آیا می‌توانیم به خیار عیب در اجاره استناد کنیم؟
اجاره از ریشه «اجر» گرفته شده و از نظر لغوی به معنای دادن اجرت و مزد است. اجاره در اصطلاح حقوقی به معنای عقدی است که میان موجر و مستاجر تنظیم می‌شود. پس از تنظیم و امضای این عقد، مستاجر برای بازه زمانی محدود و مشخصی می‌تواند از منافع عین مستاجره استفاده کند. اجاره یک قرارداد لازم الاجرا است به این معنا که موجر و مستاجر تا زمانی که مدت این قرارداد به پایان نرسیده است از حق فسخ آن برخوردار نیستند. در برخی از موارد، قانونگذار برای جلوگیری از ورود ضرر و زیان به موجر یا مستاجر، شرایط فسخ قرارداد اجاره را پیش بینی کرده است. خیار عیب در اجاره ، یکی از مواردی است که فسخ این قرارداد را امکان پذیر می‌کند.
این خیار زمانی تحقق پیدا می‌کند که عین مستاجره، معیوب و ناقص باشد. باید بگوییم که در اصطلاح حقوق مدنی به شرایط و موارد فسخ این عقد، خیار گفته می‌شود. این خیارات، ده نوع هستند و در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی می‌شوند. خیار عیب نیز یکی از مهمترین انواع آن‌ها است. استناد به این خیار در عقد اجاره احکام و شرایط قانونی خاصی دارد که در ادامه این مقاله، آن‌ها را بررسی می‌کنیم.
برای تسلط بیشتر به مطالب این مقاله، پیشنهاد می‌کنیم ابتدا مقاله خیار عیب (روی لینک بزنید) را مطالعه کنید. با آگاهی از ماهیت این خیار، مطالعه این مقاله برای شما کاربردی‌تر خواهد بود.
احکام و شرایط قانونی خیار عیب در اجاره
قرارداد اجاره از نظر قوانین حاکم بر آن، ویژگی‌های خاصی دارد و به همین دلیل در زمان‌های مختلف، قوانین متعددی در رابطه با آن تصویب شده است. یکی از این قوانین، قانون مدنی است که به صورت مدون احکام مربوط به تنظیم، امضا و اجرای این عقد را بیان می‌کند. قانون روابط موجر و مستاجر نیز در خصوص تعیین شرایط و ضوابط تنظیم و اجرای این عقد به تصویب رسیده است. قانون مدنی در مواد 478 الی 480، احکام عقد اجاره را در فرض ایجاد عیب و نقص در عین مستاجره بیان می‌کند. قانونگذار در تمام فروضی که برای ایجاد عیب در عین مستاجره پیش بینی شده است، حق فسخ این قرارداد را به مستاجر می‌دهد و به این واسطه از ورود ضرر و زیان به مستاجر جلوگیری می‌کند.
همچنین به موجب احکام قانونی مذکور در این مواد, عیب و نقصی که استفاده از تمام عین مستاجره را غیر ممکن کند باعث باطل شدن این عقد می‌شود.
آیا خیار عیب در اجاره از سوی موجر نیز قابل استناد است؟
قراردادهایی با استناد به خیارات قانونی قابل فسخ هستند که لازم الاجرا باشند. قراردادی که میان موجر و مستاجر تنظیم شده نیز یک قرارداد لازم الاجرا است که فسخ آن با استناد به خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی امکان پذیر می‌شود. بنابراین، موجر و مستاجر حق فسخ این عقد را ندارند مگر به واسطه استناد به خیاراتی که قانونگذار در ماده فوق الذکر پیش بینی کرده است. خیار عیب نیز یکی از خیاراتی است که قانونگذار برای جلوگیری از ورود ضرر و زیان به طرفین قراردادهای لازم الاجرا پیش بینی می‌کند.
باید به این نکته اشاره داشته باشیم که در این عقد، صرفاً مستاجر از حق استناد به این خیار برخوردار می‌شود زیرا در اغلب موارد، اجاره بهایی که موجر دریافت می‌کند، وجه نقد است و وجود عیب و نقص در وجه نقد نیز قابل تصور نیست. بنابراین در صورتی که شرایط استناد به خیار عیب در اجاره تحقق پیدا کند، صرفاً مستاجر از حق فسخ این عقد برخوردار خواهد شد.
شرایط تحقق خیار عیب در عقد اجاره چیست؟
اولین و مهمترین شرط تحقق خیار عیب در عقد اجاره ، معیوب یا ناقص بودن عین مستاجره است. عیب و نقصی حق فسخ این عقد را برای مستاجر به وجود می‌آورد که از شرایط زیر برخوردار باشد:
- عین مستاجره معیوب، یک مال معین و مشخص باشد؛
- در زمان امضای اجاره نامه یا پیش از امضای آن در عین مستاجره، عیب و نقص به وجود آمده باشد؛
- مستاجر در زمان امضای اجاره نامه از عیب و نقص عین مستاجره بی اطلاع باشد؛
- موجر، عیب و نقص عین مستاجره را برطرف نکند؛
- عیب و نقص که در عین مستاجره به وجود آمده است، مانع استفاده موجر از عین مستاجره شود یا آنکه استفاده از آن را دشوار کند.
ایجاد عیب در طول مدت اجاره ؛ مهمترین شرایط تحقق خیار عیب در اجاره
به موجب ماده 480 قانون مدنی، عیبی که پس از امضای این عقد در عین مستاجره به وجود می‌آید نیز باعث ایجاد حق فسخ این قرارداد به نفع مستاجر می‌شود. در این حالت، مستاجر می‌تواند این عقد را نسبت به مدت باقی مانده آن فسخ کند. برای مثال، خانه‌ای به مدت یک سال اجاره داده می‌شود اما بعد از گذشت سه ماه دیوارهای خانه می‌ریزد. در این مثال، مستاجر می‌تواند این عقد را نسبت به 7 ماهی که از مدت آن باقی مانده است، فسخ کند.
اگر در فاصله زمانی میان امضای این عقد تا تحویل عین مستاجره به مستاجر، در عین مستاجره عیب و نقصی به وجود بیاید نیز باعث تحقق شرایط استناد به خیار عیب در قرارداد اجاره می‌شود.
لازم به ذکر است که در صورت تحقق شرایط خیار عیب در قرارداد اجاره ، مستاجر می‌تواند این عقد را اجازه بدهد یا آن را فسخ کند. اگر مستاجر این عقد را اجازه بدهد (با شرایط وجود نقص، توافق را بپذیرد)، باید مبلغ اجاره بهایی که در اجاره نامه آمده است را به صورت تمام و کمال پرداخت کند. به عبارت دیگر، مستاجری که این عقد را اجازه می‌دهد، نمی‌تواند بابت عیب و نقصی که در عین مستاجره به وجود آمده است، از مبلغ اجاره بها کسر کند.
ایجاد حق مطالبه اَرش برای مستاجر به واسطه این حق
در اصطلاح حقوق مدنی، ارش به معنای ما به تفاوت قیمت یک مال سالم و کامل با یک مال معیوب و ناقص است. باید به این نکته اشاره کنیم که اصولاً تحقق شرایط استناد به خیار عیب باعث ایجاد حق مطالبه ارش نیز می‌شود. یعنی، انتقال گیرنده مال معیوب می‌تواند قرارداد را فسخ نکند اما ارش مال معیوب را از انتقال دهنده بگیرد. باید به این نکته مهم نیز توجه داشته باشیم که قانونگذار در قرارداد اجاره، به مستاجر اجازه نداده است که ارش عین مستاجره معیوب را از موجر بگیرد. به عبارات دیگر، مستاجر می‌تواند این عقد را به واسطه معیوب بودن عین مستاجره فسخ کند اما اگر فسخ نکرد، حق کسر کردن از مبلغ اجاره بها را ندارد و موظف به پرداخت تمام و کمال آن مبلغ است.
اسقاط خیار عیب در اجاره
حق فسخی که به واسطه معیوب بودن عین مستاجره برای مستاجر به وجود می‌آید یک حق قابل اسقاط است. بنابراین، مستاجر می‌تواند در زمان امضای این عقد یا پس از آن نسبت به اسقاط خیار عیب در اجاره اقدام کند. در این حالت، مستاجر دیگر نمی‌تواند به خیار عیب استناد کند. همچنین به واسطه معیوب بودن عین مستاجره از حق فسخ این عقد نیز برخوردار نخواهد شد. اسقاط خیار عیب در قرارداد اجاره به تشریفات قانونی خاصی نیاز ندارند اما بهتر است که این خیار به صورت کتبی ساقط شود.
همچنین باید به این موضوع توجه داشته باشیم که خیار عیب یک خیار فوری است. یعنی اگر مستاجر پس از اطلاع از عیب و نقص عین مستاجره مایل به اعمال حق فسخ ناشی از خیار عیب باشد، باید در اولین فرصت مناسب نسبت به فسخ این عقد اقدام کند.
در قراردادهایتان درباره این حق بنویسید!
خیار عیب می‌تواند به مقدار قابل توجهی در حفظ حقوق و منافع قانونی مستاجر تاثیر گذار باشد. بنابراین اگر این خیار در اجاره نامه ساقط شود، باید در مقابل، تضمین‌های مناسبی را برای حفظ حقوق و منافع قانونی مناسب پیش بینی کنند. به شما پیشنهاد می‌کنیم که تنظیم اجاره نامه را به افرادی محول کنید که با شرایط و ضوابط مقرر در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر آشنایی کامل دارند.
خدمات تنظیم قرارداد تیم رکلا این امکان را برای شما فراهم می‌کند که اجاره نامه‌های خودتان را به صورت اختصاصی و مطابق با قانون تنظیم کنید. همچنین برای آشنایی با شرایط و ضوابط قانونی مربوط به تنظیم و اجرای اجاره نامه نیز می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا استفاده کنید.
نظرات
