تعریف حق شفعه ملک مشاع و بررسی شرایط تحقق این حق و نحوه استناد به آن در قرارداد

اصطلاح مشاع در لغت به معنای مشترک و تقسیم نشده است. در اصطلاح حقوقی، ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن متعلق به دو یا چند شخص بوده و هنوز میان آن‌ها تقسیم نشده باشد. به عبارت دیگر، هر نقطه از ملک مشاع را که در نظر بگیریم میان مالکان آن مشترک است. در اصطلاح به مالکان ملک مشاع، شریک می‌گویند. تصرفات مالی و حقوقی هر شریک در ملک مشاع باید به نحوی انجام شود که باعث ورود ضرر به سایر شرکا یا تضییع حقوق آن‌ها نشود. به همین دلیل، قانونگذار، شرایط و ضوابط خاصی را برای تصرفات حقوقی و مادی شرکا در ملک مشاع تعیین می‌کند. حق شفعه ملک مشاع نیز یک حق قانونی است که صرفا به شرکای املاک مشاع اختصاص دارد.

می‌توان گفت که حق شفعه نیز یکی از حقوقی است که توسط قانونگذار به شرکای ملک مشاع و برای جلوگیری از ورود ضرر به آن‌ها داده می‌شود.

این حق در صورتی تحقق پیدا می‌کند که یک ملک مشاع به دو شریک تعلق داشته و یکی از آن‌ها سهم خود را به واسطه امضای قرارداد بیع معامله کرده باشد. حق شفعه در حوزه معاملات املاک مشاع کاربرد زیادی دارد و اعمال آن می‌تواند به میزان قابل توجهی در جلوگیری از ورود ضرر به شرکا تاثیر داشته باشد. در ادامه این نوشته با شرایط تحقق و اعمال حق شفعه ملک مشاع بیشتر آشنا می‌شویم.

حق شفعه در ملک مشاع چیست؟

حق در اصطلاح علم حقوق به معنای اختیار، سلطه، قدرت و امتیازی است که قانون به اشخاص می‌دهد. همچنین، حق شفعه نیز یکی حق قانونی است که از جانب قانون به شرکای ملک مشاع داده می‌شود. این حق، یکی از حقوق شناخته شده در فقه اسلامی است که در قانون مدنی نیز مورد پذیرش قانونگذار قرار می‌گیرد. در همین راستا، مواد 808 الی 824 قانون مدنی نیز به تعیین شرایط تحقق و استناد حق شفعه ملک مشاع اختصاص پیدا کرده است.

حق شفعه در صورتی تحقق پیدا می‌کند که یک مال غیر منقول به دو شریک تعلق داشته و میان آن‌ها تقسیم نشده باشد. در این حالت، اگر یکی از دو شریک، سهم خود را به واسطه امضای عقد بیع معامله کند، باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود. در اصطلاح قانون مدنی به شریکی که از حق شفعه برخوردار شده است، شفیع می‌گویند. اگر شرایط اعمال این حق تحقق پیدا کند، شفیع با استناد به آن می‌تواند بهایی که خریدار بابت معامله سهم شریک دیگر پرداخت کرده است را به او بدهد و آن سهم را تملک کند. در اصطلاح حقوقی به تملک سهم مشاع مورد معامله توسط شفیع، اخذ به شفعه گفته می‌شود. با توجه به ماده 140 قانون مدنی می‌توان گفت که اخذ به شفعه، یکی از اسباب تملک (اموال غیرمنقول) است.

آیا اعمال حق شفعه در ملک مشاعی ، یک ایقاع است؟

اعمال حقوقی به اعمالی می‌گویند که در اثر اراده اشخاص تحقق پیدا می‌کنند و آثاری قانونی را به دنبال خواهند داشت. اعمال حقوقی در یک دسته بندی کلی به عقد و ایقاع تقسیم می‌شوند.

عقد یا قرارداد یک عمل حقوقی دو جانبه است زیرا به واسطه توافق میان دو شخص تحقق پیدا می‌کند. برای مثال، اجاره یک عقد است زیرا به واسطه توافق میان موجر و مستاجر ایجاد خواهد شد.

از سوی دیگر، ایقاع به عمل حقوقی گفته می‌شود که به واسطه اراده یک شخص تحقق پیدا می‌کند. اخذ به شفعه نیز یک ایقاع است زیرا تنها به اراده شفیع بستگی دارد. به عبارت دیگر، شفیع با اراده‌ی خودش می‌تواند حق شفعه در ملک مشاع را اعمال کند. باید به این نکته توجه داشته باشیم که شفیع برای اعمال حق شفعه در ملک مشاع به موافقت شریک دیگر یا خریدار سهم مشاع نیازی ندارد.

شرایط تحقق حق شفعه ملک مشاع

باید به این نکته توجه داشته باشیم که حق شفعه یک نهاد حقوقی استثنائی است که اصل تسلیط و آزادی قراردادها را قید می‌کند. به همین دلیل، این حق در صورتی تحقق پیدا می‌کند که تمام شرایط آن مهیا شده باشد. در ادامه، شرایط استناد به حق شفعه در املاک مشاع را بررسی می‌کنیم.

غیر منقول بودن مال مشاع

مال غیر منقول به مالی می‌گویند که حمل آن از مکانی به مکانی دیگر امکان پذیر نباشد. زمین، ساختمان و درخت از جمله اموال غیر منقول هستند. حق شفعه، به اموال مشاعی اختصاص دارد که غیر منقول باشند. بنابراین فروش اموال منقول حتی اگر مشاع نیز باشند، باعث ایجاد حق شفعه نخواهد شد.

باید به این نکته توجه داشته باشیم که معامله درخت و ساختمان مشاع در صورتی باعث ایجاد حق شفعه می‌شود که همراه با زمین فروخته شده باشند.

معامله ملک مشاع به واسطه عقد بیع

در اصطلاح قانون مدنی به قراردادی شفاهی یا مکتوبی که میان خریدار و فروشنده و برای معامله اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود، عقد بیع می‌گویند. معامله ملک مشاع در صورتی باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود که به وسیله امضای عقد بیع انجام شده باشد.

عدم تعدد شفیع

شفیع به شریکی گفته می‌شود که حق شفعه به نفع او ایجاد شده است. با توجه به این شرط می‌توان گفت که فروش مال مشاع در صورتی باعث ایجاد حق شفعه می‌شود که حداکثر دو نفر در ملک مشاع با یکدیگر شریک باشند. به عبارت دیگر می‌توان گفت که اگر تعداد شرکای مال مشاع بیشتر از دو نفر باشد، حق شفعه تحقق پیدا نخواهد کرد.

املاک فروخته شده قابل تقسیم باشند

حق شفعه صرفاً در خصوص مال غیر منقولی به وجود می‌آید که قابل تقسیم باشد. در اصطلاح قانون ثبت به تقسیم املاک مشاع، افراز گفته می‌شود. تشخیص قابل افراز بودن ملک مشاع نیز با اداره ثبت اسناد و املاک است. بنابراین معامله ملک مشاع در صورتی باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود که مطابق با نظر اداره ثبت اسناد و املاک، قابل افراز باشد.

مال مشاع به واسطه عقد بیع معامله شود

در اصطلاح قانون مدنی به قرارداد شفاهی یا مکتوبی که برای خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود، عقد بیع می‌گویند. نقل و انتقال مالکیت مال مشاع در صورتی باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود که به واسطه امضای عقد بیع انجام شده باشد. به همین دلیل در صورتی که یکی از شرکا، سهم خودش را به واسطه صلح نامه ، قرارداد هبه یا وقف به شخص دیگری منتقل کند، باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر نمی‌شود.

نحوه حل و فصل اختلافات ناشی از حق شفعه در زمین کشاورزی

در ابتدا باید به این نکته توجه داشته باشیم که اختلافات ناشی از حق شفعه در زمین کشاورزی ، جزء اختلافات حقوقی است و به آن مطابق با شرایط و تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی خواهد شد.

مطابق با یک اصل کلی در آیین دادرسی مدنی، دعاوی حقوقی باید در محل اقامت خوانده دعوا اقامه شوند. برای مثال، اگر خوانده در شیراز سکونت دارد، دعاوی حقوقی بر علیه او نیز باید در دادگاه حقوقی همین شهر اقامه شوند.

قانونگذار، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول را از این اصل کلی، استثنا کرده است. اقامه دعاوی مربوط به اموال غیر منقول باید در دادگاه حقوقی محل وقوع آن‌ صورت گیرد. بنابراین، اختلافات ناشی از حق شفعه در ملک مشاعی نیز باید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع اقامه شوند.

چند نکته حقوقی مهم

نقل و انتقال مالکیت املاک مشاع می‌تواند به واسطه تنظیم و امضای قراردادهایی مانند مبایعه نامه و صلح نامه انجام شود. مبایعه نامه و صلح نامه‌ای که به منظور نقل و انتقال مالکیت مشاع تنظیم می‌شوند، در صورتی معتبر هستند که مطابق با ضوابط و تشریفات قانونی تنظیم شده باشند. همچنین، مبایعه نامه و صلح نامه ملک مشاع باید با در نظر گرفتن حقوق و منافع خریدار، فروشنده و سایر شرکا تنظیم شود. به همین دلیل، توصیه می‌کنیم که مبایعه نامه و مصالحه نامه املاک مشاع را با نظارت و مشورت کارشناسان حقوقی بنویسید.

خدمات تنظیم قرارداد و مشاوره حقوقی تلفنی رکلا، این امکان را برای خریداران و فروشندگان املاک مشاع فراهم کرده است که مبایعه نامه و صلح نامه مدنظر خودشان را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنند.