متمم قرارداد اجاره چیست و چه کاربردی دارد؟ + هزینه متمم قرارداد اجاره

در اصطلاح علم حقوق به توافق الزام آور میان دو یا چند شخص که آثاری قانونی را به دنبال داشته باشد، قرارداد گفته می‌شود. به عبارت دیگر، قرارداد به واسطه توافق میان دو یا چند شخص تحقق پیدا می‌کند و آثاری قانونی را به دنبال دارد. قراردادها در صورتی الزام آور هستند و از اعتبار قانونی برخوردار می‌شوند که توسط تمام طرفین آن‌ها امضا شده باشد. امضا کردن قرارداد به منزله تایید مفاد و موضوعات قید شده در آن است و به همین دلیل، هیچ یک از طرفین پس از امضای قرارداد حق تغییر مفاد آن را ندارند. تغییر در مفاد قرارداد پس از امضای آن، صرفاً به واسطه توافق و تراضی میان طرفین آن امکان پذیر می‌شود. اگر طرفین قرارداد در خصوص اعمال تغییر در مفاد آن با یکدیگر به توافق رسیده باشند، می‌توانند یک متمم مانند متمم قرارداد اجاره تنظیم کنند.

متمم قرارداد در واقع سندی است که به منظور تغییر شرایط و موضوعات مندرج در قرارداد تنظیم می‌شود و به آن پیوست خواهد شد. در ادامه این نوشته با شرایط و آثار قانونی تنظیم متمم برای قرارداد اجاره، بیشتر آشنا می‌شویم.

متمم قرارداد اجاره چیست؟

افزایش بی رویه قیمت املاک باعث شده است که بسیاری از افراد ملک مسکونی، تجاری یا اداری مورد نیاز خودشان را اجاره کنند. به همین دلیل، قرارداد اجاره یکی از قراردادهای مهم، رایج و پرکاربرد در جامعه به شمار می‌آید. قرارداد اجاره، یک توافق الزام آور است که به واسطه توافق میان موجر و مستاجر تحقق پیدا می‌کند. اجاره نامه نیز به سند لازم الاجرایی می‌گویند که به منظور ثبت و ضبط موضوعات مورد توافق موجر و مستاجر تنظیم شده است.

اجاره نامه در صورتی معتبر و لازم الاجرا خواهد بود که توسط موجر و مستاجر امضا شده باشد. موجر و مستاجر پس از امضای اجاره نامه نمی‌توانند تغییراتی را نسبت با آن اعمال کنند، مگر در صورتی که در این باره با یکدیگر به توافق برسند. به عبارت دیگر می‌توان گفت که اعمال تغییر در اجاره نامه، پس از امضای آن، صرفاً به واسطه توافق میان موجر و مستاجر امکان پذیر می‌شود.

شرایط موضوعیت پیدا کردن این قرارداد

می‌توان گفت که تنظیم متن متمم قرارداد اجاره در صورتی موضوعیت پیدا می‌کند که طرفین قصد خاتمه دادن به قرارداد اجاره و انحلال آن را نداند اما می‌خواهند که نسبت به برخی از مفاد اجاره نامه، تغییراتی را اعمال کنند. متمم قرارداد اجاره از اجاره نامه تبعیت می‌کند. بنابراین، همانگونه که اجاره نامه یک سند معتبر و لازم الاجرا است، متمم آن نیز معتبر و لازم الاجرا خواهد بود. باید به این نکته توجه داشته باشیم، متمم اجاره نامه در صورتی معتبر و لازم الاجرا است که توسط طرفین امضا شود.

نمونه متن متمم قرارداد اجاره

متن متمم قرارداد اجاره می‌تواند چنین باشد: « قرارداد اجاره‌نامه شماره … در تاریخ … مابین مستأجر … و موجر … به‌ مدت … سال از تاریخ … تا تاریخ … تمدید می‌شود. مبلغ پول پیش این قرارداد اجاره‌نامه از … به … تغییر پیدا می‌کند. مبلغ اجاره‌نامه نیز به‌ صورت ماهانه از … به … تغییر پیدا خواهد کرد.»

موضوع متمم قرارداد اجاره

قرارداد اجاره، جزء قراردادهای موقت و غیر دائمی است، زیرا برای یک بازه زمانی محدود و مشخص تنظیم می‌شود. عدم تعیین مدت برای عقد اجاره باعث بطلان این عقد خواهد شد. موجر و مستاجر به واسطه تنظیم متمم برای اجاره نامه می‌توانند تغییراتی را نسبت به مدت مندرج در آن اعمال کنند.

مستاجر به واسطه امضای اجاره نامه متعهد می‌شود که اجاره بهای عین مستاجره را به صورت نقدی یا در فواصل زمانی معین بپردازد. موجر و مستاجر با تنظیم متمم برای اجاره نامه می‌توانند مبلغ اجاره بهای مندرج در آن را کاهش یا افزایش دهند.

تعهدات ناشی از این توافق

امضای اجاره نامه باعث ایجاد تعهدات و مسئولیت‌هایی برای هر یک از طرفین آن می‌شود. تعهدات طرفین قرارداد اجاره می‌تواند قانونی یا قراردادی باشد. منشاء ایجاد تعهدات قانونی برای طرفین قرارداد اجاره، حکم قانونگذار است. از طرف دیگر، تعهدات قراردادی قرارداد اجاره به واسطه توافق میان موجر و مستاجر تعیین می‌شود. تنظیم متمم قرارداد اجاره می‌تواند باعث زایل شدن تعهدات موجر یا مستاجر شود. همچنین، تنظیم متمم برای اجاره نامه می‌تواند تعهدات جدیدی را برای موجر و مستاجر ایجاد کند.

باید به این نکته توجه داشته باشیم که موضوعات قید شده در متمم نباید مخالف با قانون، شرع، اخلاق حسنه و نظم عمومی جامعه باشند، در غیر این صورت، متمم اجاره نامه، باطل و بلا اثر خواهد بود.

متمم تمدید قرارداد اجاره

همانگونه که گفتیم، قرارداد اجاره، جزء قراردادهای موقت است و اعتبار آن نیز محدود به بازه زمانی مشخصی خواهد بود. پایان مدت قرارداد اجاره باعث می‌شود که این قرارداد خاتمه پیدا کند. قانونگذار به موجر و مستاجر اجازه داده است که مدت قرارداد اجاره را با توافق یکدیگر تمدید کنند. تمدید قرارداد اجاره می‌تواند به حالت‌های زیر انجام شود:

1. اولین حالت: تمدید قرارداد اجاره به واسطه توافق شفاهی میان موجر و مستاجر؛
2. دومین حالت: تمدید قرارداد اجاره با تنظیم اجاره نامه جدید؛
3. سومین حالت: تمدید مدت قرارداد اجاره به وسیله تنظیم و الصاق متمم به اجاره نامه.

همانگونه که ملاحظه می‌کنیم، تنظیم متمم تمدید قرارداد اجاره ، یکی از راه‌های تمدید مدت قید شده در اجاره نامه است. بنابراین، طرفین به واسطه تنظیم متمم می‌‌توانند مدتی که در اجاره نامه قید شده است را افزایش بدهند.

هزینه متمم قرارداد اجاره

متمم قرارداد اجاره در واقع یک نوشته است که توسط طرفین امضا و به اجاره نامه متصل می‌شود. باید به این نکته توجه داشته باشیم که تنظیم متمم برای عقد اجاره به تشریفات خاصی نیاز ندارد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که متمم به واسطه امضای طرفین از اعتبار و سندیت قانونی برخوردار می‌شود.

با این حال، ممکن است که موجر و مستاجر قصد داشته باشند که متمم اجاره نامه را در بنگاه معاملات املاکی تنظیم کنند که اجاره نامه نیز در آنجا تنظیم شده است. در این حالت، بنگاه مشاور املاک بابت تنظیم متمم نمی‌تواند از موجر یا مستاجر حق کمیسیون بگیرد. هزینه متمم قرارداد اجاره در صورتی موضوعیت پیدا می‌کند که موجر و مستاجر برای تنظیم و ثبت متمم قرارداد اجاره به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده باشند. در این حالت، هزینه تنظیم و ثبت متمم برای قرارداد اجاره با توجه به تعرفه نرخ حق الزحمه دفاتر اسناد رسمی مشخص می‌شود.

نحوه حل و فصل اختلافات و دعاوی ناشی از متمم قرارداد اجاره

بنا به دلایل مختلفی ممکن است که تنظیم متمم برای قرارداد اجاره و اجرای آن باعث بروز اختلاف میان موجر و مستاجر شود. باید به این نکته توجه داشته باشیم که اختلافات ناشی از تنظیم و اجرای متمم، جزء اختلافات حقوقی است. حقوقی بودن اختلافات ناشی تنظیم متمم برای قرارداد اجاره باعث خواهد شد که به این اختلافات مطابق با تشریفات مقرر در قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی شود. همچنین باید به این نکته توجه داشته باشیم که رسیدگی به اختلافات و دعاوی ناشی از تنظیم و اجرای متمم در صلاحیت دادگاه‌های حقوقی است.

 متمم قرارداد اجاره نامه در چند نسخه تنظیم می‌شود؟

مطابق با ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب 1376)، قرارداد اجاره اگر به صورت عادی و غیر رسمی تنظیم شود باید دارای دو نسخه باشد. یکی از نسخه‌های اجاره نامه به موجر و دیگری نیز به مستاجر داده می‌شود. هر دو نسخه اجاره نامه، اسنادی هستند که توافق میان موجر و مستاجر را به اثبات می‌رساند. متمم نیز سندی است که باعث ایجاد تغییراتی در مفاد نسخه‌های اجاره نامه خواهد شد. به همین دلیل، بهتر است متمم عقد اجاره به تعداد نسخه‌های اجاره نامه تنظیم شود.

آیا متمم قرارداد اجاره نامه همان اصلاحیه قرارداد است؟ (تفاوت متمم و اصلاحیه)

زمانی از متمم قرارداد اجاره استفاده می‌شود که هدف افزودن شرط یا توافقی به محتوای متن قرارداد باشد. این افزودنی به طور معمول در ابتدای قرارداد یا در یک قسمت جدید از آن جای می‌گیرد و به مجموع تعهدات و توافقات اولیه اضافه می‌شود. متمم قرارداد معمولا برای اضافه کردن شرایط جدید به قرارداد یا توضیح بیشتر در مورد مفاد قرارداد کاربرد دارد. این تغییرات معمولاً پس از انجام توافقات اصلی و با رضایت و اطلاع موجر و مستاجر، به قرارداد اضافه می‌شوند.

در مقابل متمم، اصلاحیه به معنای ایجاد تغییراتی در بخشی از متن قرارداد اصلی است. تنظیم اصلاحیه زمانی کاربرد دارد که تاریخ قرارداد هنوز به پایان نرسیده و قرارداد اصلی همچنان پابرجا باشد. مثلا موجر و مستاجر ممکن است توافق کنند که یک یا چند بند از قرارداد اصلی را تغییر یا بهبود دهند. همچنین، اگر یکی از طرفین مشکلی در متن قرارداد اصلی تشخیص دهد، می‌تواند این مشکل را با توافق طرف مقابل در یک اصلاحیه قرارداد رفع کند. در واقعیت، اصلاحیه قرارداد به طرفین این اجازه را می‌دهد که همزمان با پایبندی به توافقات اصلی یک قرارداد، مشکلات کوچک آن را اصلاح و رفع کنند.

اگر بخواهیم از آنچه در بالا گفته شد یک نتیجه گیری حاصل کنیم می‌توانیم بگوییم که اصلاحیه قرارداد می‌تواند به عنوان یکی از مصادیق متمم قرارداد محسوب شود زیرا باعث می‌شود بخش جدیدی به مفاد قرارداد اجاره افزوده شود. اگرچه بخشی که به عنوان اصلاحیه به قرارداد افزوده می‌شود ممکن است به طور کلی، بخشی از مفاد قرارداد اصلی را کنار بزند و حکم و تعهد جدیدی را برای طرفین یا یکی از آن‌ها ایجاد کند.

خوب است بدانید

اجاره نامه، سند معتبری است که بر توافق میان موجر و مستاجر دلالت می‌کند. اگر اجاره نامه با در نظر گرفتن منافع قانونی و حقوقی هر یک از موجر و مستاجر تنظیم شده باشد، باعث جلوگیری از بروز اختلاف میان آن‌ها می‌شود. باید به این نکته توجه داشته باشیم ، اجاره نامه در صورتی معتبر است که مطابق با باب اجاره قانون مدنی و ضوابط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر تنظیم شده باشد. به همین دلیل، اکیدا توصیه می‌کنیم که اجاره نامه و متمم آن با نظارت و مشورت کارشناسان حقوق مدنی تنظیم شوند.

گروه رکلا با ارائه خدماتی نظیر تنظیم قرارداد و مشاوره حقوقی تلفنی به موجر و مستاجر امکان می‌دهد که اجاره نامه و متمم آن را با نظارت و مشورت کارشناسان حقوق مدنی تنظیم کنند.