تمام اصول و نکاتی که برای خرید ملک تجاری لازم و مهم است
ملک تجاری به ملکی گفته می‌شود که کاربری تجاری دارد. اشخاص می‌توانند در اماکن تجاری به کسب و پیشه و تجارت مشغول شوند. مشاغل تجاری در ماده 2 قانون تجارت مشخص شده‌اند. تاجر به شخصی گفته می‌شود که به تجارت مشغول است. به ملکی که تاجر، فعالیت‌های تجاری خود را در آن انجام می‌دهد نیز ملک تجاری گفته می‌شود. دکان‌ها، فروشگاه‌ها، دفاتر بیمه، دفاتر شرکت‌ها، هتل‌ها و آژانس‌های مسافرتی از جمله امکان تجاری هستند. ملک تجاری باید مجوز کاربری تجاری داشته باشد. مجوز کاربری تجاری از سوی شهرداری صادر می‌شود. این مجوز کاربری مهمترین ملاک تجاری بودن یک ملک است. هدف اغلب خریداران ملک تجاری، راه‌اندازی کسب و کار یا مشغول شدن به یک فعالیت تجاری است. خریداران این ملک‌ها باید به مراحل و نکات خرید ملک تجاری آشنایی داشته باشند.
عدم توجه به نکات مهم هنگام خرید ملک تجاری می‌تواند ضرر و زیان‌های مالی و غیر مالی جبران ناپذیری را برای خریداران آن‌ها به دنبال داشته باشد. در ادامه این نوشته مهمترین مراحل و نکات حقوقی خرید ملک تجاری را بررسی می‌کنیم.
مهمترین مراحل و نکات خرید ملک تجاری چیست؟
مراحل قانونی و نکات حقوقی خرید ملک تجاری بسیار جزیی و پیچیده هستند. مراحل و نکات مهم در خرید ملک تجاری که باید پیش از تنظیم قرارداد بیع نامه بررسی شوند، عبارتند از:
اول: بررسی کاربری ملک تجاری؛
دوم: تعیین تکلیف در خصوص انشعابات ملک تجاری (آب، برق، گاز)؛
سوم: تعیین تکلیف در خصوص مالیات بر مشاغل؛
چهارم: تحقیق در خصوص حق سرقفلی ملک تجاری؛
در ادامه هر یک از مراحل و نکات مهم در خرید ملک تجاری را به صورت مفصل بررسی می‌کنیم.
چرا بررسی کاربری یکی از مهمترین مراحل و نکات خرید ملک تجاری است؟
یکی از اولین و مهمترین مراحل و نکات خرید ملک تجاری ، بررسی نوع کاربری آن است. یک ملک زمانی دارای کاربری تجاری است که داری مجوز فعالیت تجاری باشد. کاربری انواع ملک در سند آن‌ها قید می‌شود. کاربری تجاری یک ملک نیز در سند آن قید خواهد شد. بنابراین برای تشخیص کاربری تجاری یک ملک باید سند آن بررسی شود. نوع کاربری ملک تجاری که سند ندارد با بررسی سابقه تصرفات و نوع قبض پرداختی (مسکونی یا تجاری) آن مشخص خواهد شد. بررسی کاربری از مهمترین مواردی است که حتی در قرارداد اجاره املاک تجاری یا قرارداد اجاره زمین تجاری نیز اهمیت زیادی دارد و باید به آن توجه کرد.
بررسی انشعابات از موارد مهم در نکات خرید ملک تجاری
وضعیت انشعابات یک ملک تجاری از مهمترین مواردی است که باعث بروز اختلاف میان طرفین قرارداد خرید خانه می‌شود. انشعابت مجزای آب، برق و گاز مجزای ملک تجاری موضوع قرارداد، باید در مبایعه نامه قید شود. از طرف دیگر، انشعبات آب، برق و گازی که مشترک هستند نیز باید در مبایعه نامه نوشته شوند. شماره تمامی انشعابات آب، برق و گاز ملک تجاری را باید در مبایعه نامه قید کنید. همچنین تمامی بدهی‌های مربوط به انشعابات یک ملک تجاری باید قبل از نقل و انتقال آن تصفیه شود.
آیا مالیات بر مشاغل یک ملک تجاری قبل از نقل و انتقال آن باید پرداخت شود؟
مالیات بر مشاغل نوعی مالیات بر درآمد است که باید از سوی صاحبان کسب و پیشه پرداخت شود. مالک یک ملک تجاری پیش از نقل و انتقال آن باید مالیات بر درآمد مربوط به آن ملک را پرداخت کند. مالک ملک تجاری در زمان تنظیم و امضای مبایعه نامه آن باید رسید پرداخت مالیات بر مشاغل را تحویل بدهد. این رسید باید به مبایعه نامه ملک تجاری ضمیمه شود.
آیا بررسی حق سرقفلی یکی از مراحل و نکات خرید ملک تجاری است؟
حق سرقفلی، یکی از نکات مهم هنگام خرید ملک تجاری است که در هنگام نقل و انتقال آن‌ها مطرح می‌شود. تمام ملک‌های تجاری دارای حق سرقفلی نیستند. آن دسته از ملک‌های تجاری، حق سرقفلی دارند که حق سرقفلی آن‌ها واگذار شده است. حق سرقفلی قوانین و شرایط قانونی مربوط به خود را دارد که بررسی کامل آن‌ها از حوصله این مطلب خارج است. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص حق سرقفلی باید به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376 مراجعه کنید.
ملک‌های تجاری که حق سرقفلی آن‌ها واگذار شده است دارای دو نوع مالکیت هستند. به این صورت که:
- مالکیت عرصه: منظور از عرصه، زمین ملک تجاری و بنای آن است. مالک عرصه یک ملک تجاری می‌تواند مالکیت خودش را به موجب مبایعه نامه به شخص دیگری واگذار کند.
- مالکیت سرقفلی: منظور از سرقفلی، حق کسب و پیشه در ملک تجاری است. مالک سرقفلی یک ملک تجاری نیز می‌تواند حق کسب و پیشه خودش را به دیگری منتقل کند. موافقت مالک عرصه با نقل و انتقال حق سرقفلی یکی از مهمترین شرایط و نکات حقوقی خرید سرقفلی یک ملک تجاری محسوب می‌شود.
مهمترین مسائل و نکات خرید ملک تجاری در هنگام تنظیم مبایعه نامه
مهمترین و اساسی‌ترین نکات خرید ملک تجاری که باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه در نظر گرفته شوند، عبارت است از:
بررسی وضعیت مالکیت طرف قرارداد: انتقال دهنده ملک تجاری در صورتی به عنوان مالک قانونی آن شناخته می‌شود که نام او در سند رسمی ملک تجاری قید شده باشد.
- انتقال دهنده ملک تجاری ممکن است که ملک را به وسیله مبایعه نامه خریداری کرده باشد اما سند رسمی ملک به نام او نباشد. در این حالت، شخصی که سند رسمی ملک تجاری به نام او است باید برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک تجاری در دفترخانه حاضر شود.
- در صورتی که انتقال دهنده ملک تجاری، وکیل مالک آن باشد، باید وکالت نامه رسمی خودش را در هنگام تنظیم مبایعه نامه ارائه بدهد. وکالت نامه وکیل و حدود اختیارات او باید بررسی شوند. همچنین مشخصات وکیل باید در مبایعه نامه ملک تجاری نوشته شود.
- تمام مالکان یک ملک تجاری باید در هنگام امضای مبایعه نامه حاضر شوند و رضایت خودشان را نسبت و نقل و انتقال ملک اعلام کنند.
- همه وراث یک ملک تجاری وراثتی نیز باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشند و رضایت خودشان را نسبت به نقل و انتقال ملک اعلام کنند.
- در مبایعه نامه یک ملک تجاری باید تمام امکانات، لوازم و تجهیزات متعلق به آن قید شود.
- بهای ملک تجاری و نحوه پرداخت آن نیز باید به صورت دقیق در مبایعه نامه مشخص شود. اگر خریدار برای پرداخت تمام یا قسمتی از بهای ملک تجاری چک می‌دهد باید مشخصات چک و علت صدور آن چک در مبایعه نامه قید شود.
- کد رهگیری که در هنگام تنظیم قرارداد نقل و انتقال ملک صادر می‌شود باید در مبایعه نامه نوشته شود.
- شرایط فسخ قرارداد نقل و انتقال ملک تجاری نیز باید در مبایعه نامه قید گردد.
مهمترین مراحل و نکات خرید ملک تجاری در تنظیم سند رسمی
مراحل قانونی و نکات مهم در خرید ملک تجاری که هنگام تنظیم سند رسمی انتقال ملک تجاری باید به آن‌ها توجه شود؛ عبارت است:
اول: تنظیم مبایعه نامه ملک تجاری؛
دوم: پرداخت عوارض شهرداری ملک تجاری و تسویه حساب مالیاتی با اداره دارایی؛
سوم: مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی.
آیا مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، ضروری است؟
خریدار و انتقال دهنده باید در مبایعه نامه، تاریخی را برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی مشخص کنند. انتقال دهنده و خریدار ملک تجاری باید مطابق با موعد مقرر در مبایعه نامه به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک تجاری به نام خریدار، لازم است که مبایعه نامه آن و سایر مدارک لازم به سر دفتر داده شود. مهمترین مدارکی که باید به سردفتر داده شوند، عبارت است از:
1- استعلام مالکیت انتقال دهنده از اداره ثبت اسناد؛
2- گواهی پایان کار ملک تجاری؛
3- مفاصا حساب عوارض نوسازی ملک تجاری؛
4- استعلام دارایی (دستی یا عادی)؛
5- گواهی و مفاصا حساب تامین اجتماعی؛
6- مدارک شناسایی خریدار و انتقال دهنده ملک تجاری؛
7- کپی برابر با اصل وکالت نامه رسمی و مدارک شناسایی شخصی که به عنوان وکیل خریدار یا انتقال دهنده در دفتر اسناد رسمی حاضر شده است؛
8- اگر ملک تجاری خریداری شده وراثتی است باید مدارک شناسایی تمام وراث به سر دفتر تحویل داده شود؛
9- گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث ملک تجاری وراثتی نیز باید به سردفتر داده شود.
توجه داشته باشید که:
تنظیم قرارداد مناسب برای انجام موضوع مورد نظر، از مهمترین اقداماتی است که باید انجام شود. البته تنظیم قرارداد باید با آگاهی و دانش حقوقی همراه باشد. برای این منظور بهترین اقدام گفتگو با مشاوران حقوقی مجرب و وکلای پایه یک دادگستری است. علاوه براین، تیم حقوقی رکلا نیز خدماتی را در حوزه تنظیم قرارداد اختصاصی ارائه می‌دهد.
از دیگر خدماتی که می‌توانید از آن بهره ببرید، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است که با استفاده از آن، می‌توانید به سهولت و در سریع‌ترین زمان ممکن، با یک مشاور حقوقی ارتباط بگیرید.
قولنامه مغازه
اگر قصد معامله یک مغازه را دارید، این قرارداد برای شما مناسب است. روی تصویر زیر بزنید و آن را دریافت کنید.
