چه تغییری در شرایط اجاره نیازمند نگارش و تنظیم الحاقیه قرارداد اجاره است؟
فرض کنید یک واحد اداری را به مدت یک سال به شخصی اجاره داده‌اید. پس از گذشت یازده ماه از مدت اجاره، تصمیم می‌گیرید قرارداد را برای سال بعد نیز تمدید کنید. در چنین شرایطی تنظیم یک اجاره نامه جدید می‌تواند هزینه‌بر و زمان‌بر باشد. به همین جهت، این تغییرات معمولا در قالب یک نمونه الحاقیه تمدید قرارداد اجاره نوشته و تنظیم می‌شود. این نوع الحاقیه از انواع الحاقیه قرارداد به حساب می‌آید.
از سوی دیگر، در انواع قرارداد اجاره ، ممکن است شرایط طرفین در طول زمان دچار تغییر شود. برای مثال، مبلغ اجاره‌بها به تعدیل نیاز پیدا کند یا یکی از طرفین بخواهد مدت اجاره را کاهش یا افزایش دهد. در چنین مواردی، بهترین راه برای مستندسازی این تغییرات، نگارش الحاقیه‌ای دقیق و روشن است تا تعهدات جدید مشخص شود و بدین ترتیب، احتمال بروز اختلافات در آینده کاهش یابد.
در دیدگاه کلی، الحاقیه قرارداد اجاره مستندی است که برای ایجاد تغییر، تکمیل یا اصلاح برخی از بندهای قرارداد اجاره تنظیم می‌شود. الحاقیه مکملی برای توافق اولیه است. زمانی که این الحاقیه مطابق با قوانین و بندهای قرارداد اجاره تنظیم شود، می‌تواند همانند اجاره نامه اولیه قابل استناد باشد.
در ادامه این مقاله، به مبانی قانونی الحاقیه قرارداد اجاره می‌پردازیم و کاربردهای رایج آن را در موقعیت‌های مختلف بررسی می‌کنیم. همچنین در ادامه، الزامات محتوایی و نگارشی لازم برای تنظیم صحیح الحاقیه را توضیح می‌دهیم و در نهایت، شرایط اعتبار و قابلیت اجرای این نوع سند را به طور دقیق تحلیل می‌کنیم.
مبانی قانونی الحاقیه قرارداد اجاره
قانون مدنی ایران در فصل مربوط به عقد اجاره ، اصول کلی حاکم بر روابط موجر و مستاجر را مشخص کرده است. از سوی دیگر، بر اساس ماده 10 قانون مدنی ، اجاره نامه‌هایی که برخلاف قوانین کشور نباشند، برای طرفین قرارداد لازم‌الاجرا خواهد بود. بنابراین، هنگامی که موجر و مستاجر درباره تغییری در قرارداد اجاره به توافق می‌رسند، اگر آن توافق در قالب الحاقیه قرارداد اجاره ثبت شود، از نظر قانونی همانند قرارداد اصلی، معتبر و قابل استناد خواهد بود.
از سوی دیگر، بر مبنای قواعد آیین دادرسی مدنی، توافقات مکتوب درباره اجاره، نزد مراجع رسیدگی، جایگاهی به مراتب مستحکم‌تر از توافق شفاهی دارد. بنابراین هرگاه موجر و مستاجر در خصوص افزایش مبلغ اجاره یا تمدید مدت قرارداد، به تفاهم تازه‌ای برسند، این توافق باید در قالب نمونه متن الحاقیه قرارداد اجاره ، همراه با تاریخ دقیق و امضای طرفین، نگارش شود. در غیر این صورت، اثبات این تغییرات در مراجع قضایی دشوار خواهد بود.
در همین راستا، توافق شفاهی حتی اگر با حسن نیت انجام شده باشد، از پشتوانه لازم برای طرح دعوا یا دفاع موثر در دادگاه برخوردار نیست اما الحاقیه کتبی به عنوان دلیل قابل استناد در مراجع قانونی پذیرفته می‌شود. از این‌رو، تنظیم الحاقیه احتمال بروز اختلاف‌های آینده را نیز به حداقل می‌رساند.
کاربردهای رایج الحاقیه قرارداد اجاره
در مواردی تغییر در شرایط موجر یا مستاجر، اصلاح مفاد قرارداد اجاره را ضروری سازد. با این حال، برخی گمان می‌کنند صرفا با توافق شفاهی یا تبادل چند پیام، این تغییرات اعمال خواهند شد و به تنظیم الحاقیه نیازی نیست. در حالی که با توجه به مواردی که پیش‌تر به آن اشاره کردیم، هر تغییری در مفاد قرارداد باید در متن الحاقیه قرارداد اجاره نگارش شود. در ادامه، کاربردهای مهم الحاقیه در قراردادهای اجاره را با شرح جزئیات بیشتری بررسی می‌کنیم.
نگارش الحاقیه قرارداد اجاره برای تغییر مدت اجاره و مبلغ اجاره‌بها
یکی از رایج‌ترین کاربردهای الحاقیه قرارداد اجاره ، تغییر مدت اجاره و توافق درباره زمان جدید تخلیه ملک است. در بسیاری از موارد، طرفین تصمیم می‌گیرند که مدت قرارداد اجاره را افزایش دهند. در این موارد، این تغییر باید در قالب الحاقیه تنظیم شود و به امضای طرفین برسد.
برای مثال، اگر قرارداد اولیه برای مدت یک سال از فروردین تا پایان اسفند باشد و طرفین تصمیم بگیرند مدت اجاره تا پایان شهریور سال بعد افزایش یابد، این تغییر باید در قالب یک الحاقیه جداگانه نگارش و به قرارداد پیوست شود. در واقع، در متن الحاقیه تمدید قرارداد اجاره باید تاریخ جدید پایان قرارداد مشخص شده باشد. همچنین، چنانچه مبلغ اجاره یا مبلغ ودیعه تغییر کند نیز، باید این تغییرات به صراحت در متن الحاقیه قید شوند. در صورت عدم تنظیم الحاقیه، اگر یکی از طرفین از تخلیه ملک براساس شرایط جدید خودداری کند، اثبات زمان جدید تخلیه بسیار دشوار خواهد بود. بنابراین، هرگونه تغییر در زمان‌بندی قرارداد باید به صورت کتبی مستند شود.
تنظیم الحاقیه قرارداد اجاره برای افزودن یا حذف تعهدات
در برخی مواقع، ممکن است یکی از طرفین تمایل داشته باشد تعهدی تازه به متن قرارداد بیافزاید یا بخشی از تعهدات قبلی را حذف کند. برای مثال، مستاجر درخواست می‌کند مسئولیت انجام تعمیرات داخلی را شخصا به عهده بگیرد یا در مواردی، مساله تغییر کاربری ملک مانند تبدیل واحد مسکونی به فضای اداری، در میانه مدت اجاره مطرح می‌شود.
چنین تغییراتی از منظر قانونی به منزله اصلاح در محدوده تعهدات طرفین شناخته می‌شوند و لازم است به شکل دقیق و مستند در قالب یک الحاقیه تنظیم و به قرارداد اصلی پیوست شوند. متن الحاقیه قرارداد اجاره باید مسئولیت‌های موجر و مستاجر را براساس توافق جدید مشخص کند و تاریخ اجرای این تعهدات نیز باید در آن نگارش شوند.
اضافه کردن موجر جدید در قالب الحاقیه قرارداد اجاره
در برخی موارد، ممکن است مالک اولیه، ملک را به شخص دیگری واگذار کند یا بخواهد فرد دیگری را به عنوان شریک در اجاره معرفی کند. این موضوع، به ویژه در قراردادهای اجاره بلند مدت، اهمیت زیادی دارد. به همین جهت این تغییرات باید در قالب الحاقیه قرارداد اجاره نگارش شوند.
برای نمونه، اگر مالک، ملک را به فرد دیگری واگذار کند اما این جا به جایی در قرارداد اجاره ثبت نشود، این امکان به وجود می‌آید که مستاجر در پرداخت اجاره‌بها دچار ابهام شود. در صورت بروز اختلاف نیز، ناهماهنگی میان مالک حقیقی و نام مندرج در قرارداد به عنوان موجر، می‌تواند در مراجع رسیدگی، روند پیگیری قانونی مستاجر را با مشکل مواجه کند. همچنین در مواردی که بیش از یک نفر به عنوان موجر یا مستاجر معرفی می‌شوند، لازم است که حدود مسئولیت و نحوه دریافت اجاره‌بها به صورت دقیق در الحاقیه مشخص شود.
در الحاقیه قرارداد اجاره مربوط به تغییر موجر، باید اطلاعات دقیق مالک جدید، تاریخ انتقال، نحوه تسویه با مالک قبلی و آثار آن بر تعهدات موجود، به وضوح درج شود. در غیر این صورت، ممکن است موجر یا مستاجر در آینده دچار مشکلاتی در پیگیری یا اجرای تعهدات قراردادی شوند.
سخن آخر درباره الحاقیه قرارداد اجاره
همانگونه که در این مقاله به صورت مفصل توضیح داده شد، هرگونه تغییر در مفاد قرارداد اجاره، اگر به درستی ثبت و مستندسازی نشود، می‌تواند در آینده زمینه‌ساز اختلاف یا بی‌اعتباری توافقات جدید شود. الحاقیه قرارداد اجاره مستندی برای ثبت این تغییرات است. جزئیات این الحاقیه باید دقیق، روشن و منطبق با ساختار قرارداد اصلی نوشته شود. همچنین، درج تاریخ اجرا، مشخص بودن موضوع تغییر، امضای کامل طرفین و تعیین ضمانت اجرا، از اجزای ضروری یک الحاقیه معتبر هستند.
در پایان، اگر می‌خواهید در متن قرارداد اجاره خود تغییراتی ایجاد کنید و به الحاقیه نیاز دارید، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی رکلا استفاده کنید. همچنین، در صورتی که به راهنمایی درباره نمونه الحاقیه تمدید قرارداد اجاره یا اجاره نامه نیاز دارید، می‌توانید درخواست مشاوره حقوقی تلفنی خود را ثبت کنید. تیم رکلا در کنار شما خواهد بود تا قرارداد یا الحاقیه مد نظر شما قانونی و مطابق با خواسته‌های شما تنظیم شود.
نظرات