امکان تعویض خانه میان انتقال گیرنده و انتقال دهنده به واسطه قرارداد معاوضه خانه

معاوضه از لحاظ لغوی به معنای مبادله کردن است. در اصطلاح حقوق مدنی، معاوضه به یک نوع قرارداد گفته می‌شود که در هنگام مبادله یک مال با مال دیگر تنظیم خواهد شد. داد و ستد کردن یکی از قدیمی‌ترین روش‌های معامله است که هم اکنون نیز رواج دارد. معاوضه اموال مختلف با یکدیگر در دوران رکود اقتصادی، افزایش چشم گیری پیدا می‌کند. معاوضه اموال یکی از هوشمندانه‌ترین راه‌های دست‌یابی به نقدینگی بیشتر در دوران رکود اقتصادی است. رکود اقتصادی باعث کاهش مدوام ارزش پول می‌شود اما در قرارداد معاوضه، پولی میان طرفین رد و بدل نمی‌شود. هدف اصلی از تنظیم قرارداد معاوضه یا سوآپ ، رد و بدل کردن اموالی است که ارزش اقتصادی نسبتاً یکسانی دارند. معاوضه خانه در دوران رکود مسکن افزایش چشم گیری پیدا می‌کند. قرارداد معاوضه خانه هنگامی تنظیم می‌شود که اشخاص قصد دارند خانه خودشان را مبادله کنند.

شخصی که قصد دارد خانه‌ خود را معاوضه کند باید با قوانین و نکات حقوقی قرارداد معاوضه آشنایی داشته باشد. بی‌اطلاعی از شرایط و ضوابط قانونی معاوضه خانه می‌تواند خسارت‌های مالی و غیر مالی جبران ناپذیری را برای طرفین قرارداد معاوضه به دنبال داشته باشد.

در این نوشته مهم‌ترین شرایط و ضوابط قانونی مربوط به معاوضه خانه و نقل و انتقال آن را بررسی خواهیم کرد.

نکات قانونی مرتبط با قرارداد معاوضه خانه

مشروعیت قرارداد معاوضه در فقه امامیه و قانون مدنی مورد پذیرش قانونگذار قرار گرفته است. در همین راستا مواد 464 و 465 قانون مدنی به این قرارداد اختصاص پیدا می‌کند. به موجب ماده 464 قانون مدنی، قرارداد معاوضه خانه به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده تحقق پیدا خواهد کرد. به مالک خانه، انتقال دهنده می‌گویند. انتقال گیرنده نیز شخصی است که مالکیت خانه به او منتقل خواهد شد.

قرارداد بیع به قراردادی گفته می‌شود که در هنگام خرید و فروش اموال مختلف تنظیم می‌گردد. بیع و قرارداد معاوضه از نظر ماهیت حقوقی شباهت بسیار زیادی با یکدیگر دارند. با توجه به ماده 365 قانون مدنی، شرایط و ضوابط عمومی قراردادهای معاوضه خانه و بیع یکسان هستند.

شرایط اساسی تنظیم و امضای قراردادها در ماده 190 قانون مدنی مشخص شده است. قرارداد مربوط به معاوضه خانه هنگامی به صورت صحیح و قانونی تنظیم می‌شود که تمامی شرایط ماده 190 قانون مدنی در آن رعایت شده باشد.

ویژگی‌های قانونی نمونه قرارداد معاوضه خانه چگونه است؟

قراردادی که در هنگام معاوضه خانه تنظیم و امضا می‌شود، از نظر قانونی یک قرارداد لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. هیچ یک از انتقال دهنده و انتقال گیرنده خانه نمی‌توانند قرارداد معاوضه را پس از امضای آن منحل کنند. انحلال این قرارداد تنها به وسیله فسخ قرارداد و اقاله قرارداد امکان پذیر خواهد شد. شرایط فسخ و اقاله قرارداد معاوضه را در بندهای بعدی این نوشته بررسی خواهیم کرد.

در اصطلاح حقوق مدنی به قراردادی که دارای دو جهت است، عقد معوض گفته می‌شود. قررداد مربوط به معاوضه خانه نیز یک قرارداد معوض محسوب می‌شود زیرا دو جهت دارد. خانه و آنچه که ما به ازای آن دریافت می‌شود، دو جهت این قرارداد را تشکیل می‌دهند. به خانه‌ای که از سوی انتقال دهنده به انتقال گیرنده داده می‌شود، مُعَوَض می‌گویند. انتقال گیرنده باید، ما به ازای خانه‌ای که تحویل گرفته است را به انتقال دهنده بدهد. به ما به ازای خانه نیز عَوَض گفته می‌شود.

قرارداد مربوط به معاوضه خانه از قراردادهای تملیکی به حساب می‌آید. موضوع و اثر اصلی این قرارداد، انتقال مالکیت خانه به انتقال گیرنده است. مالکیت خانه در اثر امضای قرارداد معاوضه به انتقال گیرنده واگذار می‌شود. مالکیت عوض خانه نیز در اثر امضای قرارداد معاوضه به انتقال دهنده منتقل خواهد شد.

آثار قانونی انجام و امضای قرارداد معاوضه خانه

قرارداد مربوط به معاوضه خانه، یک قرارداد تَملیکی محسوب می‌شود. مهم‌ترین اثر این قرارداد انتقال مالکیت عَوَض و مُعَوَض است. مالکیت خانه (مُعَوَض) در اثر قرارداد معاوضه به انتقال گیرنده منتقل خواهد شد. مالکیت آنچه که در ازای خانه داده می‌شود نیز به انتقال دهنده منتقل می‌شود.

الزام قانونی انتقال دهنده نسبت به تحویل خانه، دومین اثر قرارداد معاوضه است. انتقال دهنده باید خانه را پس از امضای قرارداد معاوضه به انتقال گیرنده تحویل بدهد. الزام قانونی انتقال دهنده نسبت به تحویل ما به ازای خانه (عوض)، سومین اثر قانونی قرارداد معاوضه است. انتقال گیرنده باید عوض خانه را مطابق با تاریخ مقرر در قرارداد به انتقال دهنده تقدیم کند.

منظور از تعهدات در نمونه قرارداد معاوضه خانه چیست؟

تعهدات قرارداد به وظایف و تکالیفی گفته می‌شود که پس از امضای قرارداد بر عهده طرفین آن قرار می‌گیرد.

تعهدات قرارداد معاوضه از سه رکن اساسی تشکیل شده‌اند:

1. متعهد: به انتقال دهنده یا انتقال گیرنده‌ای گفته می‌شود که تعهد به انجام کاری کرده است.
2. متعهد له: به انتقال دهنده یا انتقال گیرنده‌ای گفته می‌شود که به نفع او تعهد شده باشد.
3. مورد تعهد: به وظیفه و تکلیفی گفته می‌شود که انتقال دهنده یا انتقال گیرنده به موجب امضای قرارداد معاوضه، متعهد به انجام آن می‌شوند.

در قرارداد معاوضه، تحویل خانه و ما به ازای آن، مهم‌ترین و اصلی‌ترین تعهدات انتقال دهنده و انتقال گیرنده را تشکیل می‌دهد. انتقال دهنده، باید خانه را مطابق با تاریخ مقرر در قرارداد به انتقال گیرنده تحویل بدهد. انتقال گیرنده نیز باید براساس عوض، خانه را مطابق با تاریخ مقرر در قرارداد به انتقال دهنده تقدیم کند.

تعهدات فرعی این قرداد در واقع مسائل فرعی مربوط به قرارداد معاوضه هستند که انتقال دهنده و انتقال گیرنده در خصوص آن‌ها با یکدیگر به توافق رسیده‌اند.

ممکن است که متعهد قرارداد معاوضه خانه ، از انجام تعهدات اصلی و فرعی خودش خودداری کند. در این حالت، متعهد له می‌تواند بر علیه متعهدی که از انجام تعهدات خودش خودداری کرده است با تقدیم دادخواست الزام به انجام تعهدات طرح دعوا کند.

آیا در قرارداد معاوضه خانه گرفتن تضمین امکان پذیر است؟

منظور از تضمین، وثیقه‌هایی است که انتقال دهنده و انتقال گیرنده خانه می‌توانند از یکدیگر بگیرند. انتقال دهنده و انتقال گیرنده قرارداد معاوضه خانه ، این وثیقه‌ها را در راستای حسن انجام تعهدات از یکدیگر خواهند گرفت. وثیقه‌های قراردادهای معاوضه خانه به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده خانه مشخص خواهند شد. وثیقه‌های قراردادهای معاوضه خانه در اغلب موارد در قالب اسناد تعهد آور بانکی مانند سفته و چک گرفته می‌شوند.

انتقال دهنده یا انتقال گیرنده خانه در صورتی می‌تواند وثیقه را به اجرا بگذارد که عدم حسن تعهدات طرف دیگر قرارداد را اثبات کرده باشد.

آیا انحلال قرارداد به وسیله فسخ آن، امکان پذیر است؟

در بندهای بالا نیز توضیح دادیم که این قرارداد، لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. به همین دلیل، انتقال دهنده و انتقال گیرنده خانه به میل و اراده خودشان نمی‌توانند قرارداد را منحل کنند. این نکته را نیز توضیح دادیم که یکی از موارد قانونی انحلال قرارداد، فسخ آن است.

در اصطلاح قانون مدنی، فسخ به انحلال قرارداد لازم با اراده یکی از طرفین آن گفته می‌شود. انتقال دهنده و انتقال گیرنده خانه در صورتی می‌توانند قرارداد را به وسیله فسخ آن منحل کنند که قانونگذار به آن‌ها اجازه داده باشد. در اصطلاح قانون مدنی به موارد و شرایط قانونی فسخ قرارداد، خیار گفته می‌شود. یکی از مهم‌ترین خیارات فسخ این قرارداد؛ خیار شرط است. خیار شرط در مواردی تحقق پیدا می‌کنند که هر یک از انتقال دهنده یا انتقال گیرنده در ضمن قرارداد شرط کرده باشد که تا مدت معینی از زمان امضای قرارداد خودش یا شخص دیگری حق انحلال آن را داشته باشد.

انتقال دهنده و انتقال گیرنده در هنگام تنظیم قرارداد می‌توانند در خصوص اسقاط یا عدم اسقاط خیارات با یکدیگر توافق کنند. پس از فسخ، خانه باید به انتقال دهنده پس داده شود. عوض خانه نیز پس از فسخ قرارداد به انتقال گیرنده پس داده خواهد شد.

آیا انحلال نمونه قرارداد معاوضه خانه به وسیله اقاله آن امکان‌پذیر است؟

اقاله قرارداد یکی از موارد قانونی انحلال قراردادهای لازم به حساب می‌آید. در واقع اقاله کردن به معنای منحل کردن یک قرارداد لازم به واسطه‌ توافق و رضایت طرفین آن معنی می‌دهد. انتقال دهنده و انتقال گیرنده در این توافق، که پیش از این قصد انتقال دادن حق مالکیت خانه را داشتند، با توافق و رضایت یکدیگر می‌توانند قرارداد معاوضه را به وسیله اقاله آن، منحل کنند.

انتقال دهنده و انتقال گیرنده خانه می‌توانند رضایت و توافق خودشان در خصوص انحلال قرارداد معاوضه را به صورت شفاهی نیز اعلام کنند.

پس دادن خانه و برگرداندن عوض آن، در واقع اقدامی است که انتقال دهنده و انتقال گیرنده با انجام دادن آن، اراده خودشان در خصوص انحلال قرارداد معاوضه را اعلام خواهند کرد.

آیا در نمونه قرارداد معاوضه خانه، تنظیم رسمی معاوضه نامه الزامی است؟

معاوضه نامه، سندی است که توافق انتقال دهنده و انتقال گیرنده در خصوص نقل و انتقال خانه و عوض آن را به اثبات می‌رساند.

مطابق با ماده 22 و 46 قانون ثبت اسناد، معاملات مربوط به اموال غیر منقول باید در دفتر ثبت اسناد و املاک به ثبت برسند. خانه نیز یک مال غیر منقول به حساب می‌آید. خانه‌ای که به موجب قرارداد معاوضه واگذار می‌شود، باید در دفتر ثبت اسناد به نام انتقال گیرنده به ثبت برسد.

در نظر داشته باشید که معاوضه نامه خانه باید به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شود.

در نظر داشته باشید

به طور معمول انجام این قرارداد، برای هر دو طرف نگرانی‌هایی را به همراه دارد. بنابراین، مهم و ضروری است که در تنظیم و امضای این قرارداد، شرایط قانونی را در نظر داشته باشید. برای این منظور پیشنهاد می‌کنیم که از اشخاص متخصص در این زمینه مشورت و راهنمایی دریافت کنید. در چنین شرایطی، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی برای شما کارآمد خواهد بود.

همچنین برای سهولت در دسترسی به قراردادی که مدنظر دارید، خدمات تنظیم قرارداد نیز برای شما مناسب است. با ثبت درخواست، در اسرع وقت پاسخگو خواهیم بود.