معنای دقیق ترهین غیر منقول؛ بررسی شرایط و آثار قانونی به رهن گذاشتن اموال غیر منقول در قرارداد

ترهین از ریشه رهن گرفته شده و در اصلاح قانون مدنی به معنای عقدی است که برای گرو گذاشتن مال نزد طلبکار تنظیم می‌شود. به عبارت دیگر، عقد رهن به واسطه توافق میان طلبکار و بدهکار تنظیم می‌شود. بدهکار به واسطه تنظیم عقد رهن، مالی را برای تضمین پرداخت طلب به طلبکار می‌دهد. اموال غیرمنقول به مالی گفته می‌شود که نمی‌توان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد. ترهین غیر منقول به این معنا است که بدهکار، یکی از اموال غیر منقول خود را به منظور تضمین پرداخت دین، نزد طلبکار به رهن بگذارد.

باید به این نکته توجه داشته باشیم که قانونگذار، شرایط تنظیم و اجرای عقد رهن را در قانون مدنی مشخص کرده است. به همین دلیل، راهن و مرتهن باید این عقد را مطابق با شرایط و ضوابط قانونی تنظیم و اجرا کنند. در ادامه این نوشته با شرایط قانونی ترهین اموال غیر منقول، بیشتر آشنا می‌شویم.

ترهین غیر منقول چیست؟

در ابتدا باید بگوییم که در اصطلاح قانون مدنی به توافق الزام آور میان دو یا چند شخص، عقد یا قرارداد می‌گویند. عقود تعداد بی‌شماری دارند اما قانونگذار، شرایط تنظیم و اجرای برخی عقود مهم را در قانون مدنی مشخص کرده است که در اصطلاح حقوقی به آن‌ها عقود معین گفته می‌شود. عقد رهن نیز یکی از انواع عقود معین است زیرا شرایط تنظیم و اجرای این عقد در قانون مدنی مشخص می‌‌شود. به همین دلیل می‌توان گفت عقدی که راهن و مرتهن به منظور ترهین مال غیر منقول تنظیم کرده‌‌اند در صورتی صحیح و قانونی است که از شرایط و ضوابط مذکور در قانون مدنی تبعیت کند.

ارکان قانونی و تشکیل دهنده ترهین اموال غیر منقول

ترهین غیر منقول یک عمل حقوقی است که از ارکان قانونی زیر تشکیل می‌شود:

رکن اول؛ راهن

منظور از راهن در ترهین غیر منقول ، شخصی است که به شخص دیگری بدهی دارد و مال غیر منقول خود را برای تضمین پرداخت بدهی، نزد طلبکار به گرو می‌گذارد. راهن در صورتی می‌تواند عقد رهن را امضا کند که از صلاحیت لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشد. بنابراین می‌توان گفت که شخصی می‌تواند این عقد را به عنوان راهن امضا کند که عاقل، بالغ و رشید باشد. همچنین باید به این نکته توجه داشته باشیم که ترهین مال، نوعی تصرف مالی است. به همین دلیل، راهن در صورتی می‌تواند مال غیر منقول را به رهن بگذارد که از دخل و تصرف در اموال خودش ممنوع نشده باشد. برای مثال، اگر حکم ورشکستگی تاجر صادر شود، او دیگر نمی‌تواند در اموال منقول یا غیر منقول خودش تصرف کند. به همین دلیل، تاجر ورشکسته نمی‌تواند اموال غیر منقول خود را به رهن بگذارد.

دومین رکن، مُرتَهِن

به شخصی مرتهن می‌گویند که از شخص دیگری طلب دارد و مال راهن نزد او به رهن گذاشته خواهد شد. راهن نیز در صورتی می‌تواند عقد رهن را امضا کند که عاقل، بالغ و رشید باشد. همچنین، مرتهن نیز مانند راهن، باید از شرایط و صلاحیت قانونی برای دخل و تصرف در اموال خودش برخوردار باشد.

سومین رکن؛ مال مَرهونه

منظور از مال مرهونه، مال منقول یا غیر منقولی است که به راهن تعلق دارد و نزد مرتهن به رهن گذاشته می‌شود. باید به این نکته توجه داشته باشیم که تسلیم عین مرهونه به مرتهن، شرط تحقق قرارداد وقف است. به عبارت دیگر، عقد رهن در صورتی کاملاً تحقق پیدا می‌کند و از آثار و اعتبار قانونی برخوردار می‌شود که مال مرهونه به مرتهن تسلیم شده باشد. به همین دلیل، مال غیر منقولی که در این عقد به عنوان عین مرهونه تعیین می‌شود، باید از شرایط زیر برخوردار باشد. در ادامه توضیح می‌دهیم.

سه شرط اصلی برای عین مرهونه

همانطور که در بخش قبلی توضیح دادیم، ماله غیر منقولی که به عنوان عین مرهونه معرفی و تعیین می‌شود، باید دارای شرایطی باشد. در ادامه این بخش سه شرط اصلی برای عین مرهونه را توضیح خواهیم داد.

شرط اول؛ قابل نقل و انتقال باشد

هدف اصلی از ترهین غیر منقول این است که اگر راهن، بدهی خود را به مرتهن پرداخت نکرد، او (مرتهن) از طریق فروش عین مرهونه بتواند طلب خود را وصول کند. به همین دلیل، فروش مال غیر منقولی که نزد مرتهن به رهن گذاشته شده، باید از نظر قانونی، امکان پذیر باشد. برای مثال، خرید و فروش اموال موقوفه، قانونی و صحیح نیست. به همین دلیل، راهن نمی‌تواند مال غیر منقولی که موقوفه است را نزد مرتهن به رهن بگذارد.

شرط دوم؛ عین معین باشد

در اصطلاح قانون مدنی، عین معین به مالی گفته می‌شود که وجود خارجی و مادی داشته و معلوم و مشخص است. مال غیر منقولی که راهن نزد مرتهن به رهن می‌گذارد باید عین معین باشد. باید به این نکته توجه داشته باشیم که ترهین غیر منقول که وجود خارجی ندارد یا مبهم و مجهول است، صحیح نیست و از آثار قانونی عقد رهن نیز برخوردار نمی‌شود.

شرط سوم؛ تسلیم آن به مرتهن امکان پذیر باشد

همانگونه که گفتیم، عقد رهن در صورتی تحقق پیدا می‌کند که مال مرهونه به مرتهن تسلیم شده باشد. به همین دلیل، مال غیر منقولی که در این عقد به عنوان عین مرهونه تعیین شده است باید به گونه‌ای باشد که راهن بتواند اسناد مالکیت آن را به مرتهن تسلیم کند. باید به این نکته توجه داشته باشیم که در ترهین غیر منقول نیازی نیست که راهن مال غیر منقول را به مرتهن تسلیم کند بلکه تسلیم اسناد مالکیت آن کافی خواهد بود.

مسئولیت مرتهن در ترهین اموال منقول

باید به این نکته توجه داشته باشیم که مرتهن مانند امین و مال مرهونه نیز در حکم مال مورد امانت است. به همین دلیل، مسئولیت تلف شدن مال منقول یا غیر منقولی که در نزد مرتهن به رهن گذاشته شده بر عهده او قرار نمی‌گیرد مگر در صورتی که نسبت به نگهداری و محافظت از آن کوتاهی کرده باشد. اگر مرتهن به صورت عمدی یا در نتیجه سهل انگاری و کوتاهی خود باعث تلف شدن یا آسیب دیدن مال غیر منقول مرهونه شده باشد، باید خساراتی که از این بابت به راهن تحمیل شده است را جبران کند.

فک ترهین اموال منقول

فک رهن به معنای آزاد شدن مال مرهونه است. باید به این نکته توجه داشته باشیم، فک رهن باعث می‌شود که مرتهن دیگر حقی نسبت به عین مرهونه نداشته باشد. در ادامه، مواردی که باعث فک ترهین اموال منقول و غیر منقول می‌شود را بررسی می‌کنیم.

1. پرداخت دین از طرف راهن: اگر راهن بدهی خود را به مرتهن پرداخت کند، باعث می‌شود که دیگر دینی به او نداشته باشد. به همین دلیل، پرداخت طلب از جانب راهن باعث خارج شدن مال مرهونه از رهن خواهد شد. اگر طلب راهن توسط شخص دیگری غیر او پرداخت شده باشد نیز باعث فک رهن مال غیرمنقول می‌شود.
2. صرف نظر کردن مرتهن از مال مرهونه: امضای عقد رهن باعث خواهد شد که مرتهن نسبت به مال مرهونه از حقوقی برخوردار شود. در صورتی که مرتهن از حق خود نسبت به مال مرهونه صرفه نظر کند نیز باعث خارج شدن آن از رهن می‌شود.
3. ابراء دین راهن توسط مرتهن: ابراء دین به این معنا است که طلبکار با اختیار خود از دین بدهکار صرفه نظر کند. اگر مرتهن با اختیار خود دین راهن را ابراء کند نیز باعث خارج شدن مال غیر منقول از رهن می‌شود.

خدمات حقوقی گروه رکلا

گروه رکلا، یک مرجع حقوقی تخصصی است که در زمینه قرارداد فعالیت می‌کند. کارشناسان حقوقی حاضر در این گروه تمام سعی خود را به کار گرفته‌اند تا قراردادهایی معتبر، قانونی و مستحکم را تهیه کنند و در اختیار اشخاص قرار دهند.

همچنین گروه رکلا با ارائه خدماتی مانند مشاوره حقوقی تلفنی و تنظیم قرارداد به اشخاص امکان می‌دهد که قراردادهای مورد نظر خودشان را به صورت مکتوب و مطابق با شرایط و ضوابط قانونی تنظیم کنند.