آیا اعمال حق شفعه در آپارتمان امکان پذیر است؟ چه کسانی از حق شفعه در فروش آپارتمان برخوردار هستند؟

حق شفعه ، یک نهاد حقوقی است که به تبعیت از فقه امامیه وارد نظام قانونی کشور ما نیز می‌شود. به همین دلیل این نهاد حقوقی در دیگر نظام‌های قانونی دنیا وجود ندارد اما مشابه آن در سیستم حقوقی کشور فرانسه به چشم می‌خورد. این حق در صورتی ایجاد می‌شود که یکی از شرکای املاک مشاع، سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد. در این حالت، شریک دیگر از حق شفعه برخوردار می‌شود و با استناد به آن می‌تواند سهم مشاع که به شریک دیگر فروخته شده است را تملک کند. قانونگذار در قانون مدنی، شرایط و ضوابط خاصی را برای اعمال این حق تعیین کرده است. اعمال حق شفعه در آپارتمان نیز منوط به تحقق شرایط و ضوابط قانونی آن خواهد بود.

به صورت کلی می‌توان گفت که حق شفعه، یک نهاد استثنائی است که باعث مقید شدن اصل تسلیط و آزاد قراردادها می‌شود و از قواعد عمومی قراردادها به شمار نمی‌رود. همچنین این حق دارای کاربرد و آثار قانونی متعددی است و اعمال آن می‌تواند به میزان قابل توجهی در جلوگیری از تضییع حقوق شرکای املاک مشاع موثر باشد.

در این نوشته امکان یا عدم امکان اعمال حق شفعه در معامله آپارتمان‌های مشاع را بررسی می‌کنیم.

حق شفعه در آپارتمان به چه معنا است؟

در اصطلاح حقوقی به آپارتمانی که مالکیت آن به دو یا چند شریک تعلق دارد، آپارتمان مشاع گفته می‌شود. اشخاصی که مالکیت آپارتمان مشاع به آن‌ها تعلق دارد، می‌توانند هرگونه تصرف قانونی و مشروعی را نسبت به سهم مشاع خودشان اعمال کنند. به همین دلیل، هر شریک بدون نیاز به کسب اجازه از سایر شرکا، می‌تواند سهم مشاع خود را به فروش برساند. فروش سهم مشاع به شخص ثالث باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود. در اصطلاح حقوقی به شریکی که از این حق برخوردار شده است، شفیع می‌گویند.

شفیع با استناد به حق شفعه می‌تواند مبلغی که شخص ثالث بابت معامله سهم مشاع پرداخت کرده است را به او پس بدهد و سهم مشاع را تملک کند. اصطلاح اخذ به شفعه به معنای تملک سهم مشاع فروخته شده با استناد به حق شفعه است. اخذ به شفعه یک عمل حقوقی یک جانبه است که اعمال آن، صرفا به اراده و قصد شفیع بستگی دارد.

همچنین باید به این نکته توجه داشته باشیم که حق شفعه، فوری است. یعنی شفیع به محض اطلاع از معامله سهم مشاع باید نسبت به اعمال این حق اعمال کند. تاخیر بدون عذر شفیع در استناد به حق شفعه باعث باطل شدن این حق می‌شود.

شرایط اعمال حق شفعه در آپارتمان ها

همانگونه که گفتیم، نهاد حقوقی حق شفعه به تبعیت از فقه امامیه وارد نظام قانونی کشور شده است. قانونگذار نیز مواد 808 الی 824 قانون مدنی را به بیان شرایط ایجاد این حق و نحوه استناد به آن اختصاص می‌دهد. در قانون مدنی، تعریف صریحی از این حق ارائه نشده و قانونگذار، صرفاً شرایط ایجاد و نحوه استناد به آن را مشخص کرده است. حق شفعه در فروش آپارتمان در صورتی تحقق پیدا می‌کند که تمام شرایط آن ایجاد شده باشد. در ادامه شرایط اعمال حق شفعه در آپارتمان ها را بررسی می‌کنیم:

عدم تعدد شفیع

حق شفعه در صورتی ایجاد می‌شود که حداکثر دو نفر در املاک مشاع با یکدیگر شریک باشند و یکی از آن‌ها سهم خود را به شخص ثالث بفروشد. بنابراین در صورتی که تعداد شرکا، سه نفر و بیشتر باشد، فروش سهم مشاع باعث ایجاد حق شفعه برای هیچ یک از آن‌ها نخواهد شد.

املاک مشاع فروخته شده قابل تقسیم باشند

در اصطلاح حقوق ثبت به تقسیم املاک مشاع، افراز گفته می‌شود. تشخیص قابل افراز بودن املاک مشاع نیز با اداره ثبت اسناد و املاک است. حق شفعه در صورتی ایجاد می‌شود که املاک مشاع با توجه به نظر اداره ثبت اسناد و املاک، قابل افراز باشند.

سهم مشاع در اثر امضای عقد بیع به شخص ثالث انتقال پیدا کرده باشد

در اصطلاح حقوق مدنی به قرارداد شفاهی یا مکتوبی که میان خریدار و فروشنده و برای معامله اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود، قرارداد بیع می‌گویند. حق شفعه در صورتی ایجاد می‌شود که سهم مشاع به واسطه امضا عقد بیع به شخص ثالث انتقال پیدا کرده باشد. بنابراین اگر شریک، سهم خود را به واسطه عقودی مانند وقف و هبه به شخص ثالث منتقل کرده باشد، باعث ایجاد حق شفعه برای شفیع نخواهد شد.

مال مشاع، غیر منقول باشد

حق شفعه فقط در حالتی ایجاد می‌شود که مال مشاع جزء اموال غیر منقول باشد. به همین دلیل، حق شفعه در اموال منقول مشاع، قابل اعمال نیست.

آیا اعمال حق شفعه در معامله آپارتمان ها امکان پذیر است؟

در خصوص حق شفعه در آپارتمان باید بگوییم که مالکان آپارتمان‌ها فقط مالک سهم اختصاصی خودشان هستند و زمین آپارتمان نیز از مشاعات آن محسوب می‌شود. به همین دلیل، در خصوص امکان یا عدم امکان اعمال حق شفعه در فروش آپارتمان ، نمی‌توان نظر قاطعی داد.

به صورت کلی می‌توان گفت، حق شفعه در آپارتمان در حالتی امکان پذیر است که شرایط قانونی لازم برای اعمال این حق و استناد به آن تحقق پیدا کرده باشد.

از سوی دیگر، همانگونه که گفتیم، یکی از شرایط اعمال حق شفعه، قابل افراز بودن آن است. بنابراین، می‌توان گفت، فروش سهم مشاع آپارتمان در صورتی باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود که براساس نظر کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک، آپارتمان مشاع قابل افراز باشد.

با توجه به مقدمات بالا می‌توان گفت، بهتر است که حق شفعه در آپارتمان به دلیل مشکلات قانونی که به دنبال دارد، اعمال نشود.

همچنین باید به این نکته توجه داشته باشیم که حق شفعه، جزء حقوق قابل اسقاط است. یعنی، شریکی که از این حق برخوردار شده است با رضایت و اراده خود می‌تواند آن را از بین ببرد. به همین دلیل، فروشنده آپارتمان مشاع در هنگام تنظیم مبایعه نامه آن می‌تواند رضایت شریک دیگر مبنی بر اسقاط حق شفعه را جلب کند.

نحوه حل و فصل اختلافات ناشی از حق شفعه در آپارتمان

اختلافات ناشی از حق شفعه در آپارتمان ، جزء دعاوی غیر منقول هستند و باید در دادگاه حقوقی محل وقوع آپارتمان اقامه شوند. یعنی دادگاه حقوقی، دادگاه صالح به این دعوی است. در توضیح این جمله باید بگوییم دادگاهی که صلاحیت و شایستگی رسیدگی به دعاوی و پرونده‌های خاصی را داشته باشد، دادگاه صالح نامیده می‌شود. مسلم است که قانون نیز از رای صادر شده از این دادگاه حمایت می‌کند. این مساله در نظام حقوقی و در فرآیند رسیدگی به دعاوی، بسیار اهمیت دارد. تا جایی که اگر دعاوی خاصی در دادگاه غیر صالح و غیر مرتبط مطرح شوند، آن دادگاه رسیدگی به پرونده را به دادگاه صالح ارجاع می‌دهد.

لازم به ذکر است که دعاوی ناشی از ایجاد و اعمال حق شفعه، جزء دعاوی حقوقی هستند و به همین دلیل باید به آن‌ها مطابق با شرایط و تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی شود. تنظیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی از جمله تشریفات طرح این دعاوی هستند.

چند نکته حقوقی در خصوص تنظیم مبایعه نامه آپارتمان

مبایعه نامه‌ای که برای معامله آپارتمان تنظیم می‌شود، در حکم سندی است که توافق میان خریدار و فروشنده را به اثبات می‌رساند. به همین دلیل تنظیم مبایعه نامه نیازمند اطلاع از قوانین مربوطه و دقتی همه جانبه است. این مبایعه نامه باید به گونه‌ای تنظیم شده باشد که ضامن حقوق و منافع خریدار و فروشنده باشد. تمام موضوعاتی که در مبایعه نامه قید می‌شوند، دارای اثر حقوقی هستند. به همین دلیل، اکیدا توصیه می‌کنیم که این مبایعه نامه با مشورت و نظارت کارشناسان حقوقی تنظیم شوند.

خریداران و فروشندگان آپارتمان برای تنظیم اختصاصی مبایعه نامه توسط کارشناسان حقوقی می‌توانند از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی و خدمات تنظیم قرارداد استفاده کنند.