ماهیت قرارداد اجاره ملک مشاع ؛ چه مواردی باید در اجاره نامه ملک مشاعی رعایت شوند؟

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن متعلق به دو یا چند شخص است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که دو یا چند شخص در مالکیت ملک مشاع با یکدیگر شریک هستند. اصل تسلیط یکی از اصول قانون مدنی است که به اشخاص اجازه می‌دهد هر نوع تصرف قانونی و مجازی را در اموال و دارایی‌های خودشان انجام بدهند. مطابق با اصل تسلیط، شرکای ملک مشاع نیز حق تصرفات مادی و حقوقی در سهم خودشان را دارند. امضای نمونه قرارداد اجاره ملک مشاع نیز یک تصرف حقوقی مجاز در ملک مشاع است.

به موجب این قرارداد ، یکی از شرکای ملک مشاع سهم خودش را به دیگری کرایه می‌دهد. قانون گذار در قانون مدنی شرایط خاصی را برای کرایه دادن املاک شریکی در نظر گرفته است. بنابراین، هر یک از شرکا ملک مشاع که می‌خواهد نسبت به کرایه دادن سهم خودش اقدام کند باید با شرایط و ضوابط قانونی آن آشنایی داشته باشد. در نوشته پیش رو قصد داریم که شرایط و ضوابط قانونی اجاره ملک شریکی و نحوه تنظیم قرارداد مربوط به آن را بررسی کنیم.

این قرارداد، در واقع یک اجاره نامه است و از شرایط و ضوابط نگارش و اجرای آن تبعیت می‌کند.

مواد 466 الی 517 در قرارداد اجاره ملک مشاع

اجاره یک عقد معین به حساب می‌آید زیرا شرایط و ضوابط مربوط به تنظیم، امضا و اجرای آن در قوانین مشخص شده است. برای بررسی شرایط و ضوابط این عقد باید به فصل اجاره قانون مدنی مراجعه کنیم.

فصل اجاره قانون مدنی، مواد 466 الی 517 را شامل می‌شود. عقد اجاره را براساس موضوع آن به انواع مختلفی تقسیم می‌کنند. اجاره نامه ملک مشاع از نوع اجاره اموال است و از شرایط و ضوابط قانونی آن تبعیت می‌کند.

مطابق با ماده 475 قانون مدنی، اجاره مال مشاع مجاز است. مطابق با این ماده، شریکی که این عقد را به عنوان موجر امضا کرده است؛ در صورتی می‌تواند عین مستاجره را به مستاجر تحویل بدهد که سایر شرکا رضایت و موافقت خودشان را نسبت به اجاره سهم مشاع شریک اعلام کرده باشند.

اجاره نامه ملک مشاعی از ارکان زیر تشکیل شده است:

1. موجر: شخصی که سهم خودش را به دیگری کرایه داده است؛
2. مستاجر: شخصی که سهم متعلق به یکی از شرکا را کرایه کرده است؛
3. عین مستاجره؛ سهم متعلق به یکی از شرکا است که کرایه داده می‌شود؛
4. اجاره بها: مبلغی است که مستاجر باید بابت کرایه عین مستاجره پرداخت کند.

شرایط اجرای نمونه قرارداد اجاره ملک مشاع به وسیله توافق میان موجر و مستاجر تعیین می‌شود اما باید به این نکته توجه کنیم که برخی از شرایط و ضوابط این عقد، آمره هستند. موجر و مستاجر نمی‌توانند برخلاف شرایط و ضوابط آمره این عقد با یکدیگر توافق کنند. ضمانت اجرای توافق برخلاف شرایط و ضوابط آمره این عقد، بطلان اجاره نامه ملک مشاعی است.

همچنین، قانونگذار شرایط تنظیم و امضای تمام عقود را در ماده 190 قانون مدنی مشخص کرده باشد. بنابراین، اجاره نامه ملک مشاع در صورتی صحیح و قانونی است که مطابق با ماده 190 قانون مدنی تنظیم شده باشد.

آیا عدم تعیین مدت، باعث بطلان نمونه قرارداد اجاره ملک مشاع می‌شود؟

اجاره یک عقد موقت محسوب می‌شود و تعیین مدت در آن الزامی است. مطابق با ماده 468 قانون مدنی، عدم تعیین مدت باعث باطل و بی‌اثر شدن عقد اجاره می‌شود. مجهول بودن یا مبهم بودن مدت عقد اجاره نیز باعث بطلان آن خواهد شد. ابتدای مدت نمونه قرارداد اجاره ملک مشاع به وسیله توافق میان موجر و مستاجر مشخص می‌شود. اگر موجر و مستاجر ابتدای مدت این قرارداد را مشخص نکرده باشند باید تاریخ امضای قرارداد اجاره را به عنوان ابتدای مدت این قرارداد در نظر بگیرند.

قانون گذار تعیین مدت عقد اجاره را به اراده طرفین آن واگذار کرده است. بنابراین، مدت اجاره نامه ملک مشاعی باید به وسیله توافق میان موجر و مستاجر مشخص شود. قانون گذار، تمدید مدت عقد اجاره را ممنوع نکرده است. بنابراین، موجر و مستاجر با توافق یکدیگر می‌توانند مدت این قرارداد را پیش از انقضاء آن تمدید کنند.

موجر و مستاجر برای امضای نمونه قرارداد اجاره ملک مشاع باید از چه ویژگی‌هایی برخوردار باشند؟

عقد اجاره یک ماهیت حقوقی است. بنابراین موجر و مستاجری که نمونه قرارداد اجاره ملک مشاع را امضا می‌کنند باید از شرایط قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشند. قصد، رضایت و اهلیت از جمله شرایط قانونی لازم برای امضای این قرارداد هستند. در ادامه، هر یک از این شرایط را بررسی می‌کنیم.

شرایط صحت اجاره نامه ملک مشاعی

1. قصد: اشخاصی که یک عقد را امضا می‌کنند باید با ماهیت قانونی آن آشنایی داشته و قصد اجرای موضوع عقد را داشته باشند. بنابراین، عقدی که توسط فردی در حالت مستی یا خواب آلودگی امضا شده باشد یا اینکه آن فرد با ماهیت حقوقی قرارداد آشنا نباشد و قصد ایجاد رابطه استیجاری را نیز نداشته باشد، باطل و بی‌اثر است و باعث ایجاد رابطه استیجاری نمی‌شود. همچنین افرادی که این قرارداد را به صورت صوری و فرمایشی امضا کرده‌اند، قصد اجرای مفاد آن را ندارد. بنابراین، قراردادی که به صورت صوری و فرمایشی امضا شده نیز باطل و بی‌اثر است.
2. رضایت: موجر و مستاجر باید این قرارداد را با رضایت و اختیار کامل امضا کنند. قراردادی که موجر یا مستاجر در اثر تهدید و فشار فیزیکی امضا کرده باشند نیز باطل و بلا اثر است.
3. اهلیت: اهلیت به معنای شایستگی قانونی برای انجام اعمال حقوقی است. بلوغ، عقل و رشد از شرایط اهلیت هستند. بنابراین، اشخاص نابالغ، غیر رشید و مجنون از اهلیت قانونی لازم برای امضای این عقد برخوردار نیستند. اشخاصی که حکم ورشکستگی آن‌ها صادر شده است نیز از انجام تصرفات مالی ممنوع هستند. امضای این قرارداد در واقع یک تصرف مالی است. بنابراین، اشخاص ورشکسته نیز از اهلیت قانونی لازم برای امضای این عقد برخوردار نیستند.

آیا مستاجر می‌تواند ملک مشاعی را اجاره دهد؟

شخصی که این قرارداد را به عنوان موجر امضا می‌کند باید مالک منافع سهمی از ملک مشاع باشد زیرا مالکیت سهم مشاع در اثر امضای این عقد به مستاجر منتقل می‌شود. بنابراین، مستاجر نیز می‌تواند سهم مشاع را به شخص دیگری اجاره بدهد و این عقد را به عنوان موجر امضا کند. ممکن است که موجر در هنگام امضای این عقد، حق اجاره دادن سهم مشاع به دیگری را از مستاجر سلب کرده باشد. در این حالت، (مستاجر) نمی‌تواند سهمی که اجاره کرده است را با تنظیم این قرارداد به شخص دیگری واگذار کند.

عین مستاجره در این قرارداد باید از چه ویژگی‌هایی برخوردار باشد؟

ملکی که مالکیت منافع سهم آن به وسیله تنظیم و امضای این قرارداد به مستاجر واگذار می‌شود، باید معلوم و مشخص باشد. نامعلوم یا مجهول بودن ملکی که کرایه داده شده است باعث باطل شدن این عقد خواهد شد. این عقد در صورتی صحیح و معتبر است که مستاجر بتواند سهم مشاع مورد اجاره را به مستاجر تحویل بدهد. اگر موجر نتواند سهمی که مالک آن است را به مستاجر تحویل بدهد و مستاجر نیز نتواند به آن دسترسی پیدا کند؛ باعث بطلان این عقد خواهد شد. اگر در ملک عیب و نقصی به وجود بیاید که آن را غیر قابل استفاده کند نیز این عقد باطل می‌شود.

به موجب امضای نمونه قرارداد اجاره ملک مشاع چه تعهداتی بر عهده موجر و مستاجر گذاشته می‌شود؟

اجاره نامه ملک مشاع یک سند تعهدآور است و امضای آن باعث ایجاد وظایف و تکالیفی برای موجر و مستاجر می‌شود.

تحویل ملک مشاع به مستاجر، مهمترین تعهدی است که به موجب امضای نمونه قرارداد اجاره ملک بر عهده موجر گذاشته می‌شود. مهمترین تعهد مستاجر نیز پرداخت اجاره بهای ملک مشاع است.

طرفین این عقد در هنگام تنظیم و امضای آن می‌توانند در خصوص جزئیات مربوط به تحویل ملک و پرداخت اجاره بهای آن نیز با یکدیگر توافق کنند. بنابراین، تعهدات فرعی این عقد در واقع همان جزئیاتی هستند که موجر و مستاجر در خصوص اجرای آن‌ها با یکدیگر به توافق رسیده‌اند.

تمام تعهدات نوشته شده در این قرارداد الزام آور هستند. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که موجر و مستاجر باید تمام تعهدات اصلی و فرعی مقرر در این عقد را رعایت کنند. هر یک از طرفین این قرارداد که به تعهدات خودش عمل نکند و دلیل موجهی نیز برای عمل نکردن به این تعهدات نداشته باشد، باید خساراتی که به طرف دیگر وارد شده است را جبران کند.

مشاوره حقوقی برای امضای قرارداد

اگر قصد دارید که ملکی که مالکیت مشاعی دارد را به شخص دیگری اجاره دهید، حتما درباره مسائل حقوقی آن از مشاوران و کارشناسان مجرب اطلاعات بگیرید. از خدماتی که در این راستا می‌توانید از آن بهره ببرید، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است. همچنین می‌توانید درخواست تنظیم متن این اجاره نامه را در بخش تنظیم قرارداد ثبت کنید تا کارشناسان و وکلای مجموعه با شما ارتباط بگیرند. به واسطه این اقدام، مسئولیت تنظیم قرارداد به تیم رکلا سپرده می‌شود. شما این امکان را خواهید داشت که در خصوص شروط و تعهداتی که برای قرارداد اختصاصی خود در نظر دارید، با مشاوران حقوقی و وکلای تیم حقوقی رکلا گفتگو کنید.