آثار و الزامات قانونی مبایعه نامه ملک تجاری و مواردی که در این معامله باید رعایت کنید!

اشخاصی که قصد معامله یک ملک تجاری را دارند باید یک موافقت نامه تنظیم کنند. در اصطلاح حقوق مدنی به موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت ملک تجاری تنظیم می‌شود، مبایعه نامه می‌گویند. مبایعه نامه سندی است که ثابت می‌کند مالکیت ملک تجاری به خریدار منتقل شده است. نمونه مبایعه نامه ملک تجاری به سندی می‌گویند که برای نقل و انتقال مالکیت املاک تجاری تنظیم و امضا می‌شود. این سند در صورتی از اعتبار و آثار قانونی لازم برخوردار خواهد شد که توسط طرفین معامله امضا شده باشد. قانون گذار شرایط و ضوابط تنظیم این سند را مشخص کرده است. عدم رعایت برخی از شرایط و ضوابط قانونی باعث بطلان این سند خواهد شد. بنابراین، طرفین معامله در هنگام تنظیم و امضای این سند باید با شرایط و ضوابط قانونی آن آشنایی داشته باشند.

در نوشته پیش رو قصد داریم که شرایط قانونی تنظیم این سند را بررسی کنیم.

پیشنهاد می‌کنیم که پیش از مطالعه ادامه این مقاله، مقاله دیگری با عنوان « نکات خرید ملک تجاری » را مطالعه کنید. اطلاعات و نکاتی که در این مقاله گردآوری شده‌اند، بسیار کاربردی و مناسب هستند و شما را در انجام این معاملات، یاری می‌کنند.

قانون گذار شرایط و ضوابط تنظیم و اجرای نمونه مبایعه نامه ملک تجاری را در کدام یک از فصول قانون مدنی مشخص کرده است؟

بیع یک اصطلاح فقهی و به معنای خرید و فروش است. در اصطلاح حقوقی مدنی به موافقت نامه مکتوب یا شفاهی که در هنگام نقل و انتقال مالکیت اموال تنظیم می‌شود، قرارداد بیع می‌گویند. قانون گذار شرایط و ضوابط تنظیم و اجرای بیع را در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص کرده است. نمونه مبایعه نامه فروش ملک تجاری نیز موافقت نامه‌ای است که در راستای نقل و انتقال مالکیت املاک تجاری تنظیم می‌شود و از شرایط و ضوابط بیع تبعیت می‌کند. بنابراین باید بگوییم که شرایط و ضوابط تنظیم مبایعه نامه در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است. شرایط اجرای این سند به وسیله توافق میان طرفین معامله مشخص خواهد شد. طرفین معامله نباید شرایط اجرای این سند را برخلاف قواعد آمره قانون مدنی مشخص کنند. قواعد آمره قانون مدنی، لازم الاجرا هستند و عدم رعایت آن‌ها باعث بطلان این سند می‌شود.

امضای نمونه مبایعه نامه ملک تجاری باعث ایجاد کدام آثار و الزامات قانونی خواهد شد؟

نمونه مبایعه نامه فروش ملک تجاری به عنوان یکی از اسناد تَملیکی شمرده می‌شود. انتقال مالکیت مهم‌ترین اثر قانونی امضای اسناد تملیکی است. بنابراین، به محض امضای این سند مالکیت ملک مورد معامله به خریدار منتقل می‌شود.

الزام فروشنده نسبت به تحویل ملک فروخته شده یکی از مهم‌ترین الزامات قانونی است که امضای این سند به دنبال دارد. بنابراین، فروشنده پس از امضای این سند ملزم می‌شود که ملک مورد معامله را به خریدار تحویل بدهد. همچنین، خریدار به موجب امضای این سند ملزم می‌شود که بهای ملک مورد معامله را پرداخت کند.

آیا امضای نمونه مبایعه نامه ملک تجاری باعث ایجاد تعهداتی برای طرفین معامله می‌شود؟

مبایعه نامه زمین تجاری یک سند تعهدآور است. به همین دلیل، امضای این سند باعث ایجاد تعهداتی برای طرفین معامله خواهد شد. تحویل ملک مورد معامله به خریدار، مهم‌ترین و اصلی‌ترین تعهدی است که به موجب امضای این سند بر عهده فروشنده گذاشته می‌شود. اصلی‌ترین و مهم‌ترین تعهد خریدار نیز پرداخت بهای ملک فروخته شده است.

طرفین معامله در هنگام تنظیم نمونه مبایعه نامه ملک تجاری می‌توانند درباره جزئیات مربوط به تحویل ملک مورد معامله و پرداخت بهای آن نیز با یکدیگر توافق کنند. بنابراین، تعهدات فرعی مشخص شده در این سند، همان جزئیاتی هستند که طرفین معامله درباره انجام آن‌ها با یکدیگر توافق کرده‌اند.

رعایت و اجرای تمام تعهدات فرعی و اصلی مشخص شده در این سند ضروری است. هر یک از طرفین معامله که به تعهدات خودش عمل نکند، باید خساراتی که به طرف دیگر وارد شده است را جبران کند.

آیا در فصل بیع قانون مدنی شرایط تعیین مبلغ نمونه مبایعه نامه ملک تجاری مشخص شده است؟

منظور ما از مبلغ این سند در واقع همان بهایی است که خریدار باید بابت ملک مورد معامله پرداخت کند. قانون گذار در فصل بیع قانون مدنی، تعیین بهای مال مورد معامله را به اراده طرفین واگذار کرده است. بنابراین طرفین معامله با توافق یکدیگر باید بهای ملک را مشخص کنند.

مطابق با ماده 344 قانون مدنی، خریدار باید بهای املاک تجاری مورد معامله را به صورت نقدی پرداخت کند اما قانون گذار در این ماده به طرفین معامله اجازه داده است که در خصوص پرداخت اقساطی یا نسیه بهای املاک تجاری با یکدیگر توافق کنند. خریدار باید بهای ملک مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در مبایعه نامه پرداخت کند. فروشنده در راستای ضمانت پرداخت به موقع بهای ملک مورد معامله، می‌تواند از خریدار تضمین و وثیقه بگیرد.

آیا طرفین معامله به موجب امضای نمونه مبایعه نامه ملک تجاری از حق حبس برخوردار می‌شوند؟

مالکیت املاک تجاری در عوض دریافت بهای آن‌ها به خریدار منتقل خواهد شد. به همین دلیل، گفته می‌شود که مبایعه نامه زمین تجاری یک ماهیت حقوقی مُعاوِضی است. اشخاصی که یک ماهیت حقوقی معاوضی را امضا و ایجاد می‌کنند از حقی موسوم به حق حبس برخوردار می‌شوند. حق حبس به طرفین معامله امکان می‌دهد که از انجام تعهدات خودشان خودداری کنند. در ادامه، حق حبس هر یک از طرفین معامله و شرایط اسقاط آن را بررسی می‌کنیم.

حق حبس فروشنده:

فروشنده به موجب امضای این سند متعهد می‌شود که ملک تجاری مورد معامله را به خریدار تحویل بدهد. فروشنده با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که بهای ملک تجاری به او پرداخت نشده است، از تسلیم آن به خریدار خودداری کند.

حق حبس فروشنده در موارد زیر ساقط می‌شود:

1. اگر طرفین معامله درباره پرداخت اقساط یا نسیه بهای املاک تجاری مورد معامله با یکدیگر توافق کرده باشند؛
2. در صورتی که طرفین معامله درباره اسقاط حق حبس با یکدیگر توافق کرده باشند؛
3. در صورتی که خریدار، بهای املاک تجاری مورد معامله را پرداخت کند.

حق حبس خریدار:

خریدار به موجب امضای این سند متعهد می‌شود که بهای املاک تجاری مورد معامله را پرداخت کند. خریدار به استناد حق حبس می‌تواند تا زمانی که املاک تجاری مورد معامله به او تسلیم نشده است، از پرداخت بهای آن به فروشنده خودداری کند.

حق حبس خریدار در موارد زیر ساقط می‌شود:

1. اگر طرفین معامله برای تسلیم ملک تجاری فروخته شده مهلتی در نظر گرفته باشند؛
2. چنانچه طرفین معامله در خصوص اسقاط حق حبس با یکدیگر توافق کرده باشند؛
3. اگر فروشنده، املاک تجاری فروخته شده را به خریدار تسلیم کرده باشد.

آیا قانون گذار شرایط قانونی فسخ این مبایعه نامه را پیش بینی کرده است؟

نمونه مبایعه نامه فروش ملک تجاری یک سند لازم الاجرا محسوب می‌شود. به همین دلیل، خریدار و فروشنده پس از امضای این سند دیگر حق بر هم زدن معامله را ندارند. در برخی موارد شرایطی به وجود می‌آید که باعث ورود ضرر و زیان جبران ناپذیری به طرفین معامله می‌شود. به همین دلیل، قانون گذار خیارات فسخ اسناد لازم الاجرایی که در راستای نقل و انتقال مالکیت اموال تنظیم می‌شوند را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. خیار به اختیار فسخ معامله توسط یکی از امضا کنندگان آن‌ گفته می‌شود. قانون گذار در این ماده 10 نوع خیار را برای فسخ اسناد لازم الاجرا پیش بینی کرده است. در ادامه مهم‌ترین خیارات فسخ این سند را بررسی می‌کنیم:

خیار مجلس، خیار عیب و خیار غَبن

مجلس به آن جلسه‌ای گفته می‌شود که با حضور طرفین معامله برای تنظیم و امضای نمونه مبایعه نامه فروش ملک تجاری تشکیل شده است. طرفین معامله تا زمانی که جلسه به اتمام نرسیده و از یکدیگر جدا نشده‌ باشند، با استناد به خیار مجلس می‌توانند این سند را فسخ کنند. از طرف دیگر، در خیار عیب، عیب به معنای خرابی و نقص آشکار یا پنهان است. اگر ملک تجاری مورد معامله خراب یا ناقص باشد باعث تحقق شرایط خیار عیب به نفع خریدار می‌شود.

در تعریف خیار غبن؛ غَبن به معنای ضرر و زیان در معامله است. خیار غَبن در صورتی تحقق پیدا می‌کند که طرفین معامله به علت بی‌اطلاعی از قیمت واقعی ملک تجاری که فروخته شده است، ضرر کرده باشند. فروشنده اگر نسبت به بهای واقعی ملک تجاری فروخته شده بی‌اطلاع باشد و آن را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی معامله کند، با استناد به خیار غَبن می‌تواند مبایعه نامه را فسخ کند. خریدار نیز اگر از قیمت واقعی ملک تجاری فروخته شده بی اطلاع باشد و آن را بسیار ارزان تر از قیمت واقعی معامله کند با استناد به خیار غبن می‌تواند مبایعه نامه را فسخ کند؛

خیار تاخیر ثَمَن در مبایعه نامه ملک تجاری

در اصطلاح حقوق مدنی به بهایی که خریدار باید بابت املاک تجاری مورد معامله پرداخت کند، ثَمَن می‌گویند. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که سه روز از امضای مبایعه نامه بگذرد اما خریدار بهای املاک مورد معامله را پرداخت نکند.

نکته: طرفین معامله در هنگام تنظیم و امضای نمونه مبایعه نامه ملک تجاری می‌توانند تمام یا برخی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی را اسقاط کنند.

تنظیم اختصاصی این مبایعه نامه در رکلا

اختصاصی‌ترین خدماتی که توسط تیم حقوقی رکلا ارائه می‌شود؛ خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی است. با ثبت درخواست در این بخش، می‌توانید نوشتن و تنظیم مبایعه نامه‌ای که در نظر دارید را به مشاوران حقوقی و وکلای پایه مجرب تیم رکلا بسپارید. همچنین این امکان را دارید که با مشورت مشاوران حقوقی و وکلای مجموعه، شروط، تعهدات و تضامینی را برای مبایعه نامه در نظر بگیرید. تمام این تعهدات و شروطی که معین می‌شوند نیز به صورت مکتوب در متن قرارداد ثبت خواهند شد.