تمام جنبه‌های قانونی فسخ قرارداد اجاره ملک در این مقاله

قرارداد اجاره یک توافق دو جانبه از سوی موجر و مستاجر است که برای تملیک موقت منافع یک ملک مشخص، تنظیم می‌شود. این قرارداد که میان موجر و مستاجر تنظیم شده است یک قرارداد لازم الاجرا و غیر قابل انحلال خواهد بود. یعنی، موجر و مستاجر تا پایان مدت اجاره حق برهم زدن آن قرارداد را ندارد. در برخی موارد، قانونگذار قصد حمایت از حقوق و منافع موجر و مستاجر را داشته و به همین دلیل به آن‌ها اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده است. فسخ یک عمل حقوقی محسوب می‌شود و به معنای انحلال قرارداد توسط یکی از طرفین آن است. شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک را باید در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر جست و جو کنیم.

موجر و مستاجر با اثبات تحقق شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک می‌توانند توافق نامه میان خودشان را پیش از اتمام مدت آن منحل کنند.

قانونگذار در قانون مدنی اصل را بر لازم و غیر قابل انحلال بودن توافق نامه میان موجر و مستاجر گذاشته است. بنابراین، موجر و مستاجر در صورتی می‌توانند قرارداد میان خودشان را منحل کنند که شرایط قانونی فسخ آن تحقق پیدا کرده باشد. در این مقاله قصد داریم که چگونگی فسخ اجاره نامه میان موجر و مستاجر را بررسی کنیم.

قوانین فسخ قرارداد اجاره ملک را باید در کدام یک از ماده‌های قانونی جست و جو کنیم؟

قانونگذار مواد 466 الی 506 قانون مدنی را به بیان شرایط تنظیم و امضای قراردادی اختصاص داده است که موجر و مستاجر برای تملیک موقت منافع یک ملک مسکونی یا تجاری تنظیم می‌کنند. اکثر شرایط قانونی و قوانین فسخ قرارداد اجاره ملک را باید در مواد 466 الی 506 قانون مدنی جست و جو کنیم.

قانون روابط موجر و مستاجر نیز به صورت مفصل احکام مربوط به رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر و نحوه تنظیم قرارداد میان آن‌ها را مشخص کرده است. برخی از ماده‌های این قانون به بیان شرایط قانونی قرارداد میان موجر و مستاجر اختصاص دارد.

قانونگذار در قانون مدنی به بیان خیارات انحلال قراردادهای لازم الاجرا می‌پردازد. برای آگاهی از شرایط  فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد پیشنهاد می‌کنیم که به این قوانین مراجعه کنید.

موجر و مستاجر با اثبات شرایط تحقق برخی از خیارات این ماده می‌توانند توافق نامه میان خودشان را منحل کنند. خیار به معنای اختیار قانونی برای انحلال قراردادهای لازم الاجرا است. این اختیار به موجب اثبات شرایط تحقق برخی از خیارات این ماده به موجر و مستاجر داده می‌شود.

مطابق با مواد 466 الی 506 قانون مدنی شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک تجاری از سوی مستاجر کدام است؟

مستاجر پس از امضای توافق نامه‌ای که به وسیله توافق میان او و مستاجر تنظیم شده است، دیگر حق انحلال و برهم زدن آن را ندارند. قانونگذار در برخی موارد شرایط انحلال قرارداد اجاره را به نفع مستاجر و برای حمایت از او وضع کرده است. مستاجر در صورتی می‌تواند این توافق نامه‌ را منحل کند که شرایط قانونی فسخ آن تحقق یابد.

قانونگذار در موارد زیر به مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره ملک تجاری و مسکونی را داده است:

1. موجر باید ملک مورد اجاره را مطابق با شرایط و تاخیر مقرر در توافق نامه به مستاجر تحویل بدهد. تاخیر و امتناع موجر نسبت به تحویل مورد ملک مورد اجاره باعث تحقق حق انحلال توافق نامه برای مستاجر می‌شود؛
2. مستاجر نمی‌تواند مانع از انجام تعمیرات ضروری و فوری ملک مورد اجاره شود. اگر مستاجر در دوران تعمیرات نتواند از ملک مورد اجاره به صورت کامل استفاده کند از حق فسخ توافق‌نامه برخوردار خواهد شد؛
3. ممکن است که قبل از تحویل ملک مورد اجاره در آن خرابی‌هایی به وجود بیاید. در صورتی که خرابی‌ها ملک مورد اجاره غیر قابل تعمیر باشد باعث ایجاد حق انحلال توافق نامه به نفع مستاجر می‌شود؛
4. خرابی‌های غیر قابل تعمیری که بعد از تحویل ملک مورد اجاره در آن به وجود می‌آید نیز باعث به وجود آمدن حق انحلال توافق نامه به نفع مستاجر می‌شود.

نکته: اگر موجر خرابی‌های ملک مورد اجاره را تعمیر و برطرف کند دیگر مستاجر حق انحلال توافق نامه را ندارد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک تجاری به نفع موجر چگونه است؟

علی‌الاصول، موجر نمی‌تواند توافق نامه‌ای که میان او و مستاجر تنظیم شده است را منحل کند. قانونگذار در برخی موارد برای جلوگیری از ضرر و زیان مستاجر به او نیز اجازه انحلال توافق نامه را می‌دهد.

موجر در موارد زیر از اختیار قانونی برای انحلال توافق‌نامه برخوردار می‌شود:

1. در صورتی که مستاجر نسبت به نگهداری و محافظت از ملک مورد اجاره کوتاهی کند؛
2. اگر موجر با مستاجر شرط کرده باشد که شخصاً از ملک استفاده کند و مستاجر پیش از به پایان رسیدن مدت مقرر در قرارداد اجاره بمیرد؛
3. موجر می‌تواند با مستاجر توافق کند که از ملک مورد اجاره برای موارد خاصی استفاده کند. اگر مستاجر مطابق با شرایطی که با موجر توافق کرده است، از ملک مورد اجاره استفاده نکند نیز باعث تحقق شرایط انحلال توافق نامه به نفع موجر می‌شود. برای مثال، موجر با مستاجر شرط کرده است که از ملک مورد اجاره به منظور سکونت استفاده کند اما او (مستاجر) کسب و کار تجاری خودش را در آن راه بیندازد.

آیا شخص ثالت از حق فسخ برخوردار می‌شود؟

قرارداد اجاره به وسیله توافق میان موجر و مستاجر ایجاد می‌شود و به همین دلیل، اشخاص ثالث نمی‌توانند نسبت به فسخ آن اقدام کنند.

خیار شرط یکی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی است که به موجر و مستاجر اجازه می‌دهد که حق فسخ قرارداد اجاره ملک را به نفع شخص ثالث شرط کنند. منظور از شخص ثالث، هر شخصی غیر از موجر و مستاجر است. برای مثال، موجر می‌تواند شرط کند که خودش یا برادرش تا یک ماه پس از انحلال توافق نامه حق انحلال آن را داشته باشند. بنابراین موجر و مستاجر با رعایت شرایط و ضوابط قانونی می‌توانند حق انحلال توافق نامه میان خودشان را برای شخص ثالث شرط کنند.

فسخ قرارداد اجاره ملک تجاری باعث ایجاد کدام آثار قانونی خواهد شد؟

امضای توافق نامه باعث ایجاد یک رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر می‌شود. بنابراین، یکی از آثار انحلال توافق نامه، پایان دادن به رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر است.

امضای توافق نامه باعث ایجاد تعهداتی برای هر یک از موجر و مستاجر خواهد شد. انحلال توافق نامه باعث ساقط شدن تعهداتی است که به موجب امضای آن بر عهده هر یک از طرفین قرار می‌گیرد.

منافع ملک مورد اجاره پس از امضای توافق نامه برای مدت مشخصی به مستاجر منتقل می‌شود. یکی دیگر از مهم‌ترین آثار قانونی انحلال توافق نامه، از بین رفتن حق تملیکی است که مستاجر نسبت به منافع ملک مورد اجاره دارد.

آیا فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک امکان پذیر است؟

در قانون مدنی شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک به نفع هر یک از موجر و مستاجر پیش بینی شده است.

موجر می‌تواند شرایط فسخ توافق نامه پیش از تحویل مال موضوع آن را به نفع خودش پبش بینی کند. برای مثال، موجر شرط می‌کند که تا پیش از تحویل دادن مال مورد نظر به مستاجر، حق فسخ توافق نامه را داشته باشد.

شرایط فسخ توافق نامه پیش از تحویل مال موضوع آن در برخی موارد به نفع مستاجر پیش بینی می‌شود. برای مثال، مستاجر شرط می‌کند که تا دو هفته پس از امضای توافق نامه و تحویل مال موضوع آن از حق فسخ توافق نامه برخوردار باشد.

آیا پرداخت مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره ملک الزامی است؟

مطابق با اصول قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر، پرداخت مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره ملک الزامی نیست اما موجر و مستاجر هنگام تنظیم قرارداد می‌توانند اینطور شرط کنند که اگر این قرارداد توسط یکی از طرفین فسخ شد، او ملزم به پرداخت جریمه شود. حتی می‌توانند شرایطی که منجر به لزوم پرداخت جریمه خواهد شد را نیز، در متن قرارداد توضیح دهند و در خصوص میزان مبلغ جریمه و به طور کلی درباره چگونگی پرداخت جریمه ناشی از انحلال قرارداد اجاره ملک، تعیین تکلیف کنند.

در مجموع، مبلغی که به عنوان جریمه در نظر گرفته می‌شود، باید از سوی موجر یا مستاجری پرداخت شود که تصمیم و اقدام او سبب انحلال قرارداد شده است.

اگر موجر و مستاجر در خصوص مبلغ و چگونگی پرداخت جریمه ناشی از فسخ قرارداد اجاره ملک به توافق نرسند، مراجع صالح قضایی به مشکل آن‌ها رسیدگی می‌کنند.

به یاد داشته باشید:

در آخر تاکید می‌کنیم که اگر تصمیم به فسخ یک قرارداد اجاره دارید، حتما شرایط قانونی آن را مدنظر داشته باشید. برای آگاهی دقیق از این شرایط و ویژگی‌ها می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید. با دریافت این نوع خدمات مشاوره، این امکان را دارید که سوالات خود را از متخصصان بپرسید و از آن‌ها راهنمایی بخواهید.

همچنین مناسب است که پیش از امضای قرارداد، به احتمال فسخ آن نیز توجه داشته باشید. با دوراندیشی در خصوص قراردادی که امضا می‌کنید، می‌توانید به میزان زیادی احتمال بروز مشکل یا اختلاف را کاهش دهید. برای این منظور نیز، این امکان را دارید که تنظیم قرارداد را به تیم حقوقی رکلا بسپارید.