اقاله اجاره نامه چیست و آیا باید برای آن، هزینه‌ای پرداخت شود؟

اجاره نامه سند معتبری است که میان موجر و مستاجر تنظیم و امضا می‌شود. به موجب امضای این سند، مالکیت منافع مال مورد اجاره به مستاجر منتقل می‌شود. علی‌الاصول، موجر و مستاجر پس از امضای این سند حق بر هم زدن آن را ندارند. قانونگذار در برخی موارد و شرایط قانونی به موجر و مستاجر اجازه داده است که این سند را به هم بزنند و از اجرای مفاد آن خودداری کنند. اقاله یکی از موارد پیش بینی شده از سوی قانونگذار برای انحلال این سند است. اقاله اجاره نامه یک عمل حقوقی محسوب می‌شود و به معنای انحلال آن توسط توافق و رضایت موجر و مستاجر است.

به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که موجر و مستاجر با توافق یکدیگر می‌توانند اجاره نامه را به وسیله اقاله منحل کنند. موجر و مستاجری که می‌خواهند نسبت به انحلال توافقی این سند اقدام کنند باید از شرایط و آثار قانونی آن آگاهی داشته باشند.

در این نوشته شرایط قانونی انحلال اجاره نامه به وسیله توافق میان موجر و مستاجر را بررسی می‌کنیم. این اقدام، یکی از انواع اقاله قرارداد است که در یک مقاله جداگانه در خصوص آن مطالب مهمی را شرح داده‌ایم. پیشنهاد می‌کنیم که این مقاله را نیز در مجله حقوقی رکلا مطالعه کنید.

متن اقاله اجاره نامه باید با توجه به کدام مواد قانونی نوشته شود؟

قانونگذار در قانون مدنی، قراردادها را بر اساس قابلیت انحلال آن‌ها به دو دسته لازم و جایز دسته بندی کرده است. طرفین قراردادهای لازم نمی‌توانند آن‌ها را منحل کنند مگر با رعایت شرایط خاصی که قانونگذار پیش بینی کرده است. قراردادهای جایز به وسیله توافق میان طرفین آن‌ها منحل می‌شوند. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که طرفین عقود جایز هر زمان که اراده کردند، می‌توانند نسبت به انحلال عقود اقدام کنند.

قانونگذار در قانون مدنی، اصل را بر لازم بودن تمام عقود گذاشته است. مطابق با اصل لازم بودن عقود، سندی که میان موجر و مستاجر تنظیم می‌شود نیز یک سند لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. قانونگذار به طرفین قراردادهای لازم اجازه داده است که با توافق یکدیگر آن‌ها را منحل کنند. در اصطلاح حقوق مدنی به اقاله عقود لازم به وسیله توافق طرفین آن، اِقاله گفته می‌شود.

قانون گذار مواد 283 الی 284 را به تعیین شرایط و ضوابط انحلال عقود لازم به وسیله توافق میان طرفین آن‌ها اختصاص داده است. مطابق با ماده 283، طرفین یک قرارداد لازم می‌توانند با توافق یکدیگر آن را اقاله کنند. بنابراین، موجر و مستاجر متن اقاله قرارداد اجاره را باید مطابق با شرایط و ضوابط مقرر در مواد مذکور تنظیم کنند.

شرایط قانونی مربوط به اقاله اجاره نامه چیست؟

امضای متن اقاله اجاره نامه ، یک عمل حقوقی است. به همین دلیل شخصی که نسب به امضای متن اقاله قرارداد اجاره اقدام می‌کند باید از شرایط قانونی لازم برخوردار باشد. اگر موجر یا مستاجری که فرم اقاله اجاره نامه را امضا کرده است از شرایط قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار نباشد، اقاله باطل و بی‌اثر خواهد شد. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که این اقاله باعث پایان دادن به قرارداد اجاره و رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر نمی‌شود. در ادامه مهم‌ترین شرایط اقاله اجاره نامه را بررسی می‌کنیم:

1. قصد طرفین: قصد به معنای داشتن عزم و اراده‌ای قاطع است. موجر و مستاجری که نسبت به اقاله در اجاره نامه اقدام می‌کنند باید قصد انحلال این عقد و پایان دادن به آثار قانونی آن را داشته باشند. عدم قصد انحلال عقد باعث اقاله نشدن آن خواهد شد. به عبارت دیگر باید گفت که موجر و مستاجر باید قصد خاتمه دادن به قرارداد اجاره تنظیم شده و رابطه استیجاری خودشان را داشته باشند.
2. رضایت طرفین: موجر و مستاجر هنگام توافق درباره اقاله در اجاره نامه باید از اختیار کامل برخوردار شده باشند. اجاره نامه‌ای که در اثر فشار و تهدید فیزیکی موجر و مستاجر اقاله شده است باعث منحل شدن و پایان دادن به ماهیت حقوقی آن نمی‌شود.
3. اهلیت طرفین: منظور از اهلیت، بلوغ، عقل و رشد مستاجر و موجری است که نسبت به امضا صورتجلسه اقاله قرارداد اجاره اقدام می‌کند. بنابراین، کودکان نابالغ و نوجوانانی که به سن 18 سال تمام شمسی نرسیده‌اند غیر رشید محسوب می‌شوند و از اهلیت قانونی لازم برای امضای صورتجلسه اقاله قرارداد اجاره برخوردار نیستند.

اقاله اجاره نامه کدام آثار قانونی را به دنبال دارد؟

در ادامه مهم‌ترین آثار قانونی مربوط به انحلال توافقی این سند را بررسی می‌کنیم:

1. زوال ماهیت حقوقی عقد: اقاله این سند باعث پایان دادن به ماهیت حقوقی عقد اجاره و از بین رفتن رابطه استیجاری میان طرفین آن می‌شود؛
2. از بین رفتن آثار قانونی قرارداد: اجاره یک عقد تملیکی است زیرا امضای عقد اجاره باعث انتقال مالکیت منافع مال موضوع آن به مستاجر می‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که مستاجر به موجب امضای اجاره نامه می‌تواند برای مدت معینی از مال موضوع آن استفاده کند. بنابراین، مهم‌ترین اثر قانونی تنظیم و امضای اجاره نامه، انتقال مالکیت منافع مال مورد اجاره به مستاجر است. اقاله توافقی این سند باعث می‌شود که مستاجر دیگر حق مالکیتی نسبت به عین مستاجره نداشته باشد؛
3. ساقط شدن تعهدات طرفین: امضای اجاره نامه باعث ایجاد تعهداتی برای موجر و مستاجر می‌شود. تمام تعهدات طرفین عقد به موجب انحلال آن از بین می‌روند. بنابراین، مستاجر پس از اقاله عقد باید مال متعلق به مستاجر را به او تحویل بدهد.

مطابق با ماده 284 قانون مدنی، انواع اقاله اجاره نامه کدام است؟

به موجب ماده 284 قانون مدنی، امضای فرم اقاله اجاره نامه به وسیله هر لفظ یا عملی که بر آن دلالت کند انجام می‌شود. یعنی؛ موجر و مستاجر اراده خودشان نسبت به تفاسخ عقد را می‌توانند در قالب بیان الفاظ صریح یا به صورت عملی اعلام کنند. بنابراین، منظور از اقاله صریح، به هم زدن عقد به وسیله الفاظ بیان شده از سوی موجر و مستاجر است.

منظور از اقاله ضمنی نیز انحلال عقد به وسیله افعال انجام شده از سوی موجر و مستاجر است. برای مثال؛ موجر کلید خانه را به مستاجر پس می‌دهد. در این مثال، مستاجر با پس دادن کلید و موجر به وسیله گرفتن آن اراده خودشان نسبت به انحلال عقد را اعلام می‌کنند.

تفاسخ صریح یا ضمنی اجاره نامه باعث پایان دادن به ماهیت حقوقی عقد و رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر می‌شوند. بنابراین، اگر موجر و مستاجر پس از تفاسخ صریح و ضمنی پشیمان شوند باید عقد دیگری تنظیم و امضا کنند زیرا ماهیت حقوقی عقد اول از بین رفته و بی‌اثر شده است.

رسیدگی به دعاوی ناشی از این اقدام در صلاحیت کدام مراجع قضایی است؟

رسیدگی به دعوی ناشی از انحلال توافقی سندی که میان موجر و مستاجر تنظیم شده است در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی و شورای حل اختلاف است. بنابراین، موجر و مستاجر برای طرح دعاوی و اختلافات ناشی از انحلال توافق این سند باید به دادگاه عمومی حقوقی و شورای حل اختلاف محل تنظیم آن یا واقع در محل اقامت خوانده مراجعه کنند.

نکته: منظور از خوانده در واقع همان شخصی است که در دادگاه عمومی حقوقی و شورای حل اختلاف بر علیه او دادخواست تنظیم شده است. در دعاوی ناشی از انحلال توافقی این سند، خوانده می‌تواند هر یک از موجر و مستاجر باشد.

موجر و مستاجر در هنگام تنظیم این سند می‌توانند داوری را به عنوان مرجع حل اختلاف تعیین کنند. در این صورت موجر و مستاجر برای طرح دعاوی ناشی از انحلال توافقی این سند باید به داوری مراجعه کنند.

آیا مراجع قضایی می‌توانند در خصوص نحوه پرداخت هزینه اقاله اجاره نامه حکم صادر کنند؟

انحلال توافقی سند لازم الاجرایی که میان موجر و مستاجر تنظیم شده ممکن است که باعث تحمیل هزینه‌هایی به هر یک از آن‌ها شود. موجر و مستاجر با توافق یکدیگر می‌توانند در خصوص پرداخت این هزینه‌ها تعیین تکلیف کنند. اگر موجر و مستاجر در خصوص مبلغ و چگونگی پرداخت هزینه اقاله اجاره نامه با یکدیگر به توافق نرسیدند برای حل اختلاف باید به دادگاه عمومی حقوقی، شورای حل اختلاف و داوری مراجعه کنند.

این مراجع با توجه به شرایط و چگونگی انحلال توافقی این سند در خصوص مبلغ و نحوه پرداخت هزینه‌های ناشی از انحلال توافقی آن حکم صادر می‌کند. پرداخت هزینه‌های ناشی از انحلال توافقی این سند ممکن است که بر عهده هر یک از موجر و مستاجر گذاشته شود.

برای این اقدام ابتدا باید چه کرد؟

گاهی موجر و مستاجر با توافق یکدیگر تصمیم می‌گیرند که قرارداد ایجاد شده را برهم بزنند و تعهدات آن را بی اثر کنند. در این زمان، طرفین این توافق می‌توانند از شرایط اقاله بهره ببرند. البته لازم به یادآوری است که اقاله نیز باید به صورت صحیح و مطابق قانون انجام شود. به همین دلیل مناسب است که برای انجام آن، حتما از خدمات مشاوره حقوقی بهره مند شوید و در خصوص چگونگی انجام اقاله اطلاعات بگیرید. شما به راحتی می‌توانید درخواستتان را ثبت کنید. در ادامه با شما ارتباط می‌گیریم.