جامع‌ترین نکات خرید زمین کشاورزی به منظور آگاهی از همه جوانب

اشخاص برای خرید زمین کشاورزی، باید به نکاتی توجه داشته باشند. این نکات، مراحل قبل، هنگام و پس از خرید زمین را شامل و بی توجهی اشخاص به آن‌ها، موجب ورود خسارات زیادی می‌شود. البته این نکات، نکات صرفا حقوقی نیستند و نیز شامل برخی از ابعاد پنهان خرید زمین کشاورزی نیز می‌شوند. در این مقاله تلاش داریم که مهم‌ترین نکات خرید زمین کشاورزی را مورد بررسی قرار دهیم. بنابراین اگر شما درصدد خرید یک زمین کشاورزی برای اهداف مختلف هستید، لازم است که به این نکات توجه خاص داشته باشید. توجه به این مسائل در انجام قرارداد بیع زمین ضروری است.

چند مورد از نکات خرید زمین کشاورزی (مراحل قبل از خرید)

در این قسمت، نکاتی که باید پیش از خرید زمین کشاورزی مورد نظر قرار دهید را بررسی می‌کنیم:

بررسی موقعیت کلی زمین از نکات خرید زمین کشاورزی

این مرحله، شامل موارد زیر می‌شود:

بررسی موقعیت جغرافیایی زمین کشاورزی

یکی از نکاتی در مورد خرید زمین کشاورزی ، بررسی موقعیت جغرافیایی زمین کشاورزی مد نظر است. در اغلب موارد این امکان وجود دارد که شما بر اساس ظاهر زمین، تصمیم خود را برای خریداری آن گرفته باشید اما توجه کنید که برای زراعت و بهره برداری از یک زمین کشاورزی، باید سایر ابعاد پنهان آن را نیز مورد توجه قرار داد. یکی از این موارد، توجه به شرایط آب و هوایی زمین است. در این زمینه، شما باید هدف اصلی خود را از استفاده از زمین کشاورزی مشخص و سپس هدف خود را با موقعیت جغرافیایی زمین مقایسه کنید.

در این راستا، به مواردی از قبیل دمای هوا، میانگین بارش منطقه، ارتفاع از سطح دریا و … توجه کنید. برای مثال اگر مقصود اصلی شما در بهره برداری از زمین کشاورزی، کشت برنج است، شما باید منطقه‌ای را برای خرید زمین در نظر قرار دهید که از لحاظ آب و هوایی برای شما مناسب باشد.

بررسی جهت زمین کشاورزی

یکی دیگر از نکات خرید زمین کشاورزی ، بررسی جهت زمین کشاورزی است. به این معنا که شما باید موقعیت زمین کشاورزی را از لحاظ دریافت نور خورشید ارزیابی کنید. این مسئله، یکی از نکات مهم و پنهان در خرید زمین کشاورزی است. به طوری که اگر زمین در جهت خلاف تابش نور خورشید باشد، خرید آن منطقی نخواهد بود زیرا مهم‌ترین عامل رشد انواع محصولات زراعی، نور خورشید است.

بررسی شیب زمین کشاورزی

در راستای بیان نکات مهم در خرید زمین کشاورزی ، باید اشاره داشت در مواردی که زمین کشاورزی در موقعیتی شیب دار واقع شده باشد، شما باید مسئله شسته شدن خاک و فرسایش آن را در نظر بگیرید زیرا این امکان وجود دارد که به مرور زمان، کارایی خاک از بین برود و حتی زمین کشاورزی شما به زمینی بایر و غیر قابل کشت تبدیل شود. در این خصوص توجه به عمق و جنس خاک زمین کشاورزی ضروری است.

بررسی منابع آبی زمین کشاورزی

به طور کلی، خرید زمین‌های کشاورزی که به منابع آبی دسترسی ندارند، اصلا پیشنهاد نمی‌شود. در اینجا منظور از منابع آبی، رودخانه، جوی آب، چاه آب و مواردی از این دست است. البته در این زمینه، شما باید میزان تامین آب را توسط این منابع، در فصل‌ و زمان‌های مختلف مورد بررسی و ارزیابی قرار دهید. به شما توصیه می‌شود که در بررسی اخیر، زراعت نوع محصول مد نظرتان و روش کشت آن را نیز بررسی کنید.

مجوز انتقال زمین کشاورزی از نکات خرید زمین کشاورزی

از نکات خرید زمین کشاورزی ، بررسی جواز انتقال آن است. به این معنا که شما باید از عدم مالکیت و انحصار دولت نسبت به زمین‌های کشاورزی مد نظرتان اطمینان حاصل کنید. توجه داشته باشید که زمین‌های موات، زمین‌های مجهول المالک، مراتع و زمین‌های موقوفی غیر قابل خرید هستند. به این دلیل که دولت مالک اصلی آن‌ها محسوب می‌شود. در خصوص کسب اطمینان از این موارد، شما می‌توانید به ادارات ذی ربط مراجعه کنید.

برای مثال شما می‌توانید با مراجعه به اداره منابع طبیعی، اطمینان حاصل کنید که زمین مورد نظر شما جز مراتع، حریم جنگل یا رودخانه و سد نیست و از لحاظ منابع طبیعی مشکلی ندارد. همچنین شما قادرید با رجوع به اداره کشاورزی و اداره راه و شهرسازی، به ترتیب از کاربری زمین کشاورزی و در طرح نبودن آن مطمئن شوید.

از سوی دیگر باید بیان داشت که به طور کلی، خرید زمین‌های کشاورزی که دارای سند رسمی (سند تک برگ یا منگوله دار) هستند، ایمن‌تر است زیرا در بسیاری از موارد، چنین زمین‌هایی به واسطه تنظیم قرارداد بیع نامه عادی مورد خرید قرار می‌گیرند.

کسب اطمینان از مالکیت قانونی صاحب زمین

یکی دیگر از نکات خرید زمین کشاورزی ، بررسی صحت ادعای مالک نسبت به زمین کشاورزی است. در این راستا شما باید از ادعا کننده، ارائه اسنادی را دال بر مالکیت او درخواست کنید. توجه داشته باشید اگر زمین کشاورزی در مالکیت چند شخص است، با تمامی مالکان آن برای خرید توافق کنید زیرا در این نوع خرید، تمام مالکان باید رضایت خود را نسبت به انتقال زمین ابراز کنند. در غیر این صورت برای برخی مالکان امکان حق فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.

نکته دیگری که باید در این مورد به آن اشاره داشت، بحث تفکیک و افراز زمین کشاورزی در حالت اشتراکی آن است. به شما توصیه می‌کنیم که مراحل افراز زمین کشاورزی را قبل از خرید قطعی زمین انجام دهید. البته توجه داشته باشید که مطابق با قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب، فنی، اقتصادی سال 1385، امکان افراز و تفکیک اراضی کشاورزی به نسبت‌هایی کمتر از حد نصاب معین در این قانون و تنظیم سند رسمی برای آن‌ وجود نخواهد داشت.

حالت دیگری نیز که در این خصوص مطرح می‌شود، این است که انتقال دهند زمین کشاورزی، عمل انتقال را به نمایندگی از سایر اشخاص انجام ‌دهد. در چنین مواقعی شما باید از شخص انتقال دهنده درخواست کنید که وکالت نامه قانونی خود را در این خصوص ارائه کند.

کسب اطمینان از وجود مجوز بهره برداری چاه آب

همانطور که در مباحث قبلی در خصوص این قرارداد صحبت کردیم، ممکن است که راه تامین منابع آبی زمین کشاورزی مورد نظر شما از چاه آب باشد. در این حالت شما باید از وجود مجوزهای رسمی و قانونی چاه آبِ زمین کشاورزی اطمینان حاصل کنید. به این منظور شما می‌توانید با مراجعه به شرکت سهامی آب منطقه زمین کشاورزی، از وجود یا عدم وجود مجوز یا در صورت وجود مجوز، از اعتبار یا عدم اعتبار آن اطمینان حاصل کنید.

تعیین مالکیت محصولات از نکات خرید زمین کشاورزی

یکی از نکات مهم در انجام این قرارداد، تعیین مالکیت محصولات زمین است. در ارتباط با حالت اخیر، شما باید در خصوص شرایط مالکیت محصولات در زمان خرید با طرف دیگر توافق حاصل کنید. برای مثال شما می‌توانید در قرارداد خود ضمن یک شرط بیان کنید که تحت یک بازه زمانی مشخص، محصولات نهایی زمین کشاورزی در مالکیت انتقال دهنده زمین است. این مورد، به عنوان یکی از نکات خرید زمین کشاورزی محسوب می‌شود.

بررسی وجود یا عدم وجود حق ریشه نسبت به زمین کشاورزی

حق ریشه یا حق زارعانه، حقی است که از فعالیت‌های زراعی و کشاورزی ایجاد می‌شود. این حق بر اثر انعقاد یک سند رسمی یا سند عادی فی ما بین زارع و مالک زمین کشاورزی بوجود می‌آید. حق ریشه به عنوان یک عرف، از قدیم الایام در کشور ایران اعتبار یافت. بر اثر این حق، پس از پایان قرارداد میان زراع و مالک زمین کشاوری، حقی برای زارع نسبت به زمین کشاورزی ایجاد می‌شود. به این صورت که مالک وظیفه دارد قبل از تخلیه زمین، مبلغی را به عنوان حق ریشه به زارع پرداخت کند.

یکی از نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی این است که شما در زمان خرید، از وجود این حق و هر گونه ادعای احتمالی در این خصوص نسبت به زمین مدنظرتان اطمینان حاصل کنید.

خرید زمین کشاورزی و تنظیم قرارداد برای آن

از مهمترین نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی ، تنظیم قرارداد خرید برای آن‌ها است. توجه داشته باشید که تنظیم و نگارش متن قرارداد و به دنبال آن، امضای این قرارداد میان خریدار و مالک زمین کشاورزی، باعث می‌شود که روابط فی‌مابین خریدار و مالک قاعده‌مند شوند و شرح دادن جزئیات این توافق در یک قرارداد مکتوب، به میزان قابل توجهی از وقوع مشکلات عدیده میان آن‌ها جلوگیری خواهد کرد زیرا محتوای این قرارداد، به خوبی منعکس کننده تعهدات خریدار و مالک زمین کشاورزی است و به عنوان یک سند قانونی میان آن‌ها، مدنظر قرار می‌گیرد.

بنابراین، کاربرد مهم یک قرارداد مکتوب این است که اگر اختلافی میان مالک و خریدار زمین کشاورزی پیش بیاید که از طریق صلح و سازش نتوانند به آن رسیدگی کنند، آن‌ها می‌توانند به آثار قرارداد خود در محاکم صالح استناد کنند.

به یاد داشته باشید

به یاد داشته باشید که آگاهی از این نکات، اقدامی مهم و کاربردی برای انجام قرارداد مورد نظر است. شما می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر یا برای یافتن پاسخ سوالات خود، از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید. همچنین می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد ، از کارشناسان حقوقی مجرب بخواهید تا قرارداد مورد نظرتان را مطابق با خواست شما تنظیم کنند و در اختیارتان قرار دهند.