چند مورد مهم که برای نوشتن سند عادی زمین باید در یاد داشته باشید!

سند یک نوشته قابل استناد است که امضا و ایجاد آن، آثاری حقوقی مانند انتقال مالکیت را به دنبال دارد. با توجه به ماده 1284 قانون مدنی، سند به نوشته‌ای گفته می‌شود که برای طرح دعوا یا به منظور دفاع در مقابل ادعاهای طرح شده از سوی شخص دیگر قابل استناد باشد. اسناد به دو نوع عادی و غیر عادی تقسیم می‌شوند. سند غیر عادی، سندی است که از سوی مراجع قانونی مانند دفاتر اسناد و اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم و صادر شده باشد. سند عادی نیز به اسنادی می‌گویند که صرفا از سوی طرفین امضا شده اما در دفاتر اسناد به ثبت نرسیده‌ است. بنابراین می‌توان گفت که منظور از نمونه سند عادی زمین در واقع همان قولنامه یا مبایعه نامه خواهد بود که توسط خریدار و فروشنده امضا شده اما در دفاتر اسناد به ثبت نرسیده است.

در ادامه این نوشته با شرایط تنظیم اسناد عادی که برای نقل و انتقال مالکیت زمین تنظیم می‌شوند و همچنین نحوه استناد به آن‌ها آشنا خواهیم شد.

سند عادی زمین چیست؟

از لحاظ حقوقی می‌توان گفت که معامله زمین به واسطه توافق شفاهی میان خریدار و فروشنده نیز تحقق پیدا می‌کند. البته در دنیای امروز کمتر شخصی پیدا می‌شود که برای معامله مال با ارزشی مانند زمین، صرفا به یک توافق شفاهی اکتفا کند. امروزه، تنظیم اسنادی که انتقال مالکیت زمین مورد معامله به خریدار را اثبات کند، یکی از ارکان مهم و انکار ناپذیر معامله املاک و مستغلات است.

همچنین، اگر طرفین معامله با یکدیگر اختلاف پیدا کردند باید اسناد معتبری در دست داشته باشند که با استناد به آن بتوانند ادعاهای خودشان را ثابت کنند. اسنادی که به منظور ثبت معامله زمین تنظیم شده‌اند، ممکن است سند عادی یا سند رسمی باشند. اسناد غیر عادی که برا نقل و انتقال مالکیت زمین تنظیم می‌شوند نیز ممکن است، سند شش دانگ، مشاعی، مفروز، تفکیکی، منگوله دار و تک برگ باشند. علت غیر عادی بودن اسناد فوق الذکر به این دلیل است که از سوی اداره ثبت اسناد و املاک و همچنین توسط دفاتر اسناد تنظیم و صادر می‌شوند.

قولنامه و مبایعه نامه‌ای که به منظور انتقال مالکیت اموال غیر منقول تنظیم می‌شوند در واقع نمونه سند عادی زمین هستند زیرا از سوی مراجع قانونی مانند اداره ثبت اسناد و دفاتر اسناد صادر نشده‌اند.

بررسی ارکان و شرایط نمونه سند عادی زمین

متن سند عادی زمین در واقع یک نوشته معتبر و قابل استناد است که نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله را به اثبات می‌رساند. باید به این نکته توجه داشته باشیم، اسناد عادی که برای انتقال مالکیت زمین تنظیم می‌شوند در صورتی معتبر و قابل استناد هستند که از ارکان قانونی لازم برخوردار باشند. عدم مخالفت با قانون و امضای طرفین معامله از شرایط و ارکان قانونی صحت و اعتبار متن سند عادی زمین هستند. در ادامه، هر یک از ارکان این اسناد را بررسی می‌کنیم:

1. امضا طرفین معامله: طرفین معامله به واسطه امضای این اسناد در واقع، رضایت و اراده خودشان مبنی بر نقل و انتقال مالکیت زمین مورد معامله را اعلام می‌کنند. بنابراین باید گفت، امضای خریدار و فروشنده باعث اعتبار بخشیدن به قرارداد خرید ملک یا قولنامه می‌شود. به عبارت دیگر می‌توان گفت که مبایعه نامه یا قولنامه‌ای که توسط طرفین معامله امضا نشده باشد، در واقع یک نوشته بی‌ارزش و غیر قابل استناد است.
2. عدم مخالفت با قانون: با توجه به ماده 1288 قانون مدنی، یک سند در صورتی معتبر است که مفاد آن مخالف با قانون نباشند. در این ماده منظور از قانون، قوانین آمره، نظم عمومی جامعه، و اخلاق حسنه است. بنابراین، قولنامه یا مبایعه نامه‌ای که برای معامله زمین تنظیم می‌شود در صورتی صحیح و معتبر خواهد بود که مفاد آن بر خلاف قوانین آمره، نظم عمومی جامعه و اخلاق حسنه نباشد.

نکته: منظور از قوانین آمره، شرایط و ضوابطی هستند که قانونگذار رعایت آن‌ها را الزامی کرده و به طرفین معامله نیز اجازه توافق برخلاف این شرایط و ضوابط را نداده است.

آیا نمونه سند عادی زمین به صورت سفید امضا معتبر است؟

همانگونه که گفتیم، متن سند عادی زمین در صورتی به عنوان یک سند یا قرارداد قابل استناد است که توسط خریدار و فروشنده امضا شده باشد.

سند سفید امضا به سندی گفته می‌شود که قبل از تکمیل مفاد آن، از سوی طرفین امضا شده باشد. برای مثال خریدار، مبایعه نامه فروش زمین مسکونی را پیش از تکمیل آن، امضا می‌کند. در این مثال مشاهده می‌کنید که مبایعه نامه‌ای که پیش از تکمیل آن امضا شده، یک سند سفید امضا است. حقوقدانان معتقد هستند شخصی که یک سند را پیش از تکمیل آن تنظیم کرده در واقع برای تکمیل مفاد آن سند به طرف دیگر نمایندگی داده است. به همین دلیل، می‌توان گفت اصل بر صحت و اعتبار تکمیل و نوشتن سند عادی زمین به صورت سفید امضا است مگر در صورتی که خلاف آن به اثبات برسد.

خریدار یا فروشنده‌ای که تکمیل مبایعه نامه یا قولنامه سفید امضا به او سپرده شده است، باید این سند را مطابق با توافقی که با طرف دیگر قرارداد تعیین کرده است، تکمیل کند. به صورت کلی می‌توان گفت، هر یک از طرفین معامله که تکمیل سفید امضا به او سپرده می‌شود باید این سند را با رعایت امانت تنظیم کند و حق سوء استفاده از آن را نیز ندارد. مطابق با ماده 673 قانون مجازات اسلامی (تعزیرات)، سوء استفاده از اسناد سفید امضا جرم تلقی شده و مجازات آن نیز یک الی سه سال حبس است.

آیا نمونه سند عادی زمین سندی قابل استناد است؟

همانگونه که گفتیم، نوشتن سند عادی زمین و امضای آن نشان دهنده توافق میان طرفین آن مبنی بر نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله است. از سوی دیگر باید به این نکته توجه داشته باشیم که قانونگذار، ثبت معاملات اموال غیر منقول که سابقه ثبتی دارند را در دفاتر ثبت اسناد و املاک الزامی دانسته است. ثبت معامله در این دفاتر باعث خواهد شد که خریدار به عنوان مالک قانونی زمین مورد معامله شناخته شود. در صورتی نام خریدار و معامله میان او و فروشنده در دفاتر ثبت اسناد و املاک نوشته می‌شود که نمونه سند عادی زمین در دفاتر اسناد به ثبت رسیده باشد.

بنابراین، بهتر است که طرفین معامله در زمان نوشتن سند عادی زمین ، تاریخ معینی را برای مراجعه به دفاتر اسناد و ثبت معامله در نظر بگیرند. باید به این نکته توجه داشته باشیم، اگر زمین مورد معامله دارای سابقه ثبتی باشد، خریدار با استناد به قولنامه و مبایعه نامه عادی نمی‌تواند در مراجع قانونی و قضایی ثابت کند که مالک جدید زمین مورد معامله است.

مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به اختلافات

اختلافات ناشی از تنظیم و اجرای نمونه سند عادی زمین ، از اختلافات و دعاوی حقوقی هستند و به همین دلیل، رسیدگی به آن‌ها در صلاحیت دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده است.

نکته: منظور از خوانده، خریدار یا فروشنده‌ای است که با استناد به این سند بر علیه او طرح دعوا می‌شود.

زمین یک مال غیر منقول است. به همین دلیل، دادگاه حقوقی محل تنظیم این اسناد، صلاحیت رسیدگی به اختلافات ناشی از تنظیم و اجرای آن را دارد.

یادآوری چند نکته حقوقی مهم

قولنامه و مبایعه نامه، اسنادی عادی هستند که برای نقل و انتقال مالکیت زمین تنظیم می‌شوند و توسط طرفین معامله نیز امضا خواهند شد. تنظیم دقیق این اسناد بسیار دارای اهمیت است. همچنین عدم رعایت برخی از شرایط و ضوابط قانونی باعث باطل شدن این اسناد می‌شوند. باطل شدن سندی که به منظور نقل و انتقال مالکیت زمین تنظیم شده نیز ممکن است ضرر و زیان طرفین معامله را به دنبال داشته باشد. به همین دلیل، بهتر است که نسخه نهایی مبایعه نامه یا قولنامه‌ی زمین با نظارت کارشناسان حقوقی تنظیم شود.

خدمات تنظیم قرارداد رکلا، این امکان را برای شما فراهم کرده است که بتوانید قولنامه یا مبایعه نامه مد نظر خود را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنید.

برای آشنایی با شرایط و تشریفات قانونی تنظیم و استناد به این اسناد نیز می‌توانید با کارشناسان حقوقی ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا در ارتباط باشید.