قرارداد اجاره یک توافق دو جانبه از سوی موجر و مستاجر است که برای تملیک موقت منافع یک ملک مشخص، تنظیم میشود. قراردادی که میان موجر و مستاجر تنظیم شده لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. یعنی، موجر و مستاجر تا پایان مدت اجاره حق برهم زدن آن قرارداد را ندارد. در برخی موارد، قانونگذار قصد حمایت از حقوق و منافع موجر و مستاجر را داشته و به همین دلیل به آنها اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده است. فسخ یک عمل حقوقی محسوب میشود و به معنای انحلال قرارداد توسط یکی از طرفین آن است. شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک را باید در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر جست و جو کنیم.
موجر و مستاجر با اثبات تحقق شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک میتوانند توافق نامه میان خودشان را پیش از اتمام مدت آن منحل کنند.
قانونگذار در قانون مدنی اصل را بر لازم و غیر قابل انحلال بودن توافق نامه میان موجر و مستاجر گذاشته است. بنابراین، موجر و مستاجر در صورتی میتوانند قرارداد میان خودشان را منحل کنند که شرایط قانونی فسخ آن تحقق پیدا کرده باشد. در این مقاله قصد داریم که چگونگی فسخ اجاره نامه میان موجر و مستاجر را بررسی کنیم.
قانونگذار مواد 466 الی 506 قانون مدنی را به بیان شرایط تنظیم و امضای قراردادی اختصاص داده است که موجر و مستاجر برای تملیک موقت منافع یک ملک مسکونی یا تجاری تنظیم میکنند. اکثر شرایط قانونی و قوانین فسخ قرارداد اجاره ملک را باید در مواد 466 الی 506 قانون مدنی جست و جو کنیم.
قانون روابط موجر و مستاجر نیز به صورت مفصل احکام مربوط به رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر و نحوه تنظیم قرارداد میان آنها را مشخص کرده است. برخی از مادههای این قانون به بیان شرایط قانونی قرارداد میان موجر و مستاجر اختصاص دارد.
قانونگذار در قانون مدنی به بیان خیارات انحلال قراردادهای لازم الاجرا میپردازد. برای آگاهی از شرایط فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد پیشنهاد میکنیم که به این قوانین مراجعه کنید.
موجر و مستاجر با اثبات شرایط تحقق برخی از خیارات این ماده میتوانند توافق نامه میان خودشان را منحل کنند. خیار به معنای اختیار قانونی برای انحلال قراردادهای لازم الاجرا است. این اختیار به موجب اثبات شرایط تحقق برخی از خیارات این ماده به موجر و مستاجر داده میشود.
مستاجر پس از امضای توافق نامهای که به وسیله توافق میان او و مستاجر تنظیم شده است، دیگر حق انحلال و برهم زدن آن را ندارند. قانونگذار در برخی موارد شرایط انحلال قرارداد اجاره را به نفع مستاجر و برای حمایت از او وضع کرده است. مستاجر در صورتی میتواند این توافق نامه را منحل کند که شرایط قانونی فسخ آن تحقق یابد.
قانونگذار در موارد زیر به مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره ملک تجاری و مسکونی را داده است:
نکته: اگر موجر خرابیهای ملک مورد اجاره را تعمیر و برطرف کند دیگر مستاجر حق انحلال توافق نامه را ندارد.
علیالاصول، موجر نمیتواند توافق نامهای که میان او و مستاجر تنظیم شده است را منحل کند. قانونگذار در برخی موارد برای جلوگیری از ضرر و زیان مستاجر به او نیز اجازه انحلال توافق نامه را میدهد.
موجر در موارد زیر از اختیار قانونی برای انحلال توافقنامه برخوردار میشود:
قرارداد اجاره به وسیله توافق میان موجر و مستاجر ایجاد میشود و به همین دلیل، اشخاص ثالث نمیتوانند نسبت به فسخ آن اقدام کنند.
خیار شرط یکی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی است که به موجر و مستاجر اجازه میدهد که حق فسخ قرارداد اجاره ملک را به نفع شخص ثالث شرط کنند. منظور از شخص ثالث، هر شخصی غیر از موجر و مستاجر است. برای مثال، موجر میتواند شرط کند که خودش یا برادرش تا یک ماه پس از انحلال توافق نامه حق انحلال آن را داشته باشند. بنابراین موجر و مستاجر با رعایت شرایط و ضوابط قانونی میتوانند حق انحلال توافق نامه میان خودشان را برای شخص ثالث شرط کنند.
امضای توافق نامه باعث ایجاد یک رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر میشود. بنابراین، یکی از آثار انحلال توافق نامه، پایان دادن به رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر است.
امضای توافق نامه باعث ایجاد تعهداتی برای هر یک از موجر و مستاجر خواهد شد. انحلال توافق نامه باعث ساقط شدن تعهداتی است که به موجب امضای آن بر عهده هر یک از طرفین قرار میگیرد.
منافع ملک مورد اجاره پس از امضای توافق نامه برای مدت مشخصی به مستاجر منتقل میشود. یکی دیگر از مهمترین آثار قانونی انحلال توافق نامه، از بین رفتن حق تملیکی است که مستاجر نسبت به منافع ملک مورد اجاره دارد.
در قانون مدنی شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک به نفع هر یک از موجر و مستاجر پیش بینی شده است.
موجر میتواند شرایط فسخ توافق نامه پیش از تحویل مال موضوع آن را به نفع خودش پبش بینی کند. برای مثال، موجر شرط میکند که تا پیش از تحویل دادن مال مورد نظر به مستاجر، حق فسخ توافق نامه را داشته باشد.
شرایط فسخ توافق نامه پیش از تحویل مال موضوع آن در برخی موارد به نفع مستاجر پیش بینی میشود. برای مثال، مستاجر شرط میکند که تا دو هفته پس از امضای توافق نامه و تحویل مال موضوع آن از حق فسخ توافق نامه برخوردار باشد.
در آخر تاکید میکنیم که اگر تصمیم به فسخ یک قرارداد اجاره دارید، حتما شرایط قانونی آن را مدنظر داشته باشید. برای آگاهی دقیق از این شرایط و ویژگیها میتوانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید. با دریافت این نوع خدمات مشاوره، این امکان را دارید که سوالات خود را از متخصصان بپرسید و از آنها راهنمایی بخواهید.
همچنین مناسب است که پیش از امضای قرارداد، به احتمال فسخ آن نیز توجه داشته باشید. با دوراندیشی در خصوص قراردادی که امضا میکنید، میتوانید به میزان زیادی احتمال بروز مشکل یا اختلاف را کاهش دهید. برای این منظور نیز، این امکان را دارید که تنظیم قرارداد را به تیم حقوقی رکلا بسپارید.
قرارداد رهن و اجاره مغازه
برای دریافت فرم قرارداد اجاره یک مغازه، اینجا بزنید.
قرارداد اجاره آپارتمان
اگر تمایل دارید توافق نهایی موجر و مستاجر در خصوص اجاره یک واحد آپارتمان را مکتوب کنید، این قرارداد برای شما مناسب خواهد بود.
قرارداد رهن و اجاره خانه و منزل مسکونی
فرم دقیق قرارداد اجاره ملک مسکونی را با زدن روی تصویر زیر دریافت کنید.