درباره فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد توسط مالک و مستاجر چه می‌دانید؟

واژه فسخ از نظر لغوی به معنای تباه کردن، از بین بردن و شکستن است. در اصطلاح حقوق مدنی، فسخ به معنای پایان دادن به قرارداد لازم توسط یکی از طرفین آن است. در برخی مواقع اشخاص ثالث نیز می‌توانند قرارداد لازم را به وسیله فسخ آن منحل کنند. توافقنامه میان موجر و مستاجر نیز قراردادی لازم و غیر قابل انحلال است. مطابق با اصول و موازین حقوق مدنی، موجر و مستاجر پس از امضای قرارداد اجاره دیگر حق انحلال آن را ندارند. قانونگذار در برخی موارد به موجر و مستاجر اجازه داده است که توافقنامه میان خودشان را به صورت یک طرفه منحل کنند. فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد به معنای منحل کردن این قرارداد توسط هر یک از موجر و مستاجر است. موجر و مستاجر با رعایت شرایط و ضوابط مقرر در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر می‌توانند این قرارداد را منحل کنند.

فسخ یک عمل حقوقی است که باعث پایان دادن به توافقنامه میان موجر و مستاجر می‌شود. موجر و مستاجر در صورتی می‌توانند توافقنامه میان خودشان را منحل کنند که از شرایط قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشند.

در این مقاله قصد داریم که ماهیت حقوقی و شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و مستاجر و نکات قانونی مربوط به آن را مطابق با قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر بررسی کنیم.

بررسی ماهیت حقوقی و قوانین مرتبط با فسخ قرارداد اجاره قبل از شروع

قانونگذار در قانون مدنی، توافقنامه‌های میان اشخاص را براساس قابلیت انحلال آن‌ها به دو دسته لازم و جایز تقسیم بندی کرده است. توافقنامه‌های لازم به صورت قطعی و غیر قابل انحلال تنظیم می‌شوند. در اغلب موارد، طرفین یک قرارداد لازم حق انحلال و برهم زدن آن را ندارند.

توافقنامه‌های جایز به صورت غیر قطعی و قابل انحلال تنظیم می‌شوند. معمولاً، طرفین یک قرارداد لازم هر زمان که اراده کردند می‌توانند آن را منحل کنند.

در قانون مدنی اصل بر لازم و غیر قابل انحلال بودن تمامی توافقنامه‌ها گذاشته شده است. یعنی، تنها آن دسته از توافقنامه‌هایی جایز هستند که قانونگذار بر جایز بودن و قابل انحلال بودن آن‌ها تاکید کرده است. در اصطلاح حقوق مدنی به این اصل قانونی، اصاله اللزوم گقته می‌شود.

مطابق با اصل لازم بودن قراردادها، توافقنامه‌ای که میان موجر و مستاجر تنظیم می‌شود نیز لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. موجر و مستاجر پس از امضای این توافقنامه دیگر حق انحلال و برهم زدن آن را ندارد.

قانونگذار در برخی موارد برای جلوگیری از ضرر و زیان موجر و مستاجر به آن‌ها اجازه داده است که اجاره نامه میان خودشان را فسخ کنند. فسخ به معنای انحلال توافقنامه میان موجر و مستاجر با اراده یکی از آن‌ها است. شرایط قانونی انحلال این توافقنامه‌ در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شده است.

در اصطلاح حقوق مدنی به موارد و شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر و مستاجر ، خیار گفته می‌شود. خیار به معنای اختیار قانونی برای انحلال یک توافقنامه‌ لازم الاجرا است.

بنابراین، توافقنامه‌‌ای که میان موجر و مستاجر تنظیم می‌شود نیز لازم و غیر قابل انحلال است اما موجر و مستاجر با رعایت شرایط و ضوابط مقرر در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر می‌توانند آن (توافقنامه) را فسخ کنند.

مبنای فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل چیست؟

مبنای فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل می‌تواند حکم مستقیم قانون یا توافق میان موجر و مستاجر باشد. در ادامه هر یک از مبانی فسخ توافقنامه میان موجر و مستاجر را بررسی می‌کنیم:

مبنای اول، حکم مستقیم قانون:

در برخی موارد قانونگذار به طرفین یک توافقنامه لازم اجازه می‌دهد که آن را فسخ کنند. مبنای قانونی فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد توسط مستاجر و موجر را باید در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر جست و جو کنیم. برای مثال، موجر موظف است که مورد اجاره را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در توافقنامه به مستاجر تحویل بدهد. تاخیر مستاجر در تحویل مورد اجاره باعث به وجود آمدن حق انحلال توافقنامه به نفع مستاجر می‌شود. در این مثال، حق انحلال به موجب حکم مقرر در ماده 476 قانون مدنی برای مستاجر ایجاد شده است.

مبنای دوم، توافق موجر و مستاجر:

موجر و مستاجر در هنگام تنظیم و امضای این توافقنامه می‌توانند شرایط فسخ آن را به نفع خودشان پیش بینی کنند. برای مثال، موجر می‌توان شرط کند که حق انحلال این توافقنامه را تا ده روز پس از امضای آن داشته باشد. حق انحلال این توافقنامه می‌تواند به نفع هر یک از موجر و مستاجر یا شخص ثالث شرط شود. منظور از شخص ثالث، شخصی غیر از موجر و مستاجر است. برای مثال، موجر در هنگام امضای توافقنامه می‌تواند شرط کند که وکیلش نیز حق انحلال آن را داشته باشد.

آیا فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد توسط شخص ثالث امکان پذیر است؟

منظور از شخص ثالث، شخصی غیر از طرفین توافقنامه است. به عبارت دیگر می‌توان گفت که هر شخصی غیر از موجر و مستاجر، ثالث محسوب می‌شود.

یک توافقنامه به وسیله توافق طرفین آن ایجاد می‌شود. بنابراین، فقط طرفین توافقنامه می‌توانند با اراده خودشان آن را منحل کنند زیرا این قرارداد به وسیله اراده و توافق میان موجر و مستاجر تحقق پیدا کرده است. بنابراین، شخصی غیر از موجر و مستاجر نمی‌تواند توافق‌نامه میان آن‌ها را منحل کند.

همانطور که در مطالب قبلی توضیح دادیم، توافق میان موجر و مستاجر می‌تواند مبنای انحلال توافقنامه باشد. موجر و مستاجر با توافق یکدیگر می‌توانند حق فسخ توافقنامه‌ای که تنظیم کرده‌اند را به سود شخص ثالث شرط کنند. برای مثال، موجر شرط می‌کند که برادرش حق فسخ توافقنامه را داشته باشد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط موجر کدام آثار قانونی را به دنبال دارد؟

این توافقنامه باعث ایجاد یک رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر می‌شود. فسخ، باعث منحل شدن توافقنامه‌ای می‌شود که میان موجر و مستاجر امضا شده است. منحل شدن این توافقنامه نیز باعث پایان دادن به رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر می‌شود.

پس از امضای توافقنامه، مالکیت منافع مورد اجاره برای بازه زمانی معینی به مستاجر منتقل خواهد شد. انحلال این توافقنامه باعث از بین رفتن حق مالکیتی می‌شود که مستاجر نسبت به مورد اجاره دارد. بنابراین، پس از انحلال این توافقنامه باید مستاجر مورد اجاره را تخلیه کند و به موجر تحویل بدهد.

مستاجر در حکم امین و مال مورد اجاره نیز مانند مال مورد امانت است. بنابراین، مستاجر ضامن خرابی‌ها و آسیب‌های نیست که در طول مدت این قرارداد به مورد اجاره وارد شده است. مستاجر در صورتی ضامن جبران خرابی‌ها و آسیب‌های وارده شده بر مال مورد اجاره است که نسبت به نگهداری و محافظت از آن کوتاهی کرده باشد. در اصطلاح حقوق مدنی گفته می‌شود که یَد مستاجر، اَمانی است.

ید امانی مستاجر پس از انحلال این توافقنامه تبدیل به ید ضَمانی می‌شود. یعنی، مستاجر پس از انحلال توافقنامه، ضامن تمام خرابی‌ها و آسیب‌هایی است که بر مال مورد اجاره وارد می‌شود حتی در حالتی که در نگهداری و محافظت از آن کوتاهی نکرده است.

آیا موجر و مستاجر می‌توانند در خصوص اسقاط موارد قانونی فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مالک با یکدیگر توافق کنند؟

همانطور که گفتیم، خیار به معنای اختیار انحلال یک توافقنامه لازم الاجرا است. خیارات و شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل در ماده 369 قانون مدنی پیش بینی شده است. موجر و مستاجر هنگام تنظیم این توافقنامه می‌توانند در خصوص اسقاط تمام یا برخی از خیارات مقرر در ماده 369 قانون مدنی با یکدیگر توافق کنند.

موجر و مستاجر هنگام تنظیم این قرارداد می‌توانند در خصوص اسقاط موارد و شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد که در فصل اجاره قانون مدنی مشخص شده‌اند با یکدیگر به توافق برسند.

شرایط قانونی و نحوه فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک چگونه است؟

موجر و مستاجر می‌توانند قراردادی که میان خودشان تنظیم کرده‌اند را در سامانه خودنویس ثبت کنند. پس از ثبت قرارداد در سامانه خودنویس، کد رهگیری قرارداد اجاره به شماره موجر و مستاجر پیامک می‌شود.

بنابراین، فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری ، هنگامی موضوعیت پیدا می‌کند که قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر در سامانه خودنویس به ثبت رسیده باشد. در این نوع فسخ، کد رهگیری زمانی ابطلال می‌شود که قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر منحل شود.

نکته: بنگاه‌های املاک در ازای خدماتی که به موجر و مستاجر ارائه می‌دهند، مانند پیدا کردن ملک اجاره‌ای و یافتن مستاجر برای آن ملک، معرفی طرفین به یکدیگر، تحریر و نگارش قرارداد و ثبت آن در سامانه خودنویس و دریافت کد رهگیری، از موجران و مستاجران، مبلغی به عنوان حق کمیسیون دریافت می‌کنند. زمانی که تمام این خدمات توسط آژانس املاک ارائه شده باشند، انحلال قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر و ابطلال کد رهگیری، باعث نمی‌شود که بنگاه املاک از حق کمیسیون خودش چشم پوشی کند. بنابراین موجر و مستاجر نمی‌توانند به استناد اینکه کد رهگیری باطل شده است، از بنگاه بخواهند حق کمیسیونی که پرداخت کرده‌اند را به آن‌ها پس بدهد.

معمولاً در شرایط ابطال کد رهگیری، پرداخت هزینه مربوط به حق کمسیون بنگاه املاک میان موجر و مستاجر تقسیم می‌شود.

پیشنهاد عملی برای این اقدام:

اگر به هر دلیل تصمیم به فسخ قرارداد اجاره گرفته‌اید، لازم است از این مساله آگاه باشید که حتما باید این اقدام را مطابق با قانون انجام دهید. در غیر این صورت، برای شما مسئولیت‌ها و مشکلاتی ایجاد می‌شود. به همین دلیل، توجه به نکات قانونی برای این اقدام بسیار ضروری است. به این منظور مشورت و گفتگو با مشاوران حقوقی مجرب را به شما پیشنهاد می‌کنیم. تیم حقوقی رکلا در این راستا به ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی می‌پردازد که می‌توانید به سهولت از آن بهره ببرید.

علاوه براین، مهم است که پیش از امضای قرارداد، حتما شروطی را برای این موقعیت در نظر بگیرید و در قرارداد به آن اشاره کنید. برای این منظور خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی که توسط مشاوران حقوقی مجرب انجام می‌شود، برای شما کاربردی خواهد بود.