شرایط قانونی اعمال و استناد به حق شفعه ارث

حق در اصطلاح علم حقوق به معنای سلطه و اختیاری است که از جانب قانونگذار به اشخاص داده می‌شود. مال مشاع نیز به مال غیر منقولی می‌گویند که مالکیت آن به دو یا چند شخص تعلق دارد. در اصطلاح حقوقی به مالکان املاک مشاع، شریک گفته می‌شود. املاک مشاع هنوز میان شرکا تقسیم نشده‌اند و به همین دلیل، مالکیت تمام نقاط این املاک میان آن‌ها (شرکا) مشترک است. قانونگذار، تصرفات مادی هر شریک در املاک مشاع را منوط به کسب موافقت و رضایت سایر شرکا می‌کند. از سوی دیگر، قانونگذار، برای تصرفات حقوقی شرکا نسبت به سهم خودشان، محدودیت و ممنوعیتی قائل نشده است. به همین دلیل شرکا می‌توانند مالکیت عین و منافع سهم خودشان را به اشخاص ثالث واگذار کنند. حق شفعه ارث نیز یکی از حقوق قانونی است که به شرکای املاک مشاع موروثی اختصاص دارد.

حق شفعه در صورتی تحقق پیدا می‌کند که املاک مشاعی متعلق به دو شریک باشند و یکی از آن‌ها سهم خودش را به شخص ثالثی فروخته باشد. در این صورت شریک دیگر از حق شفعه برخوردار می‌شود. این حق یکی از حقوقی است که پس از فوت صاحب آن به وراث او منتقل می‌شود. به عبارت دیگر، وراث صاحب حق شفعه پس از فوت او می‌توانند به این حق استناد کنند.

حق مشاع، یکی از مباحث حقوقی دارای اهمیت و کاربردی در حوزه معاملات املاک مشاع است. در ادامه این مطلب با شرایط تحقق حق شفعه و نحوه استناد به آن بیشتر آشنا می‌شویم.

شرایط ایجاد حق شفعه در ارث

همانگونه که گفتیم، حق شفعه به املاک مشاع اختصاص دارد. این حق در صورتی ایجاد می‌شود که یک مال غیر منقول مشاع متعلق به دو شریک باشد و یکی از آن‌ها سهم خود را به وسیله امضای قرارداد بیع به شخص ثالثی منتقل کند. در این حالت، شریک دیگر می‌تواند بهایی که شخص ثالث بابت معامله سهم مشاع پرداخت کرده است را به او پس بدهد و سهم مورد معامله را تملک کند.

برای مثال، فرض کنید که یک زمین مشاع متعلق به دو برادر است و هر سه دانگ این زمین به یکی از آن‌ها تعلق دارد. برادر اول، سه دانگ خود را با تنظیم عقد بیع به شخص دیگری می‌فروشد. در این حالت، برادر دوم با استناد به حق شفعه می‌تواند بهایی که خریدار بابت سه دانگ مشاع پرداخت کرده است را به او پس بدهد. بازپرداخت بهایی که خریدار بابت معامله سهم مشاع پرداخت می‌کند، باعث می‌شود که مالکیت سه دانگ دیگر زمین به برادر دوم منتقل شود. در اصطلاح قانون مدنی به اعمال حق شفعه، اخذ به شفعه می‌گویند.

در اصطلاح قانون مدنی به شریکی که از حق شفعه برخوردار شده است، شفیع گفته می‌شود. به تملک سهم مشاع توسط شفیع نیز اخذ به شفعه می‌گویند.

شرایط ضروری و مهم تحقق این حق

در ادامه، مهمترین شرایط تحقق حق شفعه ارث را بررسی می‌کنیم:

1. مال مشاع، غیر منقول باشد؛
2. حداقل و حداکثر شرکایی که مال مشاع به آن‌ها تعلق دارد، دو نفر باشند؛
3. مالکیت سهم مشاع در اثر امضای عقد بیع به شخص ثالث منتقل شود؛
4. مال مشاع فروخته شده، قابل تقسیم ( قابل افراز ) باشد؛
5. مال مشاع میان شرکا تقسیم نشده باشد.

آیا حق شفعه به ارث میرسد؟

همانگونه که گفتیم، اگر یک نوع از اموال غیرمنقول مشاع، متعلق به دو شریک باشد و یکی از آن‌ها سهم خودش را به واسطه عقد بیع معامله کند، باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود. همچنین گفتیم، به شریکی که از حق شفعه برخوردار شده است، شفیع می‌گویند. در اینجا باید به این نکته اشاره کنیم که حق شفعه از طریق ارث انتقال می یابد. به عبارت دیگر، پس از فوت شفیع، حق شفعه به وراث او منتقل خواهد شد. به همین دلیل، وراث شفیع پس از فوت او می‌توانند به حق شفعه استناد کنند. در ماده 823 قانون مدنی نیز بر این موضوع تاکید شده است که حق شفعه پس از فوت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود. حق شفعه به وراثی انتقال پیدا می‌کند که مالکیت مال مشاع غیر منقول به واسط توارث به آن‌ها منتقل شده باشد.

باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که حق شفعه، از حقوق قابل اسقاط است. به عبارت دیگر، شفیع می‌تواند حق استناد به حق شفعه را از خود ساقط کند. بنابراین، وراث شفیع در صورتی می‌توانند به حق شفعه او استناد کنند که شفیع در زمان حیات، این حق را از خود ساقط نکرده باشد.

از دیگر موضوعات حایز اهمیت در خصوص حق شفعه، فوری بودن آن است. به زبان ساده‌تر، تاخیر شفیع در اعمال حق شفعه باعث ساقط شدن این حق می‌شود. بنابراین، شفیع به محض اطلاع از ایجاد حق شفعه برای خود، باید به این حق استناد و آن را اعمال کند. وراث شفیع نیز نباید در استناد به این حق و اعمال آن، تاخیر داشته باشند.

نحوه ایجاد حق شفعه از طریق ارث

در مطالب قبلی این نوشته بر این موضوع مهم تاکید کردیم که حق شفعه به املاک مشاع اختصاص دارد. املاک مشاع نیز به املاکی گفته می‌شوند که مالکیت آن میان دو یا چند شریک، مشترک است. یکی از اسباب ایجاد مال مشاع، ارث است. به عبارت دیگر، مال غیر منقول متعلق به متوفی که مالکیت آن از طریق انحصار وراثت به دو تن از وراث او انتقال پیدا کرده و هنوز میان آن‌ها تقسیم نشده، جزء املاک مشاع است. در این حالت، هر یک از وراث که سهم خود از املاک موروثی مشاع را به واسطه عقد بیع معامله کند، باعث ایجاد حق شفعه از طریق ارث برای وارث دیگر می‌شود. باید به این نکته توجه داشته باشیم که اعمال حق شفعه ارث نیز فوری و قابل اسقاط خواهد بود.

نحوه حل و فصل اختلافات ناشی از ایجاد و اعمال حق شفعه ارث

در ابتدا باید بگوییم، حق شفعه ارث جزء اختلافات حقوقی است. بنابراین به اختلافات ناشی از اعمال حق شفعه در ارث باید از طریق دادگاه حقوقی و مطابق با شرایط و تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی شود.

مطابق با یک اصل کلی در قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به دعاوی حقوقی در صلاحیت محلی دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده دعوا است. قانونگذار، اختلافات مربوط به اموال غیر منقول را از این اصل کلی خارج کرده است. به همین دلیل، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول باید در دادگاه حقوقی محل وقوع آن‌ها اقامه شوند. به عبارت دیگر، رسیدگی به دعاوی و اختلافات ناشی از اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع آن‌ها است. بنابراین دعاوی ناشی از اعمال حق شفعه نیز باید در دادگاه حقوقی محل وقوع مال مشاع اقامه شوند.

در خصوص مبایعه نامه املاک مشاع باید بدانیم

تنظیم مبایعه نامه برای نقل و انتقال املاک مشاع، مهمترین و اصلی‌ترین عامل به وجود آمدن حق شفعه برای شریک دیگر است. مبایعه نامه‌ای که برای معامله املاک مشاع تنظیم می‌شود، باید به گونه‌ای باشد که عدم تضییع حقوق شریک دیگر را تضمین کند. کوچک‌ترین سهل انگاری در تنظیم این مبایعه نامه می‌تواند مشکلات حقوقی متعددی را به دنبال داشته باشد. به همین دلیل تنظیم دقیق مبایعه نامه املاک مشاع بسیار حایز اهمیت است. اکیدا توصیه می‌کنیم که مبایعه نامه املاک مشاع با نظارت و مشورت کارشناسان حقوقی تنظیم شود.

خدمات تنظیم قرارداد و مشاوره حقوقی تلفنی به خریداران و فروشندگان املاک مشاع امکان می‌دهد که مبایعه نامه این املاک را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنند.