شرح دقیقی از نکات خرید زمین تجاری که دانستن آن ضروری است!

نکات خرید زمین تجاری در واقع بیان چندین نکته دارای اهمیت است که آگاهی از آن، تاثیر قابل ملاحظه‌ای در روابط کاری شما ایجاد خواهد کرد. زمین تجاری به زمینی گفته می‌شود که بنایی در آن ساخت نشده اما دارای مجوز احداث ساختمان تجاری است. این مجوز از سوی شهرداری صادر می‌شود. این زمین‌ها دارای کاربری تجاری هستند. در زمین‌های تجاری می‌توان سوپر مارکت، کافه، انبارهای کوچک و بزرگ، بانک، مراکز خرید، پاساژ، ساختمان‌های صنعتی و شرکت های تولیدی را احداث و راه‌اندازی کرد. خرید زمین تجاری می‌تواند گزینه بسیار مناسبی برای یک سرمایه گذاری کم خطر و پر سود باشد.

زمین‌های تجاری درآمد زایی زیادی دارند زیرا اجاره دادن زمین تجاری یا راه‌اندازی یک کسب و کار در آن، می‌تواند درآمد قابل توجهی را به دنبال داشته باشد. اشخاصی که می‌خواهند اقدام به خرید زمین تجاری کنند باید به تمام مراحل و نکات قانونی خرید زمین تجاری آشنایی داشته باشند. آشنایی نداشتن و بی‌اطلاعی از مراحل قانونی و نکات خرید زمین تجاری می‌تواند ضرر و زیان‌های مالی و غیر مالی زیادی را برای خریدار به دنبال داشته باشد.

آشنایی با مراحل و نکات مهم در خرید زمین تجاری باعث می‌شود که خریدار، یک قرارداد دقیق و مستحکم را تنظیم و امضا کند. در این نوشتار مهم‌ترین نکات خرید زمین تجاری و نقل و انتقال آن را بررسی خواهیم کرد. این نکات، زیر مجموعه‌ای از نکات خرید ملک تجاری محسوب می‌شوند.

مهم‌ترین مراحل قانونی و نکات خرید زمین تجاری چیست؟

مهم‌ترین مراحل قانونی و نکات خرید زمین تجاری که پیش از نقل و انتقال آن باید در نظر گرفته شود، عبارت است از:

1. کسب اطمینان در خصوص مالکیت حقوقی انتقال دهنده زمین تجاری؛
2. بررسی سند قانونی زمین تجاری؛
3. بررسی گواهی انحصار و مدارک شناسایی وارث زمین تجاری وراثتی؛
4. بررسی وضعیت رهنی یا توقیفی زمین تجاری؛
5. بررسی انشعابات مربوط به زمین تجاری؛
6. برخورداری انتقال دهنده از اختیار قانونی انتقال زمین تجاری؛
7. تعیین تکلیف در خصوص نحوه پرداخت بهای زمین تجاری؛
8. تنظیم قرارداد دقیق و مستحکم.

در ادامه این نوشته هرکدام از نکات خرید زمین تجاری و مراحل قانونی مربوط به نقل و انتقال آن را بررسی خواهیم کرد.

چرا کسب اطمینان در خصوص مالکیت حقوقی انتقال دهنده یکی از مهم‌ترین نکات خرید زمین تجاری است؟

بررسی و احراز هویت انتقال دهنده یکی از مهم‌ترین نکات خرید زمین تجاری است زیرا انتقال دهنده باید مالک واقعی زمین تجاری باشد. فردی که نماینده قانونی مالک زمین تجاری است نیز می‌تواند مالکیت آن را واگذار کند. نماینده قانونی، مالکیت زمین تجاری را به نمایندگی از مالک آن واگذار خواهد کرد.

در اصطلاح قانون مدنی، انتقال دهنده فضول به شخصی گفته می‌شود که:

1. مالک واقعی زمین تجاری نیست؛
2. به عنوان نماینده قانونی یا نماینده قهری مالک واقعی زمین نیز محسوب نمی‌شود؛
3. قرارداد خرید زمین تجاری را بدون اذن از مالک آن امضا کرده است.

در اصطلاح قانون مدنی به قرارداد خرید زمین تجاری که توسط انتقال دهنده فضول امضا شده است، قرارداد خرید فضولی زمین تجاری گفته می‌شود.

قرارداد خرید زمین تجاری که توسط انتقال دهنده فضول امضا شده است از اعتبار و نفوذ قانونی لازم برخوردار نخواهد شد. قرارداد فضولی که مالک واقعی، اجازه آن را نداده باشد، باطل است.

باطل شدن این قرارداد می‌تواند باعث اتلاف وقت و ضرر و زیان مالی و غیر مالی انتقال دهنده شود. برای کسب اطمینان از مالکیت انتقال دهنده باید مدارک شناسایی او با اطلاعات مقرر در سند زمین تجاری مطابقت داده شود.

چرا بررسی سند قانونی یکی از نکات خرید زمین تجاری است؟

مطابق با ماده 1248 قانون مدنی، سند یک نوشته قابل استناد و محکمه پسند است. بررسی نوع کاربری به عنوان یکی از مهم‌ترین نکات خرید زمین تجاری محسوب می‌شود. نوع کاربری زمین را در سند آن قید می‌کنند. در سند زمین تجاری نیز باید نوع کاربری (تجاری) آن قید شده باشد.

زمین تجاری باید دارای یکی از سند‌های زیر را باشد:

سند بنچاق:

مردم تا پیش از تأسیس سازمان ثبت اسناد برای نقل و انتقال زمین‌های تجاری، قراردادهایی را میان خودشان تنظیم و امضا می‌کردند. این قراردادها برای تایید به نزد علما و افراد سرشناس شهر برده می‌شدند. سند بنچاق به قرارداد نقل و انتقالی گفته می‌شود که توسط این افراد سرشناس تایید و مهر شده است. سند بنچاق زمین تجاری که صحت آن در نزد مراجع قانونی تایید شده باشد از اعتبار لازم برخوردار است.

سند منگوله دار:

پس از تاسیس سازمان ثبت، برای زمین ‌های تجاری اسناد منگوله دار صادر شد. سند منگوله دار زمین تجاری به صورت دفترچه است و با یک نخ و سرب پلمپ شده است. این پلمپ توسط سازمان ثبت بر روی سند منگوله دار ایجاد می‌شود. سند منگوله دار زمین تجاری که از سوی سازمان ثبت پلمپ شده از اعتبار قانونی لازم برخوردار است و مالکیت قطعی انتقال دهنده را به اثبات می‌رساند.

سند تک برگ:

از سال 1390 به بعد برای زمین‌های تجاری، سند تک برگ صادر می‌کنند. به سند تک برگ زمین تجاری، کاداستری نیز گفته می‌شود. سند تک برگ نیز مالکیت انتقال دهنده آن را به اثبات می‌رساند زیرا این سند، یک سند و مدرک رسمی و قانونی است.

1. سند شش دانگ: کلمه شش دانگ به معنای شش جهت جنوب، شمال، شرق، غرب، بالا و پایین است. سند شش دانگ به سندی گفته می‌شود که به صورت کامل متعلق به انتقال دهنده زمین تجاری است. سند شش دانگ، مالکیت کامل انتقال دهنده نسبت به تمام زمین تجاری را اثبات می‌کند.

چرا بررسی گواهی انحصار و مدارک شناسایی وارث یکی از نکات خرید زمین تجاری وراثتی است؟

زمین تجاری وراثتی به زمینی می‌گویند که مالک اصلی آن فوت کرده و به وراث او منتقل شده است. خرید زمین وراثتی در صورتی امکان پذیر می‌شود که تمام وراث قصد نقل و انتقال آن را داشته باشند. در هنگام تنظیم قرارداد بیع زمین باید تمام وراث حضور داشته باشند و رضایت خودشان را نسبت به نقل و انتقال آن اعلام کنند. مشخصات تمام آن‌ها باید با گواهی انحصار وراثت و اطلاعات زمین تجاری مطابقت داشته باشد. اگر تمام وراث موافقت خودشان را نسبت به تنظیم و امضای مبایعه نامه زمین اعلام نکنند از نظر قانونی، نقل و انتقال آن امکان پذیر نمی‌شود.

مطابقت مشخصات وراث با گواهی انحصار وراثت یکی از مهم‌ترین نکات خرید زمین تجاری است. عدم مطابقت مشخصات وراث با گواهی انحصار وراثت، مانع نقل و انتقال قانونی زمین تجاری می‌شود.

چرا باید در رهن نبودن و عدم توقیف زمین تجاری را قبل از خریداری آن بررسی کنیم؟

ممکن است که سند زمین تجاری به موجب وامی که انتقال دهنده گرفته است در رهن بانک یا دیگر موسسات مالی باشد.

علی‌الاصول، نقل و انتقال زمین تجاری تا زمانی که سند آن از رهن بانک آزاد نشده ممنوع است اما خریدار و انتقال دهنده‌ای که قصد نقل و انتقال زمین تجاری رهنی را دارند باید قرارداد وام را بررسی کنند. اگر در قرارداد وام، نقل و انتقال زمین تجاری ممنوع شده باشد، انتقال دهنده و خریدار باید به بانک مراجعه کنند.

ممکن است که بانک، نقل و انتقال زمین تجاری را اجازه بدهد. در این حالت، خریدار و انتقال دهنده می‌توانند قرارداد را تنظیم و امضا کنند. در این مورد، تنظیم سند رسمی انتقال زمین نیز امکان پذیر خواهد شد.

در مواردی که بانک نقل و انتقال زمین تجاری را اجازه نداده باشد، بهتر است که خریدار و انتقال دهنده از نقل و انتقال آن و امضای قرارداد بیع نامه خودداری کنند اما در رویه مرسوم، خریدار و انتقال دهنده برای نقل و انتقال زمین تجاری که در رهن بانک است یک مبایعه نامه عادی تنظیم می‌کنند. مبایعه نامه عادی زمین تجاری می‌تواند دردسرهای حقوقی زیادی را برای خریدار به دنبال داشته باشد زیرا تنظیم سند رسمی انتقال زمین تجاری تا زمانی که سند آن از رهن بانک آزاد نشود غیر ممکن است.

نقل و انتقال زمین تجاری که به موجب اجرای حکم دادگاه توقیف شده باشد، ممنوع است و ضمانت اجرای کیفری دارد. یکی از نکات مهم در این قرارداد، بررسی عدم توقیف و در رهن نبودن آن است.

چرا پیش از خریداری زمین تجاری باید وضعیت انشعابات آن بررسی شود؟

وضعیت برخورداری یا عدم برخورداری زمین تجاری از انشعابات آب، برق و گاز، می‌تواند در قیمت و بهای آن زمین تاثیر چشم‌گیری داشته باشد. بنابراین یکی از نکات خرید زمین تجاری ، مشخص کردن وضعیت انشعابات آب، برق و گاز آن است. انشعابات آب، برق و گاز زمین تجاری در سند آن قید می‌شود. این انشعابات متعلق به زمین تجاری هستند و به موجب امضای مبایعه نامه به خریدار منتقل خواهند شد. در نظر داشته باشید که در مبایعه نامه زمین تجاری باید تمام انشعابات مربوط به آن قید شوند.

پیشنهاد می‌کنیم که

برای انجام این قرارداد، یک مشاور حقوقی یا وکیل به همراه خود داشته باشید. این اشخاص می‌توانند با بررسی قرارداد حاضر و ارائه پیشنهادات سازنده، از احتمال بروز مشکلات جلوگیری کنند. خدمات مشاوره حقوقی تلفنی ، این امکان را برای شما فراهم می‌کند که در اسرع وقت و به سهولت با مشاوران حقوقی ارتباط بگیرید.

در ادامه، انجام این کار، نیاز به یک قرارداد مکتوب دارد که تنظیم و نوشتن آن را نیز می‌توانید به تیم حقوقی رکلا بسپارید. برای این منظور به شما خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی را پیشنهاد می‌کنیم.