سند عادی ملک چه شرایطی دارد و انتقال سند به عنوان مهریه چه زمانی معتبر است؟

معامله ملک یک عمل حقوقی دو جانبه است و در صورتی تحقق پیدا می‌کند که خریدار و فروشنده در خصوص نقل و انتقال مالکیت مال فروخته شده با یکدیگر به توافق رسیده باشند. توافقی که باعث انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار می‌شود، ممکن است که شفاهی یا مکتوب باشد. از سوی دیگر، اگر طرفین معامله با یکدیگر اختلاف پیدا کردند باید سند و مدرکی در دست داشته باشند تا از طریق استناد به آن بتوانند ادعاهای خود را به اثبات برسانند. مبایعه نامه و قولنامه ، اسنادی هستند که به منظور ثبت توافق شفاهی میان طرفین معامله تنظیم و امضا می‌شوند. بنابراین می‌توان گفت، منظور از نمونه سند عادی ملک در واقع همان مبایعه نامه و قولنامه‌ای است که به منظور مکتوب کردن توافق میان خریدار و فروشنده تنظیم می‌شوند.

در قانون مدنی، قانون ثبت و قانون آیین دادرسی مدنی، شرایط و تشریفات قانونی ویژه‌ای در خصوص نحوه تنظیم و استناد به اسناد عادی املاک پیش بینی شده است. ما نیز در این مقاله به بیان شرایط و تشریفات قانونی تنظیم و استناد به اسناد عادی املاک می‌پردازیم و درباره آن توضیح خواهیم داد. این نوع سند، یکی از انواع سند عادی محسوب می‌شود.

سند عادی ملک چیست؟

به دلایل محکمه پسندی که اشخاص برای اثبات ادعاها و دعاوی خودشان می‌توانند به آن‌ها استناد کنند، ادله اثبات دعوا گفته می‌شود. قانونگذار، ادله اثبات دعوا را در ماده 1258 قانون مدنی شمارش کرده است. مطابق با بند 2 این ماده، اسناد کتبی از جمله دلایلی هستند که اشخاص می‌توانند ادعاها و دعاوی خودشان را با استناد به آن ثابت کنند.

سند به معنای نوشته‌ای است که دارای مهر و امضا باشد و اشخاص نیز بتوانند برای اثبات ادعاهای خودشان یا انکار ادعاهای دیگری به آن استناد کنند. به عبارت دیگر، هر سندی یک نوشته است اما هر نوشته‌ای به عنوان سند، قابل استناد نیست. می‌توان گفت، نوشته‌ای سند تلقی می‌شود که مطابق با شرایط و تشریفات قانونی تنظیم، امضا و صادر شده باشد.

اسنادی که به منظور مکتوب کردن معاملات املاک تنظیم می‌شوند، ممکن است که عادی یا غیر عادی باشند. اسناد غیر عادی نسبت به اسناد عادی از اعتبار بیشتری برخوردار هستند زیرا از سوی مراجع قضایی قانونی صلاحیت دار صادر می‌شوند. اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد و مامورین دولتی، تنها مراجعی هستند که صلاحیت تنظیم، صدور و امضای اسناد غیر عادی را دارند. هر سندی که توسط این مراجع قانونی تنظیم، امضا و صادر نشده باشد، از اسناد غیر عادی محسوب می‌شود.

همانگونه که گفتیم منظور از نمونه سند عادی ملک در واقع همان مبایعه نامه یا قولنامه‌ای است که به منظور مکتوب کردن معامله ملک تنظیم می‌شود. مبایعه نامه یا قولنامه‌ای که برای معامله ملک تنظیم شده‌اند، به این دلیل اسنادی عادی هستند که صرفاً توسط خریدار و فروشنده امضا می‌شوند اما در دفاتر اسناد به ثبت نمی‌رسند.

بررسی ارکان و شرایط نمونه سند عادی ملک

همانگونه که گفتیم، نوشته‌ای سند یا قرارداد محسوب می‌شود که همراه با رعایت شرایط و تشریفات قانونی تنظیم شده باشد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که قانونگذار، ارکانی را برای اسناد در نظر گرفته است. به همین دلیل، نوشته‌ای را باید از اسناد قابل استناد در نظر بگیریم که از ارکان مد نظر قانونگذار برخوردار باشد. عدم مخالفت با قانون و درج امضای طرفین از مهمترین ارکان نمونه سند عادی ملک هستند که در ادامه، هر یک از آن‌ها را بررسی می‌کنیم.

عدم مخالفت با قانون

با توجه به ماده 1288 قانون مدنی، یک سند عادی که به منظور معامله ملک تنظیم و امضا شده در صورتی صحیح و معتبر است که مفاد آن مخالف با قانون نباشد. در این ماده منظور از قانون، قوانین آمره، نظم عمومی جامعه و اخلاق حسنه است. بنابراین، مبایعه نامه یا قولنامه‌ای که مفاد آن مخالف با قانون است، یک سند نامعتبر و غیر قابل استناد محسوب می‌شود.

درج امضای خریدار و فروشنده

یک نوشته در صورتی به عنوان سند قابل استناد است که دارای امضا، مهر یا اثر انگشت باشد. به عبارت دیگر می‌توان گفت نوشته‌ای که امضا، مهر یا اثر انگشت طرفین در آن قید نشده، یک نوشته نامعتبر و غیر قابل استناد است. بنابراین مبایعه نامه یا قولنامه‌ای که به منظور مکتوب کردن معامله ملک تنظیم می‌شوند در صورتی معتبر هستند که دارای مهر، امضا یا اثر انگشت خریدار و فروشنده باشند.

اثبات اعتبار نمونه سند عادی ملک با استناد به اصالت الصحت

اصالت الصحت یکی از قواعد فقه امامیه به شمار می‌آید که در قانون مدنی نیز منعکس شده است. در همین راستا، ماده 223 این قانون به بیان و پذیرش اصالت الصحت اختصاص پیدا می‌کند. با توجه به این ماده، همه معاملاتی که به منظور نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شوند، صحیح و معتبر هستند مگر در صورتی که باطل بودن آن‌ها با استناد به دلایل و مدارک قوی ثابت شده باشد. بنابراین می‌توان گفت، اصل بر صحیح و معتبر بودن اسنادی است که به منظور مکتوب کردن معاملات میان اشخاص تنظیم می‌شوند.

به این ترتیب، نمونه سند عادی ملک در صورتی باطل و غیر قابل استناد است که بطلان آن به صورت قطعی و با استناد به ادله اثبات دعوا ثابت شده باشد.

برای دعاوی ناشی از تنظیم نمونه سند عادی ملک به کدام مرجع قضایی برویم؟

دعاوی ناشی از تنظیم و اجرای نمونه سند عادی ملک از دعاوی حقوقی هستند و رسیدگی به آن‌ها نیز در صلاحیت دادگاه‌های حقوقی است. ملک از اموال غیر منقول محسوب می‌شود. بنابراین این دعوا می‌تواند در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک بررسی و رسیدگی شود.

خوانده به شخصی می‌گویند که در دادگاه حقوقی بر علیه او طرح دعوا شده باشد. دادگاه محل اقامت خوانده نیز برای رسیدگی به اختلافات ناشی از تنظیم و اجرای اسنادی که به منظور معامله املاک تنظیم می‌شوند، صلاحیت دارد.

منظور از سند عادی ملک برای مهریه چیست؟

همانگونه که گفتیم، سند عادی به اسنادی می‌گویند که از سوی مراجع قانونی صلاحیت دار تنظیم و صادر نشده باشند. اسناد عادی ملک نیز به اسنادی گفته می‌شود که توسط اشخاص تنظیم و امضا می‌شود. خریدار با استناد به اسناد عادی نمی‌تواند مالکیت خود را نسبت به ملک مورد معامله در مراجع قانونی و قضایی به اثبات برساند.

منظور از سند عادی ملک برای مهریه ، سندی است که برای تعیین یک ملک به عنوان مهریه زوجه تنظیم می‌شود اما در دفاتر اسناد به ثبت نمی‌رسد. این سند تا زمانی که در دفاتر اسناد به ثبت نرسیده است از اعتبار قانونی برخوردار نمی‌شود. به عبارت دیگر زوجه با استناد به سند عادی ملک برای مهریه نمی‌تواند ثابت کند که مالکیت ملکی که در این سند به عنوان مهریه تعیین شده متعلق به او است. زوجه در صورتی می‌تواند برای اثبات مالکیت خود به این سند استناد کند که مالکیت او در دفاتر اسناد به ثبت رسیده و از اعتبار اسناد غیر عادی برخوردار باشد.

نمونه سند عادی ملک چگونه نامعتبر و غیر قابل استناد می‌شود؟

خریدار و فروشنده، طرفین اسناد عادی هستند که برای معامله ملک تنظیم شده‌‌اند. بنابراین اشخاص ثالث حق استناد به اسناد عادی که برای معامله ملک تنظیم شده است را ندارند.

در هر صورت اگر خریدار و فروشنده با یکدیگر اختلاف پیدا کرده باشند، می‌توانند نزد مراجع قضایی به نمونه سند عادی ملک استناد کنند. خریدار یا فروشنده‌ ملک که این سند بر علیه آن‌ها مورد استناد قرار گرفته است، می‌توانند نسبت به آن ادعای تردید، انکار و جعل را مطرح کند. در صورتی که این اظهار مطابق با شرایط و تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی مطرح شده باشد، دادگاه قرار رسیدگی به اصالت سند عادی که برای معامله ملک تنظیم شده است را صادر می‌کند. معمولاً، اصالت یا بی اعتباری سندی که مورد ادعای جعل، تردید یا انکار قرار گرفته است به وسیله کارشناس دادگستری تشخیص داده می‌شود. اگر ادعای جعل، تردید و انکار اسناد عادی که برای معامله ملک تنظیم شده‌اند به اثبات برسد، باعث بی اعتباری این اسناد خواهد شد.

ذکر چند نکته مهم در خصوص تنظیم اسناد عادی املاک

مبایعه نامه و قولنامه، اسنادی عادی هستند که به منظور ثبت مکتوب معامله املاک و مستغلات تنظیم می‌شوند. امضای این اسناد نشان دهنده توافق میان خریدار و فروشنده است. مبایعه نامه یا قولنامه‌ای که به منظور مکتوب کردن معامله املاک و مستغلات تنظیم می‌شوند، در صورتی معتبر و قابل استناد هستند که براساس شرایط و تشریفات قانونی تنظیم شده باشند. همچنین، عدم رعایت برخی از شرایط قانونی باعث باطل شدن اسناد عادی می‌شوند که به منظور معامله املاک تنظیم شده‌اند. بهتر است که نسخه نهایی مبایعه نامه و قولنامه با نظارت کارشناسان حقوقی نوشته شود.

امکانات موجود در بخش خدمات تنظیم قرارداد رکلا، این فرصت را برای شما ایجاد کرده است که نسخه نهایی مبایعه نامه یا قولنامه‌ای که مد نظر دارید را توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنید.

همچنین، سوالات خودتان در زمینه شرایط قانونی تنظیم و استناد به اسناد عادی را می‌توانید با کارشناسان حقوقی ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا مطرح کنید.