نکات خرید خانه در انواع خانه کلنگی، قولنامه‌ ای و سند دار

خرید خانه یکی از پرچالش‌ترین اعمال حقوقی است که اغلب افراد جامعه با آن سر و کار دارند. به همین دلیل لازم است که تمام افراد جامعه با نکات خرید خانه آشنایی نسبی داشته باشند. آشنایی با نکات قانونی و حقوقی خرید خانه به خریداران آن کمک می‌کند که یک قرارداد مستحکم را تنظیم کنند. آشنایی نداشتن با نکات قانونی و حقوقی خرید خانه می‌تواند دردسرهای زیادی را برای خریدار به دنبال داشته باشد. کلاهبرداران و شیادان زیادی در کمین خریدارانی هستند که به نکات قانونی و حقوقی مربوط به خرید خانه آشنایی ندارند.

هزاران نفر از خریداران خانه که به نکات قانونی نقل و انتقال آن آشنایی نداشته‌اند در دام این کلاهبرداران گرفتار شده‌اند. این افراد حاصل سال‌ها کار و تلاش خودشان را به علت بی دقتی و ناآشنایی با قوانین از دست داده‌اند. سالانه پرونده‌های زیادی با موضوع کلاهبرداری در زمینه خرید خانه در محاکم دادگستری مطرح می‌شوند. اکثر قربانیان این پرونده‌ها کسانی هستند که به نکات قانونی و حقوقی خرید خانه آشنایی ندارند.

در این نوشتار مهم‌ترین و کاربردی‌ترین نکات را بررسی می‌کنیم. برای انجام قرارداد خرید خانه لازم است که به این نکات آگاه باشید.

مهم‌ترین نکات حقوقی برای خرید خانه چیست؟

1. بررسی سند خانه: منظور از سند خانه، سند رسمی است که از سوی اداره ثبت اسناد صادر می‌شود. مطابق با ماده 22 قانون ثبت، دولت فقط کسی را به عنوان مالک خانه می‌شناسد که خانه به نام او در دفتر ثبت اسناد، ثبت شده است. انتقال خانه به خریدار نیز باید در دفتر ثبت اسناد به ثبت برسد. خریداری خانه بدون سند در اغلب موارد، مشکلات حقوقی و قانونی بسیار زیادی را به دنبال دارد.
2. طرف قرارداد باید مالک خانه یا نماینده قانونی او باشد: شخصی که قصد نقل و انتقال خانه را دارد باید از لحاظ قانونی اختیار انجام این کار را داشته باشد. تنها مالک خانه و وکیل او اختیار انتقال آن را دارند. در هنگام خرید خانه باید اسناد هویتی طرف قرارداد را با اطلاعات مندرج در سند خانه تطبیق بدهید.
3. بازداشت نبودن سند خانه: منظور از بازداشت، توقیف خانه به دستور مقام قضایی است. نقل و انتقال خانه‌ای که توقیف شده باشد، ممنوع و قراردادی که برای خرید خانه توقیفی تنظیم می‌شود از نظر قانونی باطل است. به موجب ماده 663 قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) خرید خانه توقیف شده جرم است و ضمانت اجرای کیفری دارد.
4. در رهن نبودن خانه: نقل و انتقال خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است ممنوعیت قانونی ندارد اما تا زمانی که بدهی بانک پرداخت نشده است سند خانه در رهن بانک باقی می‌ماند. در رهن بودن سند خانه مانع تنظیم سند رسمی انتقال آن می‌شود. تنظیم سند رسمی انتقال این خانه منوط به آزاد شدن سند آن است.
5. مطالبه مفاصا حساب خانه از مالک: ممکن است که مالک خانه به شهرداری، اداره دارایی و دیگر دستگاه‌های دولتی بدهی داشته باشد. مالک خانه در هنگام نقل و انتقال خانه باید بدهی‌های آن را پرداخت کند و مفاصا حساب آن را به خریدار تحویل بدهد.

بررسی نکات حقوقی این قرارداد با دخالت وکیل

فردی که ادعا می‌کند نماینده قانونی و وکیل مالک خانه خریداری شده است باید وکالت نامه رسمی داشته باشد. مشخصات نوشته شده در وکالت نامه رسمی باید مطابق با اوراق شناسایی فردی باشد که ادعا می‌کند وکیل مالک خانه است. در وکالت نامه رسمی نیز، باید تصریح شده باشد که وکیل اختیار نقل و انتقال خانه را دارد. مدت وکالت نامه رسمی باید بررسی شود. اگر مدت وکالت تمام شده باشد دیگر وکیل اختیار انتقال مالکیت خانه را ندارد.

مشخصات کامل وکیل باید در قرارداد بیع خانه قید شود. کپی برابر با اصل وکالت نامه نیز به مبایعه نامه خانه پیوست خواهد شد.

نکات خرید خانه کلنگی چیست؟

هدف اغلب خریداران خانه کلنگی سکونت در آن نیست. اکثر خانه‌های کلنگی با هدف ساخت و ساز خریداری می‌شوند. در هنگام خرید یک خانه کلنگی باید موارد زیر در نظر گرفته شود:

1. احراز مالکیت خانه کلنگی: خانه‌های کلنگی بسیار قدیمی هستند و مالکیت آن‌ها چندین بار به اشخاص مختلفی منتقل شده است. بنابراین یکی از مهم‎ترین نکات خرید خانه کلنگی ، تطبیق مشخصات طرف قرارداد با اطلاعات مندرج در سند آن است.
2. کسب موافقت وراث خانه کلنگی: ممکن است که خانه کلنگی، ورثه‌ای و متعلق به دو یا چند وارث باشد. در این حالت، تمام وراث باید رضایت و موافقت خودشان را نسبت به نقل و انتقال خانه کلنگی اعلام کنند.
3. پرداخت عوارض و مالیات خانه کلنگی: در برخی موارد خانه کلنگی مورد نقل و انتقال متروکه شده و مالیات و عوارض شهرداری آن پرداخت نشده است. مالک خانه کلنگی قبل از تنظیم سند رسمی آن باید با شهرداری و اداره دارایی تصفیه کند.
4. استعلام گرفتن از خانه کلنگی: پیش از خرید خانه کلنگی باید از نهادها و سازمان‌های مربوطه استعلام بگیرید. اداره اوقاف، شهرداری، سازمان ملی زمین، سازمان مسکن و شهرسازی، دادگاه انقلاب، اداره ثبت و سازمان زمین شهری از جمله نهادها و سازمان‌هایی هستند که در هنگام خریداری خانه کلنگی باید از آن‌ها استعلام گرفته شود.
5. بررسی سند خانه کلنگی: برای خانه کلنگی مورد نقل و انتقال باید سند تک برگی به نام خریدار آن صادر شود. مصادره‌ای، ورثه‌ای و مشاع بودن خانه کلنگی مورد نقل و انتقال در سند تک برگ آن مشخص می‌شود.

نکات خرید خانه در بنگاه

اغلب افراد برای خریداری خانه به بنگاه مراجعه می‌کنند. عدم توجه به نکات حقوقی و قانونی خریداری خانه در بنگاه می‌تواند ضرر و زیان‌های مالی زیادی را برای خریدار به دنبال داشته باشد. در ادامه مهم‌ترین نکات خرید خانه در بنگاه را بررسی می‌کنیم:

1. بنگاهی که قرارداد خرید خانه را در آن تنظیم و امضا می‌کنید باید از اتحادیه مربوط، مجوز داشته باشد.
2. اگر خانه مورد نقل و انتقال مشاع است باید تمام مالکان آن در بنگاه حاضر شوند و رضایت خودشان را نسبت به نقل و انتقال خانه اعلام کنند.
3. در صورتی که به موجب نقل و انتقال خانه، اسنادی مانند چک و سفته را در نزد بنگاه به امانت می‌گذارید باید در قرارداد خرید خانه شرایط و زمان پس دادن این اسناد قید شود.
4. نقل و انتقال خانه تنها در صورتی معتبر است که کد رهگیری آن صادر شده باشد. بنگاه باید اقدامات لازم را برای دریافت کد رهگیری خانه انجام دهد. بنگاه موظف است که کد رهگیری خانه را در اختیار طرفین قرارداد بگذارد. مبایعه‌ نامه خانه که در بنگاه تنظیم شده باشد در صورتی معتبر است که کد رهگیری خانه در آن نوشته شود.

برای انجام این قرارداد، لازم است که حتما نکات معامله خانه در بنگاه را به خاطر داشته باشید.

قرارداد خانه به صورت یک قولنامه

در خصوص نکات مهم در خرید خانه قولنامه ای ، اینطور باید گفت که؛ خانه‌ای که به صورت قولنامه‌ای خریداری شده است سند رسمی ندارد و تنظیم سند رسمی انتقال آن نیز نیاز به پیگیری و انجام امور مختلفی دارد که عموما زمانبر است و با مشکلاتی همراه خواهد بود. منظور از سند رسمی، سند تک برگ، منگوله دار، شش دانگ و سه دانگ است. ممکن است در مواردی تنظیم سند رسمی انتقال خانه‌هایی که به صورت قولنامه‌ای خریداری می‌شوند، امکان پذیر نباشد. این مساله نیز به دلیل مشکلاتی است که برای انجام این اقدام وجود خواهد داشت.

قولنامه خانه، سندی است که نقل و انتقال خانه به خریدار را اثبات می‌کند. بهتر است که تنظیم قولنامه خانه به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شود. یکی از نکات مهم در خرید خانه قولنامه ای ، استعلام گرفتن از آن است. استعلام گرفتن از شهرداری، مطمئن‌ترین روش برای کسب اطلاع از وضعیت خانه قولنامه‌ای است. با استعلام گرفتن از شهرداری، وضعیت بدهی‌های خانه و سایر موارد قانونی مربوط به آن مشخص می‌شود.

مهمترین مراحل قانونی و نکات خرید خانه سند دار چیست؟

سند خانه، یک سند رسمی است که از سوی سازمان ثبت صادر می‌شود.

به موجب ماده 22 قانون ثبت، شخصی که یک خانه سند دار در دفتر ثبت اسناد، به نام او ثبت شده است، به عنوان مالک قانونی آن خانه شناخته می‌شود. بنابراین، مطابق با ماده مذکور، خریدار خانه سند دار در صورتی به عنوان مالک قانونی آن شناخته می‌شود که نقل و انتقال خانه سند دار در دفتر اسناد اموال غیر منقول به نام او ثبت شده باشد. دفتر ثبت اسناد اموال غیر منقول در اداره ثبت اسناد قرار دارد.

به موجب ماده 46 این قانون، ثبت قرارداد مربوط به نقل و انتقال خانه سند دار در دفتر اسناد، الزامی است.

پیشنهاد آخر:

به هر شیوه‌ای که قصد نقل و انتقال خانه را داشته باشید و به هر طریقی که بخواهید این قرارداد را امضا کنید، لازم است پیش از هر اقدامی، درباره نکات مهم انجام این قرارداد اطلاع کسب کنید. مشاوران حقوقی مجرب و وکلای پایه یک دادگستری با توجه به تجربه‌ای که در خصوص چنین پرونده‌هایی دارند و همچنین با آگاهی از ابعاد قانونی و حقوقی این قبیل روابط، به خوبی می‌توانند شما را یاری کنند. به همین دلیل است که پیشنهاد ما به شما، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است.

بعد از گفتگو و مذاکرات ابتدایی و بعد از تصمیم درباره انجام این قرارداد، مساله تنظیم قرارداد مطرح می‌شود که از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. به همین دلیل، لازم است که حتما تنظیم متن قرارداد با دقت قابل توجهی انجام شود. برای این منظور نیز، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی بهره ببرید.