مراحل انتقال سند ملک در دفترخانه یا با وکالت و تمام نکات کاربردی برای این موضوع

زمانی ‌که شخصی قصد دارد ملکی را به شخص دیگری منتقل کند، باید مراحل انتقال سند ملک را به ‌درستی و مطابق قانون انجام دهد. در این ‌صورت مالکیت به شخص مورد نظر منتقل می‌شود. در حقوق ما انتقال مالکیت موضوع بسیار مهمی است. تعداد زیادی از مواد قانون مدنی و قانون ثبت به این موضوع اختصاص دارند. انتقال مالکیت در شرایطی صورت می‌گیرد که مالک قصد داشته باشد که ملک خودش را به فرد دیگری منتقل کند. این انتقال مالکیت ممکن است در قالب بیع، هبه صلح یا موارد دیگر باشد. در هر صورت باید این شخص مطابق قانون اقدام مورد نظرش را انجام دهد.

زمانی که انتقال مالکیت از طریق قرارداد بیع صورت بگیرد، دو طرف معامله خریدار و فروشنده هستند. انتقال مالکیت مهمترین اثر بیع محسوب می‌شود. خریدار در مقابل دریافت مبلغ یا مالی حق مالکیت خود را نسبت ‌به آن ملک به خریدار منتقل می‌کند. در این حالت باید انتقال سند مطابق قانون انجام شود. وقتی انتقال مالکیت به‌ صورت هبه نامه یا صلح باشد، مالک باید مراحل آن‌ها را نیز مطابق مقررات انجام دهد.

انتقال مالکیت با سند عادی و رسمی

در کشور ما انتقال مالکیت با سند رسمی و عادی صورت می‌گیرد. چنانچه شخصی ملکی را بخرد و سند آن در دفتر ثبت اسناد، توسط مأمور ثبت، در حدود صلاحیت او تنظیم شود، این سند رسمی است.

سندهایی که طرفین بدون مراجعه به دفتر ثبت اسناد امضا می‌کنند، به ‌عنوان سند عادی محسوب می‌شود. مبایعه‌ نامه و قولنامه نمونه‌هایی از سند عادی هستند.

در شرایطی که شخصی بخواهد سند رسمی ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند، باید اقداماتی را انجام دهد.

مراحل انتقال سند ملک در دفترخانه

در ادامه این بخش، به معرفی و شرح چهار مرحله مهم و ضروری از مراحل انتقال سند ملک اشاره می‌کنیم. هر کدام از این مراحل باید به دقت مورد توجه قرار بگیرند و اقدامات ضروری آن‌ها انجام شوند.

اولین مرحله از مراحل انتقال سند ملک

مرحله اول جهت انتقال سند مالکیت، تنظیم مبایعه نامه است. یعنی دو طرف با یکدیگر قرارداد بیع ملک مورد نظر خود را منعقد می‌کنند. آن‌ها توافقات خود را به ‌صورت مکتوب در مبایعه نامه می‌نویسند.

در این مبایعه نامه، مشخصات هویتی فروشنده و خریدار به‌ همراه آدرس، کد پستی و شماره تلفن آن‌ها نوشته می‌شود. همچنین مشخصات ملک، مساحت و موقعیت آن را نیز می‌نویسند. در مبایعه نامه مبلغ معامله به همراه زمان و نحوه پرداخت آن نیز نوشته می‌شود.

یعنی اگه طرفین توافق کرد‌ه‌اند که خریدار مبلغ معامله را در چند نوبت و از طریق چک پرداخت کند، این موضوع نیز باید در قرارداد نوشته شود. پرداخت نقدی و غیر نقدی مبلغ معامله نیز باید به همراه زمان مراجعه به دفتر ثبت اسناد در متن قرارداد ثبت شده باشد. امضای مبایعه نامه با توافق و تراضی طرفین صورت می‌گیرد.

دومین مرحله از مراحل انتقال سند ملک

اقدام بعدی برای انتقال سند مالکیت، مراجعه به بنگاه معاملات ملکی و ثبت مبایعه نامه است. پس ‌از اینکه مبایعه نامه در سیستم ثبت شود، یک کد رهگیری به آن‌ها داده خواهد شد. با این کد رهگیری فروشنده نمی‌تواند ملک را به چندین نفر بفروشد، چون سیستم در صورت ثبت چند مبایعه‌ نامه برای یک ملک خطا می‌دهد. صدور کد رهگیری برای مبایعه‌ نامه به ‌عنوان تضمینی برای سلامت معامله و امنیت آن است. این مرحله برای طرفین اهمیت فراوانی دارد.

سومین مرحله از مراحل انتقال سند ملک

مرحله سوم برای انتقال سند مالکیت، مراجعه به دفتر اسناد رسمی است. در این مرحله فروشنده با مدارک شناسایی خود و ملک به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کند. دفتر ثبت اسناد لیست مدارکی را به فروشنده اعلام می‌کند که باید تمام آن‌ها را برای ثبت سند به دفتر ثبت اسناد ببرد.

مدارک شناسایی خریدار و فروشنده، اصل و کپی سند مالکیت، اصل و کپی بنچاق، اصل و کپی وکالت‌نامه، اصل و کپی پایان کار یا عدم خلافی شهرداری، نمونه‌هایی از مدارک مورد نیاز برای انتقال مالکیت هستند.

با توجه به شرایط ملک، مدارک مورد نیاز گاهی متفاوت خواهند بود. یعنی در املاک ورثه‌ای یا ساختمان‌هایی که پیش‌ فروش شده‌اند، ممکن است علاوه ‌بر مدارک اصلی به مدارک دیگری هم نیاز باشد.

مراجعه فروشنده به شهرداری و اداره دارایی برای استعلام وضعیت بدهی لازم است.

چنانچه در زمان ساخت‌ و ساز ملک، تخلفی صورت‌ گرفته باشد، باید جریمه این تخلف به شهرداری پرداخت شود بعد از اینکه خلافی مورد نظر تسویه شد، مفاصا حساب شهرداری برای ملک صادر می‌شود.

بعد از این مرحله لازم است که فروشنده به اداره دارایی مراجعه کند و مالیات ملک را بپردازد. پس ‌از طی شدن این مراحل طرفین در تاریخ معینی که در مبایعه نامه نوشته شده بود، به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و اقدامات لازم برای انتقال سند انجام می‌شود.

چهارمین مرحله از مراحل انتقال سند ملک

همانطور که بیان شد در زمان تنظیم مبایعه نامه، باید زمان مراجعه به دفتر ثبت اسناد برای انتقال سند نوشته شود. بعد از اینکه فروشنده تمام مدارک مورد نیاز را به دفتر ثبت اسناد ارائه داد، طرفین در زمان مقرر به دفتر ثبت اسناد مراجعه می‌کنند تا انتقال سند ملک انجام شود.

چنانچه طرفین در زمان مقرر در دفتر ثبت اسناد حاضر شوند، انتقال مالکیت مطابق قانون صورت می‌گیرد. اگر فروشنده در دفتر ثبت اسناد حاضر نشود، خریدار می‌تواند با دریافت گواهی عدم حضور از دفتر ثبت اسناد به دادگاه مراجعه کند. او با ارائه این گواهی‌ نامه می‌تواند مبلغی که در مبایعه‌ نامه به‌ عنوان ضمانت اجرا یا همان پشیمانی تعیین‌ شده بود را از طریق دادگاه، از فروشنده مطالبه کند.

مواردی که بیان کردیم، مراحل انتقال سند ملک در دفترخانه هستند که طرفین باید برای انتقال مالکیت این اقدامات را انجام دهند.

مراحل انتقال سند به فرزند

بعضی از افراد مایل هستند تا قبل ‌از فوت خود، مالکیت ملکی را به فرزندشان منتقل کنند. مطابق قانون هر شخصی می‌تواند در زمان حیات اموال خود را به دیگران انتقال دهد. انتقال ملک به فرزند از طرف پدر یا مادر در زمان زنده بودن آن‌ها صورت می‌گیرد. چنانچه شخصی بخواهد ملکی را به فرزندش منتقل کند، می‌تواند از طریق بیع، هبه یا صلح این اقدام را انجام دهد. مراحل انتقال سند ملک به فرزند باید مطابق قانون انجام شود تا این انتقال مالکیت اعتبار داشته باشد.

پدر یا مادر می‌توانند انتقال مالکیت ملک به فرزند را در قالب مبایعه نامه انجام دهند. یعنی آن‌ها با مبلغی کم‌تر یا معادل ارزش مال، مالکیت ملک مورد نظر را به فرزند خود منتقل می‌کنند.

تصور کنید مادری ۳ فرزند دارد. او می‌خواهد مالکیت یک زمین زراعی را در قالب عقد بیع به فرزندش منتقل کند. در این حالت او می‌تواند با توافق با فرزندش مبلغی معادل ارزش زمین یا کمتر از آن را دریافت کند. این اقدام مالک سبب انتقال مالکیت به فرزند می‌شود.

صلح عمری برای انتقال سند ملک

یکی دیگر از راه‌های انتقال سند مالکیت به فرزند، انتقال مالکیت از طریق صلح عمری است. در این حالت پدر یا مادر در زمان حیات، ملک خود را به فرزند منتقل می‌کنند ولی مطابق صلح عمری، خودشان تا زمانی‌ که زنده هستند در آن ملک سکونت دارند و از منافع آن بهره‌مند می‌شوند. در این ‌صورت بعد از فوت پدر یا مادر، مالکیت عین این ملک به فرزند منتقل خواهد شد. این اقدام موجب اطمینان خاطر مالک می‌شود. به دلیل اینکه فرزند نمی‌تواند تا قبل ‌از فوت پدر یا مادر این ملک را از او بگیرد.

وصیت برای انتقال مالکیت چه شرایطی دارد؟

یکی دیگر از راه‌های انتقال مالکیت به فرزند، وصیت تا یک ‌سوم اموال است. یعنی اگر ارزش ملکی تا یک ‌سوم اموال شخصی باشد، او می‌تواند این ملک را برای فرزندش وصیت کند. هر فردی فقط تا میزان یک ‌سوم اموال خود حق وصیت دارد. سایر اموال او مطابق قانون بین وراث تقسیم می‌شود.

راه دیگر برای انتقال مالکیت به فرزندان هبه است. قرارداد هبه یا هدیه دادن عقدی جایز است. پدر و مادر هر زمانی که بخواهند می‌توانند آن را فسخ کنند و ملک را از فرزند پس بگیرند.

مراحل انتقال سند ملک متوفی

در شرایطی که شخصی فوت می‌کند، اموال او به وراث متوفی منتقل می‌شود. زمانی که شخصی بخواهد ملک ورثه ای را خریداری کند، باید مراحل انتقال سند ملک متوفی به‌ صورت قانونی انجام بگیرد تا خریدار به مشکلات حقوقی این موضوع گرفتار نشود. اولین مرحله برای فروش ملک ورثه ای، پیدا کردن وراث و مشاهده گواهی انحصار وراثت برای آگاهی از تعداد وارثان است.

معمولاً در املاک ورثه‌ای تعدادی از وارثان مخالف و موافق برای فروش ملک وجود دارند. برای خرید ملک ورثه‌ای همه وراث باید رضایت داشته باشند. خریدار باید با این وراث مبایعه نامه‌ای جهت خرید ملک از ورثه امضا کند. بعد از آن باید مفاصا حساب مالیاتی حقوقی را به ‌همراه سایر مدارک به دفتر ثبت اسناد ارائه دهد. چنانچه تمام مدارک مورد نیاز وجود داشته باشد، انتقال مالکیت به خریدار صورت می‌گیرد.

انتقال مالکیت اموال ورثه‌ای یکی از پر چالش‌ترین معاملات حقوقی محسوب می‌شود. به دلیل اینکه جلب رضایت همه وارثان و مسائلی مانند محجور یا صغیر بودن بعضی از وراث موضوعاتی هستند که قبل ‌از انتقال سند موجب صرف زمان و هزینه فراوان برای خریدار می‌شوند.

مراحل انتقال سند ملک به مادر

بعضی مواقع ممکن است شخصی بخواهد ملک خود را به نام مادرش ثبت کند. تحقق این موضوع با انواع قرارداد هبه، صلح و بیع امکان‌پذیر است. اگر شخصی ملک خود را به مادرش هدیه دهد، این مورد به‌ عنوان هبه شناخته می‌شود. در این زمان آن‌ها برای ثبت سند، باید مراحل انتقال سند ملک به مادر را مطابق مقررات طی کنند تا انتقال سند به درستی صورت بگیرد.

در شرایطی ممکن است فردی یک ملک مسکونی را به مادرش بفروشد. آن‌ها می‌توانند با توافق یکدیگر مبلغی کمتر، بیشتر یا معادل ارزش واقعی ملک را تعیین کنند. در این‌ صورت مراحل انتقال سند ملک مسکونی مطابق قانون و تشریفات اداره‌ ثبت صورت می‌گیرد.

خدمات ما در خصوص این موضوع

شما می‌توانید برای انتقال مالکیت و آگاهی از شرایط آن، با کارشناسان مجموعه رکلا مشورت کنید. به این منظور کافی است تا سفارش خود را جهت مشاوره حقوقی تلفنی در وب سایت ثبت کنید. کارشناس مربوطه با شما در ارتباط خواهد بود.

علاوه بر این می‌توانید تنظیم مبایعه‌ نامه ملک که اولین و مهمترین قسمت انتقال مالکیت محسوب می‌شود را به کارشناسان تنظیم قرارداد ما بسپارید. چنانچه در مورد این متن سوال یا پیشنهادی دارید، لطفا در قسمت ثبت نظرات آن را با ما در میان بگذارید. در اولین فرصت پاسخگوی شما خواهیم بود.