چه مواردی در مبایعه نامه زمین زراعی باعث فروش مطمئن آن می‌شود؟

مبایعه نامه زمین زراعی ، موافقت نامه‌ای است که فی ما بین خریداران و فروشندگان جهت معامله زمین زراعتی تنظیم و منعقد می‌شود. ما این موافقت نامه، کلیه ابعاد حقوقی معامله زمین را در برمی‌گیرد و موجب تنظیم روابط خریدار و فروشنده می‌شود. در این مقاله تلاش داریم چهارچوب حقوقی حاکم بر این مبایعه نامه را مورد بررسی قرار دهیم و نکات لازم در خصوص تنظیم موافقت نامه حاضر را خاطر نشان کنیم. این مبایعه نامه از نظر ماهیت یک قرارداد بیع است و یکی از انواع قرارداد بیع زمین محسوب می‌شود.

نمونه مبایعه نامه زمین زراعی چیست و چه آثاری را برای طرفین به همراه دارد؟

قرارداد خرید زمین زراعی ، از موافقت نامه‌هایی است که سبب انتقال و کسب مالکیت می‌شود. به بیان دیگر، فروشنده با انعقاد این معامله قصد دارد که مالکیت زمین را منتقل کند و در مقابل خریدار می‌خواهد که مالکیت آن را به دست بیاورد. در این میان خریدار در ازای تحقق مالکیت خود نسبت به زمین، مبلغی را به فروشنده می‌پردازد. با این تفسیر می‌توان بیان کرد که پس از انعقاد این موافقت نامه، خریدار به عنوان مالک جدید شناخته خواهد شد.

تنظیم کتبی این موافقت نامه باعث می‌شود که کلیه تعهدات خریدار و فروشنده به صورت مستند مورد تاکید قرار گیرد. این ویژگی، یکی از مزایای تنظیم کتبی این موافقت نامه است. در صورتی که در نمونه شفاهی این موافقت نامه، بیم فراموش شدگی یا تحریف اظهارات و تعهدات طرفین وجود دارد. از سوی دیگر، در موافقت نامه شفاهی، این فرصت برای طرفین وجود ندارد که به نحو مطلوب، حقوق خود را به اثبات برسانند. در صورتی که در حالت کتبی نمونه مبایعه نامه زمین مزروعی ، این امکان به راحتی برای خریدار و فروشنده فراهم است.

آیا نمونه مبایعه نامه زمین زراعی ، یک موافقت نامه معین است؟

به طور کلی، در نظام حقوقی حاکم بر انواع موافقت نامه، توافقات اشخاص به دو حالت معین و نامعین تقسیم بندی می‌شوند. موافقت نامه‌های معین، موافقت نامه‌هایی هستند که در قانون با عنوان و احکام خاصی از آن‌ها یاد شده است. در مقابل، موافقت نامه‌های نامعین، موافقت نامه‌هایی هستند که هیچ عنوان خاصی در قانون ندارند و در نتیجه احکام منحصر به فردی برای آن‌ها در نظر گرفته نشده است.

در این راستا، باید خاطر نشان کرد که نمونه مبایعه نامه فروش زمین زراعی ،‌ از نمونه‌های معین است. با توجه به هدف اصلی از انعقاد این معامله،‌ ما می‌توانیم آن را به عنوان یکی از انواع بیع در نظر بگیریم. در قانون مدنی، از ماده ۳۳۸ الی ۴۶۵، به بیع و استانداردهای ناظر بر آن اختصاص داده شده است. بنابراین خریدار و فروشنده زمین مزروعی،‌ باید کلیه این احکام را در خصوص موافقت نامه خود رعایت کنند، در غیر این صورت، معامله آن‌ها با مشکل روبرو خواهد شد.

برای صحت نمونه مبایعه نامه فروش زمین زراعی ، رعایت چه پیش نیاز‌هایی ضرورت دارد؟

علاوه بر رعایت مفاد مندرج در مواد ۳۳۸ الی ۴۶۵ قانون مدنی، ‌شما باید شرایط دیگری را برای نمونه مبایعه نامه زمین زراعی مورد توجه قرار دهید. این شرایط، به عنوان شرایط صحت مبایعه نامه هستند. بنابراین اگر نسبت به این شرایط در موافقت نامه بی توجهی شود، موافقت نامه شما از لحاظ اعتباری با مشکل اساسی روبرو خواهد شد. حال این شرایط شامل چه مواردی می‌شود؟ در ادامه توضیح خواهیم داد.

نمونه مبایعه نامه زمین زراعی و وجود ایجاب و قبول صریح

مبایعه نامه خرید زمین زراعی ،‌ از موافقت نامه‌های رضایی است. به این معنا که سپری کردن تشریفات خاص برای انعقاد این موافقت نامه لازم نیست. بلکه این معامله به محض اعلام اراده صریح خریدار و فروشند مبنی بر انجام معامله شکل می‌گیرد و آثار ناشی از آن بر طرفین مترتب می‌شود. در این زمینه منظور از ایجاب، اراده و اعلام رضایت فروشنده و منظور از قبول، پاسخ مثبت خریدار برای انجام معامله است. به یاد داشته باشید که ایجاب و قبول باید واقعی و سالم باشند. به این صورت که وجود هر نوع اکراه یا اجبار در ایجاب و قبول،‌ مبایعه نامه را بی اعتبار یا دچار مشکل می‌کند.

صلاحیت خریدار و فروشنده برای معامله

یکی دیگر از موارد قابل توجه در خصوص صحت این مبایعه نامه، برخورداری خریدار و فروشنده از صلاحیت‌های قانونی لازم برای معامله زمین زراعتی است. در قانون مدنی، دو نوع صلاحیت برای اشخاص در نظر گرفته می‌شود. این صلاحیت‌ها در قالب اهلیت تَمَتُّع و اهلیت اِستیفا بیان شده‌اند. منظور از اهلیت تَمَتُّع،‌ صلاحیت بهره مندی از حقوق است. این صلاحیت، از ابتدای تولد تا زمان مرگ، برای اشخاص در نظر گرفته می‌شود اما در خصوص اهلیت اِستیفا باید بیان کرد که این اهلیت،‌ به معنای صلاحیت اشخاص در استفاده از حقوقشان است و با سه شرط عقل، بلوغ و رشد محقق خواهد شد.

در خصوص متن مبایعه نامه زمین زراعی ، طرفین باید هم از اهلیت تَمَتُّع و هم از اهلیت اِستیفا برخوردار باشند.

نمونه مبایعه نامه زمین زراعی و مشروع بودن جهت انعقاد آن

مشروع یا مشروع نبودن جهت معامله، معمولا در متن موافقت نامه‌ها قید نمی‌شود اما در صورت قید این مورد در متن مبایعه نامه،‌ جهت معامله باید به عنوان یک جهت مشروع و قانونی شناخته شود. منظور از جهت، همان مقصود اصلی از خرید و فروش زمین مورد معامله است.

اهمیت صراحت و شفافیت در ذکر مشخصات طرفین در این قرارداد

در این بخش از مبایعه نامه، اطلاعات هویتی خریدار و فروشنده قید می‌شوند. این مشخصات بر حسب این موضوع که خریدار و فروشنده در این قرارداد شخص حقیقی هستند یا شخص حقوقی ، متفاوت خواهند بود. به این صورت که برای خریداران و فروشندگانی با شخصیت حقیقی، اطلاعاتی از قبیل نام،‌ نام خانوادگی، نام پدر‌، شماره شناسنامه،‌ شماره تلفن و آدرس آن‌ها در قرارداد قید می‌شود و برای معرفی خریداران و فروشندگانی با شخصیت حقوقی مانند سازمان‌ها و شرکت‌ها، اطلاعاتی از قبیل نام تجاری شخص حقوقی، نام نماینده آن، ‌شماره ثبت، شناسه ملی، ‌کد اقتصادی،‌ شماره تماس و آدرس آن شرکت یا سازمان لحاظ می‌شود.

آیا نمونه مبایعه نامه زمین زراعی قابل فسخ است؟

بله. علی رغم این که مبایعه نامه خرید زمین زراعی از انواع موافقت نامه‌های لازم است اما تحت شرایطی شما می‌توانید این موافقت نامه را فسخ کنید. به طور کلی موافقت نامه‌های لازم،‌ موافقت نامه‌هایی هستند که امکان خاتمه آن‌ها برای اشخاص وجود ندارد. در این زمینه، ‌دو حالت برای خاتمه چنین موافقت نامه‌هایی ذیل ماده ۲۱۹ قانون مدنی بیان شده است.

حالت اول مقرر در این ماده، فسخ است. فسخ، امکان خاتمه یک طرفه موافقت نامه را برای خریدار یا فروشنده ایجاد می‌کند. برای ایجاد حق فسخ، تحقق شرایط پیش بینی شده در قانون لازم است. برای مثال، در خصوص مبایعه نامه زمین زراعتی، ناتوانی فروشنده مبنی بر تسلیم زمین، از مورادی خواهد بود که امکان فسخ موافقت نامه را برای خریدار ایجاد می‌کند. از سوی دیگر،‌ تاخیر خریدار در پرداخت مبلغ زمین‌ سبب ایجاد حق فسخ برای فروشنده خواهد شد. این امکان برای خریدار و فروشنده وجود دارد که در زمان تنظیم مبایعه نامه، مواردی را برای فسخ موافقت نامه خود مورد توافق قرار دهند.

حالت دیگری که در ماده ۲۱۹ قانون مدنی مورد اشاره قرار می‌گیرد، اقاله قرارداد است. اقاله زمانی رخ می‌دهد که طرفین بر اساس اراده جمعی،‌ موافقت نامه خود را به پایان برسانند.

چه ضمانت اجراهایی را می‌توان برای مبایعه نامه در نظر گرفت؟

ضمانت اجراها در راستای جلوگیری از وقوع دیرکرد در تحقق تعهدات طرفین در نظر گرفته می‌شوند. شما می‌توانید برای مبایعه نامه حاضر، ‌ضمانت اجراهایی را در قالب جرایم نقدی در نظر بگیرید. به این صورت که در زمان وقوع این دیرکردها،‌ شخص متخلف مکلف به پرداخت جریمه نقدی خواهد شد.

برای تعیین مراجع حل و فصل نمونه مبایعه نامه زمین زراعی ،‌ چه اقداماتی باید به عمل آورد؟

برای تعیین مراجع حل و فصل این موافقت نامه، طرفین قادرند که بر اساس اراده جمعی خود رفتار کنند. به این صورت که خریدار و فروشنده می‌توانند از میان دو مرجع داوری و دادگاه، یکی را برای حل و فصل دعاوی احتمالی خود در نظر بگیرند. در صورت عدم انتخاب مراجع مزبور، دادگاه به دعاوی شما رسیدگی خواهد کرد. البته تعیین داوری به عنوان مرجع رسیدگی کننده به این موافقت نامه، مزایای بیشتری نسبت به تعیین دادگاه دارد. زیرا تعیین داور برای رسیدگی به اختلافات احتمالی، از لحاظ زمانی و مالی به صرفه‌تر خواهد بود.

در چه شرایطی، نقض تعهدات توسط خریدار و فروشنده،‌ مسئولیتی را برای آن‌ها ایجاد نمی‌کند؟

در صورتی که خریدار و فروشنده قادر نباشند در شرایط اضطراری به تعهدات خود به موجب نمونه مبایعه نامه زمین زراعی عمل کنند، برای آن‌ها مسئولیتی ایجاد نخواهد شد. منظور از شرایط اضطراری، همان شرایط غیر قابل پیش بینی و غیر قابل کنترل است. این شرایط که به فورس ماژور نیز مشهور هستند، شامل مواردی از قبیل ناتوانی جسمی، شورش، حکومت‌ نظامی، آتش سوزی، سیل، زلزله، طوفان‌های شدید و سایر بلایای طبیعی می‌شوند.

پیشنهاد می‌کنیم:

برای اینکه از معامله‌ای که انجام می‌شود، مطمئن باشید و برای آن ضمانت‌ها و شروط مناسبی انتخاب کنید، پیشنهاد می‌کنیم از مشاوران حقوقی و وکلا راهنمایی بگیرید. تیم حقوقی رکلا نیز در این راستا و با هدف ایجاد امکان دسترسی آسان‌تر به خدمات حقوقی، خدماتی را به صورت آنلاین و تلفنی ارائه می‌دهد. شما می‌توانید با استفاده از لینک‌های مشاوره حقوقی تلفنی و همچنین با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی ، از تیم رکلا بخواهید که در مسیر انجام موضوع این معامله در کنار شما باشد. بعد از ثبت درخواست، در اسرع وقت با شما ارتباط می‌گیریم.