چگونه اجاره نامه بنویسیم و نحوه تکمیل اجاره نامه و مواردی که باید در قرارداد اجاره ذکر شود چیست؟

نوشتن اجاره نامه ، نیاز به آگاهی از شرایط خاص این قرارداد دارد. در این مقاله، می‌خواهیم مهم‌ترین مواردی که باید در قرارداد اجاره ذکر شود را بررسی کنیم و نحوه تکمیل اجاره نامه را توضیح دهیم. البته قبلا، در مورد اعتبار اجاره نامه دستی صحبت کردیم و از طرف دیگر، نکات مهم نحوه نوشتن اجاره نامه را توضیح دادیم. با ما همراه شوید تا بدانیم چگونه اجاره نامه بنویسیم و یک نمونه فرم تکمیل شده اجاره نامه چه خصوصیاتی دارد.

چگونه اجاره نامه بنویسیم؟

مواردی که باید در قرارداد اجاره ذکر بشود شامل مشخصات موجر و مستاجر ، مشخصات مورد اجاره ، مدت ، مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت ، شرایط و آثار قرارداد ، خیارات و تعداد نسخه‌های اجاره نامه است. پیش از بررسی نحوه تکمیل اجاره نامه ، لازم است با ارکان قرارداد اجاره آشنا شویم.

ارکان قرارداد اجاره چیست؟

ارکان قرارداد ، ستون‌ و چارچوب قانونی هرقرارداد است. همانطور که خانه بدون ستون و پایه، خراب می‌شود، اگر ارکان قرارداد اجاره رعایت نشود، اجاره نامه باطل است. در ادامه ارکان عقد اجاره را نام می‌بریم:

1. موجر (صاحب مال یا اجاره دهنده): ایشان کسی است که می‌خواهد مال خود را به شخص دیگر اجاره دهد.
2. مستأجر (اجاره کننده): ایشان همان کسی است که می‌خواهد مال را اجاره کند.
3. مورد اجاره (عین مستأجره یا مالی که اجاره داده می‌شود): مورد اجاره همان مالی است که قرار است مستاجر، آن را اجاره کند.
4. اجاره بها: این بها در واقع همان مبلغی است که توسط اجاره کننده به صاحب مال یا موجر پرداخت می‌شود.

مورد یک و دو، در قسمت مشخصات طرفین توضیح داده می‌شود و مورد سه و چهار، به صورت جداگانه مطالعه خواهد شد.

مشخصات طرفین در نوشتن اجاره نامه

لازم است در زمان نوشتن اجاره نامه ، مشخصات کامل طرفین و سمت آن‌ها مشخص باشد. نام و نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، نشانی، تلفن و آدرس ایمیل (در صورت امکان) نوشته شود.

مشخصات مورد اجاره در زمان نوشتن قرارداد اجاره

اگر مورد اجاره، ملک مسکونی یا تجاری یا اداری است، موارد زیر در متن قرارداد دقیقاً مشخص شود:

1. نشانی دقیق (پلاک فرعی، پلاک اصلی، اراضی، بخش، شماره سند مالکیت)
2. مشخصات شماره اشتراک برق، شماره پرونده آب، شماره گاز شهری و شماره تلفن
3. منصوبات و متعلقات ملک

اگر مورد اجاره مال منقول مانند خودرو سبک یا کامیون می‌باشد، لازم است موارد زیر مشخص شود:

1. نام خودرو؛
2. مدل؛
3. سیستم؛
4. شماره موتور؛
5. شماره شاسی؛
6. شماره انتظامی ناجا (پلاک)؛
7. شناسنامه خودرو (VIN)؛
8. منصوبات و متعلقات ماشین.

مدت قرارداد

در یک ماده از متن قرارداد، مدت آن مشخص شود. در این قسمت می‌توانید شرایط تمدید اجاره نامه را نیز مشخص کنید. ماده مربوط به مدت قرارداد، در تمام قراردادهای اجاره نوشته می‌شود. مطابق با ماده 468 قانون مدنی، قرارداد اجاره الزاما باید دارای مدت باشد وگرنه باطل است. یعنی اجاره نامه‌ای که بدون ذکر دقیق بازه زمانی اجاره تنظیم و نوشته شود، از نظر قانونی اعتباری ندارد و نمی‌توان به عنوان یک سند قانونی به آن استناد کرد. مدت اجاره نامه، در واقع همان بازه زمانی دقیقی است که برای این قرارداد در نظر گرفته می‌شود.

مطابق با این بازه زمانی، موجر باید زمان شروع قرارداد، مال موضوع اجاره را در اختیار مستاجر قرار دهد و در این بازه زمانی، مانع برخورداری مستاجر از منافع موضوع اجاره نشود. از طرف دیگر، مستاجر نیز ملزم است که مطابق با بازه زمانی معین در اجاره نامه، در پایان قرارداد، مال موضوع اجاره را به موجر برگرداند.

مبلغ قرارداد در نوشتن اجاره نامه

ماده دیگر، مربوط به مبلغ قرارداد اجاره است. می‌توانید مبلغ اجاره بها را با توجه به اینکه، ساعتی یا روزانه یا ماهانه پرداخت می‌شود تعیین کنید. مثلا به ازای هر ماه، مبلغ یک میلیون تومان اجاره، در متن قرارداد نوشته شود. در این قسمت، نحوه پرداخت نیز مشخص می‌شود. اگر باید به حساب موجر واریز شود، شماره حساب نوشته شود و اگر باید حضوری پرداخت شود، در متن اجاره نامه، از واژه نقدی و حضوری استفاده کنید.

تحویل و تسلیم مورد اجاره و تنظیم صورتجلسه تحویل

در زمان نوشتن قرارداد اجاره، مشخص کردن جزئیات مربوط به تحویل و تسلیم مورد اجاره اهمیت بالایی دارد. در نوشتن این بخش باید زمان دقیق تحویل، وضعیت فعلی ملک یا مال منقول، شماره‌های کنتور، تجهیزات و منصوبات، به صورت شفاف در متن قرارداد درج می‌شوند. تنظیم صورتجلسه تحویل در کنار قرارداد، اختلاف‌‌های احتمالی آینده را کاهش می‌دهد و وضعیت مورد اجاره در زمان آغاز قرارداد را به صورت مستند ثبت می‌کند. در این صورتجلسه، سلامت ظاهری و فنی، اقلام موجود، وضعیت تاسیسات و میزان فرسودگی متعارف، قید و توسط موجر و مستاجر امضا می‌شود.

تحویل مورد اجاره باید همزمان با آغاز مدت قرارداد باشد و مستاجر نیز مطابق کاربری که تعیین‌ کرده‌اند، از مکان استفاده کند. در پایان مدت اجاره نامه نیز، مستاجر موظف است مورد اجاره را در وضعیت متعارف به موجر برگرداند. در صورتی که خسارت خارج از حدود استفاده متعارف ایجاد شود، شیوه برآورد خسارت و نحوه جبران آن در همین ماده مشخص می‌شود تا نیاز به توافق مجدد یا تفسیر متفاوت وجود نداشته باشد. درج این موضوعات هنگام نوشتن اجاره نامه، میزان شفافیت قرارداد و قابلیت استناد آن را افزایش می‌دهد.

شرایط و آثار قرارداد در زمان نوشتن قرارداد اجاره

نحوه نوشتن قرارداد اجاره به موارد قبلی محدود نیست. مهم‌ترین مواردی که باید در قرارداد اجاره ذکر شود مربوط به بخش شرایط و آثار قرارداد است. این شرایط در هر نمونه فرم تکمیل شده اجاره نامه ضروری است. در این قسمت، نوع استفاده مستاجر از مال، حق اجاره دادن مجدد مال، حق فروش مال توسط موجر، مسئول هزینه‌های مال و شرایط کامل تمدید (البته اگر شرایط تمدید در قسمت مدت قرارداد آورده نشود)، اقدامات لازم در زمان فسخ اجاره نامه ، چک ضمانت تخلیه و مشخصات آن و سایر نکات مهم قرارداد نوشته خواهد شد.

برای مثال به کادر قرمز رنگ تصویر زیر توجه کنید. این کادر، بخشی از بخش ضمانت تخلیه مستاجر است و توسط تیم حقوقی رکلا تنظیم شده است.

مسئولیت تعمیرات، هزینه‌ها و نگهداری از مورد اجاره

یکی از بخش‌های مهم در زمان نوشتن اجاره نامه، تعیین حدود مسئولیت موجر و مستاجر در خصوص تعمیرات و هزینه‌های مرتبط با مورد اجاره است. در این ماده، تفکیک روشنی میان تعمیرات اساسی و تعمیرات جزئی درج می‌شود. تعمیرات اساسی مانند تعمیر سازه، تاسیسات اصلی و رفع خرابی‌های زیربنایی، بر عهده موجر قرار می‌گیرد و تعمیرات جزئی ناشی از استفاده روزمره، بر عهده مستاجر خواهد بود. مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری قید شود.

در ادامه، نوع هزینه‌های قابل پرداخت توسط هر طرف، شیوه تسویه قبوض مصرفی، شارژ ساختمان، هزینه‌های نگهداری و نحوه ارائه رسیدها مشخص می‌شود. تعیین این موارد از بروز اختلاف درباره پرداخت‌ها و نحوه انجام تعمیرات جلوگیری می‌کند. همچنین در صورتی که مسئولیت برخی هزینه‌ها برخلاف عرف میان طرفین جابه‌جا شود، جزئیات این توافق را باید به صورت شفاف و بدون ابهام در همین ماده ثبت کنند. توجه به این نکات در فرآیند نوشتن اجاره نامه، موجب کاهش تفسیر دوگانه مفاد قرارداد و افزایش قطعیت تعهدات طرفین خواهد شد.

خیارات

یکی دیگر از شرایط نوشتن اجاره نامه ، خیارات است. منظور از خیارات، اختیاراتی است که با کمک آن، موجر یا مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهند داشت. معمولا در زمان نوشتن قرارداد اجاره ، تمام خیارات از طرفین سلب می‌شود و فقط یک یا دو مورد از اختیارات مهم مانند تدلیس باقی می‌ماند. یعنی مستاجر تنها زمانی حق انجام فسخ خواهد داشت که موجر تقلب کرده باشد. البته توجه داشته باشید که برای سلب اختیارات فسخ قرارداد، باید این موضوع با یک متن کاملا حقوقی در قرارداد نوشته شود. زیرا اصل بر این است که تمام اختیارات فسخ یک قرارداد موجود است مگر آنکه طرفین به نحو دیگری توافق کنند.

از سوی دیگر، شما این امکان قانونی را دارید که برای فسخ اجاره نامه، شرایط خاص خود را تعیین کنید. به بیان دیگر، می‌توانید تحت شرایطی، حق فسخ قرارداد را برای موجر یا مستاجر در نظر بگیرید.

برای مثال، فرض کنیم یک موجر، می‌خواهد چنانچه ظرف دو ماه آینده، قصد فسخ اجاره نامه را داشت، بتواند بدون هیچگونه محدودیتی، این هدف را محقق کند. باید بگوییم که چنین کاری امکان دارد و شما می‌توانید این حق را از طریق نگارش یک جمله اصولی، در متن اجاره نامه بیان کنید. مثلا می‌توانید از جمله زیر استفاده کنید:

«این حق برای موجر در نظر گرفته شد که تا دو ماه از تاریخ امضای این قرارداد، نسبت به فسخ آن از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اقدام کند. در صورت گذشت مدت دو ماهه فوق، این حق فسخ از موجر، سلب و ساقط خواهد شد.»

با نوشتن جمله فوق در متن اجاره نامه، عملا موجر حق فسخ خواهد داشت و می‌تواند از این حق استفاده کند.

تعداد نسخه در نوشتن اجاره نامه

ماده آخر هر نمونه فرم تکمیل شده اجاره نامه ، مربوط به تعداد نسخه‌ها و ماده‌های قرارداد است. توصیه می‌کنیم نسخه‌های قرارداد، دو عدد باشد و دو شاهد نیز قرارداد را امضا کنند. طرفین نیز، زیر تمام صفحات قرارداد را امضا کنند و اثر انگشت بزنند.

نتیجه گیری

در این مقاله، به زبان ساده نحوه نوشتن قرارداد اجاره بیان شد. مواردی که باید در قرارداد اجاره ذکر شود را بررسی کردیم و نکاتی در مورد شرایط و آثار قرارداد اجاره گفته شد.

پیشنهاد ما

تیم حقوقی رکلا، به صورت تخصصی اقدام به نوشتن اجاره نامه کرده است. برای دسترسی به این نمونه قراردادها روی تصویر زیر بزنید. ضمن آنکه می‌توانید درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی ثبت کنید یا مشاوره حقوقی تلفنی دریافت کنید.