اداری را بررسی خواهیم کرد. آگاهی از این نکات شما را در امضای قرارداد فروش ملک یاری خواهد کرد.
آیا بررسی کاربری یکی از نکات خرید ملک اداری است؟
بررسی و تعیین نوع کاربری یکی از اصلی‌ترین مراحل و نکات خرید ملک اداری است. نوع کاربری ملک در سند رسمی آن نوشته می‌شود. برای تشخیص نوع کاربری یک ملک اداری باید سند رسمی آن بررسی شود. کاربری اداری یک ملک باید در سند آن قید شده باشد.
برخی از ساختمان‌ها هستند که مجوز کاربری اداری دریافت نکرده‌اند اما به دلیل موقعیت مکانی منحصر به فردی که دارند برای راه‌اندازی دفتر کار بسیار مناسب هستند. به این ساختمان‌ها، ملک با موقعیت اداری گفته می‌شود. این ملک‌ها غیر اداری هستند ولی از نظر وضعیت جغرافیایی موقعیت خوبی برای دفتر کار داشته و دسترسی به آن‌ها نیز راحت است. علی‌الاصول از این ساختمان‌ها نمی‌توان به عنوان دفتر کار استفاده کرد.
مطابق با طرح توسعه شهری، به هر ملک مجوز اداری، تجارتی یا مجوزی برای سکونت داده می‌شود. انجام فعالیت‌های اداری و راه‌اندازی دفتر کار در ساختمانی که برای سکونت ساخته شده باشد، ممنوع است. استفاده اداری از ملکی که برای سکونت ساخته می‌شود باعث برخورد قانونی شهرداری و پلمپ شدن آن دفتر کار خواهد شد. بنابراین از یک ملک غیر اداری نمی‌توان برای راه‌اندازی دفتر کار استفاده کرد حتی اگر موقعیت اداری مناسبی داشته باشد. البته شهرداری در این خصوص یک سری استثنائات را قائل شده و به مالکین ساختمان‌های غیر اداری اجازه می‌دهد که برای دفاتر کاری خودشان از ملک غیر اداری استفاده کنند.
دفاتر اداری در ملک‌های غیر اداری
دفاتر اداری که می‌توانند در ملک‌های غیر اداری راه‌اندازی شوند؛ عبارتند از:
- دفتر وکالت؛
- مطب؛
- دفتر اسناد رسمی؛
- به منظور دفتر ازدواج و طلاق؛
- مدیریت روزنامه و مجله؛
- دفتر مهندسی.
فقط مالک ساختمان است که اجازه دارد از ملک غیر اداری خودش برای راه‌اندازی دفاتر اداری بالا استفاده کند. بنابراین اشخاص دیگری غیر از مالک ساختمان نمی‌توانند از ملک غیر اداری برای راه اندازی دفاتر وکالت، ازدواج و طلاق، اسناد رسمی و دیگر موارد مذکور در بالا استفاده کنند. همکاری با یک وکیل مبایعه نامه به شما این امکان را می‌دهد که درباره تمام این موارد سوالات خود را بپرسید و بهترین شیوه برای پیگیری این قرارداد را انتخاب کنید.
چرا بررسی سند یکی از نکات خرید ملک اداری است؟
پیش از تنظیم قرارداد بیع نامه باید سند ملک اداری بررسی شود. مشخصات واقعی ملک اداری باید با اطلاعات سند آن مطابقت داشته باشد. همانطور که پیش از این نیز گفتیم، نوع کاربری ملک اداری در سند آن مشخص می‌شود.
مشخصات انتقال دهنده ملک اداری نیز باید با سند آن مطابقت داشته باشد. مشخصات شخصی که در سند ملک اداری قید شده است به عنوان مالک قانونی ملک در نظر گرفته می‌شود. شخصی که مبایعه نامه را به عنوان انتقال دهنده امضا می‌کند باید مالک قانونی ملک اداری یا نماینده قانونی او باشد. منظور از نماینده قانونی، شخصی است که مبایعه نامه را به نمایندگی از مالک قانونی آن امضا خواهد کرد.
مبایعه نامه ملک اداری که توسط مالک قانونی آن یا نماینده قانونی او امضا نشده باشد، بی‌اعتبار و فاقد اثر قانونی است.
تعیین تکلیف در خصوص سرقفلی به عنوان یکی از نکات خرید ملک اداری
در مطالب پیشین نیز توضیح دادیم که ملک اداری به ملکی گفته می‌شود که دارای مجوز اداری باشد و از ملک‌های اداری نیز به عنوان دفتر کار استفاده می‌کنند. سرقفلی، مبلغی است که به وسیله توافق میان موجر و مستاجر یک ملک مشخص می‌شود. مستاجر با پرداخت حق سرقفلی، از حق تقدم اجاره ملک برای سالیان دیگر برخودار خواهد شد.
تعداد زیادی از مردم به اشتباه گمان می‌کنند که ملک‌های اداری نیز مشمول حق سرقفلی می‌شوند اما باید ذکر کنیم که این ملک‌ها، حق سرقفلی ندارند. حق سرقفلی ویژه ملک‌هایی است که کاربری تجارتی دارند و در ملک‌های اداری ایجاد نمی‌شود. یکی از مهمترین نکات خرید ملک اداری این است که خریدار و انتقال دهنده نمی‌توانند در خصوص پرداخت حق سرقفلی با یکدیگر توافق کنند زیرا حق سرقفلی هنگام نقل و انتقال ملک اداری در نظر گرفته نمی‌شود.
آیا تعیین تکلیف در خصوص امکانات ملک یکی از نکات خرید ملک اداری است؟
انشعابات آب، برق و گاز یکی از مهمترین امکانات ملک اداری هستند. به همین دلیل، انشعبات آب، برق و گاز ملک اداری می‌تواند تاثیر چشمگیری در تعیین قیمت آن داشته باشد. یکی از مهمترین نکات خرید ملک اداری تعیین تکلیف در خصوص انشعابات آن است. انشعبات ملک اداری به موجب امضای مبایعه نامه به خریدار منتقل می‌شود. البته طرفین می‌توانند در هنگام تنظیم مبایعه نامه در خصوص تمام انشعابات ملک اداری تعیین تکلیف کنند.
تعیین تکلیف در خصوص خط تلفن ثابت یک از نکات مهم در خرید ملک اداری است. خطوط تلفن ثابت ملک اداری نیز یکی دیگر از امکانات مهم آن است که در اثر امضای مبایعه نامه به خریدار منتقل می‌شود. طرفین قرارداد خرید ملک اداری می‌توانند در خصوص عدم واگذاری امتیاز خط تلفن ثابت به خریدار نیز با یکدیگر توافق کنند. خریدار و انتقال دهنده در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید در خصوص امتیاز خط تلفن ثابت ملک اداری نیز تعیین تکلیف کنند.
پارکینگ و انباری نیز از مهمترین امکاناتی هستند که تاثیر زیادی در تعیین قیمت ملک اداری دارند. پارکینگ و انباری مشترک یا اختصاصی، متعلق به ملک اداری هستند و در اثر امضای مبایعه نامه به خریدار منتقل می‌شوند. در مبایعه نامه باید در خصوص انباری و پارکینگ (مشترک یا اختصاصی) ملک اداری نیز تعیین تکلیف شود.
تصفیه بدهی‌ها به مثابه یکی از نکات خرید ملک اداری
مالک باید تمام بدهی‌های مربوط به ملک اداری را پیش از نقل و انتقال آن پرداخت کند. هزینه شارژ ساختمان، مالیات بر مشاغل، مالیات بر دارایی و عوارض شهرداری از جمله بدهی‌های ملک اداری هستند که پیش از نقل و انتقال آن باید پرداخت شوند. بدهی مربوط به مالیات بر دارایی و مالیات بر مشاغل ملک اداری باید به اداره داریی پرداخت گردد. انتقال دهنده باید رسید مفاصا حساب مالیاتی ملک اداری را در هنگام تنظیم مبایعه نامه به خریدار تحویل بدهد.
مفاصا حساب مالیاتی، برگه‌ای است که تصفیه تمام بدهی‌های ملک اداری در آن اعلام می‌شود. عوارض شهرداری ملک اداری نیز باید پیش از نقل و انتقال آن پرداخت شود. انتقال دهنده باید مفاصا حساب شهرداری ملک اداری را در هنگام تنظیم مبایعه نامه به خریدار تحویل بدهد. مفاصا حساب شهرداری سندی است که پرداخت تمام بدهی‌های ملک اداری در آن قید می‌شود. انتقال دهنده باید بدهی‌های مربوط به شارژ ساختمان و انشعابات آب، برق و گاز ملک اداری را پیش از نقل و انتقال آن تصفیه کند. بدهی‌های مربوط به خط تلفن ثابت ملک اداری نیز باید پیش از نقل و انتقال آن پرداخت شود.
شرایط قانونی نکات خرید ملک اداری رهنی چیست؟
ممکن است که سند ملک اداری در رهن بانک یا دیگر اشخاص حقیقی یا حقوقی باشد. تا زمانی که سند ملک اداری از رهن خارج نشده، نقل و انتقال آن ممنوع و غیر قانونی است.
نقل و انتقال ملک اداری رهنی در صورتی امکان پذیر خواهد شد که:
- یا سند ملک اداری از رهن خارج شده باشد (فَک رهن)؛
- یا مُرتَهِن، نقل و انتقال ملک اداری را اجازه بدهد. منظور از مرتهن، شخصی است که سند ملک اداری در نزد او به رهن گذاشته شده است.
نقل و انتقال ملک اداری تا زمانی که سند آن از رهن خارج نشده یا مرتهن نقل و انتقال ملک را اجازه نداده ممنوع بوده و بهتر است که از خریداری آن صرفه نظر شود. خریداری و تنظیم مبایعه نامه ملکی اداری که در رهن بانک است باعث ایجاد مشکلات حقوقی بسیاری برای خریدار ملک اداری می‌شود.
یکی از نکات مهم در خرید ملک اداری بررسی در رهن نبودن آن است. در رهن بودن ملک اداری در سند رسمی آن قید می‌شود. وضعیت رهنی ملک اداری با بررسی سند رسمی آن مشخص خواهد شد.
شرایط قانونی و نکات خرید ملک اداری توقیفی چیست؟
انتقال رسمی ملک یکی از مهمترین مراحل قانونی و نکات خرید ملک اداری است. بسیاری از عوامل قانونی می‌توانند مانع انتقال رسمی ملک اداری شوند اما بازداشت ملک اداری یکی از شایع‌ترین موانع انتقال رسمی آن است.
ممکن است که ملک اداری بر اساس رأی و دستور دادگاه یا به موجب اجراییه اداره اجرای ثبت، در توقیف باشد. نقل و انتقال ملک اداری که به موجب دستور مقامات ذی صلاح، توقیف شده، غیر قانونی است و ضمانت اجرای کیفری دارد. تا زمانی که از ملک اداری رفع توقیف نشده است، انتقال رسمی آن امکان پذیر نخواهد شد.
استعلام گرفتن از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک اداری تنها راه احراز بازداشت نبودن آن است.
پیشنهاد می‌کنیم:
تیم حقوقی رکلا با ارائه خدماتی در زمینه تنظیم قرارداد و همچنین مشاوره حقوقی تلفنی ، در تلاش است که مهمترین نکات معاملات مختلف را با شما بازگو کند. این امکان فراهم شده است که به سهولت درخواستتان را ثبت کنید و موضوع مورد نظرتان را نیز در درخواست بیان نمایید. در اسرع وقت با شما ارتباط می‌گیریم و در خصوص قرارداد مورد نظر گفتگو خواهیم کرد.
قرارداد فروش آپارتمان (نقدی)
اگر یک آپارتمان را به عنوان ملک اداری معامله می‌کنید، از این نمونه قرارداد استفاده کنید.
