ضروری‌ترین نکات خرید ملک ورثه ای در توافقات میان وراث و اشخاص دیگر
نکات خرید ملک ورثه ای از جمله مسائلی است که امروزه درباره آن سوالات متعددی پرسیده می‌شود. مطابق با اسناد و نوشته‌های تاریخی، ارث در میان تمام ملل جهان وجود داشته است. در قانون نامه حمورابی که قدیمی‌ترین قانون مدون جهان محسوب می‌شود نیز در خصوص ارث صحبت شده است. تمامی شرایط و ضوابط تقسیم ارث در قانون مدنی برگرفته از آموزه‌های دین اسلام و فقه امامیه است. مطابق با شرایط و ضوابط باب ارث در قانون مدنی، دارایی‌های منقول و غیر منقول متوفی و حقوق مالی او به وراث او منتقل می‌شود.
ملک یکی از مهم‌ترین دارایی‌های غیر منقول متعلق به انسان‌ها است که پس از مرگشان به وراث آن‌ها منتقل می‌شود. ملک ورثه‌ای به ملکی گفته می‌شود که صاحبش فوت کرده و به وارث منتقل شده است. در اصطلاح قانون مدنی به ملک ورثه‌ای، تَرَکه گفته می‌شود. قانونگذار، شرایط و ضوابط خاصی را برای نقل و انتقال ترکه متوفی مشخص کرده است. قوانین مربوط به نقل و انتقال ترکه متوفی، آمره و لازم الاجرا هستند. ملک ورثه‌ای نیز ترکه متوفی است و نقل و انتقال آن باید همراه با رعایت تمام شرایط و ضوابط مقرر در قانون باشد. کسانی که قصد خریداری این املاک را دارند باید با نکات خرید ملک ورثه ای آشنایی داشته باشد.
ناآگاهی خریدار نسبت به شرایط و مرحل قانونی نقل و انتقال ملک ورثه‌ای می‌تواند نتایج زیان باری را برای او به دنبال داشته باشد. در این مطلب مهم‌ترین شرایط قانونی و نکات مهم در خرید ملک ورثه ای را بررسی می‌کنیم.
این نکات، زیر مجموعه‌ای از نکات معامله ملک خواهد بود که در یک مقاله مستقل درباره آن توضیح داده‌ایم.
توجه به چند نکته قانونی در مجموعه نکات خرید ملک ورثه ای
دین اسلام شرایط و ضوابط خاصی را در خصوص توارث و نحوه تقسیم ترکه متوفی وضع کرده است. تمامی شرایط و ضوابط باب ارث در قانون مدنی برگرفته از آموزه‌های دین اسلام و احکام فقه امامیه هستند.
در نظام حقوقی ایران، شرایط و قوانین مربوط به ارث و نحوه تقسیم ترکه متوفی در قانون مدنی و قانون امور حِسبی مشخص شده است. همچنین قانونگذار، مواد 862 الی 949 قانون مدنی را به مشخص کردن شرایط و ضوابط ارث اختصاص داده است. فصل پنجم قانون امور حسبی (مصوب 1319) را به نحوه تقسیم ترکه اختصاص داده‌اند.
یکی از مهم‌ترین نکات خرید ملک ورثه ای ، آمره بودن قوانین مرتبط با آن است. تمامی شرایط و ضوابط مربوط به ارث و تقسیم ترکه متوفی که در قانون مدنی و قانون امور حسبی مشخص شده‌اند، آمره و لازم الاجرا هستند. بنابراین، وراث متوفی و خریدار ملک ورثه‌ای نمی‌توانند برخلاف شرایط و ضوابط قانونی مربوط به نقل و انتقال ملک ورثه‌ای با یکدیگر توافق کنند. قرارداد خرید ملک ورثه‌ای که بر خلاف شرایط و ضوابط مقرر در قانون مدنی و قانون امور حسبی تنظیم شده، از نظر قانونی باطل و غیر معتبر است. برای انجام صحیح قرارداد فروش ملک باید به این موارد توجه شود.
آیا احراز هویت متوفی یکی از نکات خرید ملک ورثه ای است؟
یکی از اولین و مهم‌ترین نکات خرید ملک ورثه ای ، احراز هویت متوفی است. سند مالکیت ملک ورثه‌ای باید به نام متوفی باشد. وراث نمی‌توانند مالکیت ملکی که متعلق به متوفی نبوده است را به خریدار منتقل کنند. مطابق با اصول قانون مدنی، نقل و انتقال ملکی که متعلق به متوفی نبوده بی اعتبار و فاقد اثر قانونی است. خریداری چنین ملکی، دردسرهای قانونی زیادی را برای خریدار به دنبال دارد.
بنابراین، خریدار پیش از نقل و انتقال باید مطمئن شود که ملک ورثه‌ای متعلق به متوفی است. یکی از مهم‌ترین نکات خرید ملک ورثه ای ، استعلام گرفتن از اداره ثبت اسناد و املاک خواهد بود. خریدار برای احراز مالکیت متوفی باید از اداره ثبت اسناد و املاک کشور استعلام بگیرد.
آیا احراز هویت وراث متوفی یکی از نکات خرید ملک ورثه ای است؟
احراز هویت وراث از نکات مهم خرید ملک ورثه ای است. خریدار برای احراز هویت وراث باید گواهی انحصار وراثت آن‌ها را بررسی کند. گواهی انحصار وراثت از سوی شورای حل اختلاف صادر می‌شود. در گواهی انحصار وراثت ، وراث متوفی و سهم الارث آن‌ها مشخص خواهد شد.
مشخصات افرادی که به عنوان وراث متوفی می‌خواهند مالکیت ملک ورثه‌ای را به خریدار منتقل کنند باید با اطلاعات مندرج در گواهی انحصار وراثت مطابقت داشته باشد. خریدار برای مطابقت دادن مشخصات وراث با گواهی انحصار وراثت باید شناسنامه یا دیگر اوراق شناسایی آن‌ها را نیز بررسی کند.
نکات خرید ملک ورثه ای از وراث کمتر از 15 سال چگونه است؟
از موارد مهم در نکات خرید ملک ورثه ای ، اهلیت قانونی وراث برای امضای قرارداد بیع نامه است. مطابق با موازین و شرایط قانون مدنی، افراد در صورتی می‌توانند مالکیت اموال متعلق به خودشان را به دیگران منتقل کنند که از اهلیت استیفاء برخوردار باشند. اهلیت استیفا به معنای شایستگی قانونی لازم برای تصرف در اموال و حقوق مالی است. افرادی اهلیت استیفا ندارند که قانونگذار آن‌ها را از تصرف در اموال و حقوق مالی خودشان ممنوع کرده است. به این ترتیب، افراد کمتر از 18 سال از اهلیت استیفا برخوردار نیستند زیرا قانونگذار این افراد را از تصرف در اموال و حقوق مالی خودشان ممنوع کرده است.
ممکن است که یک یا چند تن از وراث متوفی کمتر از 18 سال سن داشته باشند. وراث کمتر از 18 سال نمی‌توانند مالکیت ملک ورثه‌ای را به خریدار منتقل کنند زیرا این افراد، غیر رشید هستند و از اهلیت قانونی لازم برای امضای قرارداد خرید ملک ورثه‌ای برخوردار نخواهند بود. قانونگذار به ولی و قیم افراد کمتر از 18 سال اجازه داده است که در اموال و حقوق مالی آن‌ها تصرف کنند.
منظور از ولی در خرید ملک ورثه‌ای
منظور از ولی، پدر و جد پدری افراد کمتر از 18 سال است. پدر و جد پدری، وارثی که کمتر از 18 سال سن دارد به نمایندگی از آن‌ها می‌توانند مالکیت ملک ورثه‌ای را به خریدار منتقل و مبایعه نامه را امضا کنند.
قیم به شخصی گفته می‌شود که از طرف قاضی دادگاه برای نگهداری فرد کمتر از 18 سال و اداره امور مالی او، منصوب شده است. علی‌الاصول، قیم نمی‌تواند مالکیت ملک ورثه‌ای متعلق به وارث کمتر از 18 سال را به خریدار منتقل کند. قیم، تنها در موردی می‌تواند مالکیت ملک ورثه‌ای متعلق به وارث کمتر از 18 سال را به خریدار منتقل کند که جواز نقل و انتقال آن (ملک ورثه‌ای) را از دادسرا گرفته باشد. دادستان برای صدور جواز نقل و انتقال مالکیت ملک ورثه‌ای در ابتدا مصلحت وارث کمتر از 18 سال را بررسی می‌کند. دادستان در صورتی مجوز نقل و انتقال مالکیت ملک ورثه‌ای را به قیم می‌دهد که تشخیص داده باشد، نقل و انتقال مالکیت ملک ورثه‌ای به نفع وارث کمتر از 18 است.
اشاره به بررسی وصیت نامه متوفی در نکات خرید ملک ورثه ای
مطابق با ماده 826 قانون مدنی، هر شخصی می‌تواند تا یک سوم اموال خودش را به نفع دیگران وصیت کند. مالکیت اموال مقرر در وصیت نامه پس از فوت متوفی به موصی له منتقل خواهد شد. موصی له به فردی گفته می‌شود که متوفی اموال خودش را به نفع او وصیت کرده است.
ممکن است که متوفی، قسمتی از ملک ورثه‌ای را به نفع موصی له وصیت کرده باشد. در این حالت، موصی له باید در هنگام امضای مبایعه نامه و نقل و انتقال ملک ورثه‌ای حضور داشت باشد و رضایت خودش را اعلام کند. مبایعه نامه ملک ورثه‌ای در صورتی نافذ و معتبر است که موصی له نیز آن را امضا کرده باشد. مبایعه نامه ملک ورثه‌ای که توسط موصی له امضا نشده است از اعتبار قانونی لازم برخوردار نخواهد شد.
عدم رضایت و امضای موصی له می‌تواند دردسرهای حقوقی زیادی را برای خریدار ملک ورثه‌ای به دنبال داشته باشد. بنابراین یکی از مهم‌ترین نکات خرید ملک موروثی ، بررسی وصیت نامه متوفی و کسب رضایت و موافقت موصی له است.
چرا بررسی وکالت نامه یکی از نکات خرید ملک ورثه ای است؟
یکی از مهم‌ترین نکات خرید ملک موروثی ، بررسی وکالت نامه فردی است که به نمایندگی از سایر وراث می‌خواهد مالکیت ملک ورثه‌ای را به خریدار منتقل و مبایعه نامه را امضا کند.
وکالت نامه یک سند قانونی و معتبر است که میان وکیل و موکل تنظیم می‌شود. وارثی که به نمایندگی از سایر وراث می‌خواهد مبایعه نامه ملک ورثه‌ای را امضا کند باید از آن‌ها وکالت نامه بگیرد. در این وکالت نامه باید قید شده باشد که وارث مذکور به نمایندگی از سایر وراث، اختیار نقل و انتقال ملک ورثه‌ای را دارند.
در برخی مواقع، تمام وراث یک ملک ورثه‌ای، فردی را به عنوان وکیل خودشان تعیین می‌کنند تا کارهای قانونی مربوط به نقل و انتقال آن را انجام دهد. فردی که وکیل تمام وراث ملک ورثه‌ای است نیز در هنگام تنظیم و امضای مبایعه نامه باید وکالت نامه خودش را به خریدار تحویل بدهد.
خریدار ملک ورثه‌ای در هنگام بررسی وکالت نامه باید به موارد زیر توجه کند:
- وکالت نامه باید به صورت مکتوب تنظیم شده باشد. وکیل به استناد یک وکالت نامه شفاهی نمی‌تواند مبایعه نامه ملک ورثه‌ای را امضا کند؛
- وکالت نامه باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود؛
- در مواردی که وراث ملک ورثه‌ای در خارج از کشور اقامت داشته باشند، باید وکالت نامه در یکی از کنسول گری‌های معتبر ایران تنظیم شود؛
- وکیل باید از سمت خریدار، اجازه نقل و انتقال ملک ورثه‌ای و دریافت بهای آن را داشته باشد.
به خاطر داشته باشیم که
اغلب شکایات متداول در خرید ملک، زمانی انجام می‌شوند که اشخاص، املاک ورثه‌ای را خریداری می‌کنند. برای این منظور لازم است که متقاضیان امضای این قرارداد، به صورت دقیق از نکات خرید ملک ورثه ای آگاه باشند. برای این منظور بهترین اقدام، کمک گرفتن از مشاوره حقوقی تلفنی است.
در ادامه، شما می‌توانید تنظیم قرارداد را نیز به مشاوران حقوقی و وکلای مجرب تیم حقوقی رکلا بسپارید.
