انتقال دهنده و انتقال گیرنده در قرارداد پیش فروش مغازه باید به چه مواردی توجه کنند؟
در دوران تورم اقتصادی سرمایه گذاری در زمینه پیش خرید اماکن تجاری و غیر تجاری راهکاری هوشمندانه برای حفظ ارزش سرمایه‌های راکد و جلوگیری از کاهش ارزش آنها است. قرارداد پیش فروش مغازه در راستای نقل و انتقال مالکیت مغازه‌هایی تنظیم می‌شود که هنوز ساخته یا تکمیل نشده است. مشروعیت معامله و نقل و انتقال مالکیت مغازه‌ای که هنوز ساخته و تکمیل نشده در فقه امامیه و قانون مدنی ایران مورد پذیرش قرار گرفته است. موافقت نامه‌ای که برای پیش فروش مالکیت مغازه میان طرفین معامله تنظیم می‌شود یک سند معتبر و قانونی است. این سند در صورتی از اعتبار و آثار قانونی برخوردار می‌شود که مطابق با اصول و موازین قانونی تنظیم شده باشد.
طرفین معامله در هنگام بروز اختلاف با استناد به این سند می‌توانند ادعای خودشان را به اثبات برسانند. به همین دلیل تمام جزئیات، شرایط و موضوعات مورد توافق طرفین معامله باید در قرارداد پیش فروش مغازه قید شود. در این نوشتار قصد داریم که نکات و شرایط قانونی مربوط به پیش خرید و پیش فروش مغازههای تجاری و غیر تجاری و نحوه تنظیم موافقت نامه مربوط به آن را بررسی کنیم. این قرارداد یکی از انواع قرارداد فروش است.
البته ممکن است شما در این معامله شخصی باشید که تمایل دارید مالکیت یک مغازه را کسب کنید. در این شرایط، قرارداد پیش خرید مغازه برای شما مناسب خواهد بود که پیشنهاد می‌کنیم درباره آن در مجله حقوقی رکلا مطالعه کنید.
ماده‌های قانونی مربوط به شرایط تنظیم نمونه قرارداد پیش فروش مغازه را باید در کدام یک از فصول قانون مدنی جست و جو کنیم؟
عقد بِیع نام فقهی و حقوقی قراردادی است که باید در هنگام معامله و نقل و انتقال املاک تنظیم شود. شرایط تنظیم، امضا و اجرای قرارداد بیع در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است. موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت مغازه تنظیم می‌شود نیز نوعی عقد بیع است. بنابراین طرفین معامله باید این قرارداد را مطابق با مواد 338 الی 436 قانون مدنی تنظیم کنند. لازم به ذکر است که در اصطلاح فقهی و حقوقی به نمونه قرارداد پیش فروش مغازه بیع سَلَف می‌گویند اما در قرارداد فروش مغازه تجاری ، پرداخت مبلغ قرارداد در همان لحظه انجام می‌شود.
شرایط اجرای قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت مغازه تنظیم شده است به وسیله توافق میان طرفین معامله مشخص می‌شود. طرفین معامله در هنگام تعیین شرایط اجرای این قرارداد حق ندارند که برخلاف قواعد و ضوابط آمره عقد بیع با یکدیگر توافق کنند زیرا اجرای شرایط و ضوابط آمره عقد بیع الزامی است و توافق برخلاف آنها باعث باطل و بی‌اثر شدن موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت مغازه می‌شود. طرفین معامله می‌توانند در خصوص عدم اجرای شرایط تکمیلی عقد بیع با یکدیگر توافق کنند زیرا اجرای قواعد و ضوابط تکمیلی عقد بیع صرفاً در موردی الزامی است که طرفین معامله برخلاف آنها با یکدیگر توافق نکرده باشند.
آیا اشخاص ورشکسته، نابالغ، غیر رشید و غیر عاقل می‌توانند نمونه قرارداد پیش فروش مغازه را به عنوان انتقال گیرنده و فروشنده امضا کنند؟
امضای نمونه قرارداد پیش فروش مغازه تجاری یک عمل حقوقی است. بنابراین، تنها اشخاصی می‌توانند آن را امضا کنند که از اهلیت قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشند. بلوغ، عقل و رشد از جمله شرایط قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی هستند. کودکان و نوجوانان کمتر از 18 سال از نظر قانونی، غیر رشید محسوب می‌شوند و به همین دلیل از اهلیت قانونی لازم برای امضای قرارداد مربوط به نقل و انتقال مالکیت مغازه برخوردار نیستند.
اشخاصی که قوای فکری و مغزی آنها مختل شده یا از بین رفته است نیز به عنوان انتقال گیرنده یا فروشنده نمی‌توانند قرارداد مربوط به نقل و انتقال مالکیت دکان را امضا کنند. اشخاصی که حکم ورشکستگی آنها از سوی دادگاه صادر شده است نیز به عنوان انتقال گیرنده یا فروشنده، قرارداد مربوط به نقل و انتقال مالکیت دکان را امضا کنند زیرا امضای نمونه قرارداد پیش فروش مغازه یک عمل مالی است و اشخاص ورشکسته از انجام تمام تصرفات مالی ممنوع هستند.
آیا انتقال گیرنده به محض امضای نمونه قرارداد پیش فروش مغازه مالک مغازه مورد معامله می‌شود؟
قراردادی که برای پیش فروش مغازه تنظیم می‌شود از نظر قانونی یک قرارداد تَملیکی است. مهم‌ترین اثر قانونی قراردادهای تَمیلکی انتقال مالکیت مال مورد معامله است. به همین دلیل، مالکیت مغازه مورد معامله به محض امضای موافقت نامه به انتقال گیرنده منتقل می‌شود. الزام قانونی فروشنده نسبت به تحویل دکان مورد معامله به انتقال گیرنده از دیگر آثار قانونی امضای قرارداد است. فروشنده باید دکان مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در قرارداد به انتقال گیرنده تحویل بدهد.
سومین اثر قانونی این قرارداد، الزام قانونی انتقال گیرنده نسبت به پرداخت بهای دکان مورد معامله است. انتقال گیرنده باید بهای مغازه مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در موافقت نامه به فروشنده پرداخت کند.
آیا طرفین معامله می‌توانند در خصوص پرداخت غیر مقطوع مبلغ مقرر در نمونه قرارداد پیش فروش مغازه با یکدیگر توافق کنند؟
مبلغ نمونه قرارداد پیش فروش مغازه در واقع همان بهایی است که انتقال گیرنده باید بابت مغازههای مورد معامله پرداخت کند.
قانونگذار شیوه خاصی را برای تعیین بها در نظر نگرفته است. بنابراین، طرفین مورد معامله با توافق یکدیگر باید قیمت مغازههای مورد معامله را مشخص کنند. این قیمت با توجه به عرف بازار مربوط به نقل و انتقال املاک و مستغلات مشخص می‌شود. شرایط، تاریخ و نحوه پرداخت قیمت دکان‌های مورد معامله نیز به وسیله توافق میان طرفین معامله مشخص خواهد شد.
مطابق با قواعد و شرایط عقد بیع، انتقال گیرنده باید بهای دکان مورد معامله را به صورت نقدی پرداخت کند اما قانونگذار به طرفین معامله اجازه داده است که در خصوص پرداخت اقساطی و نسیه مغازه مورد معامله نیز با یکدیگر توافق کنند. همچنین، قیمت دکان مورد معامله می‌تواند به صورت مقطوع یا غیر مقطوع نیز تعیین شود.
قیمت مقطوع دکان پیش فروش شده ثابت و غیر قابل تغییر است. قیمت غیر مقطوع با توجه به قیمت روز و نرخ تورم زمان تحویل دکان مورد معامله مشخص می‌شود. به همین دلیل، قیمت غیر مقطوع دکان مورد معامله، قابل تغییر و غیر ثابت است. انتقال گیرنده باید قیمت دکان مورد معامله را مطابق با شرایط و قواعد مقرر در موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال آن پرداخت کند.
آیا در فصل بیع قانون مدنی شرایط تعیین مدت این قرارداد مشخص شده است؟
منظور از مدت، بازه زمانی مشخصی است که برای تکمیل، ساخت و تحویل دکان مورد معامله در نظر گرفته می‌شود. قانونگذار تعیین این مدت را به اراده طرفین معامله واگذار کرده است. بنابراین، طرفین معامله هنگام امضای این قرارداد باید مدت تکمیل، ساخت و تحویل مغازه مورد معامله را مشخص کنند.
فروشنده باید دکان مورد معامله را مطابق با مدت مورد توافق تکمیل کند و به انتقال گیرنده تحویل بدهد. مدت قرارداد پیش فروش مغازه قابل تمدید است. بنابراین، طرفین معامله می‌توانند با توافق یکدیگر مدت مقرر در موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت دکان را تمدید کنند.
ممکن است که فروشنده، دکان مورد معامله را مطابق با تاریخ و مدت مقرر در موافقت نامه تکمیل نکند و به انتقال گیرنده تحویل ندهد. در این حالت، انتقال گیرنده می‌تواند بر علیه فروشنده طرح دعوا کند. همچنین، انتقال گیرنده می‌تواند خساراتی که در اثر تاخیر در تحویل مغازه مورد معامله به او وارد شده است را از فروشنده مطالبه کنند. مراجع قضایی در صورتی فروشنده را نسبت به پرداخت خسارات وارده به خریدار ملزم می‌کنند که او دلیل موجهی برای تاخیر در تحویل دکان‌های مورد معامله نداشته باشد.
آیا طرفین معامله پس از امضای نمونه قرارداد پیش فروش مغازه می‌توانند در خصوص انحلال آن به توافق برسند؟
موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت دکان تنظیم می‌شود از نظر قانونی، سندی لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. بنابراین، طرفین معامله باید به این موافقت نامه پایبند باشند و مفاد آن را اجرا کنند. اما قانون گذار به طرفین معامله اجازه داده است که قرارداد مربوط به نقل و انتقال مالکیت مغازه را با توافق یکدیگر منحل کنند. اقاله نام حقوقی انحلال یک موافقت نامه لازم الاجرا به وسیله توافق میان طرفین معامله است.
طرفین معامله می‌توانند قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت دکان تنظیم شده است را به صورت شفاهی یا کتبی اِقاله کنند.
اقاله نمونه قرارداد پیش فروش مغازه باعث از بین رفتن تمام آثار قانونی آن می‌شود. بنابراین اگر خریدار، مغازه مورد معامله را تحویل گرفته است پس از اقاله موافقت نامه باید آن را تخلیه کند و به فروشنده تحویل بدهد.
فروشنده نیز پس از اقاله قرارداد مربوط به نقل و انتقال مالکیت مغازه مورد معامله باید بهایی که بابت آن از خریدار گرفته است را به او پس بدهد.
حق فسخ قرارداد پیش فروش مغازه برای خریدار با استناد به خیارات مقرر در ماده 396
در بندهای قبلی این نوشته نیز توضیح دادیم قراردادی که برای پیش خرید مغازه تنظیم می‌شود از شرایط و ضوابط عقد بیع تبعیت می‌کند و یک قرارداد لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است.
قانونگذار در ماده 396 قانون مدنی برای جلوگیری از ورود ضرر و زیان به طرفین معامله، موارد و شرایطی را مشخص کرده است. در اصطلاح قانون مدنی به شرایط مشخص شده در ماده مذکور، خیار گفته می‌شود.
خیار به معنای اختیار قانونی برای انحلال موافقت نامه‌های لازم الاجرا توسط یکی از طرفین آنها است. خیارات پیش بینی شده در ماده 396 قانون مدنی ده مورد هستند.
خیار غبن ، خیار رویت و خیار عیب از جمله خیاراتی هستند که به خریدار اجازه فسخ معامله دکان و موافقت نامه مربوط به آن را می‌دهند. به این توضیحات توجه کنید:
- خیار غَبن: غَبن، اصطلاحی فقهی و قانونی و به معنای ضرر و زیان در معامله است. خریدار اگر بتواند شرایط تحقق خیار غَبن را به اثبات برساند، از اختیار فسخ برخوردار می‌شود؛
- خیار رؤیت: رؤیت واژه‌ای عربی و به معنای دیدن دقیق چیزی است. خریدار اگر بتواند تمام شرایط قانونی لازم برای محقق شدن این خیار را ثابت کند به استناد خیار رؤیت از حق فسخ نمونه قرارداد پیش فروش مغازه تجاری برخوردار می‌شود؛
- خیار عیب: عیب به معنای خرابی‌ها و نقص‌های آشکار و پنهان دکان پیش خرید شده است. خریدار اگر بتواند شرایط تحقق خیار عیب را به اثبات برساند از حق فسخ قرارداد پیش فروش مغازه برخوردار می‌شود.
برای امضای این قرارداد چه کار کنیم؟
اگر قصد دارید که با استفاده از این قرارداد، چنین معامله‌ای را انجام دهید، ابتدا تمام جوانب قانونی و حقوقی معامله را در نظر بگیرید. برای این منظور نیز لازم است که با اشخاص آگاه به مسائل حقوقی گفتگو کنید. بنابراین، بهترین انتخاب برای شما این است که پیش از امضای قرارداد مورد نظر، حتما با مشاوران حقوقی یا وکلای پایه یک دادگستری گفتگو داشته باشید. برای دسترسی آسان به این مشاوران، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را به شما پیشنهاد می‌کنیم. همچنین چنانچه بخواهید در خصوص این معامله یک قرارداد اختصاصی داشته باشید، می‌توانید درخواست تنظیم قرارداد ثبت کنید. بعد از ثبت درخواست، در اسرع وقت با شما ارتباط برقرار خواهیم کرد.
