خیار غبن در اجاره یعنی چه و شرایط استناد به خیار غبن در عقد اجاره چیست؟

اجاره، قراردادی است که به واسطه توافق میان موجر و مستاجر تحقق پیدا می‌کند و هدف از تنظیم و امضای آن نیز تملیک موقت منافع عین مستاجره به مستاجر است. به عبارت دیگر، مستاجر پس از امضای این قرارداد می‌تواند برای بازه زمانی محدود و مشخصی از عین مستاجره استفاده کند. اجاره را باید یک قرارداد لازم الاجرا در نظر بگیریم. لازم الاجرا بودن قرارداد اجاره به این معنا است که هیچ یک از موجر و مستاجر حق فسخ آن را ندارند مگر در شرایط خاصی که قانونگذار فسخ این قرارداد را امکان پذیر دانسته باشد. تحقق شرایط استناد به خیار غبن در اجاره نیز باعث ایجاد حق فسخ این قرارداد برای موجر یا مستاجر می‌شود.

در توضیح خیار غبن باید بگوییم که قانونگذار، ده مورد از موارد فسخ قراردادهای لازم را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است که در اصطلاح به آن‌ها خیار گفته می‌شود و خیار غبن نیز یکی از مهمترین آن‌ها است. موجر و مستاجر در صورتی می‌توانند این قرارداد را به استناد خیار غبن فسخ کنند که به علت بی اطلاعی از نرخ واقعی اجاره بهای عین مستاجره، متحمل ضرر و زیان بسیار زیادی شوند و این ضرر و زیان هم قابل چشم پوشی نباشد. قانونگذار در قانون مدنی شرایط و تشریفات خاصی را برای تحقق خیار عیب و استناد به آن در قرارداد اجاره ، تعیین کرده است که در ادامه این نوشته از آن‌ها صحبت می‌کنیم.

بررسی مختصر خیار غبن

غبن از نظر لغوی در معنای فریب و مکر به کار رفته و در اصطلاح حقوقی به معنای ضرر و زیان در قرارداد است. این ضرر و زیان ناشی از بی اطلاعی انتقال دهنده و انتقال گیرنده نسبت به قیمت واقعی مال منقول یا غیر منقولی است که میان آن‌ها رد و بدل می‌شود. هر یک از انتقال دهنده و انتقال گیرنده که به علت بی‌ اطلاعی از قیمت واقعی مال منتقل شده متحمل ضرر و زیان شده باشد، حق استناد به اختیار ناشی از غبن را پیدا می‌کند. استناد به این خیار نیز باعث فسخ قرارداد میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده خواهد شد.

خیار غبن در اجاره یعنی چه؟

موضوع اجاره نامه ، انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر برای یک بازه زمانی موقت و معین است. به همین دلیل، مستاجر پس از امضای عقد اجاره می‌تواند از منافع عین مستاجره استفاده کند. اجاره، یک قرارداد معاوضی است، به این معنا که مالکیت منافع عین مستاجره در ازای پرداخت اجاره بها به مستاجر منتقل می‌شود. به زبان ساده‌تر، مستاجر در صورتی می‌تواند از منافع عین مستاجره استفاده کند که اجاره بهای آن را پرداخت کرده باشد. یکی از مهمترین دلایل تحقق شرایط استناد به خیار غبن در قرارداد اجاره ، معاوضی بودن این قرارداد است. باید به این نکته توجه داشته باشیم که خیار غبن به قراردادهای معاوضی اختصاص دارد و در قراردادهای رایگان و بلاعوض مانند قرض، تحقق پیدا نمی‌کند.

همچنین باید بگوییم که خیار غبن در اجاره از خیارات مشترک است و به عبارت دیگر به هیچ یک از طرفین این قرارداد اختصاص ندارد. بنابراین، مستاجر و موجر از حق استناد به این خیار برخوردار هستند.

اجاره بهایی که مستاجر باید پرداخت کند به واسطه توافق میان او و موجر مشخص می‌شود. شرایط استناد به خیار غبن در عقد اجاره هنگامی فراهم می‌شود که موجر یا مستاجر نسبت به نرخ واقعی اجاره بهای عین مستاجره بی‌اطلاع باشد. در اصطلاح حقوقی به موجر یا مستاجری که به علت بی‌اطلاعی از نرخ واقعی اجاره بهای عین مستاجر ضرر کرده است، مَغبون گفته می‌شود.

استناد به این خیار باعث فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد و از بین رفتن ماهیت حقوقی و آثار قانونی آن می‌شود. همچنین استناد به این خیار باعث منتفی شدن تعهدات طرفین آن خواهد شد. بنابراین، مستاجر پس از فسخ این قرارداد باید عین مستاجره را تخلیه کند و به موجر تحویل بدهد.

در قانون برای تحقق و استناد به خیار غبن در اجاره ، چه شرایطی تعیین شده است؟

در ادامه، شرایط استناد به خیار غبن از سوی هر یک از موجر و مستاجر را بررسی می‌کنیم.

شرایط استناد به خیار غبن در اجاره در موارد زیر به نفع مستاجر تحقق پیدا می‌کند:

1. در صورتی که مستاجر نسبت به نرخ واقعی اجاره بهای عین مستاجره بی‌ اطلاع باشد؛
2. اگر اجاره بهایی که به واسطه توافق میان موجر و مستاجر برای عین مستاجره در نظر گرفته شده است، بسیار بیشتر از نرخ واقعی آن باشد.

موجر نیز در موارد زیر می‌تواند قراردادی که میان او و مستاجر تنظیم و امضا شده است را به واسطه خیار غبن فسخ کند:

1. موجر در زمان امضای اجاره نامه نسبت به نرخ واقعی اجاره بهای عین مستاجره بی اطلاع باشد؛
2. اجاره بهایی که موجر و مستاجر در خصوص پرداخت آن با یکدیگر به توافق رسیده‌اند و در اجاره نامه نوشته شده است، بسیار کمتر از نرخ واقعی اجاره بهای عین مستاجره باشد.

اعمال حق فسخ ناشی از خیار غبن در عقد اجاره ، یک عمل حقوقی است و به قصد و اراده نیاز دارد. بنابراین، موجر و مستاجر در هنگام فسخ شفاهی یا مکتوب این قرارداد باید از قصد و اراده‌ای کامل برخوردار باشند.

آیا اسقاط خیار غبن در عقد اجاره امکان پذیر است؟

حق فسخی که به واسطه خیار غبن برای هر یک از موجر و مستاجر به موجود می‌آید را باید یک حق قابل اسقاط بدانیم. بنابراین موجر و مستاجر در هنگام تنظیم اجاره نامه می‌توانند حق استناد به این خیار را از خود ساقط کنند. موجر یا مستاجری که با اسقاط خیار غبن موافقت کرده است، دیگر حق استناد به خیار فسخ ناشی از آن را ندارد.

همچنین باید به این نکته مهم توجه داشته باشیم که خیار غبن، فوری است. فوری بودن خیار غبن به این معنا است که موجر و مستاجر نباید در استناد به آن تاخیر داشته باشند. قانونگذار در قانون مدنی برای استناد به خیار غبن در اجاره یک محدوده زمانی مشخص را در نظر نگرفته اما به صراحت بر فوری بودن آن تاکید کرده است. بنابراین، موجر و مستاجر پس از اطلاع از نرخ واقعی عین مستاجره، اگر قصد فسخ این قرارداد را داشته باشند، باید در اولین فرصت ممکن نسبت به فسخ آن اقدام کنند. تاخیر موجر و مستاجر در استناد به خیار غبن باعث ساقط شدن حق فسخ ناشی از آن می‌شود.

کدام مراجع قضایی صلاحیت رسیدگی به اختلافات ناشی از این موضوع را دارند؟

اختلافات ناشی از خیار غبن در اجاره از نوع اختلافات حقوقی هستند. بنابراین رسیدگی به اختلافات ناشی از خیار غبن در قرارداد اجاره در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی و شورای حل اختلاف محل تنظیم این قرارداد یا محل اقامت خوانده است.

نکته: خوانده فردی است که در دادگاه حقوقی و شورای حل اختلاف، علیه او طرح دعوا شده باشد. در این دعاوی هر یک از موجر یا مستاجر می‌تواند خوانده باشد.

در صورتی که موجر و مستاجر در هنگام تنظیم این قرارداد، یک داور مرضی الطرفین را به عنوان مرجع حل اختلاف تعیین کرده باشند، باید برای حل و فصل اختلافات ناشی از خیار غبن در قرارداد اجاره به او مراجعه کنند.

مشاور حقوقی راهنمای شما است!

وجود خیار غبن در قرارداد اجاره می‌تواند به میزان قابل توجهی در جبران ضرر و زیان موجر و مستاجر تاثیر گذار باشد. اگر موجر یا مستاجر با اسقاط این خیار موافقت کنند، باید برای حفظ منافع قانونی و حقوق خود، تضمین‌ها و شرایط مناسبی را در اجاره نامه پیش بینی کنند. برای تنظیم اختصاصی اجاره نامه‌ای که در آن تمام تضمین‌های مناسب برای حمایت از حقوق هر یک از موجر و مستاجر پیش بینی شده است، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد رکلا استفاده کنید. همچنین خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا این امکان را برای شما فراهم می‌کند که پیش از تنظیم اجاره نامه از شرایط قانونی استناد به خیار غبن و شرایط اسقاط آن مطلع باشید.