درباره فسخ قولنامه زمین و شرایط فسخ قولنامه خرید زمین دستی در اینجا بخوانید!
اشخاصی که قصد معامله اراضی را دارند باید یک سند تنظیم کنند. در اصطلاح به سندی که برای معامله اراضی تنظیم می‌شود، قولنامه می‌گویند. بنابراین، می‌توان گفت که قولنامه، سندی است که بر نقل و نقل و انتقال حق تملک زمین دلالت می‌کند. قولنامهای که برای نقل و انتقال حق تملک اراضی تنظیم شده یک سند لازم الاجرا است. به همین دلیل، صاحب زمین و خریدار آن پس از امضای قولنامه نمی‌توانند معامله را به هم بزنند. قانون گذار در برخی شرایط به صاحب زمین و خریدار آن حق انحلال یک طرفه معامله را می‌دهد. فسخ قولنامه زمین به معنای منحل کردن آن از سوی فروشنده یا خریدار است. طرفین معامله زمانی می‌توانند این سند را منحل کنند که شرایط قانونی لازم مهیا شده باشد.
در این نوشته می‌خواهیم بررسی کنیم که صاحب زمین و خریدار آن در چه شرایطی از حق فسخ این قولنامه برخوردار می‌شوند. در ابتدا پیشنهاد می‌کنیم، برای اینکه به خوبی از این مساله آگاه باشید که شرایط فسخ قرارداد چیست و به چه شیوه‌ای انجام می‌شود؛ مقاله‌ای که در خصوص آن منتشر کرده‌ایم را مطالعه کنید. با زدن روی لینک مقاله، می‌توانید آن را بخوانید.
قانون گذار چه شرایطی را برای فسخ قولنامه زمین در نظر گرفته است؟
قانون گذار شرایط فسخ تمامی اسناد لازم الاجرا را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. در اصلاح قانون مدنی به موارد فسخ اسناد لازم الاجرا، خیار می‌گویند. خیار یک حق قانونی است که برای انحلال یک جانبه اسناد لازم الاجرا به طرفین آن‌ها داده می‌شود. قانون گذار، برخی از خیارات مقرر در این ماده را به نفع خریدار پیش بینی کرده است. این خیارات به خریدار اختصاص دارند. خریدار در صورتی می‌تواند به این خیارت استناد کند که شرایط تحقق آن‌ها مهیا شده باشد. برای مثال، خیار عیب در راستای حفظ منافع خریدار پیش بینی شده است و به او اختصاص دارد.
برخی دیگر از خیارات این ماده به فروشنده اختصاص دارند. یعنی، تنها فروشنده می‌تواند به این خیارات استناد کند. برای مثال؛ خیار تاخیر ثَمَن از جمله خیاراتی است که به فروشنده اختصاص خواهد داشت. اکثر خیارات پیش بینی شده در این ماده، میان مشتری و فروشنده مشترک هستند. اگر شرایط تحقق خیارات مشترک مهیا شده باشد هر یک از طرفین معامله می‌توانند به آن‌ها استناد کنند. برای مثال، خیار مجلس و خیار غَبن از خیارات مشترک میان مشتری و فروشنده هستند.
مشتری با استناد به کدام خیارات از حق فسخ قولنامه زمین برخوردار می‌شود؟
در ادامه، شرایط تحقق مهم‌ترین خیاراتی که مشتری می‌تواند به آن‌ها استناد کند را بررسی می‌کنیم:
- خیار غَبن: غَبن یک اصطلاح قانونی و به معنای ضرر و زیان در معامله است. خیار غَبَن در صورتی به نفع خریدار تحقق پیدا می‌کند که او هنگام امضای قولنامه از قیمت واقعی اراضی مورد معامله بی اطلاع باشد. خریدار زمانی می‌تواند قولنامه را با استناد به خیار عیب فسخ کند که اراضی را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن‌ها معامله کرده باشد؛
- خیار تَعَذُر تسلیم: تسلیم به معنای دان مال مورد معامله به خریدار است. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که فروشنده، اراضی مورد معامله را به خریدار ندهد.
- خیار رؤیت: شرط تحقق خیار رؤیت این است که خریدار، اراضی مورد معامله را نبیند و قولنامه را براساس گفته‌های فروشنده امضا کند. خریدار در صورتی می‌تواند قولنامه را با استناد به خیار رؤیت فسخ کند که اراضی مورد معامله با گفته‌های فروشنده مطابقت نداشته باشند؛
- خیار تَدلیس: تدلیس به معنای فریب دادن دیگری است. خریدار در صورتی می‌تواند قولنامه را با استناد به خیار تدلیس فسخ کند که از فروشنده فریب خورده باشد.
آیا مشتری می‌تواند این سند را با استناد به خیار عیب فسخ کند؟
خیار عیب یکی از مهم‌ترین خیاراتی محسوب می‌شود که در ماده 396 قانون مدنی شمارش شده است. در اصطلاح قانون مدنی به خرابی و نقص مال مورد معامله، عیب می‌گویند. مشتری در صورتی می‌تواند به خیار عیب استناد کند که شرایط زیر تحقق پیدا کرده باشد:
- زمینی که فروخته شده است، ناقص یا معیوب باشد؛
- مشتری در زمان امضای قولنامه از خرابی و نقص زمین مورد معامله بی‌اطلاع باشد؛
- خریدار به محض اطلاع از خرابی و نقص‌های اراضی مورد معامله، نسبت به تنظیم متن فسخ قولنامه زمین اقدام کند.
از طرف دیگر، خریدار با استناد به خیار عیب از اختیارات زیر برخوردار می‌شود:
- حق فسخ قولنامه؛
- حق مطالبه اَرش.
نکته: در اصطلاح قانون مدنی به مابه تفاوت قیمت زمین سالم با زمین خراب و ناقص اَرَش می‌گویند.
بنابراین، خریدار با استناد به خیار عیب می‌تواند معامله را فسخ کند یا ارش زمین معیوب را از فروشنده بگیرد.
کدام خیارات برای فروشنده حق فسخ قولنامه زمین را ایجاد می‌کنند؟
در ادامه، خیاراتی را بررسی می‌کنیم که فروشنده حق استناد به آن‌ها را دارد:
خیار تاخیر ثَمَن: در اصلاح فقهی و قانونی به بهایی که خریدار باید بابت اراضی مورد معامله پرداخت کند، ثَمَن می‌گویند. شرایط تحقق خیار تاخیر ثَمَن عبارت است از:
- سه روز از زمان امضای قولنامه بگذرد اما خریدار بهای اراضی مورد معامله را پرداخت نکرده باشد؛
- فروشنده با پرداخت نسیه یا قسط بندی شدن بهای اراضی مورد معامله توافق نکند؛
- فروشنده، اراضی مورد معامله را به خریدار تسلیم نکرده باشد.
خیار غَبن: این خیار در شرایطی به نفع فروشنده تحقق پیدا می‌کند که او از بهای واقعی اراضی فروخته شده بی‌اطلاع باشد. خریدار در صورتی می‌تواند قولنامه را با استناد به خیار غَبن فسخ کند که اراضی مورد معامله را ارزان‌تر از قیمت واقعی آن‌ها فروخته باشد.
خیار تدلیس: فروشنده در صورتی حق استناد به خیار تَدلیس را پیدا می‌کند که از خریدار فریب خورده باشد.
خیار مجلس: فروشنده تا زمانی حق استناد به خیار مجلس را دارد که جلسه امضای قولنامه به پایان نرسیده و از خریدار نیز جدا نشده است.
آیا فروشنده با استناد به خیار شرط می‌تواند این سند را فسخ کند؟
فروشنده در صورتی می‌تواند به خیار شرط استناد کند که در زمان امضای قولنامه، حق فسخ معامله را به نفع خود پیش بینی کرده باشد. فروشنده در زمان امضای قولنامه می‌تواند حق فسخ معامله را به نفع شخص ثالثی نیز شرط کند. برای مثال، فروشنده شرط می‌کند که فرزند او تا یک ماه از حق فسخ قولنامه برخوردار باشد.
نکته: حق فسخی که فروشنده به نفع خودش یا شخص ثالث شرط کرده، باید محدود به بازه زمانی مشخصی باشد. معلوم نبودن مدت حق فسخ باعث باطل شدن قولنامه می‌شود.
آیا خیارات فسخ قولنامه زمین قابل اسقاط هستند؟
خیارات مقرر در در ماده 396 قانون مدنی باعث ایجاد حق فسخ برای طرفین معامله می‌شوند. اشخاص می‌تواند از برخی حقوق خودشان صرفه نظر کنند. در اصطلاح قانون مدنی به صرفه نظر کردن اشخاص از حقوق خودشان، اسقاط حق می‌گویند. حق فسخی که به موجب خیارات مقرر در ماده 396 قانونی مدنی برای طرفین معامله به وجود می‌آید نیز قابل اسقاط است. بنابراین، طرفین معامله در هنگام امضای قولنامه می‌توانند تمام یا برخی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی را اسقاط کنند. طرفین معامله پس از اسقاط این خیارات دیگر حق استناد به آن‌ها را ندارند.
برخی از حقوق دانان معتقد هستند که تدلیس، نوعی کلاهبرداری است و خیار ناشی از آن به وسیله توافق طرفین معامله ساقط نمی‌شود.
سخن پایانی درباره این معامله
در برخی موارد، انجام معامله باعث تحمیل ضرر و زیان زیادی به طرفین آن می‌شود. شخصی که از انجام معامله ضرر کرده است، گمان می‌کند که پس از امضای قولنامه دیگر هیچ راه برگشتی وجود ندارد اما خیارات قانونی به طرفین معامله امکان فسخ قولنامه را می‌دهد. شما برای آشنایی با شرایط قانونی و رویه عملی فسخ قولنامه می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی رکلا استفاده کنید.
علاوه براین، تیم رکلا با ارائه خدمات تنظیم قرارداد ، تلاش دارد که قولنامهای مطابق با منافع قانونی و انتظارات شما تنظیم کند و در اختیار شما قرار دهد.
قرارداد فروش زمین کشاورزی
با دریافت و امضای این نمونه قرارداد، زمین کشاورزی مورد نظر خود را معامله کنید.
قرارداد فروش زمین مسکونی
معامله خرید و فروش زمین مسکونی به یک قرارداد کامل و قانونی نیاز دارد. برای تهیه فرم خام این قرارداد، اینجا بزنید.
