امضای نمونه قولنامه خانه روستایی باعث ایجاد کدام آثار و الزامات قانونی می‌شود؟
خریدار و فروشنده‌ای که قصد معامله یک خانه روستایی را دارند باید یک موافقت نامه تنظیم کنند. در اصطلاح به موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال خانه روستایی تنظیم می‌شود، قولنامه می‌گویند. تنظیم و امضای این سند باعث انتقال مالکیت خانه روستایی به خریدار می‌شود. قانون گذار، شرایط و ضوابط خاصی را برای تنظیم و امضای قولنامه در نظر گرفته است. بنابراین، نمونه قولنامه خانه روستایی در صورتی باعث انتقال مالکیت به خریدار می‌شود که شرایط و ضوابط قانونی لازم در آن رعایت شده باشد. طرفین معامله باید در هنگام تنظیم و امضای قولنامه، از شرایط و ضوابط قانونی این معامله و همچنین از شرایط پرداخت مالیات و عوارض نقل و انتقال مالکیت خانه روستایی آگاه باشند.
همچنین، قولنامه یک سند معتبر است که بر نقل و انتقال مالکیت خانه روستایی دلالت می‌کند. به همین دلیل برای جلوگیری از بروز اختلاف میان طرفین معامله باید تمام شرایط و موضوعات مورد توافق آن‌ها در این سند نوشته شود.
در نوشته پیش رو قصد داریم که شرایط و آثار قانونی سندی که برای نقل و انتقال مالکیت خانه روستایی تنظیم می‌شود را بررسی می‌کنیم.
شرایط و ضوابط تنظیم و اجرای نمونه قولنامه خانه روستایی در قانون مدنی
بیع، نام یک عمل حقوقی است که در راستای خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول انجام می‌شود. قانون گذار، شرایط و ضوابط تنظیم، امضا و اجرای قرارداد بیع را در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص کرده است. نمونه قولنامه خانه روستایی نیز در راستای بیع اموال غیر منقول تنظیم می‌شود و از شرایط و ضوابط مقرر در مواد 338 الی 463 قانون مدنی تبعیت می‌کند. طرفین معامله در هنگام نوشتن قولنامه خانه روستایی باید به شرایط و ضوابط آمره فصل بیع قانونی توجه داشته باشند. قانون گذار برای شرایط و ضوابط آمره فصل بیع قانون مدنی، اهمیت زیادی قائل شده و عدم رعایت آن‌ها را دلیلی برای باطل شدن موافقت نامه‌های میان اشخاص می‌داند. به همین دلیل، عدم رعایت شرایط و ضوابط آمره فصل بیع یا توافق برخلاف آن‌ها باعث باطل و بی‌اثر شدن نمونه قولنامه خرید خانه روستایی می‌شود.
امضای متن قولنامه خانه روستایی و ایجاد حق حبس برای طرفین معامله آن
متن قولنامه خانه روستایی یک سند معاوضی محسوب می‌شود زیرا مالکیت خانه روستایی در عوض پرداخت بهای آن، به خریدار منتقل خواهد شد. امضای یک سند معاوضی، برای طرفین آن، حق حبس ایجاد می‌کند. حق حبس به طرفین معامله امکان می‌دهد که از اجرای تعهدات خود، خودداری کنند. در ادامه، حق حبس هر یک از طرفین متن قولنامه خانه روستایی را بررسی می‌کنیم:
حق حبس فروشنده:
فروشنده با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که بهای مال غیر منقول مورد معامله را دریافت نکرده است، از تحویل آن به خریدار خودداری کند.
فروشنده در موارد زیر حق استناد به حق حبس را ندارد:
- چنانچه فروشنده با پرداخت نسیه یا قسط بندی شدن مال غیر منقول مورد معامله موافقت کرده باشد؛
- در صورتی که فروشنده با اسقاط حق حبس موافقت کرده باشد؛
- در صورتی که خریدار، بهای مال غیر منقول مورد معامله را پرداخت کرده باشد.
حق حبس خریدار:
خریدار نیز با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که مال غیر منقول را تحویل نگرفته است از پرداخت بهای آن خودداری کند.
حق حبس خریدار در موارد زیر ساقط می‌شود:
- اگر در هنگام تنظیم قولنامه، برای تحویل خانه روستایی مورد معامله مهلتی در نظر گرفته شده باشد؛
- در صورتی که خریدار با اسقاط حق حبس موافقت کرده باشد؛
- در صورتی که فروشنده، خانه روستایی مورد معامله را به انتقال گیرنده تحویل داده باشد.
طرفین برای امضای نمونه قولنامه فروش خانه روستایی باید چه شرایطی داشته باشند؟
امضای نمونه قولنامه فروش خانه روستایی به منزله ایجاد یک ماهیت حقوقی است. بنابراین اشخاصی که متن قولنامه دستی خانه روستایی را امضا می‌کنند باید برای انجام اعمال حقوقی، از اهلیت قانونی لازم برخوردار باشند. قصد، رضا و اهلیت از جمله شرایط قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی هستند. در ادامه این موارد را توضیح می‌دهیم.
- قصد: قصد به معنای داشتن عزم و اراده‌ای قاطع است. طرفین معامله در هنگام امضای این سند، باید قصد نقل و انتقال مالکیت خانه روستایی مورد معامله را داشته باشند. قولنامه‌ای که به صورت نمایشی و فرمایشی تنظیم شده، باطل است و باعث نقل و انتقال مالکیت مال غیر منقول مورد معامله نمی‌شود؛
- رضایت: رضایت به معنای داشتن اختیار است. طرفین معامله باید قولنامه را با رضایت و اختیار کامل امضا کنند. قولنامه‌ای که در اثر تهدید و فشار فیزیکی امضا شده باشد، غیر نافذ است. قولنامه غیر نافذ نیز باعث نقل و انتقال قانونی مالکیت مال غیر منقول مورد معامله به خریدار نمی‌شود.
- اهلیت: اهلیت به معنای شایستگی قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی است. اشخاص نابالغ، غیر رشید و مجنون از اهلیت قانونی لازم برای امضای قولنامه برخوردار نیستند.
نکته 1: در نظام حقوقی ما، کودکان و نوجوانان کمتر از 18 سال، غیر رشید محسوب می‌شوند.
نکته 2: مجنون؛ به فردی گفته می‌شود که قوای فکری و ادراکی او کاملاً از بین رفته یا مختل شده باشد.
آیا تنظیم این قولنامه در دفاتر اسناد رسمی الزامی است؟
طرفین معامله می‌توانند این سند را به صورت غیر رسمی یا رسمی تنظیم و امضا کنند. قولنامه غیر رسمی توسط طرفین معامله تنظیم و امضا خواهد شد. قولنامه رسمی نیز در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود و سردفتر یا دفتر یار نیز آن را امضا می‌کنند. مطابق با ماده 22 قانون ثبت، شخصی به عنوان مالک قانونی اموال غیر منقول شناخته می‌شود که ناام او در دفاتر اداره ثبت نوشته شده باشد. برای آنکه نام خریدار در دفاتر اداره ثبت نوشته شود، باید قولنامه در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. قولنامه‌ای که به صورت غیر رسمی تنظیم و امضا شده نیز یک سند معتبر است اما انتقال گیرنده با استناد به قولنامه غیر رسمی نمی‌تواند در مراجع قضایی و قانونی ثابت کند که مالکیت خانه روستایی مورد معامله به او منتقل شده است.
پیش بینی شرایط فسخ متن قولنامه فروش خانه روستایی در قانون مدنی
قولنامه یک سند لازم الاجرا است. به همین دلیل، انتقال گیرنده و فروشنده پس از امضای قولنامه دیگر حق بر هم زدن معامله را ندارند اما باید به این نکته توجه داشته باشیم که در برخی موارد، امضای قولنامه باعث تحمیل ضرر و زیان قابل توجهی به طرفین معامله می‌شود. در همین راستا، قانون گذار خیارات فسخ معامله را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. خیار، به اختیاری می‌گویند که از سوی قانونگذار برای فسخ معامله پیش بینی می‌شود. اگر طرفین معامله بتوانند شرایط تحقق این خیارات را به اثبات برسانند از حق فسخ قولنامه بهره‌مند می‌شوند. در ادامه، شرایط تحقق تعدادی ار این خیارات را بررسی می‌کنیم:
- خیار رؤیت: رؤیت به معنای مشاهده دقیق چیزی است. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که انتقال گیرنده، خانه روستایی که فروخته شده است را ندیده باشد و آن را براساس گفته‌های فروشنده معامله کند. عدم مطابقت خانه مورد معامله با گفته‌های فروشنده، باعث تحقق شرایط خیار رؤیت به نفع انتقال گیرنده می‌شود؛
- خیار غبَن: غَبن به معنای ضرر و زیان در معامله است. این خیار در صورتی تحق پیدا می‌کند که یکی از طرفین معامله نسبت به بهای واقعی مال غیر منقولی که فروخته شده است، بی‌اطلاع باشد. هر یک از طرفین معامله که به علت بی‌اطلاعی از قیمت واقعی این مال غیر منقول ضرر کرده است، با استناد به خیار غَبن، می‌تواند این سند را فسخ کند؛
- خیار تاخیر ثَمَن: در اصطلاح حقوقی به بهای مال مورد معامله، ثَمَن می‌گویند. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که سه روز از امضای قولنامه بگذرد اما انتقال گیرنده، بهای خانه روستایی مورد معامله را پرداخت نکرده باشد.
زمان امضای این قولنامه در نظر داشته باشید که؛
قولنامه‌ای که برخی از شرایط و ضوابط قانونی در آن رعایت نشده باشد، باطل و بی‌اثر است. اگر طرفین معامله، این قولنامه را به صورت دقیق تنظیم نکنند، اختلافات زیادی میان آن‌ها ایجاد می‌شود. همچنین عدم تنظیم همه جانبه قولنامه، می‌تواند ضرر و زیان جبران ناپذیری را به طرفین معامله تحمیل کند. بنابراین اشخاصی که قصد معامله یک خانه روستایی را دارند باید برای تنظیم قولنامه به اشخاصی مراجعه کنند که در این زمینه از دانش و تخصص کافی بهره‌مند هستند.
شما می‌توانید با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد ، نوشتن قولنامه‌های خود را به تیم حقوقی رکلا بسپارید. در همین راستا، تیم حقوقی رکلا برای رسیدگی و پاسخ به سوالات متداول مربوط به این سند، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را ارائه می‌دهد.
نمونه قولنامه خانه (نقدی)
برای دسترسی ساده و سریع به فرم قولنامه خانه، اینجا بزنید.
