آیا قولنامه ملک و به خصوص قولنامه ملک بدون سند معتبر است؟

نقل و انتقال مالکیت املاک و مستغلات به تنظیم یک سند معتبر و قابل استناد نیاز دارد. در اصطلاح، به سندی که برای نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول تنظیم می‌شود، قولنامه می‌گویند. قولنامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت املاک و مستغلات تنظیم می‌شود را باید یک سند قانونی و معتبر بدانیم. این سند بر نقل و انتقال مالکیت املاک و مستغلات به خریدار، دلالت می‌کند. در نظام حقوقی ایران، شرایط و ضوابط ویژه‌ای برای معامله اموال غیر منقول و تنظیم سند آن‌ها پیش بینی شده است. قولنامه ملک در صورتی معتبر است که شرایط قانونی لازم در آن رعایت شده باشد.

طرفین معامله باید قولنامه را با دقت زیادی تنظیم کنند زیرا تمام مطالبی که در آن نوشته می‌شوند، دارای آثار حقوقی هستند. کوچک‌ترین بی‌دقتی و عدم توجه در هنگام تنظیم قولنامه، می‌تواند ضرر و زیان قابل توجهی را برای طرفین به دنبال داشته باشد. بهتر است که تنظیم قولنامه به افرادی سپرده شود که به نکات قانونی مرتبط با معامله اموال غیر منقول آشنایی کامل دارند. در ادامه این نوشتار از شرایط، آثار و نحوه نوشتن قولنامه ملکی صحبت می‌کنیم.

چه زمانی قولنامه ملک تنظیم می‌کنیم و امضای آن چه شرایطی دارد؟

خریدار و فروشنده پس از توافق قطعی برای معامله ملک، باید سندی را تنظیم کنند که بر انتقال مالکیت ملک مورد نظر به خریدار دلالت داشته باشد. نمونه قولنامه ملکی در واقع همان سندی است که بر انتقال مالکیت ملک مورد معامله به خریدار، دلالت می‌کند. بنابراین این سند، هنگامی تنظیم می‌شود که مالک و مشتری در خصوص معامله ملک به توافق قطعی رسیده باشند.

امضای قولنامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول تنظیم شده است، یک عمل حقوقی به حساب می‌آید. طرفین معامله، در صورتی می‌توانند این سند را امضا کنند که از شرایط قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشند. قانون گذار، برخی از افراد را از انجام اعمال حقوقی ممنوع کرده است. افراد نابالغ، مجنون و غیر رشید از انجام تصرفات مالی ممنوع هستند. در توضیح فرد غیر رشید باید بگوییم؛ شخصی است که نمی‌تواند به صورت متعارف سود و زیان معامله را تشخیص بدهد. مجنون نیز به فردی گفته می‌شود که در قوای فکری و ادراکی او عیب و نقصی به وجود آمده باشد. در اصطلاح قانون مدنی به اشخاص نابالغ، غیر رشید و مجنون، مَحجور گفته می‌شود.

باید به این نکته توجه داشته باشیم که افراد محجور می‌توانند مالک ملک باشند اما از شرایط لازم برای امضای قولنامه برخوردار نیستند. ولی، قیم و وصی نمایندگان قانونی افراد غیر محجور هستند و به نمایندگی از آن‌ها می‌توانند قولنامه را امضا کنند. قولنامه‌ای که توسط نمایندگان قانونی افراد محجور امضا شده است، باعث انتقال مالکیت ملک مورد معامله به آن‌ها (افراد غیر محجور) می‌شود. نمایندگان قانونی اشخاص محجور، در صورتی می‌توانند ملک متعلق به آن‌ها را معامله کنند که مصلحت آن‌ها رعایت شده باشد.

میزان و شرایط پرداخت بهای ملک در نمونه قولنامه ملک دستی

نمونه قولنامه ملک دستی را می‌توانیم یک سند مُعَوَض در نظر بگیریم. منظور از مُعَوَض بودن قولنامه این است که مالکیت ملک مورد معامله در ازای پرداخت بهای آن به مشتری منتقل می‌شود. بنابراین، تعیین بهای ملک مورد معامله، یکی از شرایط صحت این سند است. بهای ملکی که از طریق تنظیم این سند معامله شده است، به وسیله توافق میان مالک و مشتری تعیین می‌شود. تعیین تاریخ، شرایط و مکان پرداخت بهای ملکی که فروخته شده است نیز به توافق میان طرفین معامله بستگی دارد. قانون گذار، مشتری را ملزم کرده است که بهای مال غیر منقول مورد معامله را به صورت نقدی پرداخت کند. در عین حال، مالک و مشتری می‌توانند در خصوص پرداخت اقساطی یا نسیه ملک مورد معامله نیز با یکدیگر توافق کنند.

آیا قولنامه معاملات ملکی ، برای طرفین حق حبس ایجاد می‌کند؟

در بخش قبلی مقاله نیز توضیح دادیم که فرم خام قولنامه ملکی که توسط طرفین معامله تکمیل و امضا شده، یک سند مُعَوَض است. امضای اسناد معوض باعث ایجاد حق حبس برای طرفین آن‌ها می‌شود. حق حبس، به طرفین اسناد لازم الاجرا اجازه می‌دهد که از اجرای تعهدات خودشان خودداری کنند. در ادامه، حق حبسی که به موجب امضای فرم قولنامه ملکی برای طرفین معامله به وجود آمده است را بررسی می‌کنیم.

حق حبس فروشنده: شخصی که قولنامه را به عنوان فروشنده امضا کرده است، به موجب امضای آن، متعهد می‌شود که ملک مورد معامله را به خریدار تحویل بدهد. فروشنده با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که بهای املاک مورد معامله را دریافت نکرده است، آن‌ها را به خریدار تحویل ندهد. حقی که به موجب امضای این سند برای فروشنده به وجود آمده است در موارد زیر از بین می‌رود:

1. اگر فروشنده با پرداخت نسیه یا اقساطی ملک مورد معامله موافقت کند؛
2. در صورتی که فروشنده با اسقاط حق حبس خودش موافقت کرده باشد؛
3. اگر مشتری، بهای اموال غیر منقول مورد معامله را به فروشنده تحویل بدهد.

حق حبس مشتری: شخصی که این سند را به عنوان مشتری امضا کرده است، باید بهای ملک مورد معامله را پرداخت کند. مشتری تا زمانی که ملک مورد معامله را تحویل نگرفته باشد، با استناد به حق حبس می‌تواند از پرداخت بهای آن‌ خودداری کند. حق حبس مشتری در موارد زیر از بین می‌رود:

1. اگر در هنگام امضای قولنامه برای تحویل املاک مورد معامله مهلتی در نظر گرفته شده باشد؛
2. در صورتی که مشتری حق حبس خودش را ساقط کند؛
3. اگر فروشنده، ملک مورد معامله را به مشتری تحویل بدهد.

نمونه قولنامه ملک بدون سند را چگونه بنویسیم؟

ملک بدون سند به ملکی گفته می‌شود که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک برای آن، سندی صادر نشده است. اشخاص می‌توانند املاک بدون سند را به واسطه تنظیم قولنامه معامله کنند. نمونه قولنامه ملک بدون سند باید با احتیاط و دقت زیادی تنظیم شود. پیشنهاد ما این است که دو یا چند شاهد نیز قولنامه‌ای که برای معامله ملک بدون سند تنظیم شده است را امضا کنند. پیش از معامله املاک بدون سند، بهتر است که از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام بگیرید.

نحوه نوشتن قولنامه ملکی که سند ندارد نیز از اهمیت زیادی برخوردار است. بهتر است که در هنگام تنظیم این قولنامه درباره موارد زیر تعیین تکلیف کنید:

1. مشخصات و اطلاعات مربوط به طرفین معامله؛
2. موقعیت مکانی، حدود اربعه، متراژ و زیر بنای ملک مورد معامله؛
3. بهای مال غیر منقول مورد معامله و نحوه پرداخت آن؛
4. تعهدات اصلی و فرعی انتقال دهنده و انتقال گیرنده مال غیر منقول مورد معامله و ضمانت اجرای عدم رعایت آن‌ها؛
5. شرایط فسخ معامله؛
6. مرجع حل اختلاف میان طرفین معامله؛
7. تعداد نسخه‌های سندی که برای معامله تنظیم شده است.

بررسی اعتبار و انحلال این مدرک

متن قولنامه ملکی را می‌توانیم یک سند لازم الاجرا و غیر قابل انحلال در نظر بگیریم. به عبارت دیگر، طرفین معامله بعد از امضای این سند، باید مفاد آن را اجرا کنند اما در برخی موارد، شرایطی به وجود می‌آید که انجام معامله، باعث ورود ضرر و زیان زیادی به طرفین آن می‌شود و به همین جهت، قانون گذار شرایط فسخ قولنامه ملک را در قانون مدنی پیش بینی کرده است. در اصطلاح قانون مدنی، به شرایط و موارد فسخ معامله، خیار گفته می‌شود. خیاراتی که در قانون پیش بینی شده‌اند، دارای شرایط خاصی هستند. طرفین معامله در صورتی می‌توانند به این خیارات استناد کنند که شرایط تحقق آن‌ها فراهم شده باشد. خیار غَبن، خیار تدلیس، خیار رؤیت، خیار عیب، خیار مجلس، خیار تَعَذُر تسلیم و خیار تاخیر ثَمَن، از جمله خیارات فسخ معامله هستند.

همچنین، انتقال دهنده و انتقال گیرنده با توافق یکدیگر نیز می‌توانند معامله را به هم بزنند. اقاله به معنای انحلال معامله با تراضی و توافق طرفین آن است. بنابراین، قولنامه املاک با تراضی و توافق طرفین معامله نیز منحل و بی‌اعتبار می‌شود.

اهمیت دریافت مشاوره حقوقی در خصوص این موضوع

قولنامه‌هایی که برای معامله املاک و مستغلات تنظیم می‌شوند، از اهمیت زیادی برخوردار هستند. این قولنامه‌ها، اسنادی لازم الاجرا هستند که بر نقل و انتقال مالکیت ملک مورد معامله دلالت می‌کنند. تنظیم قولنامه املاک باید به افرادی سپرده شود که با نکات قانونی آن آشنایی کامل دارند و در این زمینه از تجربه و مهارت کافی برخوردار هستند. شما می‌توانید به سهولت درخواستتان را برای تنظیم انواع قولنامه‌های مربوط به املاک و مستغلات، در بخش خدمات تنظیم قرارداد ثبت کنید.

لازم است که پیش از امضای قولنامه، آن را به دقت مطالعه کنید چرا که تمام عبارت‌ها و مفادی که در قولنامه به کار رفته است، دارای آثار حقوقی هستند. برای آشنایی با اصطلاحات و عبارت‌های تخصصی قولنامه و آثار حقوقی آن‌ها می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی استفاده کنید.