شیوه صحیح امضای انواع قولنامه باغ و امضای قولنامه باغ بدون سند

خرید و فروش اموال غیر منقول یکی از معاملات رایج در جامعه است. معامله باغ با اهداف مختلفی انجام می‌شود. تفریح، سرمایه گزاری، کشت درخت و ساخت ویلا از جمله اهداف معامله باغ هستند. مالک و خریدار برای معامله، به سند معتبری نیاز دارند که بر نقل و انتقال مالکیت باغ دلالت کند. به سندی که برای معامله باغ تنظیم می‌شود، قولنامه می‌گویند. نمونه قولنامه باغ یک سند معتبر است که برای معامله باغ‌های شهری و روستایی تنظیم می‌شود. طرفین معامله در هنگام تنظیم این سند باید از نکات و آثار قانونی تمام مفاد آن آگاهی داشته باشند چرا که درج یک عبارت یا حتی یک کلمه در قولنامه، می‌تواند آثار قانونی متعددی را به طرفین معامله تحمیل کند.

در این نوشته می‌خواهیم درباره شرایط قانونی معامله باغ‌های شهری و غیر شهری و نحوه تنظیم قولنامه آن‌ها صحبت کنیم. علاوه براین مقاله، پیش‌تر توضیحات مفصلی در رابطه با قرارداد فروش باغ را در مقاله‌ای با همین عنوان منتشر کرده‌ایم که مطالعه آن را نیز به شما پیشنهاد می‌کنیم.

چه اشخاصی به تنظیم قولنامه باغ روستایی نیاز دارند؟

در مقدمه این نوشته نیز توضیح دادیم که قولنامه برای معامله اموال غیر منقول تنظیم می‌شود. بنابراین، شما در صورتی به تنظیم قولنامه باغ روستایی نیاز دارید که یکی از طرفین معامله یا نماینده قانونی آن‌ها باشید. طرفین معامله در صورتی می‌توانند این سند را امضا کنند که عاقل، بالغ و رشید باشند. عاقل به فردی گفته می‌شود که از نظر قوای ادراکی و مغزی کاملاً سالم است. رشید نیز به فردی گفته می‌شود که سود و زیان معامله را تشخیص می‌دهد. افراد بالای 18 سال در نظام قانونی ایران، رشید فرض می‌شوند. بالغ نیز به فردی گفته می‌شود که به سن بلوغ شرعی رسیده است.

ولی، قیم و وصی، نمایندگان قانونی افراد نابالغ، مجنون و غیر رشید هستند. بنابراین، ولی، وصی و قیم می‌توانند قولنامه را به نمایندگی از افراد نابالغ، غیر رشید و مجنون امضا کنند.

از طرف دیگر، اشخاص حقوقی به شرکت‌ها، موسسات و نهاد‌هایی گفته می‌شود که مطابق با قانون تشکیل شده‌اند. اشخاص حقوقی نیز می‌توانند مالک اموال غیر منقول باشند. همچنین اشخاص حقوقی می‌توانند مالکیت اموال غیر منقول خودشان را به شخص دیگری انتقال بدهند. اگر شخص حقوقی یکی از طرفین معامله باشد باید این سند توسط نماینده او امضا شود.

آیا قولنامه خرید باغ انگور که به صورت فضولی امضا شده معتبر است؟

قولنامه خرید باغ انگور یک سند تَملیکی است. یعنی امضای این سند باعث انتقال مالکیت باغ انگور به مشتری می‌شود. شخصی می‌تواند این سند را به عنوان فروشنده  امضا کند که مالک باغ یا نماینده قانونی او باشد. فضول به شخصی گفته می‌شود که این سند را بدون کسب اجازه از مالک امضا می‌کند. قولنامه‌ای که فضول امضا کرده غیر معتبر است. یعنی؛ امضای این قولنامه باعث انتقال مالکیت مال مورد معامله به مشتری نمی‌شود. این قولنامه در صورتی معتبر می‌شود که مالک باغ، اجازه انجام معامله آن را بدهد. اگر مالک، اجازه انجام معامله را ندهد، باعث باطل و بی‌اثر شدن قولنامه‌ای می‌شود که توسط فضول امضا شده است.

تعیین بهای مال مورد معامله در قولنامه باغ پسته

قولنامه باغ پسته ، یک سند مُعَوَض است. یعنی مالکیت باغ پسته در عوض پرداخت بهای آن به مشتری منتقل می‌شود. تعیین بهای باغ پسته به توافق میان طرفین معامله بستگی دارد. قانونگذار، مشتری را موظف کرده است که بهای مال مورد معامله را به صورت نقدی پرداخت کند. اگر فروشنده باغ پسته با پرداخت قسط بندی شده و دریافت نسیه بهای آن موافقت نکند، مشتری ملزم خواهد بود بهای مال مورد معامله را به صورت نقدی به فروشنده بپردازد.
معمولا در هر برهه زمانی، اموالی مانند باغ یا املاک دیگر، در بازار معاملات و در عرف، نرخ مشخصی دارند. مبلغ بهای باغ پسته در این قولنامه نیز، باید مطابق با عرف رایج تعیین شود. مگر در شرایطی که خریدار و فروشنده به صراحت و به صورت مکتوب اعلام کنند که از قیمت عرف با خبر هستند اما با توافق و صلاحدید خود، مبلغ را کمتر یا بیشتر در نظر می‌گیرند. البته باز هم امکان ابراز ادعای معارض در مراجع قضایی وجود دارد و ممکن است مدعی بتواند با ارائه دلایل کافی مرجع محترم قضایی را مجاب کند.

آیا نمونه قولنامه باغ بدون سند معتبر است؟

سند رسمی به اسنادی گفته می‌شود که توسط ماموران رسمی ثبت شده باشد. از طرف دیگر، باغ بدون سند به باغی گفته می‌شود که از سوی اداره ثبت برای آن سندی صادر نشده است. قانون گذار در قانون ثبت ، نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقولی که سند رسمی ندارند را ممنوع نکرده است. بنابراین، تنظیم و امضای نمونه قولنامه باغ بدون سند نیز امکان پذیر خواهد بود. قولنامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول بدون سند تنظیم می‌شود نیز یک سند معتبر به حساب می‌آید.

امروزه به دلیل پیشرفت تکنولوژی رایانه‌ای و در راستای جلوگیری از اتلاف وقت برای اموال غیر منقول، سند تگ برگ صادر می‌شود. بنابراین، اگر باغ بدون سندی را به موجب امضای قولنامه معامله کردید، بهتر است که نسبت به دریافت سند تک برگ آن اقدام کنید.

لزوم درج اوصاف دقیق باغ در قولنامه و آثار حقوقی آن

یکی از بخش‌های بسیار مهم در تنظیم قولنامه باغ، درج دقیق اوصاف و مشخصات باغ مورد معامله است. منظور از اوصاف باغ، اطلاعاتی مانند مساحت دقیق، حدود اربعه، نوع درختان، سن تقریبی آن‌ها، وضعیت منبع آب، حقابه، کاربری قانونی زمین و موقعیت مکانی باغ است.

اگر این اطلاعات به‌ صورت شفاف در متن قولنامه درج نشوند، در آینده زمینه بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده فراهم خواهد شد. به‌ ویژه در مواردی که مساحت واقعی باغ با گفته‌های فروشنده تفاوت داشته باشد یا خریدار پس از معامله متوجه محدودیت‌های قانونی در بهره‌ برداری از باغ شود.

در قولنامه باید مشخص کنید که مبنای معامله، وضع موجود باغ است یا تعهدی برای اصلاح، تحویل یا تکمیل وجود دارد. همچنین اگر باغ دارای حقوق تبعی مانند حق عبور، حق ارتفاق یا حق استفاده مشترک از آب باشد، درج آن در متن قولنامه اهمیت زیادی دارد. شفاف‌ سازی این موارد، امنیت حقوقی معامله را افزایش می‌دهد و از طرح دعاوی بعدی جلوگیری می‌کند.

آیا پس از امضای متن قولنامه خرید و فروش باغ می‌توانم معامله را به هم بزنم؟

متن قولنامه خرید و فروش باغ یک سند لازم الاجر است. یعنی؛ طرفین معامله باید مفاد این سند را اجرا کنند. بنابراین، شما پس از امضای این سند دیگر حق بر هم زدن معامله را ندارید مگر در شرایطی که قانون گذار اجازه داده باشد. برای بررسی شرایط قانونی فسخ این سند باید به ماده 396 قانون مدنی مراجعه کنید. خیارات شمارش شده در این ماده، 10 نوع هستند. خیار، به اختیاری قانونی گفته می‌شود که از سوی قانون گذار به طرفین معامله داده می‌شود. شما با استناد به این خیارات می‌توانید قولنامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت باغ تنظیم شده است را فسخ کنید.

تعهدات خریدار و فروشنده پس از امضا

با امضای قولنامه باغ ، برای هر یک از طرفین معامله تعهدات مشخصی ایجاد خواهد شد که بی‌توجهی به آن‌ها می‌تواند باعث اختلافات جدی شود. فروشنده پس از امضای قولنامه، باید باغ مورد معامله را مطابق توافق تحویل دهد و از هر اقدامی که مانع انتقال کامل مالکیت یا بهره‌ برداری خریدار شود خودداری کند.

در مقابل، خریدار نیز موظف است بهای معامله را طبق شرایط مندرج در قولنامه باغ بپردازد و از تصرف یا بهره‌ برداری خارج از توافق بپرهیزد. اگر در متن قولنامه، زمان تحویل باغ، زمان پرداخت ثمن یا نحوه انتقال اسناد مشخص نشده باشد، اجرای تعهدات با مشکل رو به‌ رو می‌شود.

به همین دلیل، توصیه می‌کنیم در قولنامه باغ، تعهدات طرفین به‌ صورت دقیق، قابل مرحله‌ بندی‌ و قابل اجرا نوشته شوند. علاوه براین، تعیین ضمانت اجرا برای انجام ندادن تعهدات مانند وجه التزام یا حق فسخ نیز، نقش مهمی در این قولنامه دارد.

با استناد به کدام خیارات می‌توانم متن قولنامه دستی خرید باغ را فسخ کنم؟

در ادامه، مهم‌ترین خیاراتی که به طرفین معامله حق فسخ متن قولنامه دستی خرید باغ می‌دهد را بررسی می‌کنیم.

1. خیار مجلس: شما تا زمانی که در جلسه تنظیم این سند هستید و از طرف دیگر معامله جدا نشده‌اید با استناد به خیار مجلس می‌توانید معامله را فسخ کنید؛
2. خیار عیب: این خیار در صورتی ایجاد می‌شود که مال مورد معامله خرابی و نقص داشته باشد. مشتری زمانی می‌تواند به این خیار استناد کند که باغ فروخته شده، عیب و نقصی داشته باشد که او در زمان امضای قولنامه از آن بی‌خبر است؛
3. خیار رؤیَت: خیار رؤیت به خریدار حق فسخ این سند را می‌دهد. شما در صورتی از حق استناد به خیار رؤیت برخوردار می‌شوید که باغ خریداری شده را نبینید و آن را براساس گفته‌های فروشنده معامله کنید.
4. خیار تَدلیس: این خیار زمانی تحقق پیدا می‌کند که یکی از طرفین معامله حیله و نیرنگی به کار برده است. خریدار زمانی می‌تواند به خیار تَدلیس استناد کند که از فروشنده فریب خورده باشد. فروشنده نیز زمانی از حق استناد به خیار تدلیس برخوردار می‌شود که خریدار، او را فریب بدهد.

اگر از بهای واقعی مال فروخته شده بی‌اطلاع باشم، می‌توانم قولنامه باغ را فسخ کنم؟

غَبن به معنای ضرر و زیان وارد شده در معامله است. خیار غَبن در صورتی تحقق پیدا می‌کند که یکی از طرفین معامله نسبت به قیمت واقعی مال فروخته شده بی‌اطلاع باشد. اگر شما این سند را به عنوان خریدار امضا می‌کنید، در صورتی می‌توانید به خیار غَبن استناد کنید که باغ را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن معامله کرده باشید. اگر فروشنده هستید نیز زمانی می‌توانید این سند را با استناد به خیار غبن فسخ کنید که باغ را بسیار ارزان‌تر از قیمت متعارف در بازار معامله کرده‌اید.

آیا می‌توانم حق فسخ معامله را به نفع شخص ثالث شرط کنم؟

خیار شرط یکی از خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی است. این خیار به طرفین معامله امکان می‌دهد که شرایط فسخ قرارداد را به نفع خودشان شرط کنند. طرفین معامله به موجب خیار شرط می‌توانند حق فسخ این سند را به نفع شخص ثالثی نیز شرط کنند. منظور از شخص ثالث، هر شخصی غیر از طرفین معامله یا نماینده قانونی آن‌ها است. شخص ثالثی که حق فسخ به نفع او پیش بینی می‌شود نیز از حق فسخ این سند برخوردار خواهد شد.

حق فسخی که هر یک از طرفین معامله به نفع خودش یا شخص ثالثی شرط کرده است باید محدود به بازه زمانی مشخص باشد. عدم تعیین مدتی که طرفین از حق فسخ برخوردار هستند، باعث بُطلان این سند می‌شود.

در خصوص این معامله در نظر داشته باشید؛

برای نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول باید یک قولنامه مستحکم و قانونی نوشته شود. شخصی می‌تواند یک قولنامه دقیق و مستحکم تنظیم کند که به قانون مدنی و دیگر قوانین لازم الاجرای ایران تسلط کامل داشته باشد. به همین دلیل، به شما پیشنهاد می‌کنیم که تنظیم قولنامه‌های مربوط به معامله اموال غیر منقول را به وکلایی بسپارید که با شرایط قانونی اسناد و موافقت نامه‌ها آشنایی کامل دارند. خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی رکلا به شما کمک می‌کند که قولنامه‌ای دقیق و مستحکم تنظیم کنید. شما می‌توانید تنظیم قولنامه مورد نظرتان را به تیم حقوقی رکلا بسپارید.

از طرف دیگر، مشاوران حقوقی رکلا با آگاهی و تخصص در زمینه آثار و شرایط قانونی موافقت نامه و اسناد، راهنمای شما در زمینه تنظیم قولنامه مورد نظرتان خواهند بود. شما پیش از تنظیم قولنامه می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی نیز استفاده کنید.