مهمترین نکات تنظیم قولنامه ملک مشاع برای خریداران، مالکان و آژانس‌های املاک

شاید برای شما پیش آمده باشد که بخواهید یک ملک مشاع را معامله کنید. در چنین مواقعی، لازم است که برای این منظور حتما موافقت نامه‌ای مکتوب را تنظیم و سپس امضا کنید. این موافقت نامه، نمونه قولنامه ملک مشاع نام دارد. اگرچه موافقت نامه حاضر، به عنوان یکی از معاملات تملیکی به حساب می‌آید اما طرفین آن باید مجموعه‌ای از قواعد خاص را مدنظر قرار دهند. حال این قواعد شامل چه مواردی می‌شود؟ در این نوشتار تلاش داریم که ابتدا قولنامه معامله ملک مشاع را مورد بررسی قرار دهیم و سپس شرایطی که طرفین باید در زمان نوشتن قرارداد رعایت کنند را بیان کنیم.

با مطالعه این مقاله، با ماهیت ملک مشاع آشنا می‌شوید و از مهمترین شروط و قواعد معامله و امضای قولنامه این نوع ملک نیز آگاه خواهید شد. توصیه می‌کنیم که پیش از آگاهی از این اطلاعات، از امضای قولنامه خودداری کنید.

نمونه قولنامه ملک مشاع برای نقل و انتقال کدام نوع از املاک تنظیم می‌شود؟

نمونه قولنامه فروش ملک مشاع ، برای آن دسته از املاکی تنظیم می‌شود که دارای مالکانی بیش از یک نفر هستند. به عبارت دیگر، زمانی که شما بخواهید ملکی که مالکیت آن میان چند شخص تقسیم شده است را معامله کنید، می‌توانید از این قولنامه استفاده کنید. علاوه بر آن، این امکان وجود دارد که شما بخواهید سهم خود از یک ملک را به فروش برسانید. در چنین مواقعی شما باید نسبت به تنظیم و امضای این قولنامه اقدام کنید.

در عالم حقوق، حالات مختلفی منجر به اشاعه (توزیع یا انتشار) مالکیت یک ملک میان چند شخص می‌شود. به این صورت که حالتی از این اشاعه ارادی است. زمانی که اشخاص با اعمال اراده خود، به خرید یک مال به صورت جمعی اقدام می‌کنند، به این معنی است که آن‌ها به صورت ارادی مالکیت مشاع آن مال را پذیرفته‌اند اما حالت دیگر، ماهیتی غیر ارادی دارد. به این صورت که اراده اشخاص، هیچ نقشی در اشاعه مالکیت در مال مورد نظر نخواهد داشت. برای مثال، زمانی که یک شخص فوت می‌کند، مالکیت اموال او به صورت غیر ارادی میان ورثه پخش خواهد شد.

به طور کلی، فرقی ندارد که کدام یک از حالات فوق برای اشاعه مالکیت ملک مورد معامله رخ داده است. در هر دو حالت، شما باید نسبت به تنظیم نمونه قولنامه ملک مشاع اقدام کنید.

آیا امضای نمونه قولنامه ملک مشاع ، سبب انتقال مالکیت مورد معامله خواهد شد؟

بله. علی رغم این موضوع که نمونه قولنامه ملک مشاع از شرایط خاصی برای تنظیم پیروی می‌کند اما آن به عنوان یک موافقت نامه تملیکی به حساب می‌آید. به این معنا که پس از امضای طرفین، مالکیت ملک مشاع مطابق با شرایط مقرر در موافقت نامه به خریدار منتقل می‌شود.

علاوه بر آن، شرایط حاکم بر تنظیم نمونه قولنامه فروش ملک مشاع ، همانند شرایط تنظیم انواع موافقت نامه‌های نقل و انتقال مالکیت خواهد بود. همانطور که می‌دانید، کلیه توافقات اشخاص برای نقل و انتقال مالکیت اموال، تحت عنوان بیع قابل بررسی خواهد بود. در این میان از آن جا که شرایط حاکم بر تنظیم انواع بیع در نظام قانونی حاکم بر موافقت نامه‌ها قانونگذاری شده است، شما نیز باید برای نقل و انتقال یک مال مشاعی از این شرایط پیروی کنید. این شرایط در مواد 338 الی 465 قانون مدنی بیان شده‌اند و هر گونه سر پیچی از اجرای آن‌ها، اعتبار موافقت نامه تنظیم شده شما را خدشه دار خواهد کرد.

در این جا باید اشاره داشت که این امکان برای طرفین قولنامه ملک مشاعی وجود دارد که علیه برخی شرایط مقرر ذیل مواد 338 الی 465 قانون مدنی توافقاتی داشته باشند. این توافقات باید با توجه به قواعد تکمیلی قرارداد بیع باشد. به طور کلی قواعد تکمیلی بیع، قواعدی هستند که امکان توافق علیه آن‌ها وجود دارد زیرا این دست از قواعد صرفا بعد تکمیلی دارند و شرایط حاشیه‌ای بیع را تعیین و تکلیف می‌کنند. این مساله دقیقا بر خلاف قواعد امری بیع است که وجود توافق خلاف آن‌ها، منجر به بی اعتبار شدن موافقت نامه خواهد شد. به این دلیل که این قواعد برای تنظیم منافع عمومی در نظر گرفته شده‌اند و قانونگذار شرط خلاف آن‌ها را از سوی اشخاص نمی‌پذیرد.

آیا جلب رضایت تمامی مالکان ملک مشاع، برای اعتبار پیدا کردن قولنامه ملک مشاعی ضرورت دارد؟

شما باید در زمان تنظیم نمونه قولنامه ملک مشاع ، نسبت به جلب رضایت کلیه شرکا یا مالکان مال مورد معامله اقدام کنید. در غیر این صورت، موافقت نامه شما با چالش‌هایی روبرو خواهد شد.

به طور کلی، این امکان برای هر یک از شرکا وجود دارد که نسبت به سهم خود، در ملک مشاعی تصرفاتی داشته باشند. تصرفات مزبور تحت عنوان تصرف مادی و تصرف حقوقی قابل بررسی هستند. منظور از تصرف مادی، انجام اقداماتی در خود ملک مشاعی است. چنین تصرفاتی، باید با رضایت تمامی شرکا انجام گیرد. در خصوص تصرف حقوقی باید بیان داشت که این تصرف به انواع اقدامات در زمینه خرید و فروش سهم مشاعی اختصاص پیدا می‌کند. دقت داشته باشید که در تصرف حقوقی، وجود رضایت کلیه شرکا ضرورتی نخواهد داشت.

در صورتی که نقل و انتقال حقوقی سهم شما از ملک مشاعی، همراه با تصرف مادی در آن باشد، شما باید حتما نسبت به کسب رضایت کلیه شرکا اقدام کنید. در غیر این صورت، برای سایر مالکان این امکان وجود دارد که قولنامه خرید و فروش شما را تحت شرایطی فسخ کنند. بنابراین، شما با کسب رضایت سایر شرکا، حق فسخ نمونه قولنامه ملک مشاع را از آن‌ها سلب و ساقط خواهید کرد.

آیا با افراز ملک مشاعی، خرید و فروش آن آسان‌تر می‌شود؟

در ابتدا باید بیان داشت که در اینجا منظور از افراز، عملی است که موجب تقسیم و تفکیک سهم هر شریک از مال مشاع خواهد شد. بنابراین با انجام این فرایند قانونی، عملیات تنظیم و امضای نمونه قولنامه ملک مشاع نیز با سهولت بیشتری همراه می‌شود. شما می‌توانید با انجام اقدامات قانونی لازم، نسبت به افراز سهم خود اقدام کنید. در این راستا، اگر ملک شما به ثبت دفاتر اسناد رسمی رسیده باشد، این امکان برای شما وجود دارد که به راحتی سهم خود را از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک افراز کنید.

چگونه این قولنامه را فسخ کنیم؟

در نظر داشته باشید که نمونه قولنامه فروش ملک مشاع ، به راحتی قابل خاتمه نیست زیرا این موافقت نامه ماهیتی لازم دارد و طرفین نمی‌توانند آن را به راحتی منحل کنند. بنابراین خریدار و فروشنده ملزم هستند که به کلیه تعهدات مندرج در این موافقت نامه پایبند باشند و از سرپیچی از اجرای آن‌ها خودداری کنند.

در قانون، شرایط منحصر به فردی برای خاتمه یا فسخ موافقت نامه‌های لازم در نظر گرفته شده است. این شرایط را در ماده 219 قانون مدنی توضیح می‌دهند. به موجب ماده 219، عقود لازم همانند قولنامه فوق، از طریق فسخ قرارداد و اقاله قابل انحلال هستند. طرفین زمانی می‌تواند به فسخ قولنامه خود اقدام کنند که شرایط خاصی فی ما بین آن‌ها رخ داده باشد. کلیه این شرایط در قانون تعیین و تکلیف شده است. به موجب فسخ قولنامه خرید و فروش، موافقت نامه به صورت یک طرفه پایان می‌پذیرد.

به این مثال توجه کنید!

برای مثال، این امکان وجود دارد که خریدار و انتقال دهنده در زمان تنظیم قولنامه ملک مشاعی ، شرایطی را در توافقات خود مقرر کرده باشند. حال اگر یکی از طرفین برای اجرای این شرایط اقدامات لازم را به عمل نیاورد، طرف مقابل قادر است که به این استناد، موافقت نامه را یک طرفه منحل کند.

در خصوص اقاله قرارداد باید بیان کرد که این عمل، بر اساس اراده جمعی خریدار و انتقال دهنده انجام می‌شود و مبنای توافقی دارد.

به یاد داشته باشید که:

رعایت شرایط مقرر در قانون برای نقل و انتقال اموال مشاعی در زمان تنظیم و امضای قولنامه ملک مشاعی، از ورود خسارات به شما جلوگیری خواهد کرد. برای کسب اطمینان بیشتر از شرایط حاکم بر تنظیم این قولنامه، شما می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا استفاده و اطلاعات مورد نیاز را دریافت کنید.

علاوه بر آن، این امکان برای شما وجود دارد که کلیه مراحل تنظیم این موافقت نامه را با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد ، به تیم حقوقی و متخصص ما واگذار کنید.

در آخر پیشنهاد می‌‎کنیم که اگر در رابطه با موضوع این مقاله ابهام یا سوال دارید، آن را در بخش ثبت نظر برای ما بنویسید. کارشناسان حقوقی رکلا در اسرع وقت پاسخگوی سوالات شما در بخش نظرات خواهند بود.