در متن مبایعه نامه آپارتمان چه بنویسیم؟ چند شرط ضروری که نباید فراموش شوند!

مبایعه نامه یکی از اصطلاحات حقوقی است که بی شک تمام ما حداقل برای یک بار آن را شنیده‌ایم. معمولاً این اصطلاح زمانی به کار می‌رود که اشخاص قصد معامله اموال غیر منقول را داشته باشند. مبایعه نامه در واقع سندی است که معامله میان خریدار و فروشنده در آن ثبت و ضبط می‌شود. به عبارت دیگر، در دست داشتن مبایعه نامه‌ای که توسط طرفین معامله امضا شده باشد، نشان دهنده این است که مالکیت مال مورد معامله در ازای پرداخت بهای آن به خریدار منتقل شده است. نمونه فرم مبایعه نامه آپارتمان نیز سند مکتوبی است که برای معامله آپارتمان تنظیم می‌شود. تنظیم و امضای این مبایعه نامه نشان می‌دهد که مالکیت آپارتمان مورد معامله در ازای پرداخت بهای آن به خریدار منتقل شده است.

تنظیم دقیق و بی کم و کاست این قرارداد از اهمیت زیادی برخوردار است. عدم تنظیم دقیق این سند یا تنظیم ناقص آن می‌تواند باعث بروز اختلاف میان طرفین معامله و اتلاف وقت و هزینه آن‌ها شود. قانونگذار در نحوه نوشتن مبایعه نامه آپارتمان ، تعیین شرایط و تعهدات مربوط به چگونگی اجرای این معامله را به اراده طرفین معامله واگذار کرده است. البته باید به این نکته نیز اشاره کنیم که اگر برخی شرایط و ضوابط قانونی در مبایعه نامه رعایت نشده باشند، باعث باطل شدن آن می‌شوند. به همین دلیل، بهتر است که طرفین معامله با شرایط قانونی ناظر بر انواع مبایعه نامه و همچنین موضوعاتی که باید در این سند به آن‌ها پرداخته شود، آشنایی داشته باشند. در ادامه این مقاله با نحوه نوشتن مبایعه نامه آپارتمان و نکات قانونی مربوط به آن آشنا خواهیم شد.

قانونگذار چه اشخاصی را از امضای نمونه فرم مبایعه نامه آپارتمان ممنوع کرده است؟

در ابتدا باید بگوییم که قانونگذار، برخی اشخاص را از انجام تصرفات مالی، ممنوع کرده است. از سوی دیگر، انتقال مالکیت اموال غیر منقول، یک عمل حقوقی است. امضای مبایعه نامه‌ای که برای انتقال مالکیت آپارتمان تنظیم شده باشد نیز یک عمل حقوقی محسوب می‌شود. بنابراین، اشخاصی که از انجام اعمال حقوقی ممنوع هستند، نمی‌توانند این سند را به عنوان خریدار یا فروشنده امضا کنند. در ادامه، اشخاصی که از صلاحیت لازم برای امضای این سند برخوردار نیستند را بررسی می‌کنیم.

ضمانت اجرای امضای این سند از سوی شخص نابالغ، مجنون و غیر رشید

کودکانی صغیر و نابالغ محسوب می‌شوند که به سن بلوغ شرعی نرسیده‌ باشند. مبایعه نامه‌ای که توسط کودک صغیر امضا شده باشد، یک سند باطل و بلا اثر است.

از طرف دیگر، غیر رشید به فردی گفته می‌شود که تصرفات مالی او عقلانی نباشد. در رویه قانونی و قضایی کشور ما افرادی که سن آن‌ها کمتر از 18 سال است، غیر رشید فرض می‌شوند. مبایعه نامه‌ای که توسط افراد غیر رشید امضا شده باشد، یک سند غیر نافذ است و در صورتی تنفیذ و معتبر می‌شود که ولی یا قیم شخص غیر رشید، معامله‌ای که توسط او انجام شده است را اجازه بدهد.

افرادی که قوای فکری یا مغزی آن‌ها دچار اختلال شده یا کاملاً از بین رفته است نیز از انجام تصرفات مالی ممنوع هستند. به همین دلیل، نمونه مبایعه نامه آپارتمان مسکونی که توسط این افراد تنظیم می‌شود، یک سند باطل خواهد بود و هیچ اثر قانونی را به دنبال نخواهد داشت.

شرایط تنفیذ مبایعه نامه‌‎ با شخص ورشکسته

صدور حکم ورشکستگی باعث خواهد شد که اختیار تصرف در اموال و دارایی‌های شخص ورشکسته به مدیر تصفیه واگذار شود. به همین دلیل می‌توان گفت، صدور حکم ورشکستگی باعث می‌شود که ورشکسته از اعمال تصرف در تمام اموال و حقوق مالی خود ممنوع شود. به این ترتیب، مبایعه نامه‌ای که ورشکسته به عنوان خریدار و فروشنده امضا می‌کند نیز یک سند غیر معتبر است و باعث انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار نمی‌شود. نمونه مبایعه نامه آپارتمان مسکونی در صورتی معتبر و نافذ خواهد بود که طلبکاران ورشکسته، معامله‌ای که او امضا کرده است را اجازه بدهند.

تعیین بهای مال مورد معامله در نمونه فرم مبایعه نامه آپارتمان

معامله، یک عمل حقوقی معوض است. یعنی مالکیت مال مورد معامله باید در ازای پرداخت بهای آن به خریدار منتقل شود. به همین دلیل یکی از موضوعات اساسی و مهم که بهتر است در هنگام تنظیم مبایعه نامه درباره آن تعیین تکلیف کنیم، مشخص کردن بهایی است که خریدار باید بابت مال مورد معامله پرداخت کند. مبلغی که در نمونه مبایعه نامه آپارتمان مسکونی به عنوان بهای مال مورد معامله قید می‌شود باید به واسطه توافق میان خریدار و فروشنده تعیین شده باشد.

طرفین معامله در هنگام تنظیم این سند باید تاریخ و نحوه پرداخت بهای آپارتمان را نیز با توافق یکدیگر مشخص می‌کنند.

لازم به ذکر است که علی الاصول، خریدار باید بهای مال مورد معامله را به صورت نقد و پس از امضای مبایعه نامه پرداخت کند. بنابراین پرداخت اقساطی یا نسیه بهای مال مورد معامله در صورتی امکان پذیر می‌شود که فروشنده با این موضوع موافقت کرده باشد.

همچنین طرفین معامله در هنگام تنظیم و امضای مبایعه نامه می‌توانند برای تضمین پرداخت به موقع بهای مال مورد معامله چک یا سفته ضمانت در نظر بگیرند.

نحوه تعیین مال مورد معامله در نمونه فرم مبایعه نامه آپارتمان

یکی از مهمترین موضوعاتی که در هنگام بررسی نحوه نوشتن مبایعه نامه آپارتمان باید مد نظر قرار دهیم، تعیین آپارتمان مورد معامله است. آپارتمانی که به واسطه امضای قرارداد بیع خانه مورد معامله قرار می‌گیرد، می‌تواند عین معین یا کلی باشد. آپارتمانی به صورت عین معین مورد معامله قرار می‌گیرد که در زمان امضای مبایعه نامه ساخته شده باشد. همچنین طرفین معامله می‌توانند آپارتمانی که در زمان امضای مبایعه نامه هنوز ساخته نشده است را به صورت کلی مورد معامله قرار بدهند.

تمام جزئیات مربوط به مال مورد معامله باید در نحوه نوشتن مبایعه نامه آپارتمان مد نظر قرار بگیرد. مشخصات مکانی، متراژ، زیر بنا و امکانات آپارتمان از جمله موضوعاتی هستند که می‌توانند تاثیر قابل توجهی در تعیین بهای آپارتمان مورد معامله داشته باشند. به همین دلیل قید این موضوعات در مبایعه نامه ضرورت دارد.

همچنین باید به این نکته توجه داشته باشیم که علی الاصول، مالکیت تمام لوازمی که در آپارتمان نصب شده‌اند و از متعلقات آن محسوب می‌شوند، به خریدار منتقل خواهند شد. برای مثال، کابینت‌ها و تاسیسات گرمایشی و سرمایشی یک آپارتمان از متعلقات آن هستند. با این حال، طرفین معامله در هنگام امضای این سند می‌توانند در خصوص عدم انتقال مالکیت متعلقات، منصوبات و لوازم آپارتمان به خریدار نیز با یکدیگر توافق کنند. در نتیجه می‌توان گفت، بهتر است که در هنگام امضای قرارداد خرید خانه درباره متعلقات و لوازم آپارتمان نیز تعیین تکلیف شود.

ضرورت تعیین تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال در نمونه فرم مبایعه نامه آپارتمان

مبایعه نامه‌ای که توسط طرفین معامله امضا می‌شود اما به ثبت رسمی نمی‌رسد، یک سند عادی خواهد بود. همانگونه که گفتیم، امضای این سند باعث انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار می‌شود. از سوی دیگر، با توجه به ماده 22 قانون ثبت ، نام خریدار باید به عنوان مالک جدید آپارتمان در دفاتر اداره ثبت نوشته شود. به عبارت دیگر، مراجع قانونی و قضایی، شخصی را به عنوان مالک قانونی آپارتمان مورد معامله می‌شناسند که نام او در دفاتر اداره ثبت نوشته شده باشد. برای آنکه نام خریدار در دفاتر اداره ثبت نوشته شود نیز لازم است که سند انتقال مالکیت آپارتمان مورد معامله در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. بنابراین طرفین معامله در هنگام تنظیم و امضای نمونه مبایعه نامه آپارتمان اداری باید تاریخ مشخصی را برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در نظر بگیرند.

توصیه‌ای برای تنظیم مبایعه نامه آپارتمان

تنظیم دقیق مبایعه نامه اهمیت بسیار زیادی دارد. این سند باید براساس قانون مدنی، قانون ثبت و سایر قوانین مرتبط و همچنین با توجه به موضوعات مورد توافق طرفین معامله تنظیم شود. بنابراین، توصیه می‌کنیم که تنظیم مبایعه نامه مورد نظر خود را به وکلای مجرب و کارشناسان حقوقی بسپارید.

خدمات تنظیم قرارداد رکلا به شما امکان می‌دهد که مبایعه نامه را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنید.

برای آشنایی با شرایط و ضوابط قانونی مربوط به تنظیم و اجرای این مبایعه نامه نیز می‌توانید با کارشناسان حقوقی حاضر در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا ارتباط بگیرید.