شرط فسخ مبایعه نامه چه کاربردی دارد؟ + نحوه صحیح استناد به آن

اسنادی که در هنگام معامله اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شوند، دارای اهمیت بسیار زیادی هستند. مبایعه نامه یکی از اسناد مهمی است که معمولاً در هنگام معامله اموال غیر منقول تنظیم می‌شود. می‌توان گفت مبایعه نامه سند لازم الاجرایی است که توافق میان خریدار و فروشنده را به اثبات می‌رساند. علی‌الاصول، خریدار و فروشنده پس از امضای مبایعه نامه، حق فسخ و بر هم زدن معامله را ندارند مگر در شرایطی که قانونگذار به آن‌ها حق فسخ داده باشد. خیار شرط یکی از مواردی است که فسخ مبایعه نامه را امکان پذیر می‌سازد. قانونگذار در مواد 396، 400 و 401 قانون مدنی از شرایط و ضوابط استناد به خیار شرط برای فسخ مبایعه نامه صحبت کرده است. بنابراین، شرط فسخ مبایعه نامه به معنای ایجاد حق انحلال یک جانبه معامله از سوی هر یک از خریدار، فروشنده یا شخص ثالث خواهد بود.

قید شرط فسخ در مبایعه نامه و استناد به آن نیازمند رعایت تشریفات قانونی خاصی است که در این مقاله به آن‌ها می‌پردازیم.

آیا تعیین این شروط و استناد به آن‌ها قانونی است؟

در تمام نظام‌های حقوقی جهان ، اصل بر لازم الاجرا و غیر قابل انحلال بودن قراردادهای مالی و غیر مالی میان اشخاص گذاشته شده است. اصل لازم الاجرا بودن قراردادها به واسطه پذیرش اصل فقهی اصاله اللزم به نظام قانونی و حقوقی کشور ما نیز وارد شده است. به موجب این اصل، باید تمام قراردادها را لازم الاجرا بدانیم مگر در صورتی که جایز الفسخ بودن آن‌ها به صورت قطعی برای ما ثابت شده باشد. اسنادی که برای انجام قراردادهای لازم تنظیم می‌شوند نیز اسنادی لازم الاجرا هستند که رعایت مفاد آن‌ها الزامی است. عقد بِیع، نام حقوقی قرارداد لازم الاجرایی است که برای معامله اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود. مبایعه نامه نیز سند لازم الاجرایی است که امضای عقد بیع و وقوع معامله را به اثبات می‌رساند. از سوی دیگر، قانون گذار در برخی موارد استثنایی به طرفین اجازه فسخ قرارداد را می‌دهد.

به موارد جواز فسخ قراردادهای لازم الاجرا خیار گفته می‌شود که در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی شده‌اند. خیار شرط، یکی از مهم‌ترین خیارات پیش بینی شده در ماده فوق الذکر است. این خیار به طرفین معامله امکان می‌دهد که بتوانند شرط فسخ در مبایعه نامه را به نفع خود یا شخص ثالثی پیش بینی کنند. طرفین معامله به واسطه تنظیم یک قرارداد مستقل نیز می‌توانند شرایط فسخ مبایعه‌نامه‌ای که از پیش تنظیم شده است را به نفع خودشان یا شخص ثالثی پیش بینی کنند.

آیا شرط فسخ مبایعه نامه باعث باطل شدن عقد بیع می‌شود؟

همانطور که در مطالب قبلی این مقاله نیز گفتیم، مبایعه نامه سندی است که به امضای قرارداد بیع و وقوع معامله دلالت می‌کند. بنابراین، باطل شدن مبایعه نامه به منزله بطلان عقد بیع است. حق فسخ و شرط فسخ مبایعه نامه که به واسطه خیار شرط برای طرفین معامله ایجاد می‌شود، باید از شرایط و ضوابط مقرر در قانون مدنی تبعیت کند. خیار شرط در ماده 399 قانون مدنی مشخص شده و ماده 400 و 401 نیز به بیان شرایط و ضوابط قانونی این خیار اختصاص پیدا کرده است.

به موجب ماده 401، مدت خیار شرط باید معلوم و معین باشد. در غیر این صورت نه تنها این خیار باطل است بلکه باعث باطل شدن عقد بیع و مبایعه نامه نیز می‌شود. برای مثال، فروشنده خانه نمی‌تواند در مبایعه نامه قید کند که تا ثبات وضعیت بازار مسکن از حق فسخ معامله برخوردار است. در این مثال، مدت خیار شرط، نامعلوم و غیر معین است زیرا ثبات وضعیت مسکن ممکن است از چند روز یا حتی تا چند سال نیز طول بکشد. مبایعه نامه‌ای که خریدار، این شرط باطل را در آن قید کرده نیز به موجب حکم مقرر در ماده 401 باطل و بلا اثر خواهد بود.

لازم به ذکر است که ابتدای مدت خیار شرط و شرط فسخ مبایعه نامه به توافق طرفین معامله بستگی دارد. اگر طرفین معامله در خصوص ابتدای مدت خیار شرط با یکدیگر توافق نکرده باشند، باید تاریخ امضای مبایعه نامه را به عنوان تاریخ شروع حق استناد به این خیار در نظر بگیریم.

شرط فسخ در عقد بیع به چه معنا است؟

بیع نام فقهی و حقوقی عقدی است که به صورت شفاهی یا مکتوب برای معامله اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود. این عقد را باید در شمار عقود لازم الاجرا و غیر قابل فسخ قرار بدهیم. به عبارت دیگر، خریدار و فروشنده بعد از امضای کتبی یا شفاهی بیع به هیچ وجه حق فسخ معامله را ندارند مگر اینکه شرایط و خیاراتی که قانونگذار برای فسخ این عقد پیش بینی کرده است، فراهم شده باشد.

شرط فسخ در عقد بیع را باید در خیاراتی جست و جو کنیم که قانونگذار در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. اگر شرایط قانونی تحقق این خیارات فراهم شده باشد، به منزله این است که طرفین معامله از شرط فسخ مبایعه نامه برخوردار شده‌اند. همچنین لازم به ذکر است که شرط فسخ مبایعه نامه در واقع همان شرایطی است که در قانون مدنی برای انحلال یک جانبه عقد بیع پیش بینی می‌شود.

آیا شرط فسخ در قرارداد اجاره ، قانونی و امکان پذیر است؟

قرارداد اجاره ، قراردادی است که برای انتقال موقت مالکیت منافع عین مستاجره تنظیم می‌شود و به واسطه توافق میان موجر و مستاجر تحقق پیدا می‌کند. همچنین، اجاره یک قرارداد لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. بنابراین موجر و مستاجر تا پیش از انقضای مدت اجاره، حق فسخ اجاره نامه را ندارند. از سوی دیگر، قانونگذار به موجر و مستاجر اجازه داده است که در هنگام تنظیم اجاره نامه شرایط فسخ آن را به نفع خود پیش بینی کنند. به زبان ساده‌تر، موجر و مستاجر به واسطه خیار شرط می‌توانند شرایط فسخ اجاره نامه را به نفع خود یا شخص ثالثی شرط کنند. لازم به ذکر است که برای بررسی شرط فسخ در قرارداد اجاره نیز باید به مواد 396 قانون مدنی مراجعه کنیم. برخی از شرایط فسخ اجاره نامه در فصل اجاره قانون مدنی پیش بینی شده است.

آیا شرط فسخ در عقد صلح یک شرط باطل است؟

صلح یکی از عقود شمارش شده در قانون مدنی است که موضوع مشخصی ندارد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که اشخاص برای انجام تمام امور حقوقی خود اعم از امور مالی و غیر مالی، می‌توانند صلح نامه تنظیم کنند. به موجب ماده 760 قانون مدنی، صلح یک قرارداد لازم الاجرا محسوب می‌شود اما در عین حال، قانونگذار در پایان این ماده، تصریح کرده است که صلح به واسطه فسخ منحل می‌شود. بنابراین برای بررسی شرط فسخ در عقد صلح نیز باید به ماده 396 قانون مدنی مراجعه کنیم.

لازم به ذکر است که قانون گذار در ماده 761، عقد صلحی که برای رفع تنازع یا به صورت تسامحی تنظیم شده باشد را یک قرارداد غیر قابل فسخ دانسته و تصریح کرده است که حتی با استناد به خیارات قانونی نیز منحل نمی‌شود. البته قانونگذار در پایان این ماده، تصریح می‌کند که عقد صلحی که مبتنی بر تسامح یا برای رفع تنازع تنظیم شده است، به واسطه خیار شرط فسخ خواهد شد.

توصیه می‌کنیم:

تعیین شرط فسخ در مبایعه نامه، اجاره نامه و صلح نامه تا حدود زیادی می‌تواند به تضمین حقوق و منافع قانونی طرفین آن‌ها کمک کند. باید این نکته را در نظر بگیریم که عدم رعایت شرایط و تشریفات قانونی مربوط به خیار شرط، باعث باطل شدن اجاره نامه، مبایعه نامه و صلح نامه می‌شود. بنابراین، بهتر است که برای تعیین شرط خیار در این اسناد، به وکلا مراجعه و از راهنمایی‌های آن‌ها استفاده کنید.

برای تنظیم اختصاصی صلح نامه، اجاره نامه و مبایعه‌نامه‌ و همچنین برای تعیین شرط خیار در آن‌ها، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی استفاده کنید. همچنین برای آشنایی با شرایط و تشریفات قانونی مربوط به حق فسخی که به واسطه خیار شرط ایجاد می‌شود نیز می‌توانید با وکلای ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی در تماس باشید.